Compravendita Immobiliare rilevabilità d’ufficio della nullità contrattuale in sede di legittimità

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 23 gennaio 2017, n. 1675

L’applicabilita’ dell’articolo 2725 c.c. trova riscontro in giurisprudenza in Cass. n. 421/72 e 5137/81, che hanno affermato che ai sensi degli articoli 1350 e 2725 c.c. non puo’ provarsi per testimoni, salvo nel caso indicato dall’articolo 2724 c.c., n. 3, il fatto con cui vengono modificati i diritti che sorgono da un contratto diretto a trasferire la proprieta’ di un immobile, qualora si tratti di modificazioni che incidono sull’effetto traslativo. La rilevabilita’ d’ufficio della nullita’ contrattuale anche in sede di legittimita’ e’ stata di recente ribadita dalle Sezioni Unite

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 23 gennaio 2017, n. 1675

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente

Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 30827-2011 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 932/2010 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA, depositata il 11/11/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/03/2016 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;

udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso e delle difese esposte, ha rilevato la tardivita’ della memoria ex articolo 378 c.p.c. di controparte;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DE RENZIS Luisa, che ha concluso per l’accoglimento del quinto motivo, per l’assorbimento del sesto motivo e per il rigetto dei restanti motivi del ricorso.

ESPOSIZIONE DEL FATTO

1) (OMISSIS) chiedeva al Tribunale di Avezzano declaratoria giudiziale dell’autenticita’ delle firme apposte sulla scrittura privata di compravendita intercorsa con il venditore (OMISSIS) il (OMISSIS).

Nel costituirsi in giudizio, il convenuto assumeva che si fosse in presenza di un semplice negozio preparatorio, non vincolante per le parti. Sosteneva che l’acquirente era stata resa edotta della subordinazione della vendita alla previa approvazione da parte dei suoi figli. Proponeva in via riconvenzionale domanda di risoluzione del contratto per inadempimento dell’acquirente (mancato pagamento del prezzo) e, in via subordinata, di risoluzione per eccessiva onerosita’ sopravvenuta.

Con sentenza emessa il 6.5.2004, il tribunale rigettava la domanda di accertamento della proprieta’ dei beni compravenduti.

(OMISSIS) proponeva appello, deducendo che il giudice di prime cure, previa assunzione di prova testimoniale in contrasto con il disposto dell’articolo 2722 c.c., aveva omesso di trascrivere le conclusioni da lei formulate e, omettendo di pronunciarsi sulla domanda di verificazione delle sottoscrizioni apposte alla scrittura privata di compravendita immobiliare del 21.12.1995, aveva rigettato la domanda di accertamento della proprieta’, giammai proposta.

Chiedeva che la Corte, accertata l’inammissibilita’ della prova assunta e tempestivamente contestata ed il vizio di ultrapetizione della sentenza, dichiarasse legalmente riconosciuta la sottoscrizione apposta da (OMISSIS) alla scrittura privata del 21.12.1995.

Il convenuto eccepiva che la domanda di verificazione della sottoscrizione aveva come finalita’ quella di precostituirsi un titolo valido all’acquisto della proprieta’ immobiliare (essendosi, invece, al cospetto di un mero negozio preparatorio), per poter poi rivendicare la titolarita’ sul bene oggetto di causa, con conseguente trasferimento dell’immobile in capo all’odierna appellante. Sosteneva che l’appellante (OMISSIS) aveva infondatamente chiesto di verificare la sottoscrizione dell’alienante, senza provare la veridicita’ delle dichiarazioni riportate nel documento sottoscritto.

Con sentenza n. 932/2011 dell’11.11.2010, la Corte d’Appello di L’Aquila, in accoglimento dell’appello proposto dall’attrice, ha dichiarato inammissibile la prova testimoniale richiesta da (OMISSIS), in quanto espletata in violazione dell’articolo 2722 c.c..

