Condominio Mancata manutenzione del lastrico solare Danni derivati a terzi

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Corte di Cassazione, Sezione U civile Sentenza 29 aprile 1997, n. 3672

Poiche’ il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprieta’ superficiaria o se e’ attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cit.: vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprieta’ superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilita’, nella misura del terzo residuo

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Corte di Cassazione, Sezione U civile Sentenza 29 aprile 1997, n. 3672
Integrale

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione 26 febbraio 1986, V. N. convenne, davanti al Tribunale di Milano, il Condominio 1, Milano. Premesso di essere proprietario di un appartamento sito nell’edificio condominiale e del sovrastante terrazzo, dedusse che il suo locale aveva subito considerevoli danni per la infiltrazione delle acque piovane provenienti dal lastrico solare condominiale, confinante con quello di sua esclusiva proprieta’, dopo l’esecuzione dei lavori compiuti dalla SOCIETA’ 1 per conto del condominio. Poiche’ l’obbligo di manutenzione dei lastrici solari grava per legge sul condominio, salvo il riparto tra i condomini ed il proprietario esclusivo previsto dall’art. 1126 cod. civ., domando’ la condanna del condominio convenuto al risarcimento dei danni, indicati in quindici milioni o nell’altra somma, che sarebbe stata accertata in corso di causa. Condominio 1 si costitui’ e contesto’ le avverse pretese. Rispose che il danno era stato cagionato dalla mancata manutenzione del terrazzo di proprieta’ esclusiva del N., cui era tenuto il N. stesso, e non il condominio. Aggiunse che ogni accertamento sulla domanda dell’attore doveva avvenire in contraddittorio con la SOCIETA’ 1, esecutrice dei lavori di restauro nella parte condominiale del terrazzo. Preciso’ che tali lavori erano stati valutati dal lodo arbitrale 13 luglio 1984, che alla SOCIETA’ 1 aveva addebitato il costo delle opere di isolamento tra la parte condominiale del terrazzo e quella di proprieta’ esclusiva di N.. Chiese il rigetto della domanda dell’attore e, comunque, di essere garantito dalla SOCIETA’ 1. La societa’ SOCIETA’ 1, chiamata in giudizio, replico’ che i danni lamentati dall’attore dovevano essere imputati alle pessime condizioni, in cui si trovava il lastrico di sua proprieta’ esclusiva (condizioni emerse nell’accertamento tecnico preventivo, effettuato su richiesta del condominio); che l’impermeabilizzazione del lastrico condominiale era stata eseguita a regola d’arte, come risultava dalle prove compiute nel corso del medesimo accertamento; che il lodo aveva riconosciuto essere stati compiuti perfettamente tutti gli ingenti lavori (per oltre trecento milioni), tant’e’ che aveva posto a suo carico la somma irrisoria di lire 600.000 per l’isolamento tra il lastrico condominiale e quello di proprieta’ del N.; che questi aveva proposto domanda solo contro il condominio, il quale temerariamente la aveva chiamata in causa, essendo il condominio tenuto alla manutenzione del lastrico del N. in ragione dei due terzi, ex art. 1126 cod. civ. Concluse per il rigetto della domanda.

Il Tribunale, con sentenza 8 giugno 5 ottobre 1989, condanno’ il condominio a risarcire al N. i danni, liquidati, in via equitativa, in lire 2.500.000 per le infiltrazioni d’acqua e in lire 1.990.730 per il mancato godimento relativo al periodo corrente dal 28 agosto 1983 al 28 gennaio 1985, in cui l’appartamento era risultato inabitabile; condanno’, altresi’, la SOCIETA’ 1 a rifondere al condominio quanto pagato. La Corte d’Appello di Milano, pronunziando sulle impugnazioni proposte dal Condominio e dalla societa’ SOCIETA’ 1, con sentenza 19 gennaio 8 maggio 1992, in totale riforma, respinse tutte le domande proposte dal N. contro il condominio e lo condanno’ a rifondere le spese sostenute dalle controparti in ambedue i gradi del giudizio. Ha proposto ricorso per cassazione V. N. ed ha resistito con controricorso il Condominio 1, Milano. Non ha svolto attivita’ difensiva l’intimata societa’ SOCIETA’ 1.

