Prescrizione azione ripetizione somma versate al locatore

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 31 gennaio 2018, n. 2397

Il termine semestrale di decadenza per l’esercizio dell’azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla stessa L. n. 392 del 1978 , previsto dall’art. 79, secondo comma, della L. 27 luglio 1978, n. 392, fa sì che, se l’azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore è esposto al rischio dell’eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata, mentre il rispetto del termine di sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto fino al momento del rilascio dell’immobile locato, il che si traduce nella inopponibilità di qualsivoglia eccezione di prescrizione.

 

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 31 gennaio 2018, n. 2397

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

SEZIONE SESTA CIVILE

Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Francesca Romana Salvadori, nella causa civile di primo grado iscritta al n.6011 del Registro Generale Affari Contenziosi dell’anno 2017, discussa e decisa all’udienza del 31.01.2018 e pendente

tra

(…),

elett.mente dom.to presso l’Avv. Ma.Bi., che lo rappresenta e difende per procura in calce al ricorso introduttivo del giudizio

ricorrente

e

(…) S.P.A.,

elett.te dom.ta presso l’Avv. Lu.Ri., che la rappresenta e difende per procura in calce alla memoria di costituzione

resistente

ha pronunciato sentenza ex art. 429 c.p.c., dando lettura del seguente

– rigetta le domande svolte da (…);

– rigetta la domanda formulata ex art. 96 c.p.c.;

– condanna (…) alla rifusione, in favore della parte resistente, delle spese di lite che liquida in Euro 2768,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario al 15%, iva e cpa come per legge;

– fissa in 10 giorni il termine per il deposito della sentenza.

FATTO E DIRITTO

Il (…) ha evocato in giudizio la (…) S.p.A., esponendo al Tribunale:

– di aver condotto in locazione l’immobile sito in (…), via (…), int. 17, in virtù di due contratti di locazione rispettivamente stipulati a), il primo, ex art. 2, comma 3, L. n. 431 del 1998, in data 09.05.2005 per la durata di sei anni con decorrenza dal 01.07.2004 al 30.06.2010, prorogabile per un ulteriore biennio in mancanza di disdetta della locatrice, e b), il secondo, ex art. 2, comma 1, L. n. 431 del 1998, in data 25.06.2012 per la durata di quattro anni a decorrere dal 01.07.2012, e prima scadenza al 30.06.2016, automaticamente prorogabile per eguale periodo di tempo, salvo disdetta della locatrice (v. contratti di locazione docc. 1 e 2 allegati al fascicolo del ricorrente);

– di aver rilasciato l’immobile de quo in data 20.11.2014 (v. verbale di rilascio doc. 3 allegato al fascicolo della parte ricorrente);

– di aver corrisposto, nel corso del rapporto di locazione, oltre al canone locativo, ulteriori importi non dovuti per un totale complessivo di Euro 29.740,63, e precisamente, per il periodo dal gennaio 2006 al giugno 2012, l’importo di Euro 64.268,60, a fronte di Euro 42.959,18, e per il periodo dal luglio 2012 al novembre 2014, la somma di Euro 36.494,71, a fronte di Euro 28.063,50 (v. docc. 4, 5, 6 e 7 allegati al fascicolo della parte ricorrente);

Tanto premesso in fatto, il (…) ha chiesto al Tribunale di “accertare e dichiarare che la (…) S.p.a. non aveva diritto a percepire, durante il rapporto di locazione, le somme corrisposte dal ricorrente in misura maggiore di quanto contrattualmente concordato a titolo di canone di locazione, e per l’effetto, condannare la (…) S.p.a., in persona del legale rappresentante pro tempore, alla restituzione della somma di Euro 29.740,63, composta da Euro 21.309,42 per il periodo dal gennaio 2006 al giugno 2012 ed Euro 8.431,21 per il periodo dal luglio 2012 al novembre 2014, versata oltre al canone di locazione, nonché al pagamento degli interessi dalle date dei singoli pagamenti al saldo, in favore del sig. (…), financo ai sensi dell’art. 2041, comma 1, c.c.”.

Nel costituirsi, la Società ha chiesto al Tribunale di considerare la decadenza del (…) dall’azionato diritto di ripetizione, il riconoscimento di debito trascritto nel verbale di rilascio dell’immobile, l’effetto novativo della seconda stipulazione, l’esistenza di pregressa contestazione mossa dal (…) esclusivamente per i conti relativi alla gestione 2010 e il pagamento della somma riconosciuta a seguito della ricezione del decreto ingiuntivo notificatogli dall’esponente. La Società ha concluso, assumendo che la compensazione fra le opposte ragioni la vede creditrice per Euro 375,32. Tanto premesso, la (…) S.p.a. ha chiesto la reiezione della domanda e la condanna della controparte alla rifusione delle spese processuali, “anche ex art. 96 c.p.c.”.

