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Condominio Azioni giudiziarie Legittimazione dell’amministratore

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per ottenere il pagamento del proprio compenso, il legale potrà proporre ricorso ex art. 702 bis c.p.c. (che dà luogo ad un procedimento sommario...

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 24 luglio 2017, n. 18207

l’amministratore del condominio e’ legittimato, senza necessita’ di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio, costruita dal condomino (in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche, ovvero) alterando l’estetica della facciata dell’edificio, perche’ tale atto, diretto a conservare l’esistenza delle parti comuni condominiali, rientra negli atti conservativi dei diritti, che, ai sensi dell’articolo 1130 c.c., n. 4, e’ attribuito all’amministratore.

 

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 24 luglio 2017, n. 18207

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BIANCHINI Bruno – Presidente

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere

Dott. PICARONI Elisa – rel. Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8701-2013 proposto da:

(OMISSIS) S.r.l. (c.f. (OMISSIS)) in persona del suo Amministratore Unico e legale rappresentante pro tempore, (OMISSIS) ((OMISSIS)), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende;

– ricorrenti –

contro

CONDOMINIO di (OMISSIS) in persona dell’Amministratore pro tempore, (OMISSIS) ((OMISSIS)), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende anche in proprio ex articolo 86 c.p.c.;

– c/ricorrenti e ricorrenti incidentali –

nonche’ contro

(OMISSIS) ((OMISSIS)), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

nonche’ contro

(OMISSIS) ((OMISSIS)), Societa’ in a.s. (OMISSIS) elettivamente domiciliati in ROMA, VIA (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende;

– c/ricorrenti e ricorrenti incidentali –

nonche’ contro

(OMISSIS), (OMISSIS) S.r.l. in liquidazione in persona del Liquidatore pro tempore;

– intimata –

avverso la sentenza n. 3897/2012 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 18/07/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/03/2017 dal Consigliere Dott. PICARONI ELISA;

udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore di se medesimo e del Condominio, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso incidentale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SALVATO LUIGI che ha concluso per la riunione dei ricorsi e per il rigetto di entrambi i ricorsi.

FATTI DI CAUSA

1. Nel 1987 il Condomino di Via (OMISSIS) convenne in giudizio la societa’ (OMISSIS) s.r.l., proprietaria del lastrico solare, per sentirla condannare alla demolizione della veranda che, in assunto, alterava l’estetica dell’edificio con conseguente diminuzione del suo valore, o, in subordine, al pagamento dell’indennizzo ai sensi dell’articolo 1127 c.c., comma 4, e, in ogni caso, al risarcimento dei danni.

La convenuta eccepi’ la carenza di legittimazione dell’amministratore condominiale per difetto delle autorizzazionci, di cui agli articoli 1130 e 1131 c.c., la prescrizione dell’azione ai sensi dell’articolo 1127 c.c., l’assenza del pregiudizio estetico lamentato.

I condomini (OMISSIS), in proprio e quale rappresentante di (OMISSIS) s.a.s., (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) intervennero in causa, aderendo alle richieste del Condominio.

1.1. Il Tribunale di Roma accolse la domanda principale e, per l’effetto, ordino’ la demolizione della veranda e il ripristino dello stato dei luoghi, ritenendo assorbita la domanda risarcitoria, e dichiaro’ compensate le spese del giudizio.

2. Avverso la decisione proposero appello (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS), gia’ socio e liquidatore della societa’ nel frattempo cancellata dal registro delle imprese, nonche’ assegnatario dell’immobile, e con successivo atto (OMISSIS) s.r.l., che aveva acquistato l’immobile con rogito del 16 giugno 2005. Il Condominio propose appello incidentale. Con separati atti si costituirono e proposero appello incidentale anche i condomini (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) s.a.s., e (OMISSIS). Si limito’ a resistere all’appello principale (OMISSIS), in qualita’ di erede di (OMISSIS) e di (OMISSIS).

2.1. Con sentenza depositata in data 18 luglio 2012, pronunciando sui gravami riuniti, la Corte d’appello ha rigettato sia l’appello principale sia gli appelli incidentali, e compensato le spese di lite.