Con ordinanza 17 febbraio 1996, n. 96, la Seconda Sezione Civile della Suprema Corte ha trasmesso gli atti al Primo Presidente per valutare la opportunita’ di rimettere la decisione alle Sezioni Unite, rilevato il contrasto di giurisprudenza in ordine alla individuazione del soggetto responsabile per i danni riportati dall’appartamento sottostante a seguito di infiltrazioni d’acqua derivate dal sovrastante lastrico solare di sua proprieta’ esclusiva (il contrasto riguarda la imputazione della responsabilita’ al solo proprietario esclusivo, ovvero al solo condominio, oppure in concorso tra loro al proprietario ed al condominio).

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. A fondamento del ricorso il ricorrente deduce violazione di norme di diritto (art. 1126 cod. civ.) e contraddittorieta’ e/o insufficienza di motivazione (art. 360 n. 3 e 5 cod. proc. civ.).

a) Premesso che il ricorrente era estraneo a qualsiasi rapporto tra la societa’ SOCIETA’ 1 e il condominio; che i lavori erano stati eseguiti dalla SOCIETA’ 1 sotto la sorveglianza di un direttore nominato dal condominio; che il lodo, emesso nell’ambito di un arbitrato irrituale, aveva natura contrattuale e vincolava soltanto la SOCIETA’ 1 ed il condominio; che contro la SOCIETA’ 1 egli non aveva proposto alcuna domanda, ma si era limitato a rilevare che anche dal lodo risultava la cattiva esecuzione dell’opera, per la mancanza di una superficie divisoria di isolamento sul raccordo del manto impermeabile tra la parte comune e la parte di proprieta’ esclusiva e che da cio’ erano derivati i danni: tutto cio’ premesso, era errata la sentenza della Corte d’Appello nella parte in cui aveva pronunziato la soccombenza anche nei confronti della societa’ SOCIETA’ 1.

b) Il lastrico solare di esclusiva proprieta’ di esso ricorrente doveva considerarsi elemento unitario con l’intero terrazzo condominiale, ragion per cui sussisteva la responsabilita’ del condominio per non aver deliberato la manutenzione straordinaria totale delle terrazze, salvo il riparto delle spese in proporzione dei rispettivi vantaggi ai sensi dell’art. 1126 cod. civ.

2. Le censure vanno esaminate congiuntamente, in ragione della loro evidente connessione.

2.1 Risulta agli atti che l’appartamento del ricorrente si comprenda in un edificio soggetto al regime del condominio, di cui il sovrastante lastrico di sua proprieta’ funge da copertura; risulta altresi’ che i danni all’appartamento (soffitto, pareti etc.) siano stati cagionati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, per asserito difetto di manutenzione. Poiche’ il lastrico anche se appartenente in proprieta’ superficiaria esclusiva o se attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini svolge la funzione di copertura dell’edificio, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione grava su tutti i condomini (Cass., Sez. II, 29 ottobre 1992, n. 11774; Cass., Sez. II, 5 novembre 1990, n. 10602; Cass., Sez. II, 14 febbraio 1987, n. 1618; Cass., Sez. II, 18 gennaio 1979, n. 359; Cass., Sez. II, 15 febbraio 1969, n. 533). Invero, agli effetti della imputazione e della ripartizione delle spese di riparazione e di ricostruzione, la identita’ di funzione giustifica la equiparazione tra i lastrici solari in proprieta’ superficiaria e quelli in uso esclusivo (Cass., Sez. II, 3 maggio 1993, n. 5125; Cass., Sez. II, 21 maggio 1974, n. 1501). La questione di diritto, che la Suprema Corte deve risolvere per decidere la controversia, e’ se la responsabilita’ per i danni prodotti nell’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare per difetto di manutenzione si ricolleghi piuttosto che al disposto dell’art. 2051 cod. civ. direttamente alla titolarita’ del diritto reale (condominio, proprieta’ superficiaria o uso esclusivo) e, percio’, debba considerarsi come conseguenza dell’inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni, poste a carico dei condomini (art. 1123 comma 1 cod. civ.) e del titolare della proprieta’ superficiaria o dell’uso esclusivo (art. 1126 cod. civ.).

