Locazione ad uso commerciale diritto all’indennita sorge ipso facto

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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 23 settembre 2015, n. 18812

Va considerato, infatti, che esiste un consolidato orientamento di legittimita’ – cui il Collegio intende dare continuita’ – secondo cui l’indennita’ per la perdita dell’avviamento “compete al conduttore per il solo fatto che il locatore abbia assunto l’iniziativa di non proseguire la locazione” (Cass. n. 2485/1998) e che “l’intervenuta disdetta … inviata dal locatore e’ idonea a far sorgere ipso facto, ove ne ricorrano gli altri presupposti, il diritto del conduttore all’indennita’ di avviamento” (Cass. n. 454/2009), mentre risulta del tutto irrilevante la circostanza che “il conduttore, successivamente alla disdetta o al recesso, abbia cessato di svolgere la sua attivita’” (Cass. n. 17698/2013), ancorche’ “prima della cessazione del rapporto” (Cass. n. 12279/2000), o che, “a seguito della comunicazione del locatore di non voler proseguire la locazione, … abbia trasferito altrove la propria attivita’”

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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 23 settembre 2015, n. 18812
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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – rel. Consigliere

Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere

Dott. STALLA Giacomo Maria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 10779-2012 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) per se e quale tutore di (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza n. 40/2011 della CORTE D’APPELLO di TRIESTE, depositata il 09/03/2011 R.G.N. 581/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/06/2015 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO Gianfranco che ha concluso per l’accoglimento del ricorso p.q.r..

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), conduttore di un immobile ad uso commerciale sito in (OMISSIS), non si oppose alla convalida dello sfratto per finita locazione intimatagli dai locatori, ma richiese la corresponsione dell’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale, deducendo che nell’immobile era stata svolta attivita’ di vendita al pubblico di articoli di pelletteria da parte di (OMISSIS), cui il (OMISSIS) aveva affittato la propria azienda commerciale (senza pero’ cedere il contratto di locazione o sublocare l’immobile).

Il Tribunale accolse la domanda del (OMISSIS) e condanno’ i locatori al pagamento dell’indennita’.

La Corte di Appello di Venezia ha riformato la sentenza sul rilevo che difettavano prove univoche che il locale fosse ancora aperto al pubblico alla data della scadenza della locazione: ha pertanto rigettato la domanda del conduttore e lo ha condannato al pagamento delle spese dei due gradi di giudizio.

Ricorre per cassazione il (OMISSIS) affidandosi a quattro motivi; resiste, a mezzo di controricorso, (OMISSIS), mentre gli altri intimati non svolgono attivita’ difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La Corte territoriale ha affermato che non sembrava “risultare affatto univocamente” che all’epoca della scadenza contrattuale (31.10.2003)

il locale fosse aperto al pubblico; ha richiamato, in proposito, le dichiarazioni di tre testi e le risultanze di una certificazione della Camera di Commercio di Udine (da cui risultava che la ditta individuale (OMISSIS) era cessata il (OMISSIS) ed era stata cancellata il (OMISSIS), a seguito di domanda del 30.1.2003) e ha concluso che, essendo gia’ cessata l’attivita’, non risultava “in atto” alcun avviamento, tale da comportare il riconoscimento dell’indennita’.

2. Col primo motivo (“violazione e/o falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 35 e/o dell’articolo 2697 c.c.” e “omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo”), il (OMISSIS) censura la sentenza per avere impostato erroneamente la questione del riparto dell’onere della prova e per avere dato una “lettura errata e lacunosa delle risultanze istruttorie”: assume che, essendo pacifico che nell’immobile era stata svolta attivita’ di vendita al pubblico, “la prova del mutamento delle modalita’ di utilizzazione dell’immobile … incombeva sui locatori e non gia’ sul conduttore”, cosicche’ “l’asserita non certezza … affermata dalla Corte d’Appello avrebbe dovuto risolversi necessariamente a sfavore della posizione dei locatori”.

3. Col secondo motivo (“violazione e/o errata applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 34″), il ricorrente si duole che la Corte di merito non abbia considerato che – a tutto concedere – la cessazione dell’attivita’ comportante contatti diretti col pubblico dei consumatori era stata certamente successiva all’invio della disdetta da parte dei locatori (risalente al 6.6.2002) ed assume che non poteva dunque escludersi il diritto del conduttore a percepire l’indennita’ giacche’, avendo determinato la cessazione del contratto e la necessita’ del conduttore di reperire altri locali”, i locatori non potevano “trarre da cio’ addirittura il vantaggio di non essere nemmeno tenuti al pagamento dell’indennita’”.

4. Il terzo motivo censura la sentenza (per “violazione e/o errata applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 35” e per ogni possibile vizio motivazionale) per avere ritenuto decisiva la circostanza che, dal certificato della Camera di Commercio, la ditta (OMISSIS) risultasse cessata in data anteriore alla scadenza del contratto.

5. L’ultimo motivo (che prospetta “violazione e/o errata applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 80” e ogni possibile vizio motivazionale) censura la Corte per avere escluso che nel caso potesse trovare applicazione la disposizione della Legge n. 392 del 1978, articolo 80 (che, secondo l’assunto del ricorrente, comporterebbe l’ininfluenza dell’eventuale mutamento di regime del bene locato in difetto della prova dell’avvenuta conoscenza e della tacita accettazione di esso da parte del locatore).

6. Il ricorso e’ fondato, per quanto di ragione.

Va considerato, infatti, che esiste un consolidato orientamento di legittimita’ – cui il Collegio intende dare continuita’ – secondo cui l’indennita’ per la perdita dell’avviamento “compete al conduttore per il solo fatto che il locatore abbia assunto l’iniziativa di non proseguire la locazione” (Cass. n. 2485/1998) e che “l’intervenuta disdetta … inviata dal locatore e’ idonea a far sorgere ipso facto, ove ne ricorrano gli altri presupposti, il diritto del conduttore all’indennita’ di avviamento” (Cass. n. 454/2009), mentre risulta del tutto irrilevante la circostanza che “il conduttore, successivamente alla disdetta o al recesso, abbia cessato di svolgere la sua attivita’” (Cass. n. 17698/2013), ancorche’ “prima della cessazione del rapporto” (Cass. n. 12279/2000), o che, “a seguito della comunicazione del locatore di non voler proseguire la locazione, … abbia trasferito altrove la propria attivita’” (Cass. n. 4432/1996).

Da cio’ consegue che erroneamente la Corte di merito ha considerato la situazione esistente al momento della scadenza contrattuale (31.10.2003) – e cio’ nel valutare sia le dichiarazioni dei testi che il certificato della Camera di Commercio- anziche’ la situazione di effettivo utilizzo del bene (e quindi l’eventuale esistenza dei contatti col pubblico dei consumatori) al momento in cui i locatori manifestarono la volonta’ di far cessare la locazione (ossia nel giugno 2002), essendo – come detto – irrilevante la cessazione dell’attivita’ o il mutamento di essa in un momento successivo.

La sentenza va dunque cassata, con rinvio alla Corte di merito che dovra’ rivalutare la vicenda alla luce dei principi sopra richiamati.

7. La Corte di rinvio provvedera’ anche sulle spese di lite.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, per quanto di ragione, cassa e rinvia, anche per le spese di lite, alla Corte di Appello di Trieste, in diversa composizione.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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