Locazione uso abitativo pattuizione di un canone inferiore a quello equo

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Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 12 dicembre 2017, n. 29834

con riguardo alle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, la pattuizione di un canone inferiore a quello equo – quale espressione del potere di autonomia contrattuale – e’ lecita ove risulti in modo non equivoco la volonta’ di derogare ai criteri di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 12, il quale, limitandosi a stabilire l’ammontare massimo del canone locativo, consente alle parti di accordarsi su di un qualsiasi canone inferiore

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Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 12 dicembre 2017, n. 29834

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 3

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMENDOLA Adelaide – Presidente

Dott. RUBINO Lina – Consigliere

Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere

Dott. DELL’ULTRI Marco – rel. Consigliere

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 845-2017 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 334/2016 della CORTE D’APPELLO di PERUGIA, depositata il 08/08/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 04/10/2017 dal Consigliere Dott. DELL’UTRI MARCO.

RILEVATO IN FATTO

che, con sentenza resa in data 7/7/2016, la Corte d’appello di Perugia, tra le restanti statuizioni, per quel che ancora rileva in questa sede, in parziale accoglimento dell’appello proposto da (OMISSIS) e in parziale riforma della sentenza di primo grado, ha rideterminato, in misura inferiore a quella stabilita dal primo giudice, l’importo dovuto dal (OMISSIS) in favore di Gino (OMISSIS) a titolo di canoni non corrisposti in relazione a un contratto di locazione abitativa intercorso tra le parti;

che, a sostegno della decisione assunta, la corte territoriale, preso atto della decisione del primo giudice, circa la fondatezza della domanda del locatore volta al conseguimento degli importi non corrisposti dal conduttore a titolo di canone (avendo le parti originariamente convenuto una misura del canone inferiore a quello “equo” legale), ha ridimensionato la misura degli importi dovuti dal conduttore (OMISSIS), confermando, nel resto, la sentenza di primo grado;

che, avverso la sentenza d’appello, (OMISSIS) propone ricorso per cassazione sulla base di due motivi d’impugnazione;

che (OMISSIS) resiste con controricorso;

che, a seguito della fissazione della camera di consiglio, sulla proposta di definizione del relatore emessa ai sensi dell’articolo 380 – bis le parti hanno presentato memoria.

CONSIDERATO IN DIRITTO

che, con il primo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione della L. n. 392 del 1978, articoli 12 e 79, nonche’ degli articoli 1321 e 1362 c.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3), nonche’ per omesso esame di un fatto decisivo controverso (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5), per avere la corte territoriale erroneamente confermato la decisione del primo giudice circa il diritto del locatore a veder rideterminato in aumento l’importo dovuto dal conduttore a titolo di canone, in ragione della stipulazione tra le parti di un importo inferiore all’equo canone legale;

che, sul punto, il ricorrente sottolinea come la corte territoriale abbia trascurato di considerare come il diritto del locatore alla rideterminazione in aumento del canone (al fine di allinearlo alla misura legale) sia condizionato al presupposto dell’eventuale accertamento dell’errore in cui il locatore medesimo sarebbe incorso nella ricognizione dei parametri di commisurazione del canone legale, dovendo, per converso, escludersi la’ dove, come nel caso di specie, le parti abbiano inequivocabilmente voluto stabilire un canone di locazione inferiore a quello equo determinato legislativamente;

che, con il secondo motivo, il ricorrente si duole della nullita’ della sentenza impugnata (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4), per essere la corte territoriale incorsa nel vizio di omessa motivazione in relazione al punto concernente il fondamento della censura articolata nel primo motivo del presente ricorso;

che entrambi i motivi sono fondati;

che, al riguardo – verificata la sussistenza del richiamo, con l’odierno ricorso, dell’effettiva proposizione, da parte del ricorrente, in sede di appello, quale specifico motivo di censura, della questione posta ad oggetto dell’odierna doglianza (cfr. pag. 9 del ricorso per cassazione e pagg. 20-21 del ricorso in appello) – osserva il Collegio come il giudice a quo abbia del tutto trascurato di confrontarsi, nella decisione sul punto controverso, con l’orientamento della giurisprudenza di legittimita’ (che il Collegio fa proprio ritenendo di doverne assicurare continuita’) ai sensi del quale, con riguardo alle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, la pattuizione di un canone inferiore a quello equo – quale espressione del potere di autonomia contrattuale – e’ lecita ove risulti in modo non equivoco la volonta’ di derogare ai criteri di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 12, il quale, limitandosi a stabilire l’ammontare massimo del canone locativo, consente alle parti di accordarsi su di un qualsiasi canone inferiore (cfr., ex plurimis, Sez. 3, Sentenza n. 390 del 16/01/1997, Rv. 501791 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 10024 del 09/10/1998, Rv. 519573 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 1897 del 11/02/2002, Rv. 552173 – 01);

che, conseguentemente, non affrontando il tema dell’eventuale volontaria pattuizione di un canone inferiore a quello equo, e dunque della insussistenza di qualsivoglia errore del locatore nella ricognizione dei parametri di commisurazione del canone legale, il giudice a quo e’ incorso in un error iuris, comunque sottraendosi all’esame delle censure sul punto sollevate dalla parte appellante;

che, pertanto, dovendo procedere al riesame nel merito di tale punto, al fine di dirimere la questione circa l’eventuale errore in cui sarebbe (in ipotesi) incorso il locatore nella ricognizione dei parametri di commisurazione del canone legale, in accoglimento del ricorso, dev’essere disposta la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’appello di Perugia, in diversa composizione, cui e’ altresi’ rimesso di provvedere sulla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvio alla Corte d’appello di Perugia, in diversa composizione, cui e’ altresi’ rimesso di provvedere sulla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimita’.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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