Amministratore di condominio modalità di tenuta della contabilità

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 14 febbraio 2017, n. 3892

La contabilita’ presentata dall’amministratore del condominio, seppure non dev’essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle societa’, deve pero’ essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioe’ tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi dell’entita’ e causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalita’ con cui l’incarico e’ stato eseguito, nonche’ di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 14 febbraio 2017, n. 3892

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere

Dott. FEDERICO Guido – rel. Consigliere

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere

Dott. SABATO Raffaele – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 27011/2012 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DEL SUO AMM.RE E LEGALE RAPP.TE P.T., elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 4499/2011 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 26/10/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/01/2017 dal Consigliere Dott. GUIDO FEDERICO;

udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso e deposita nota spese;

udito l’Avv. (OMISSIS) difensore del controricorrente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio, che ha concluso per l’accoglimento, per quanto di ragione, del primo, secondo e terzo motivo, l’assorbimento del quarto motivo, in subordine il rigetto del ricorso.

ESPOSIZIONE DEL FATTO

L’ing. (OMISSIS) propone ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi, nei confronti del condominio “(OMISSIS)” di (OMISSIS), avverso la sentenza n. 4499/2011 della Corte d’Appello di Roma, pubblicata il 26 ottobre 2011, con la quale in riforma della sentenza di primo grado, sono state respinte le contrapposte domande di condanna ed interamente compensate le spese di lite tra le parti.

La Corte, per quanto qui ancora interessa, avuto riguardo alla reiezione della domanda, avanzata dal ricorrente in qualita’ di amministratore del condominio su menzionato, di pagamento del proprio compenso, ha affermato che dalla espletata ctu era risultata la mancanza di un giornale di contabilita’ che avesse registrato cronologicamente le operazioni riguardanti il condominio, consentendo in modo puntuale la verifica dei documenti giustificativi, onde non era possibile ricostruire l’andamento delle uscite e dei pagamenti effettuati, per fatto imputabile all’amministratore, tra i cui doveri rientrava quello di corretta tenuta della contabilita’.

La Corte concludeva dunque che la mancata prova del pagamento del compenso dell’amministratore, derivante dalla mancanza di una regolare tenuta della contabilita’, imputabile a quest’ultimo, non poteva pregiudicare le ragioni del condominio.

Il condominio resiste con controricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con il primo motivo di ricorso il ricorrente denunzia la contraddittorieta’ ed insufficienza della motivazione in relazione all’articolo 360, n. 5) codice di rito, censurando la sentenza impugnata per aver erroneamente ritenuto che la mancata prova del proprio compenso derivasse dall’omessa redazione dei rendiconti da parte dello stesso ricorrente, deducendo di aver depositato agli atti di causa, seppur tardivamente, tutta la documentazione contabile, compreso il giornale di cassa completo. Con il secondo motivo si denunzia carenza motivazionale ex articolo 360 c.p.c., n. 5), per l’omessa valutazione, nella sentenza impugnata, della mancata contestazione da parte del Condominio dell’esistenza del debito nei confronti dell’amministratore, nonche’ delle risultanze delle due consulenze tecniche espletate nel giudizio di primo grado, che avevano rilevato l’esistenza di un credito del (OMISSIS) di Lire 16.348.432.

Con il terzo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c. in relazione all’articolo 360, n. 3) codice di rito, per aver omesso di rilevare che, a fronte della prova, fornita dall’amministratore, della fonte del proprio credito, il condominio non aveva adempiuto all’onere di provare il fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’adempimento. Con il quarto motivo, si denunzia la violazione di legge in relazione alla data di decorrenza degli interessi legali per il proprio credito, nonche’ ai criteri di regolazione delle spese di lite.

In Diritto:

I primi tre motivi, che, in quanto connessi, vanno unitariamente esaminati, sono destituiti di fondamento.

La Corte d’appello ha infatti ritenuto con valutazione di merito che, in quanto logicamente argomentata non e’ sindacabile nel presente giudizio, che non fosse stata raggiunta la prova del credito relativo al proprio compenso vantato dall’amministratore del condominio.

In particolare, non e’ controversa la mancanza di una contabilita’ regolare che registrasse cronologicamente le operazioni riguardanti la vita del condominio e che quindi consentisse la verifica dei documenti e dunque la giustificazione delle entrate ed uscite della gestione dell’ente condominiale, ne’ risulta che sia mai stata adottata, negli anni in contestazione, la delibera di approvazione del rendiconto dell’amministratore da parte dell’assemblea dei condomini ex articolo 1130 c.c..

La contabilita’ presentata dall’amministratore del condominio, seppure non dev’essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle societa’, deve pero’ essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioe’ tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi dell’entita’ e causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalita’ con cui l’incarico e’ stato eseguito, nonche’ di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione (Cass. 9099/2000 e 1405/2007).

In assenza di tale adempimento, il credito dell’amministratore non puo’ ritenersi provato.

Nell’ipotesi di mandato oneroso, infatti, il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute e’ condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale (Cass. 3596/1990).

Ed invero, solo la deliberazione dell’assemblea di condominio che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall’amministratore ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle poste passive specificamente indicate (Cass. 10153/2011), cosi’ come dalla delibera dell’assemblea condominiale di approvazione del rendiconto devono risultare le somme anticipate dall’amministratore nell’interesse del condominio (Cass. 1286/1997) non potendo in caso contrario ritenersi provato il relativo credito.

Attesa dunque la situazione di mancanza di una contabilita’ regolare e della stessa predisposizione ed approvazione del rendiconto annuale di gestione dell’amministratore, la ricostruzione ex post da parte del Ctu, sulla base di una verifica documentale a campione, non appare idonea a fondare la prova del credito del ricorrente, che puo’ essere desunta in modo attendibile dalla sola determinazione dell’ammontare complessivo dei versamenti effettuati dai condomini e dalle uscite per spese condominiali, con relativi documenti giustificativi.

Va altresi’ respinta la dedotta violazione del principio di non contestazione, denunziata dal ricorrente, in quanto la mancata riproduzione o richiamo specifico agli atti difensivi della controparte nel giudizio di primo grado, in ossequio alla c.d. autosufficienza del ricorso, non consente a questa Corte di valutare, nei suoi esatti termini, il dedotto comportamento di non contestazione del condominio, che nel caso di specie risulta contraddetto dallo stesso tenore della domanda introduttiva del presente giudizio (restituzione da parte dell’amministratore del saldo della cassa condominiale).

Non e’ inoltre pertinente il riferimento del ricorrente al principio secondo il quale, in sede di responsabilita’ contrattuale, il creditore deve soltanto provare la fonte dell’obbligazione, limitandosi ad allegare l’inadempimento della controparte, atteso che in materia di condominio, sulla base della disposizione dell’articolo 1130 c.c., il credito dell’amministratore, come del resto ogni posta passiva, deve risultare dal rendiconto (redatto secondo il principio della specificita’ delle partite ex articoli 263 e 264 c.p.c.) approvato dall’assemblea, sulla base di una regolare tenuta della contabilita’, si’ da rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di spesa e di valutare in modo consapevole l’operato dell’amministratore.

La reiezione dei primi tre motivi assorbe il quarto.

Il ricorso va dunque respinto ed il ricorrente va condannato alla refusione delle spese del presente giudizio, che si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Respinge il ricorso.

Condanna il ricorrente alla refusione delle spese del presente giudizio, che liquida in 2.400,00 Euro, di cui 200,00 Euro per rimborso spese vive, oltre a rimborso forfettario spese generali in misura del 15% ed accessori di legge.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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