Occorre muovere dalla considerazione che non appare preclusiva dell’esame del merito l’eccezione di decadenza della Società, che poggia sul decorso del termine semestrale di cui all’art. 13, L. n. 431 del 1998, risalendo rilascio e avvio dell’azione rispettivamente al 20/11/14 e al 26/1/17. Va in proposito richiamato l’orientamento espresso dalla Suprema Corte relativamente alle conseguenze dello spirare del termine di cui all’art. 79, L. n. 392 del 1978, orientamento secondo cui lo spirare del termine semestrale comporta, quale unica conseguenza, che i crediti da quest’ultimo vantati siano soggetti all’ordinario termine decennale di prescrizione, ma, in alcun caso, impedisce allo stesso di agire per la restituzione di quanto indebitamente corrisposto al locatore (v. ex plurimis Cass. n.10128.2004 “Il termine semestrale di decadenza per l’esercizio dell’azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla stessa L. n. 392 del 1978 , previsto dall’art. 79, secondo comma, della L. 27 luglio 1978, n. 392, fa sì che, se l’azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore è esposto al rischio dell’eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata, mentre il rispetto del termine di sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto fino al momento del rilascio dell’immobile locato, il che si traduce nella inopponibilità di qualsivoglia eccezione di prescrizione”; conf. Cass. n.11167.1997; Cass. n.9001.1999; Cass. n.2507.2002).

La domanda del (…), volta ad ottenere la restituzione di “somme addebitate(gli) … a titolo di oneri diversi dal contratto di locazione” (cfr doc. 9 ricorrente), non può essere accolta.

Va, innanzitutto, segnalata la non azionabilità di pretese afferenti somme che si assumono indebitamente versate nel corso del rapporto regolato dal primo contratto, evidenziandosi che detto rapporto è arrivato a scadenza e che le parti hanno concluso un nuovo contratto, adottando il diverso regime di cui all’art. 2, comma 1, L. n. 431 del 1998: detto contratto non può ritenersi prosecuzione di quello precedentemente concluso, da ritenersi esaurito. Ne discende che le pendenze afferenti il primo contratto, ove esistenti, non sono reclamabili, in quanto assorbite nel nuovo assetto negoziale e dallo stesso superate.

Va aggiunto che, ove anche si affermi che “il rapporto di locazione … è stato unico fin dal 2004 (in quanto) intercorso tra le medesime parti e (avente) ad oggetto lo stesso immobile”, risultando “l’unico aspetto modificato nel tempo (quello del)l’importo del canone di locazione” (cfr note conclusive (…)), non può giungersi a diversa conclusione in punto di reclamabilità delle pendenze azionate. Appare decisivo, infatti, considerare che le parti hanno inteso dare evidenza dello stato dei loro rapporti dare – avere nel verbale di rilascio (cfr. doc. 1 resistente), ove si legge che “il sig. (…) deve ancora corrispondere l’importo di Euro 9.656,40 a fronte canoni e spese relativi all’appartamento e posto auto nonché le spese di chiusura contratto, saldi di gestione e acqua. Il deposito ammonta ad Euro 2884,02, incamerato il quale rimane una morosità di Euro 6772,38”. Al riguardo, va smentito l’asserto del (…) che nega possa rinvenirsi nel verbale testè richiamato una sua ricognizione di debito, risultando la stessa “semplice dichiarazione del tecnico della S. … che comunicava al conduttore la somma ritenuta dalla locatrice ancora dovuta” (cfr. note conclusive pag. 2): occorre, infatti, considerare che il (…) ha sottoscritto senza dissociarsi o formulare riserve, e quindi in sostanza facendo sua la dichiarazione, e non ha inteso proporre opposizione avverso il decreto ingiuntivo n 23095/15, emesso, su istanza della Società, “per la suddetta somma” (cfr. doc. 4).

Il riconoscimento dell’esistenza del credito in capo alla Società preclude che il (…) possa ora dolersi del versamento di somme non dovute nell’arco del rapporto.

A tanto va aggiunto che il passaggio in giudicato del predetto decreto ingiuntivo ha reso, peraltro, incontrovertibile l’esistenza del credito della locatrice, ciò che, avvalorando la su estesa conclusione, esime dal dare ingresso alle pretese azionate dal ricorrente in quanto incompatibili con l’accertamento implicito nel provvedimento monitorio.

Per quanto sopra, la verifica delle ragioni di credito azionate dal ricorrente è preclusa.

Deve, infine, rilevarsi come non sussistano i presupposti per l’invocata condanna per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., non essendovi prova dell’an del danno asseritamente lamentato dalla parte resistente.

La soccombenza della parte ricorrente regola le spese di lite da liquidarsi ex dm Giustizia n.55/2014 (giudizi cognizione dinanzi al Tribunale, valore della causa 26001/52000, fasi studio controversia, introduttiva e decisionale), come in dispositivo.

Si stima congruo il termine di gg. 10 per il deposito della sentenza.

PER QUESTI MOTIVI

il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa n 6011/2017 rg, così provvede:

– rigetta le domande svolte da (…);

– rigetta la domanda formulata ex art. 96 c.p.c.;

– condanna (…) alla rifusione, in favore della parte resistente, delle spese di lite che liquida in Euro 2768,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario al 15%, iva e cpa come per legge;

– fissa in 10 giorni il termine per il deposito della sentenza.

Così deciso in Roma il 31 gennaio 2018.

Depositata in Cancelleria il 31 gennaio 2018.