2.2. Per quanto ancora di rilievo, la Corte territoriale ha ritenuto che l’azione proposta dal Condominio a tutela dell’intero edificio rientrava tra le attribuzioni dell’amministratore ex articoli 1130 e 1131 c.c., mentre, con riferimento alla domanda risarcitoria, l’intervento dei condomini aveva superato gli eventuali dubbi. L’azione non era prescritta, in quanto il manufatto era stato completato nel 1983, come documentalmente attestato dalla domanda di concessione, cio’ che rendeva inammissibile la dedotta prova testimoniale sul punto. Sussisteva il pregiudizio architettonico, come apprezzato dal giudice di primo grado, che si era motivatamente discostato dalle conclusioni raggiunte dai CTU.

2.3. Quanto ai gravami incidentali, la Corte territoriale ha ritenuto che non fosse dovuta l’indennita’ ex articolo 1127 c.c., comma 4, ne’ il risarcimento danni per assenza dei rispettivi presupposti, e cioe’ la permanenza della sopraelevazione, la mancanza di prova di pregiudizi diversi da quello architettonico.

3. Per la cassazione della sentenza hanno proposto ricorso (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS), sulla base di sei motivi. Resistono con controricorso il Condominio e il condomino (OMISSIS), e propongono ricorso incidentale affidato a tre motivi. Resistono con controricorso i condomini (OMISSIS) e la s.a.s. (OMISSIS), e propongono ricorso incidentale affidato ad un motivo. Resiste con controricorso il condomino (OMISSIS). Non ha svolto difese (OMISSIS).

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il ricorso principale e’ infondato.

1.1. Con il primo motivo e’ denunciata violazione e falsa applicazione degli articoli 77, 100 e 101 c.p.c., articoli 1127, 1130 e 1131 c.c., articolo 111 Cost..

I ricorrenti ripropongono la questione della legittimazione dell’amministratore del Condominio ad agire ai sensi dell’articolo 1127 c.c., in assenza di delibera assembleare di autorizzazione, con conseguente nullita’ della procura alle liti rilasciata dallo stesso.

L’azione a tutela del decoro architettonico non avrebbe contenuto conservativo, essendo in facolta’ dei singoli condomini l’opposizione alla sopraelevazione realizzata dal proprietario dell’ultimo piano, e in ogni caso, l’azione finalizzata alla riduzione in pristino dei luoghi aveva evidente contenuto reale, in quanto diretta a limitare il diritto di proprieta’ come configurato dall’articolo 28 del Regolamento condominiale, e pertanto non rientrava nelle attribuzioni dell’amministratore condominiale. In ragione della nullita’ della procura alle liti, rilevabile in ogni stato e grado del giudizio, il rapporto processuale non si era costituito e percio’, diversamente da quanto ritenuto dalla Corte d’appello, era improduttivo di effetti anche l’intervento spiegato in causa da alcuni condomini.

2. La doglianza e’ infondata e per taluni profili inammissibile.

2.1. Secondo la giurisprudenza costante di questa Corte, l’amministratore del condominio e’ legittimato, senza necessita’ di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio, costruita dal condomino (in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche, ovvero) alterando l’estetica della facciata dell’edificio, perche’ tale atto, diretto a conservare l’esistenza delle parti comuni condominiali, rientra negli atti conservativi dei diritti, che, ai sensi dell’articolo 1130 c.c., n. 4, e’ attribuito all’amministratore (ex plurimis, Cass., 12/10/2000 n. 13611). Gli atti conservativi di cui all’articolo 1130 c.c., non si esauriscono, infatti, nelle azioni cautelari, ma si estendono alle azioni a tutela dello stato di godimento della cosa comune purche’ non importanti una possibile disposizione della stessa (Cass., 06/02/2009 n. 3044), e non c’e’ dubbio che, come osservato dalla Corte d’appello, l’azione finalizzata a tutelare il decoro architettonico dell’edificio da alterazioni rientri nel paradigma indicato.

2.2. Quanto alla domanda subordinata, di pagamento dell’indennita’ prevista dall’articolo 1127 c.c., e alla domanda risarcitoria, nessuna questione puo’ utilmente essere posta in questa sede dai ricorrenti, a fronte del rigetto delle domande, con conseguente inammissibilita’, per carenza di interesse, delle doglianze riguardanti la legittimazione dell’amministratore a proporle in assenza della delibera dei condomini.

2.3. Analoga considerazione si impone con riferimento alle questioni concernenti l’intervento dei condomini, sotto il profilo sia della validita’, sia della efficacia “sanante” dell’intervento.