Ha accertato l’autenticita’ della firma apposta dal convenuto in calce alla scrittura del (OMISSIS) ed ha autorizzato l’attrice a trascrivere la sentenza presso la Conservatoria.

2) Per la cassazione della sentenza (OMISSIS) ha proposto ricorso sulla base di sei motivi.

(OMISSIS) ha depositato controricorso.

Con ordinanza resa nella camera di consiglio del 22 marzo 2016, il Collegio ha rilevato quanto segue: ” (OMISSIS) con il primo motivo di ricorso mira a far dichiarare ammissibile la prova testimoniale relativa alla circostanza che la scrittura di vendita del compendio immobiliare ad (OMISSIS) era stata da lui condizionata al consenso dei figli, consenso che era successivamente mancato.

La Corte d’appello ha ritenuto tale prova inammissibile ex articolo 2722 c.c., che non consente di provare, per testi, “patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento” (sentenza impugnata pag. 6).

1.1) Il primo motivo di ricorso, potenzialmente decisivo e assorbente, deduce che l’eccezione di inammissibilita’ era da respingere per due motivi: a) perche’ tardivamente sollevata; b) perche’ era stata sollevata sotto il profilo di cui all’articolo 2725 c.c. e non del divieto ex articolo 2722 c.c. accolto dal giudice di merito.

2) La Corte rileva d’ufficio la questione relativa alla nullita’ della clausola che poneva la condizione, in quanto non documentata per iscritto come richiesto dall’articolo 2725 c.c. L’applicabilita’ dell’articolo 2725 c.c. trova riscontro in giurisprudenza in Cass. n. 421/72 e 5137/81, che hanno affermato che ai sensi degli articoli 1350 e 2725 c.c. non puo’ provarsi per testimoni, salvo nel caso indicato dall’articolo 2724 c.c., n. 3, il fatto con cui vengono modificati i diritti che sorgono da un contratto diretto a trasferire la proprieta’ di un immobile, qualora si tratti di modificazioni che incidono sull’effetto traslativo. La rilevabilita’ d’ufficio della nullita’ contrattuale anche in sede di legittimita’ e’ stata di recente ribadita dalle Sezioni Unite (cfr Cass. 26242 e 26243/2014).

Sulle questioni rilevate d’ufficio e’ necessario stimolare il contraddittorio ex articolo 384 c.p.c., comma 3″.

Il Collegio ha pertanto concesso termine per memorie, che sono state depositate dalle parti e dal procuratore generale.

E’ stata quindi rifissata camera di consiglio per la decisione.

RAGIONI DELLA DECISIONE

3) Il primo motivo, che e’ stato riassunto sub §2, e’ infondato, atteso che la prova testimoniale, tendente a dimostrare che il convenuto aveva subordinato l’efficacia del contratto alla acquisizione del consenso dei suoi figli, era contraria al principio della necessaria modifica scritta dei patti relativi a trasferimenti immobiliari.

I principi giurisprudenziali gia’ ricordati sono ancora validi e la rilevabilita’ di ufficio della clausola nulla si impone in ogni caso di controversia relativa all’attuazione o alla risoluzione del contratto.

Invano parte ricorrente deduce che la questione sarebbe irrilevante, perche’ superata dal fatto che la scrittura non costituirebbe contratto di compravendita.

L’attrice ha chiesto il riconoscimento di tale scrittura e lo ha chiesto su questo presupposto, che fonda anche la prova testimoniale. Infatti se si nega la sussistenza di un contratto traslativo, diviene irrilevante anche la prova della clausola contenente la condizione sospensiva legata al consenso dei figli.

Dunque l’esame della validita’ della clausola, questione che viene posta con le doglianze di cui all’odierno ricorso, ha senso solo se si ipotizza che tra le parti fosse intercorsa trattativa e scrittura inerente la compravendita degli immobili, come da tutto il ricorso si percepisce.

Di qui in ogni caso il rigetto del primo e del secondo motivo di ricorso per cassazione.