2.2 La specificita’ della normativa dettata in tema di condominio negli edifici induce a preferire la seconda alternativa, a ritenere cioe’ che la responsabilita’ si riconduca non al principio del neminem ledere, ma che derivi dall’inadempimento delle obbligazioni concernenti la conservazione delle parti comuni.

Alle obbligazioni di conservazione del lastrico solare, infatti, fanno riferimento gli artt. 1123 comma 1 e 1126 cod. civ., i quali menzionano, rispettivamente, il primo le spese per la conservazione; il secondo le spese per le riparazioni e per le ricostruzioni. Sia pure con diversa terminologia, ambedue le disposizioni disciplinano non solo la ripartizione, ma anzitutto la imputazione delle spese per la tutela della integrita’ e, quindi, del valore capitale del lastrico (come tali, si distinguono dalle spese per l’uso). Tanto l’art. 1123 comma 1 cit., che e’ norma di carattere generale concernente tutte le parti comuni, quanto l’art. 1126 cit., che e’ regola particolare riguardante il lastrico solare di proprieta’ superficiaria o di uso esclusivi, disciplinano delle obbligazioni propter rem. Si tratta di obbligazioni poste dalla legge a carico ed in favore dei condomini dell’edificio (titolari altresi’ della proprieta’ solitaria dei piani o delle porzioni di piano), del tutto simili a quelle, che insorgono a carico ed a favore dei comproprietari del muro comune per la sua manutenzione, a norma dell’art. 882 cod. civ. Queste obbligazioni dalla legge sono ascritte immediatamente ai titolari dei diritti reali poiche’ nell’interesse di tutti i partecipanti al condominio adempiono alla funzione di garantire l’integrita’ dei beni comuni. Cio’ posto, le obbligazioni propter rem sono contrassegnate dalla titolarita’ e dall’oggetto. Soggetti passivi sono i condomini, ovvero i titolari della proprieta’ superficiaria o dell’uso esclusivi del lastrico solare; soggetti attivi sono del pari i partecipanti al condominio, non solo in quanto comproprietari delle cose, degli impianti e dei servizi comuni siti nel fabbricato, ma anche perche’ titolari della proprieta’ solitaria sui piani o sulle porzioni di piano. L’oggetto consiste nella prestazione delle spese per la conservazione dei beni esistenti nell’edificio, siano essi comuni o esclusivi. Dalla funzione (la garanzia della integrita’ dei beni siti nell’edificio), dal fondamento (la imputazione come conseguenza della titolarita’ del diritto reale) e dall’oggetto (la prestazione concernente la riparazione o la ricostruzione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni) si inferisce che le obbligazioni reali di conservazione riguardano tutti i rapporti reali inerenti all’edificio. Donde l’ulteriore inferenza che la susseguente responsabilita’ per inadempimento concerne i danni arrecati ai beni costituenti il fabbricato. Ricondurre il danno, derivante dall’inadempimento di una precisa obbligazione ricollegata dalla legge alla titolarita’ del diritto reale in condominio, in proprieta’ superficiaria o in uso esclusivi alla violazione del generico dovere di neminem laedere non e’ conforme ai principi del sistema. In altre parole, non v’e’ ragione per derogare al principio di specificita’, per cui la disciplina delle fattispecie deve ricavarsi dalle disposizioni, che espressamente le contemplano; ne per allontanarsi dalle regole fondamentali vigenti in tema di inadempimento delle obbligazioni (con la conseguenza di mandare esenti dalla correlativa responsabilita’ gli obbligati, che non hanno adempiuto).