2.4. Risulta, infine, inammissibile la denunciata violazione dell’articolo 111 Cost., non essendo indicate le ragioni per cui l’applicazione delle norme, quale risulta nella sentenza impugnata, sarebbe incompatibile con il principio del giusto processo. La violazione dei parametri costituzionali e’, infatti, necessariamente mediata dall’applicazione di una o piu’ norme di legge, mentre il vizio di motivazione in cui si assuma incorso il giudice di merito deve essere denunciato secondo il paradigma contenuto nell’articolo 360 c.p.c., n. 5.

3. Con il secondo motivo e’ denunciata violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1127 c.c., comma 3, articoli 61, 62 e 115 c.p.c., e articolo 111 Cost., e si contesta la valutazione espressa dalla Corte d’appello sul pregiudizio architettonico derivante dalla costruzione della veranda, richiamando le conclusioni dei CTU.

3.1. La doglianza e’ infondata.

La Corte d’appello ha argomentato le ragioni del dissenso dalle conclusioni dei CTU (pagg. 10-11 della sentenza), dopo avere precisato i limiti dell’accertamento devoluto ai consulenti, ed ha deciso sulla base della documentazione fotografica. La valutazione espressa dalla Corte di merito rispetta i criteri enucleati dalla giurisprudenza consolidata, secondo cui il giudizio relativo all’impatto della sopraelevazione sull’aspetto architettonico dell’edificio va condotto, ai sensi dell’articolo 1127 c.c., comma 3, esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell’immobile condominiale, inteso come struttura dotata di un aspetto autonomo, al fine di verificare se la nuova opera si armonizzi con dette caratteristiche ovvero se ne discosti in maniera apprezzabile (ex plurimis, Cass., 07/02/2008, n. 2865; Cass., 22/01/2004, n. 1025).

4. Con il terzo motivo e’ denunciato eccesso di potere per violazione e/o falsa applicazione della L. n. 2248 del 1865, articolo 4, All. E, 1127 c.c. e articolo 111 Cost., e si lamenta, anche sotto il profilo del vizio di motivazione, che la Corte d’appello non aveva considerato la portata dell’articolo 28 del regolamento condominiale di natura contrattuale, che autorizzava la sopraelevazione previa valutazione, da parte della Commissione edilizia comunale, del rispetto delle norme urbanistiche, che nella specie era stata positiva, sicche’ l’ordine di demolizione pronunciato dal giudice ordinario integrava anche eccesso di potere.

4.1. La doglianza e’ inammissibile in quanto introduce il tema di indagine relativo alla previsione contenuta nell’articolo 28 del regolamento condominiale, del quale non v’e’ traccia nella sentenza d’appello, senza specificare, in ossequio al principio di autosufficienza, quando e in quali termini il tema sarebbe stato prospettato nel giudizio di merito (ex plurimis, Cass., 18/10/2013 n. 23675).

Peraltro, la Corte d’appello ha chiarito che la domanda di demolizione del manufatto e’ stata proposta con riferimento alla disciplina contenuta nell’articolo 1127 c.c., e non per violazione delle norme urbanistiche, sicche’ la questione dello sconfinamento della pronuncia del giudice ordinario in ambito riservato al giudice amministrativo non e’ configurabile.

5. Con il quarto motivo e’ denunciato “eccesso di potere”, violazione degli articoli 2934 e 2946 c.c., nonche’ vizio di motivazione, e si contesta, per un verso, il rigetto dell’eccezione di prescrizione e, per altro verso, si ripropone la questione gia’ prospettata nel motivo che precede.

5.1. La doglianza e’ inammissibile.

La Corte d’appello ha argomentato il rigetto dell’eccezione di prescrizione facendo riferimento alla data (1983) indicata nella domanda di condono edilizio come termine di ultimazione dei lavori, e i ricorrenti si limitano a contestare genericamente l’argomento, senza indicare alcun elemento dal quale dovrebbe ricavarsi che la costruzione fosse stata realizzata prima di quella data. La censura risulta pertanto priva di idoneita’ a contrastare la decisione impugnata, e come tale e’ inammissibile (ex plurimis, Cass., 28/11/2014 n. 25332).

Quanto al profilo dello sconfinamento della pronuncia di demolizione in ambito riservato alla valutazione della pubblica amministrazione, si richiamano le osservazioni svolte nell’esame del motivo precedente.

6. Con il quinto motivo e’ denunciata violazione e/o falsa applicazione degli articoli 2934 e 2946, in relazione all’articolo 244 c.p.c., nonche’ vizio di motivazione e si contesta la mancata ammissione della prova per testi finalizzata a dimostrare, ai fini della eccepita prescrizione, che il manufatto era stato realizzato nel 1971.