3.1) Il secondo motivo ruota infatti ancora sulla mancata sussunzione della fattispecie sotto le disposizioni di cui all’articolo 2722 c.c. o 2723 c.c., riguardanti la prova testimoniale che era comunque inammissibile ex articolo 2725 c.c., come rilevato da questa Corte.

4) Con il terzo motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione, nonche’ erronea interpretazione ed applicazione, degli articoli 215 e 216 c.p.c., articolo 2652 c.c., n. 3, articolo 2657 c.c. e articolo 2644 c.c. e articoli 112 e 346 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Con un primo profilo il ricorrente si duole del fatto che il giudice di appello abbia accolto l’appello di (OMISSIS) relativamente alla assenza di una domanda di rivendica del bene immobile rigettata dal tribunale per mancanza della necessaria prova diabolica. Il ricorrente deduce che la domanda di accertamento della trascrizione implicava l’accertamento del trasferimento del titolo di proprieta’ e che il giudice del tribunale aveva potere di pronunciarsi comunque sul punto senza commettere extrapetizione; che bene aveva fatto il giudice di primo grado a rilevare che non vi era prova della veridicita’ delle dichiarazioni del ricorrente in ordine alla titolarita’ del bene.

La censura e’ infondata. La resistente aveva chiesto l’accertamento dell’autenticita’ delle firme apposte sulla scrittura privata, domanda che presuppone soltanto che risulti implicitamente accertata la natura definitiva del contratto di vendita (Cass. 3506/96).

Tale azione e’ proponibile indipendentemente dalla revindica (Cass. 612/77) perche’ e’ finalizzata unicamente a rendere opponibile l’acquisto ai terzi (Cass. 14486/2000). Pertanto era viziata da ultrapetizione (perche’ implicitamente ipotizzava che fosse stata spiegata un’altra azione rispetto a quella avviata), e comunque priva di fondamento, la pretesa del tribunale che fosse l’acquirente a fornire la prova diabolica della proprieta’ degli immobili in capo al venditore.

4.1) Un secondo profilo del motivo lamenta che l’attrice non avesse riproposto in appello la domanda relativa all’ordine di trascrizione della sentenza al Conservatore dei registri immobiliari.

Anche questa censura non puo’ essere accolta. Essa in primo luogo e’ formulata senza riportare dettagliatamente i termini in cui si e’ svolto il dibattito processuale sul punto. E’ viziata percio’ da difetto di specificita’.

Per come esposta e’ comunque infondata, giacche’ in ogni caso per effetto dell’accoglimento della domanda di accertamento dell’autenticita’ delle sottoscrizioni apposte su di una scrittura privata, l’attore acquista il diritto (“rectius”, il potere) di rendere definitivi, attraverso la trascrizione del suo titolo, gli effetti prenotativi ricollegabili alla trascrizione della domanda (Cass. 15355/01). Non sarebbe stata quindi necessaria un’apposita domanda.

5) Con il quarto motivo il ricorrente si duole della carente e/o insufficiente motivazione, nonche’ violazione degli articoli 1470 e 1498 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, per aver la Corte di appello &dato per scontato che si fosse al cospetto di un contratto definitivo di compravendita, laddove in realta’ si trattava di un semplice negozio preparatorio appartenente alla fase delle trattative.

Il ricorrente si duole dell’assenza di approfondimento relativo alle proprie doglianze mosse alla sentenza di primo grado.

La censura e’ infondata.

La Corte di appello ha sostanzialmente considerato irrilevanti le censure rivolte contro l’accertamento che la scrittura avesse “ad oggetto la compravendita degli immobili indicati nel documento” contrattuale, profilo che era stato accertato dal tribunale e che meritava di essere corretto solo quanto alla richiesta di accertamento di autenticita’ delle sottoscrizioni, domanda che era stata mal considerata dal tribunale. E’ quindi la valutazione resa in primo grado, recepita in appello, che viene contestata. Gli argomenti svolti non mettono pero’ in evidenza alcuno dei vizi denunciati. Non quelli di diritto, giacche’ a fronte di una scrittura molto breve, riportata in ricorso, il cui testo recava: “io sottoscritto (OMISSIS) vendo a (OMISSIS)”, seguito dalla descrizione dei beni, non v’era alcun margine di apprezzamento letterale circa la riconducibilita’ all’articolo 1470 c.c..

