In tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 cod. civ. e 68 disp. att. cod. civ., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123, primo comma, ultima parte, cod. civ., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ., che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell’edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Ove, invece, tramite l’approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l’accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l’errore il quale, in forza dell’art. 69 disp. att. cod. civ., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. cod. civ., ma consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito.
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Tribunale Roma, Sezione 5 civile Sentenza 11 settembre 2018, n. 17105
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Sebastiano Lelio Amato, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa di I Grado iscritta al n. r.g. 5917/2016 promossa da:
(…), C.F. (…),
(…), C.F. (…),
(…), C.F. (…),
(…), (…),
con il patrocinio dell’avv.: MA.VI.
Parte attrice
Contro
CONDOMINIO VIA (…), c.f. (…), in persona del legale rappresentante pro tempore,
con il patrocinio dell’avv.: DE.CL.
Parte convenuta
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, ritualmente notificato, i sig.ri (…), (…), (…), (…) evocavano in giudizio il CONDOMINIO VIA (…) ed esponevano:
di essere proprietari dell’unità immobiliare sita al primo piano, interno n. 3 dell’edificio in R., Via (…), nonché di un’area di distacco sita in adiacenza al cortile condominiale, alla quale si accede, appunto, attraverso detto cortile, su cui avevano realizzato un manufatto successivamente regolarizzato come magazzino;
che il Condominio aveva dato incarico all’arch. (…) di redigere nuove tabelle millesimali, le quali erano state approvate all’unanimità dall’assemblea del 16.10.15;
che in particolare, per quanto concerne la tabella cortile, l’assemblea aveva deliberato di apportare una correzione alla tabella elaborata dall’arch. (…), portando i coefficienti K per i sub. 501 e 502 da 4 a 1;
che alla successiva adunanza del 13.11.15, però, l’assemblea a maggioranza deliberava di rettificare la modifica apportata il 16.10.15, approvando le tabelle di cortile così come originariamente redatte dal tecnico incaricato;
che tale delibera era contraria alla legge, violando l’art. 69 delle disp. attuaz. c.c., in base alla quale la rettifica o la modifica dei valori proporzionali espressi dalla tabella millesimale possono essere effettuati solo all’unanimità – salvi i casi previsti dai nn. 1 e 2 dello stesso articolo che, tuttavia, non si presentavano nella specie.
Ciò esposto, i sig.ri (…), (…), (…), (…) chiedevano all’adito Tribunale di accogliere le seguenti conclusioni: “sospendere la delibera assemblea assunta in data 13.11.15 … nel merito annullare la delibera presa nella predetta riunione perché approvata a maggioranza e non all’unanimità … nella parte in cui si è deciso di rettificare la modifica alle tabelle millesimali di cortile approvata all’unanimità il 16.10.15, con ogni conseguenziale provvedimento”.
Si costituiva CONDOMINIO VIA (…), contestando in fatto ed in diritto l’avversa domanda e chiedendone il rigetto. L’istruttoria si esauriva nell’acquisizione dei documenti depositati dalle parti.
All’udienza di precisazione delle conclusioni venivano assegnati i termini di legge per conclusionali e repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda non è fondata e deve essere rigettata.
Com’è noto, l’art. 69 attuaz. c.c. dispone che “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”.
Sul concetto di “errore”, che viene qui in considerazione, è stato affermato, anche in giurisprudenza, che “Ai fini della revisione e modificazione delle tabelle millesimali prevista dall’art. 69 disp. att. cod. civ., è rilevante l’accertamento della natura contrattuale o meno delle stesse, poiché, in caso di tabella cosiddetta “contrattuale”, l’errore non rileva nella sua oggettività ma solo in quanto abbia determinato un vizio del consenso; pertanto, non è esperibile l’azione prevista dall’art. 69 disp. cit., ma solo l’ordinaria azione di annullamento del contratto, previa allegazione di un vizio della volontà.” (v. ad es. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2253 del 01/03/2000). Tale orientamento, che è temporaneamente sopravvissuto nonostante già Cass. SS.UU., Sentenza n. 6222 del 09/07/1997 avesse svolto la sua funzione nomofilattica, non appare convincente, dovendosi ritenere che “In tema di condominio di edifici, l’errore il quale, ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ. giustifica la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l’errore vizio del consenso, disciplinato dagli articoli 1428 e seguenti cod. civ., ma consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse” (v. Cass. SS.UU., cit., cui si sono allineate Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4528 del 28/03/2001, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4421 del 27/03/2001).
