Condominio spese manutenzione lastrico solare

6

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 2 febbraio 2017, n. 2778

E infatti se i danni derivano dal difetto di manutenzione del lastrico solare, alla relativa manutenzione sono tenuti sia l’odierno ricorrente che il condominio ex articolo 1126 c.c.. Se il primo intervento manutentivo si era rilevato insufficiente (e non vi e’ ne’ allegazione ne’ prova che l’odierno ricorrente si sia opposto alle conclusioni tecniche del primo intervento, proponendone altre “idonee” ma rimaste inascoltate), anche le spese del secondo intervento manutentivo (destinato ad integrare il primo), non possono che seguire lo stesso criterio di ripartizione, e cioe’ il disposto dell’articolo 1126 codice civile.

 Per ulteriori approfondimenti in materia condominiale  si consiglia la lettura dei seguenti articoli:

La responsabilità parziaria e/o solidale per le obbligazioni condominiali
Lastrico solare ad uso esclusivo regime giuridico e responsabilità
L’impugnazione delle delibere condominiali ex art 1137 cc
L’amministratore di condominio: prorogatio imperii
La revoca dell’amministratore di condominio
Rappresentanza giudiziale del condominio: la legittimazione a resistere in giudizio ed a proporre impugnazione dell’amministratore di condominio.
L’obbligo dell’amministratore di eseguire le delibere della assemblea di condominio e la conseguente responsabilità.
La responsabilità dell’amministratore di condominio in conseguenza del potere – dovere di curare l’osservanza del regolamento condominiale.
La responsabilità (civile) dell’amministratore di condominio.
Recupero credito nei confronti del condomino moroso

Per una più completa ricerca di giurisprudenza, si consiglia invece  la Raccolta di massime delle principali sentenze della Cassazione  che è consultabile on line oppure scaricabile in formato pdf

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 2 febbraio 2017, n. 2778

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BIANCHINI Bruno – Presidente

Dott. PARZIALE Ippolisto – rel. Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. FALABELLA Massimo – Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 17441-2012 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS), come da procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO DI (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro tempore, domiciliato ex lege in ROMA, Piazza Cavour, presso la cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dall’avv.to (OMISSIS), come da procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

e contro

(OMISSIS);

– intimato –

avverso la sentenza n. 798/2011 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 25/03/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/09/2016 dal Consigliere Ippolisto Parziale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che conclude per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. (OMISSIS), proprietario di un appartamento sito al sesto piano del condominio di (OMISSIS), citava nel luglio 2007 sia il condomino (OMISSIS), proprietario del soprastante terrazzo a livello, che il Condominio, chiedendone la condanna ad effettuare i lavori sufficienti e necessari per eliminare le infiltrazioni di acqua meteorica di cui da tempo il suo appartamento era interessato, oltre al risarcimento dei relativi danni.

2. Il (OMISSIS) non si costituiva in giudizio., mentre il condominio chiedeva il rigetto della domanda, essendo stati fatti da poco lavori di manutenzione del lastrico solare e potendo quindi le infiltrazioni lamentate essere risalenti e gia’ in precedenza risarcite.

3. Il Tribunale di Torino, con sentenza n. 857/10 dell’8.2.10, sulla base della CTU, accertava la responsabilita’ dei due convenuti nei confronti dell’attore rispettivamente per la quota del 40% a carico del sig. (OMISSIS) e del 60% a carico del condominio. Riteneva il Tribunale che parte della responsabilita’ dovesse autonomamente gravare sul (OMISSIS) a causa delle fioriere installate sul terrazzo, prive di idonea impermeabilizzazione e pregiudizievoli per la copertura del terrazzo stesso, peraltro gia’ vetusta. Il Tribunale condannava i convenuti, nella stessa misura percentuale, a risarcire i danni accertati nell’appartamento dell’attore, liquidati in complessivi Euro 3.058,44, nonche’ il condannava ad effettuare i lavori di ripristino indicati dal CTU, con ripartizione delle spese nella stessa proporzione.