Il ricorso, che non denuncia alcun difetto di interpretazione contrattuale ex articoli 1362 c.c. e ss, si scontra con altre due considerazioni.

In primo luogo mira a sostituire l’interpretazione voluta dal ricorrente a quella data dal giudice di merito, la quale e’ insindacabile in sede di legittimita’ allorquando sia anche soltanto una delle possibili interpretazioni (Cass. 7500/07; 24539/09; v anche Cass. 4178/07; 10131/06; Cass. 12 luglio 2007, n. 15604; Cass. 22 febbraio 2007, n. 4178).

In ogni caso, il ricorrente, per sostenere che la scrittura dovrebbe essere qualificata come mero negozio preparatorio, indica quale unico elemento che deporrebbe in tal senso il mancato pagamento, da parte della (OMISSIS), del prezzo pattuito, che rappresenta all’evidenza un posterius non incidente sulla natura del contratto, ma semmai, sulla sua efficacia.

Resta infine da osservare che la contestazione della natura definitiva dell’obbligazione era legata, in vera sostanza, alla condizione sospensiva basata sulla prova testimoniale (avente ad oggetto il consenso dei figli), che e’ risultata inammissibile. Cio’ puo’ spiegare il perche’ la Corte, ritenuta l’inammissibilita’ delle testimonianze, non le abbia dato alcun peso.

6) Con il quinto motivo il ricorrente denunzia la “nullita’ per omessa pronuncia”, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4, con riferimento all’articolo 112 c.p.c., articolo 132 c.p.c., n. 4, articolo 111 Cost., articoli 1453 e 1467 c.c., per non essersi la corte pronunciata sulle domande, proposte in via subordinata, di risoluzione del contratto per inadempimento (non avendo l’attrice pagato il prezzo, come era emerso dalle prove testimoniali e dall’interrogatorio formale) e di risoluzione per eccessiva onerosita’ sopravvenuta, entrambe riproposte in appello.

Il motivo e’ fondato.

Il ricorrente ha riproposto in appello, ai sensi dell’articolo 346 c.p.c., le domande di risoluzione del contratto per inadempimento (non avendo l’attrice pagato il prezzo, come era emerso dalle prove testimoniali e dall’interrogatorio formale) e di risoluzione per eccessiva onerosita’ sopravvenuta.

Risulta ex actis che su tali domande il giudice d’appello non si sia pronunciato.

Inconferenti e, comunque, non correttamente riportate sono le pronunce di questa Corte indicate dalla controricorrente a pag. 16; pronunce (Cass. 9239/2000 e n. 1457/1995) che farebbero dipendere, in modo del tutto irragionevole, la possibilita’ di proporre la domanda di risoluzione del contratto dalla manifestazione della volonta’ di adempiere alle obbligazioni assunte con lo stesso contratto. Esse si riferiscono a fattispecie del tutto diverse.

Nel caso odierno la richiesta di risoluzione era ovviamente subordinata al rigetto della tesi principale dell’odierno ricorrente, che negava la portata vincolante e definitiva del contratto di vendita, affermata solo in sentenza.

Sulla sussistenza delle condizioni per la risoluzione del contratto indicate in ricorso dal quinto motivo, il giudice di rinvio dovra’ pronunciarsi.

Resta assorbita la censura sulle spese, di cui al sesto motivo.

P.Q.M.

La Corte, a seguito di riconvocazione ex articolo 284 c.p.c., rigetta i primi quattro motivi di ricorso. Accoglie il quinto; dichiara assorbito il sesto.

Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte di appello di L’Aquila, in diversa composizione, che provvedera’ anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimita’.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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