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Lastrico solare danni da infiltrazioni responsabilità art 2051 cc

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 7 febbraio 2017, n. 3239

in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex articolo 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonche’ sull’assemblea dei condomini ex articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilita’ va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilita’ soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’articolo 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio

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Per una più completa ricerca di giurisprudenza, si consiglia invece  la Raccolta di massime delle principali sentenze della Cassazione  che è consultabile on line oppure scaricabile in formato pdf

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 7 febbraio 2017, n. 3239

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente

Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere

Dott. MANNA Felice – Consigliere

Dott. ORILIA Lorenzo – rel. Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 21098/2012 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrenti –

e contro

(OMISSIS);

– intimata –

avverso la sentenza n. 1262/2011 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 02/12/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/12/2016 dal Consigliere Dott. LORENZO ORILIA;

uditi gli Avvocati (OMISSIS) difensore di (OMISSIS) che ha chiesto il rigetto del ricorso, (OMISSIS) difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per il rigetto del ricorso e per la condanna alle spese.

RITENUTO IN FATTO

1 Per quanto ancora interessa in questa sede, la Corte d’Appello di Catanzaro, con sentenza 2.12.2011, accogliendo l’impugnazione proposta da (OMISSIS) (erede di (OMISSIS)) contro (OMISSIS) (ed in contraddittorio degli altri eredi), in riforma della sentenza di primo grado ha ridotto a 1/3 la misura della contribuzione degli eredi (OMISSIS) alle spese di rifacimento della terrazza a livello di loro proprieta’ sovrastante l’appartamento della (OMISSIS) sito nel fabbricato in (OMISSIS). La Corte territoriale ha motivato la sua decisione richiamando il principio dell’articolo 1126 c.c., e dunque ha ritenuto che la (OMISSIS) debba contribuire per i rimanenti 2/3 quale proprietaria dell’immobile sottostante alla terrazza.

2 Contro tale decisione propongono ricorso per cassazione gli eredi di (OMISSIS) in epigrafe indicati con due censure a cui resistono con separati, ma identici controricorsi, (OMISSIS) nonche’ (OMISSIS) e (OMISSIS). (OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensiva.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1 Con il primo motivo i ricorrenti lamentano falsa applicazione dell’articolo 1126 c.c., rilevando che la terrazza non e’ di proprieta’ comune, ma di proprieta’ esclusiva degli eredi (OMISSIS) perche’, a differenza del solaio intermedio, non solo funge da copertura all’immobile sottostante, ma serve anche da affaccio all’appartamento dei predetti: da cio’ consegue che le spese delle parti di terrazzo avulse dalla funzione di copertura (parapetti, ringhiere, ecc.) restano a carico di chi proprietario esclusivo. Secondo i ricorrenti, quindi, il principio dell’articolo 1126 c.c., si applica solo per le spese relative al solaio e quindi la Corte d’Appello ha errato nel porre le spese della terrazza in proporzione tra le parti.

Il motivo e’ inammissibile per difetto di specificita’ perche’ da’ per scontato che siano state addebitate alla (OMISSIS) anche le spese per ringhiere e parapetti senza pero’ assolutamente dimostrarlo: nel ricorso infatti non si fornisce alcun elemento che possa sorreggere l’affermazione dei ricorrenti.

2 Col secondo motivo denunziano omesso esame e omessa motivazione circa un fatto decisivo (crollo della terrazza determinato – secondo la ricostruzione del CTU – dall’assenza di manutenzione del pavimento e, quindi, dalla corrosione delle strutture portanti in ferro). Tale fatto decisivo avrebbe dovuto indurre i giudici di appello a ritenere i proprietari del terrazzo responsabili esclusivi del crollo e, come tali, quindi unici obbligati ad accollarsi il rifacimento, in mancanza di prova liberatoria.

Il motivo e’ fondato.

La Corte d’Appello, nel regolare la misura della contribuzione al rifacimento della terrazza crollata, ha applicato il principio di cui all’articolo 1126 cc e dunque ha posto a base della propria decisione il fatto che le unita’ delle parti in lite facciano parte di un edificio condominiale: una tale ricostruzione in fatto non e’ oggetto di censura e pertanto la natura condominiale del fabbricato non e’ piu’ in discussione.

Cio’ posto, in materia di ripartizione delle spese di manutenzione di lastrici solari e terrazze a livello che provocano danni da infiltrazioni agli immobili sottostanti, le sezioni unite hanno di recente affermato che in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex articolo 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonche’ sull’assemblea dei condomini ex articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilita’ va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilita’ soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’articolo 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (v. Sez. U, Sentenza n. 9449 del 10/05/2016 Rv. 639821).

Il principio citato, affermato – come si e’ detto – in materia di riparto delle spese di riparazione per evitare danni da infiltrazioni negli appartamenti, vale logicamente anche nel caso di specie, in cui si discute pur sempre di danni da omessa manutenzione (ma anzi, forieri di ben piu’ gravi conseguenze, rappresentate addirittura dal crollo della terrazza a livello).

Ebbene, nel caso in esame, la Corte d’Appello di Catanzaro ha applicato seccamente la regola dell’articolo 1126 c.c., ma non si e’ posta il preliminare problema di verificare, sulla scorta degli accertamenti peritali e delle altre risultanze processuali, l’imputabilita’ soggettiva del danno, e cioe’ di stabilire se le cause del crollo fossero ascrivibili ad un concorso di responsabilita’ dei due proprietari interessati oppure a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo della terrazza stessa che, come pure precisato dalle sezioni unite, ne e’ anche il custode, con tutti i doveri di cui all’articolo 2051 c.c..

L’indagine era assolutamente decisiva perche’ solo in caso di risposta positiva al primo quesito si sarebbe rivelata giuridicamente corretta la conclusione di applicare la regola del riparto di cui all’articolo 1126 c.c..

La sentenza deve pertanto essere cassata per nuovo esame, sulla scorta del citato principio, da parte del giudice di rinvio (altra sezione della medesima Corte territoriale) che provvedera’ anche sulle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

la Corte rigetta il primo motivo di ricorso; accoglie il secondo e cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimita’, ad altra sezione della Corte d’Appello di Catanzaro.

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umberto davidehttp://umbertodavide.it
Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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