Condomino tabelle millesimali Determinazione valore piano

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 11 settembre 2017, n. 21043

ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprieta’ esclusiva che gli elementi estrinseci, nonche’ le eventuali pertinenze delle proprieta’ esclusive, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 11 settembre 2017, n. 21043

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Presidente

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere

Dott. SABATO Raffaele – Consigliere

Dott. CORTESI Francesco – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7224/2013 R.G. proposto da:

(OMISSIS) e (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli Avv.ti (OMISSIS) ed elettivamente domiciliati presso il primo in (OMISSIS);

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS) e (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli Avv.ti (OMISSIS) ed elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso l’Avv. (OMISSIS);

– controricorrenti –

(OMISSIS), F.LLI (OMISSIS) s.a.s., (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Napoli n. 427/2012, depositata in data 10.2.2012, non notificata.

Udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 13.6.2017 dal Consigliere Dott. Francesco CORTESI;

lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MISTRI Corrado, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso.

FATTI DI CAUSA

Rilevato che:

– con citazione notificata il 15.6.1999 (OMISSIS), condomino del fabbricato sito a (OMISSIS), domando’ la revisione delle tabelle millesimali del condominio poiche’ successivamente alla relativa approvazione erano state trasformate alcune unita’ immobiliari che le avevano rese non piu’ rispondenti allo stato dei luoghi; dedusse, in particolare, che alcuni locali del pianterreno, gia’ destinati a deposito e di proprieta’ della condomina (OMISSIS), erano stati fusi in un’unica unita’ immobiliare a destinazione abitativa, ed analoghe trasformazioni avevano interessato altre unita’, di proprieta’ dei condomini (OMISSIS) e (OMISSIS);

– dopo la costituzione in giudizio dei condomini controinteressati e di altri condomini, disposta dapprima l’integrazione nei confronti dei restanti (alcuni dei quali rimasti contumaci), il tribunale respinse la domanda compensando le spese;

– (OMISSIS) appello’ la sentenza; proposero appello incidentale i condomini (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), i quali chiesero l’elaborazione di nuove tabelle millesimali previa esclusione del computo delle superfici convenzionali di alcune pertinenze; si costituirono inoltre aderendo all’appello principale i condomini (OMISSIS) ed (OMISSIS), mentre il condomino (OMISSIS) chiese il rigetto di ogni gravame;

– svolto un supplemento di istruttoria, la Corte d’Appello di Napoli, in parziale riforma della sentenza impugnata, dispose la modifica delle tabelle condominiali – limitatamente a quella generale di proprieta’ ed a quella di riparto delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale – in conformita’ all’elaborato depositato dal consulente tecnico nominato in sede di appello, da ritenersi parte integrante della sentenza;

– i giudici di appello ritennero in particolare che ricorresse il presupposto di cui all’articolo 69 disp. att. c.c., per la revisione, essendo intervenuta una variazione di consistenza e mutamento di destinazione d’uso dell’unita’ immobiliare di proprieta’ di (OMISSIS), nel senso specificamente accertato dalla disposta consulenza integrativa; escluse invece che analoga variazione fosse intervenuta in relazione alla proprieta’ di (OMISSIS) e (OMISSIS);

– avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione (OMISSIS) e (OMISSIS) sulla base di due motivi; gli intimati (OMISSIS) ed (OMISSIS) hanno depositato controricorso in adesione; i restanti intimati non hanno svolto attivita’ difensiva.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Considerato che:

– con il primo motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’articolo 68 disp. att. c.c., anche in relazione agli articoli 817, 818, 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., dolendosi del fatto che la corte d’appello, nel valutare la sussistenza o meno di variazioni nella quota di pertinenza dei condomini, ha imposto al consulente nominato di non valutare – ai fini della determinazione dei valori di piano con riguardo alle unita’ immobiliari interessate dalle trasformazioni – i vani esterni alle proiezioni verticali del fabbricato ed alcune pertinenze, ed in particolare il ripostiglio ed il bagno facenti parte dell’unita’ di proprieta’ (OMISSIS) ed il terrazzo a livello, i giardini e le aree di rispetto, la tettoia e l’area scoperta facenti parte dell’unita’ di proprieta’ di (OMISSIS) e (OMISSIS), questi ultimi elementi in quanto esterni al perimetro condominiale;

– con il secondo motivo lamentano poi un difetto di motivazione sulla medesima circostanza, assumendo che la corte territoriale avrebbe completamente omesso di considerare i rilievi pure svolti dall’ausiliario sul medesimo punto;

– i motivi, che possono essere esaminati congiuntamente in quanto inerenti alla medesima questione, sono fondati;

– questa Corte ha infatti piu’ volte affermato (cfr. Cass. 25.9.2013, n. 21950; Cass. 1.7.2004, n. 12018) che il giudice investito della domanda di revisione delle tabelle millesimali deve computare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi (superficie, altezza di piano, luminosita’, esposizione) che incidono sul valore effettivo di esse;

– pertanto, ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, il valore di ogni piano o porzione di piano va determinato prendendo in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprieta’ esclusiva (quali l’estensione) che gli elementi estrinseci (quali l’esposizione), nonche’ le eventuali pertinenze delle proprieta’ esclusive (tra le quali la richiamata Cass. n. 12018/2004 menziona i giardini in proprieta’ esclusiva di singoli condomini), in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile;

– a tale principio non si e’ uniformata la sentenza impugnata, che con richiamo al supplemento di consulenza tecnica esperita, e senza tener conto delle diverse allegazioni svolte da alcune parti al riguardo, ha escluso dal computo dei valori delle unita’ immobiliari oggetto di indagine le pertinenze che fuoriescono dalle proiezioni del perimetro dell’edificio condominiale;

– il ricorso deve pertanto essere accolto e la sentenza cassata con il rinvio della causa anche per le spese di questo giudizio ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli, la quale si pronuncera’ in conformita’ del seguente principio: “ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprieta’ esclusiva che gli elementi estrinseci, nonche’ le eventuali pertinenze delle proprieta’ esclusive, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile”.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli, la quale provvedera’ anche sulle spese del presente giudizio.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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