Di recente, una illuminante sentenza della S. Corte (Sez. 2, Sentenza n. 7300 del 26/03/2010, Presidente dr. Tr.) ha chiarito i limiti dell’incidenza della formazione negoziale delle tabelle sulla revisione delle stesse: “In tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 cod. civ. e 68 disp. att. cod. civ., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123, primo comma, ultima parte, cod. civ., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ., che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell’edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Ove, invece, tramite l’approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l’accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l’errore il quale, in forza dell’art. 69 disp. att. cod. civ., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. cod. civ., ma consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito”.
Dunque, il fatto che le tabelle, inficiate da errore, siano state approvate all’unanimità, non impedisce affatto che l’errore possa essere emendato con la maggioranza prevista dal co. 2 dell’art. 1136 c.c., a meno che non risulti che i condòmini abbiano voluto accettare che le loro quote nel condominio fossero determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 cod. civ. e 68 disp. att. cod. civ. (nel qual caso, però, a ben vedere non si configurerebbe alcun “errore”, perché la divergenza sarebbe voluta e legittima in quanto espressione della “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c.).
L’errore è rilevante, quindi, nella misura in cui è obbiettivamente verificabile, attenendo alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore delle singole unità immobiliari.
Ciò premesso in punto di diritto, nel caso di specie, nelle tabelle approvate all’assemblea del 16.10.15 – o più precisamente nella “rettifica delle tabelle millesimi di cortile”, disposta all’unanimità modificando i coefficienti assegnati nella tabella cortile predisposta dall’arch. (…), riportati da 4 a 1 per i sub. 501 e 502 – è insito un evidente errore, derivante da un misunderstanding delle modalità di calcolo di detta tabella, di cui i condòmini si sono del resto prontamente accorti non appena lo stesso arch. S. (che in forza della delibera doveva provvedere alla rettifica) ha fornito gli opportuni chiarimenti (v. nota integrativa all. 4 del fasc. di parte resistente). Difatti, meno di un mese dopo (il 13.11.2015) l’assemblea all’unanimità dei presenti (assente solo parte attrice per millesimi 179) con un revirement che può trovare causa solo nella maturata consapevolezza di un errore, deliberava di “rettificare” la modifica alla tabella cortile approvata nella precedente adunanza e di approvare “le tabelle millesimali così come formulate in origine dall’arch. (…)”.
Le tabelle cortile, così come originariamente formulate dal tecnico, tenevano ragionevolmente conto di una circostanza di fondamentale rilievo: gli attori (e il sig. (…)), in quanto proprietari di un box che si affaccia sul cortile, utilizzano quest’ultimo in modo più intenso di quanto facciano gli altri, perché lo utilizzano in modo abituale per il transito con autoveicoli e come spazio di manovra, mentre i restanti condòmini utilizzano la stessa area solo a piedi ovvero, ma in modo occasionale, per il carico o scarico.
La maggior incidenza dell’uso veicolare del cortile, che senza dubbio ne determina anche un maggior impegno e logorio, giustifica pienamente il fatto che la tabella cortile, partendo dai valori millesimali della tabella di proprietà generale (in cui i garage sub. 501 e 502 hanno un volume convenzionale ridotto rispetto a quello delle unità abitative, perché calcolato tenendo conto di tutti i parametri di piano, destinazione, prospetto, veduta, luminosità, orientamento ed utilizzo), assegni un coefficiente correttivo K pari a 4 ai garage, mentre è del tutto incongruo quanto stabilito dall’assemblea del 16.10.15, ossia assegnare a tutte le proprietà l’identico coefficiente 1, così equiparando in toto la tabella cortile a quella millesimi generali.
Tale situazione, infatti, determinerebbe un inaccettabile vantaggio per i proprietari dei garage, che contribuirebbero in modo limitatissimo alle spese relative al cortile, malgrado l’uso fattone, ben più intenso rispetto a quello degli altri condòmini.
La decisione assunta dall’assemblea del 13.11.2015 risulta quindi legittimamente adottata a maggioranza, perché volta a correggere un evidente ed oggettivo errore, di cui era affetta la tabella cortile approvata nella precedente assemblea del 16.10.15.
Per tali ragioni, l’impugnazione deve essere rigettata.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.
P.Q.M.
definitivamente pronunciando, il Tribunale rigetta la domanda.
Condanna parte attrice alla refusione, in favore del CONDOMINIO VIA (…) delle spese di lite, che liquida in Euro 4.800,00 per compensi professionali, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali come per legge.
Così deciso in Roma il 10 settembre 2018.
Depositata in Cancelleria l’11 settembre 2018.