6.1. La doglianza e’ inammissibile per carenza di autosufficienza, in quanto il ricorso non contiene la trascrizione dell’articolato di cui si contesta la mancata ammissione, la cui valutazione e’ necessari ai fini della delibazione sulla decisivita’ della prova (ex plurimis, Cass., Sez. U 22/12/2011, n. 28336).

7. Rimane assorbito il sesto motivo di ricorso, con il quale e’ denunciata violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 91 c.p.c. per contestare la statuizione di compensazione delle spese di lite, subordinatamente all’accoglimento dei motivi che precedono.

8. Il ricorso incidentale proposto dal Condominio e dal condomino (OMISSIS) e’ infondato.

8.1. Con il primo motivo e’ denunciata violazione e falsa applicazione dell’articolo 1123 c.c., e si contesta il rigetto della domanda di risarcimento danni.

8.2. La doglianza e’ inammissibile per carenza di autosufficienza.

La Corte d’appello, dopo aver precisato che la domanda risarcitoria era stata reiterata in sede di gravame soltanto da alcuni dei condomini, ha escluso l’esistenza di danni, anche richiamando le valutazioni dei CTU. Per contro, i ricorrenti incidentali assumono che il danno sarebbe derivato dalla mancata corresponsione delle spese condominiali proporzionate all’aumento di superficie connesso alla realizzazione del manufatto, e riferiscono di aver prodotto nel giudizio di primo grado le nuove tabelle millesimali e di avere formulato domanda sul punto alla Corte d’appello. Si tratta di affermazioni che prospettano una questione non esaminata dalla Corte d’appello, che percio’ necessitava di essere supportata dalla trascrizione, nel ricorso, sia della domanda come asseritamente formulata, sia della documentazione richiamata.

9. Con il secondo motivo e’ denunciata – condizionatamente all’accoglimento del ricorso principale – la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1127 c.c., comma 4.

9.1. La doglianza rimane assorbita nel rigetto del ricorso principale.

10. Con il terzo motivo e’ denunciata violazione e falsa applicazione degli articoli 91 e 92 c.p.c., e si contesta la compensazione delle spese di lite dei due gradi di giudizio.

10.1. La doglianza e’ infondata.

La Corte d’appello ha giustificato la decisione sul rilievo della soccombenza reciproca, nella specie sussistente in considerazione dell’accoglimento parziale della domanda proposta dal Condominio e dai condomini (ex plurimis, Cass., 23/09/2013 n. 21684), ne’ puo’ essere oggetto di sindacato la valutazione del giudice di merito dell’opportunita’ di compensare in tutto o in parte le spese, sia nell’ipotesi di soccombenza reciproca che in quella di concorso di altri giusti motivi, poiche’ il controllo devoluto a questa Corte ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, e’ limitato ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le spese di lite non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa (ex plurimis, Cass., 31/03/3/2017 n. 8421).

11. Il ricorso incidentale proposto dai condomini (OMISSIS) e (OMISSIS) s.a.s. e’ infondato.

11.1. Con l’unico motivo di ricorso e’ denunciata violazione degli articoli 90 e 92 c.p.c., nonche’ vizio di motivazione, e si contesta la mancata esplicitazione delle gravi ed eccezionali ragioni necessarie a giustificare la disposta compensazione delle spese di lite.

11.2. La doglianza e’ infondata.

La ratio della disposta compensazione delle spese di lite risiede nella soccombenza reciproca, che e’ sufficiente, ai sensi dell’articolo 92 c.p.c., a giustificare la decisione.

12. Il rigetto dei ricorsi giustifica la compensazione delle spese di lite del presente giudizio tra i ricorrenti principali e i ricorrenti incidentali quelli incidentali, mentre le spese sostenute dal controricorrente (OMISSIS) sono poste a carico del ricorrenti principali, nella misura indicata in dispositivo. Sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico dei ricorrenti principali ed incidentali.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale ed il ricorso incidentale e compensa tra i ricorrenti principali ed incidentali le spese del presente giudizio. Condanna i ricorrenti principali al pagamento in favore di (OMISSIS) delle spese del presente giudizio, che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali al 15 % e accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti principali e dei ricorrenti incidentali, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.

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umberto davidehttp://umbertodavide.it
Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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