4. Proponeva appello il (OMISSIS). Il Condominio chiedeva il rigetto dell’appello e il (OMISSIS) avanzava appello incidentale subordinato. Con sentenza n. 798/11, la Corte di Appello dichiarava “tenuto (OMISSIS), nella ripartizione con il condominio, a risarcire i danni e al pagamento di lavori nella misura di 1/3, in luogo del 40%”, regolando poi di conseguenza le spese di soccombenza.

4. Avverso tale sentenza propone ricorso il (OMISSIS) per tre motivi. Resiste il Condominio con controricorso, mentre nessuna attivita’ ha svolto l’intimato (OMISSIS). Parte ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

A. In primo luogo, va respinta l’eccezione svolta dal Condominio circa il difetto di legittimazione, o carenza di interesse del (OMISSIS), solo usufruttuario dell’appartamento. Al riguardo, gia’ la Corte di appello quanto alla eccezione di difetto del contraddittorio sollevata dallo stesso (OMISSIS) per non aver fatto parte del giudizio il coniuge, titolare della nuda proprieta’ dell’appartamento, ha rilevato che la questione dibattuta riguardava la sola partecipazione alle spese per il lastrico solare, “che e’ pacificamente del condominio, come emerge dal regolamento allegato alla CTU”. La partecipazione alle spese di manutenzione del terrazzo grava sul titolare dell’usufrutto, appunto sul (OMISSIS), che ha quindi interesse ed e’ legittimato a proporre l’impugnazione.

B. Prima di esaminare i motivi del ricorso, appare opportuno riportare i passi significativi della motivazione della sentenza impugnata.

1 – La Corte locale ha in primo luogo rilevato “quanto alla rivendicata proprieta’ delle fioriere, panche ed alti arredi infissi nel pavimento del terrazzo, proprieta’ che il (OMISSIS) assume essere sua e della moglie, in atti non ve ne e’ traccia”, aggiungendo che “l’eccezione di essere proprietario delle fioriere deve considerarsi nuova e comunque la rimozione delle medesime per eseguire i lavori non sta a significare che esse non possano poi essere nuovamente collocate in loco, una volta posata la guaina e impermeabilizzato il pavimento del lastrico”.

2. Quanto alla responsabilita’ per i danni addebitata al (OMISSIS), la Corte locale osserva, sulla base della svolta CTU, che “appaiono quindi chiare le origini delle infiltrazioni e pertanto non condivisibili le affermazioni dell’appellante circa l’assenza di responsabilita’ da parte sua, tenuto conto che egli rivendica, nei propri atti difensivi, la proprieta’ di quelle fioriere che, con altri elementi, sono state individuate come causa dei danni”, giudicando poi non decisiva la addotta circostanza secondo cui “le fioriere siano in loco da 40 anni perche’ anzi il tempo provoca usura dei manufatti, specie se esposti alle intemperie”.

3. Quanto alla ripartizione delle spese, la Corte locale, in primo luogo, osserva che “Non vi e’ stata quindi alcuna violazione dell’articolo 112 c.p.c. del parte del giudice nell’emettere la pronuncia, avendo il Tribunale accolto le domande dell’attore di condanna all’esecuzione dei lavori e al risarcimento del danno, ritenendo di dover aderire alle conclusioni del CTU quanto alla ripartizioni delle percentuali di responsabilita’ (di cui si dira’ in seguito) e cio’ applicando il principio di cui all’articolo 1126 c.c. (salvo che per le percentuali), il quale prevede la ripartizione delle spese fra il condominio e chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare”. In secondo luogo, la Corte locale ha ritenuto che “il regolamento di condominio non contiene alcuna deroga all’articolo 1126 c.c.”, osservando che “il lastrico solare e’ certamente annoverato tra le parti comuni e l’articolo 12 dispone che le spese delle parti comuni sono ripartite in base alla tabella A allegata, ma cio’ sta semplicemente a significare che la quota delle spese poste a carico del condominio ex articolo 1126 e’ ripartita in base alla tabella A e non che, in deroga a quanto previsto dall’articolo 1126 c.c., le spese del lastrico solare siano ad esclusivo carico del Condominio“.