2.3 L’inadempimento delle obbligazioni propter rem di tutelare l’integrita’ del lastrico solare si concreta nel difetto di manutenzione, da cui, sul piano materiale e di fatto, possono derivare danni all’appartamento sottostante. Le conseguenze dell’inadempimento delle obbligazioni propter rem sono disciplinate dall’art. 1218 cod. civ., perche’ dal lato passivo queste obbligazioni insorgono non a carico di chiunque che, in qualche modo, possa entrare in relazione con il soggetto titolare del diritto leso, sibbene a carico di soggetti determinati. Allo stesso modo in cui si applicano alle obbligazioni nascenti da contratto, i canoni fissati dall’art. 1218 cit. regolano le obbligazioni propter rem, perche’ anche le obbligazioni reali sono contrassegnate dal carattere della relativita’. Quando il lastrico solare svolge soltanto la funzione di copertura dell’edificio e appartiene a tutti i condomini (per titolo o per legge), alle obbligazioni concernenti il contributo nelle spese per la conservazione sono tenuti tutti i partecipanti, sulla base delle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprieta’ (art. 1223 comma 1 cit.). Quando il lastrico solare, oltre che fungere da copertura dell’edificio, e’ destinato ad offrire ulteriori utilita’ a vantaggio del titolare della proprieta’ superficiaria o dell’uso esclusivi, sempre sulla base della appartenenza del diritto reale vale a dire, sulla base dell’identico fondamento l’art. 1126 cit.; imputa le obbligazioni di contribuire alle spese per le riparazioni e le ricostruzioni e ripartisce le relative spese in misura diversa, ponendo i due terzi a carico di tutti i condomini (in ragione della funzione di copertura) e un terzo a carico del titolare della proprieta’ superficiaria o dell’uso esclusivi (in ragione delle altre utilita’). Poiche’ le condizioni materiali di dissesto e di degrado del lastrico, che tecnicamente si esprimono con il concetto di difetto di manutenzione, derivano dall’inadempimento delle obbligazioni propter rem, segue de plano che la responsabilita’ ed il risarcimento dei danni sono regolati secondo gli stessi criteri di imputazione e di ripartizione.

2.4 Il codice civile disciplina non le cose, ma i beni. Le entita’ obbiettive, giuridicamente rilevanti in quanto formano oggetto di diritto, non sono le cose materiali, anche perche’ non possiedono una individualita’ ontologica, essendo suscettibili di suddivisione fino all’atomo (e oltre). Assumono giuridica rilevanza le entita’ obbiettive individuate dalla considerazione normativa che, avuto riguardo prevalentemente alla funzione, attribuisce loro la qualifica di beni giuridici e le considera come oggetto di diritto (art. 810 cod. civ.). Come esistono beni, che formano oggetto di diritti reali diversi e concorrenti (per esempio, di proprieta’ e di servitu’), allo stesso modo si rinvengono entita’ materiali apparentemente unitarie, le quali invece costituiscono beni distinti e formano oggetto di differenti diritti. Nell’edificio soggetto al regime del condominio, i solai sono entita’ apparentemente unitarie, ma in effetti costituenti beni giuridici diversi, oggetto di distinte proprieta’ (superficiarie) dei proprietari del piano superiore e di quello inferiore (art. 1125 cod. civ.). Gli stessi piani o le porzioni di piano, in ragione della funzione unitaria, costituiscono beni giuridici a se, oggetto di proprieta’ solitaria, ma materialmente sono composti da beni comuni (i muri perimetrali) e da beni propri (i tramezzi, i solai). Anche i lastrici solari, di norma oggetto di proprieta’ comune (art. 1117 n. 1 cod. civ.), possono considerarsi come beni distinti costituenti, ad un tempo, oggetto di proprieta’ comune e di proprieta’ superficiaria o di uso esclusivi (art. 1126 cit.).

Non sussiste alcuna difficolta’ logica o giuridica ad ammettere l’esistenza, nella entita’ materiale apparentemente unitaria configurata dal lastrico solare, di due distinti beni giuridici, i quali rispettivamente adempiono alla funzione di copertura dell’edificio, e percio’ formano oggetto di condominio, e alla funzione di calpestio (che in sintesi esprime altre molteplici utilita’), e come tali formano oggetto di proprieta’ superficiaria o di uso esclusivi.

2.5 Appurato che la imputazione della responsabilita’ per i danni, originati dal diritto di manutenzione del lastrico solare, fa seguito all’inadempimento delle obbligazioni propter rem concernenti la conservazione (le riparazioni e le ricostruzioni), al risarcimento dei danni sono tenuti gli obbligati inadempienti.

Se alle riparazioni ed alle ricostruzioni del lastrico solare sono obbligati solo i condomini, in quanto il lastrico adempie soltanto alla funzione di copertura dell’edificio (e percio’ appartiene solamente ai partecipanti al condominio), al risarcimento dei danni cagionati all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua derivanti dal lastrico per difetto di manutenzione sono tenuti i condomini, in proporzione alle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprieta’. Se invece alla riparazione ed alle ricostruzioni sono tenuti, oltre i condomini anche il titolare della proprieta’ superficiaria o dell’uso esclusivi, perche’ il lastrico, oltre la funzione di copertura, al proprietario superficiario o al titolare dell’uso esclusivo offre concretamente altre utilita’, dei danni rispondono, in concorso tra loro, tutti gli obbligati inadempienti (condomini, proprietario superficiario, usuario esclusivo), secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cit. Vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi; il titolare della proprieta’ o dell’uso esclusivi, in ragione del terzo residuo.

2.5 Con la responsabilita’ per inadempimento delle obbligazioni propter rem, poste dalla legge a carico dei titolari del diritto reale sul lastrico solare, puo’ concorrere la responsabilita’ extracontrattuale, nascente da un fatto (illecito) diverso, vale a dire dalla lesione di un diritto soggettivo dei condomini estraneo ai rapporti di condominio per esempio, del diritto all’integrita’ fisica o alla salute del proprietario del piano sottostante), ovvero dalla lesione di un diritto dei terzi, i quali con l’edificio in qualche modo entrano in relazione. La questione non riguarda immediatamente la fattispecie, di cui si discute, ma per completezza conviene farne cenno. Per la giurisprudenza dominante, la responsabilita’ si fonda sul disposto dell’art. 2051 cod. civ. (responsabilita’ per cose in custodia: Cass., Sez. II, 29 ottobre 1992, n. 11774; Cass., Sez. III, 25 giugno 1990, n. 6405; Cass., Sez. II, 19 gennaio 1989, n. 255; Cass., Sez. II, 6 novembre 1986, n: 6507). L’opinione deve essere condivisa, posto che la responsabilita’ per le cose in custodia nasce: a) oggettivamente, dalla pericolosita’ della cosa, atta a nuocere, per cui il danno si produce nell’ambito del dinamismo connaturale alla cosa medesima, ovvero per l’insorgenza in questa di un processo dannoso ancorche’ provocato da elementi esterni (Cass., Sez. I, 1 gennaio 1995, n. 2301); b) soggettivamente, dalla relazione tra il soggetto e la cosa, che riguarda il condomino, il proprietario e l’usuario. Per la verita’, si tratta di una imputazione diversa dal comportamento colpevole del responsabile, in quanto consiste nella relazione tra il soggetto e la cosa, che determina il danno, e la responsabilita’ incontra il limite nel caso fortuito, cioe’ in un elemento estraneo, considerato prevalente sotto il profilo causale (Cass., Sez. III, 4 dicembre 1995, n. 12500; Cass., Sez. III, 28 novembre 1995, n. 12300; Cass., Sez. III, 26 febbraio 1994, n. 1947; Cass. Sez. III, 9 febbraio 1994, n. 1332). Entrambi gli elementi si rinvengono in ordine alla fattispecie dei danni cagionati dalle infiltrazioni d’acqua, provenienti dal lastrico solare, a un diritto dei condomini estraneo ai rapporti di condominio o a un diritto dei terzi, posto che si riscontra tanto il requisito oggettivo dell’insorgenza nella cosa, di per se atta a nuocere, di un processo dannoso provocato da elementi esterni, quanto quello soggettivo della relazione tra il soggetto e la cosa, cui inerisce il rischio da custodia. In questo caso, per quanto attiene alla imputazione, alla suddivisione ed alla valutazione del danno, valgono le regole stabilite in tema di responsabilita’ extracontrattuale (artt. 2055, 2056, 1223, 1226 e 1227 cod. civ.).

3. Sulla base delle direttive esposte e avuto riguardo alla posizioni processuali assunte dalle parti, la Corte, accogliendo il ricorso, deve cassare la sentenza impugnata e rinviare la causa ad altra sezione della Corte d’Appello di Milano, che decidera’ uniformandosi ai seguenti principi di diritto. Poiche’ il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprieta’ superficiaria o se e’ attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cit.: vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprieta’ superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilita’, nella misura del terzo residuo. La Corte d’Appello decidera’ anche sulle spese del giudizio di legittimita’.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte, a sezioni unite: accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata, rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’Appello di Milano, che decidera’ anche sulle spese.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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