Aggiunge la Corte locale di “dover modificare la statuizione del giudice di primo grado e prevedere la ripartizione delle spese, secondo quanto previsto dall’articolo 1126 c.c., poiche’ l’affermazione del CTU in ordine alla percentuale di responsabilita’ nella causazione delle infiltrazioni non e’ supportata da elementi probatori signifiicativi, nel senso che la presenza delle foriere puo’ aver contribuito a provocare le non essendo la parte sottostante le medesime impermeabilizzata; tuttavia le ultime in filtrazioni in ordine di tempo sono state pur sempre dovute alla cattiva esecuzione di lavori gia’ in precedenza effettuati”.

4. La Corte locale ha poi ritenuto non fondata “l’osservazione che il giudice non potesse condannare l’appellante ad eseguire le opere sul lastrico solare, avendo il giudice disposto in ordine alla quantificazione dell’importo che sara’ a carico del (OMISSIS)”.

5. Quanto alla solidarieta’ “della obbligazione risarcitoria e delle spese giudiziali anziche’ una ripartizione delle stesse”, la Corte locale osserva che “la condanna in via solidale sia stata, al contrario di quanto affermato dall’appellante, spiegata dal giudice di primo grado, il quale ha sottolineato che l’accertamento della quota di corresponsabilita’ varra’ per la ripartizione interna, ma non ha rilievo nei confronti del danneggiato, poiche’ la solidarieta’ del debito risarcitorio e’ stabilita dalla legge (ex. articolo 2055 c.c.) e tale affermazione, corretta, non e’ stata censurata”.

C. Il ricorso e’ infondato e va rigettato.

1. Col primo motivo si deduce: “violazione e falsa applicazione degli articoli 1138, da 1362 a 1367, 1371 e 1372 c.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5”. Osserva il ricorrente che l’articolo 12 del regolamento condominiale contrattuale prevede che la contribuzione per le “spese per “TUTTE” le parti comuni a tutti i condomini elencate nell’articolo 2 (cioe’ tutte le parti che il regolamento indica alle lettere a) b) c) d) e) – del predetto articolo 2 tra le quali appunto i lastrici solari oltre i muri maestri, gli anditi, la scala, le fognature… le reti di diramazione degli impianti, l’impianto di riscaldamento, l’ascensore e l’impianto di autoclave, tra gli altri etc..)” si operi con l’applicazione della Tabella A e a carico di tutti i condomini.

Aggiunge che l’articolo 1138 c.c. non prevede tra le norme “inderogabili” tutte le disposizioni in materia di ripartizione delle spese di condominio e rileva che il regolamento di condominio specificamente deroga a tali criteri quanto ai lastrici solari, prevedendo la ripartizione tra tutti i condomini. Secondo il ricorrente, l’interpretazione data dalla Corte di appello e’ illogica, anche perche’, nella interpretazione letterale, ha decontestualizzato la portata delle norme regolamentari e non ha operato alcuna ricerca della effettiva volonta’ regolamentare.

1.1 – Il motivo e’ infondato.

Innanzitutto il ricorrente non trascrive il testo degli articoli 2, 11, 12, 13 e 14 del regolamento condominiale che richiama nel gravame e dei quali lamenta l’incongrua applicazione. E cio’ in violazione del principio di autosufficienza del ricorso.

Occorre osservare poi che la “deroga”, che si vuole contenuta nel reticolo delle clausole regolamentari, al dettato codicistico deve essere chiaramente deducibile dal regolamento condominiale e nel caso di specie il ricorrente propone una diversa lettura del testo regolamentare, utilizzando gli stessi criteri (letterale e sistematico) sostanzialmente gia’ adoperati dalla Corte territoriale, finendo in tal modo nel contestare il “risultato” piu’ che il “metodo” interpretativo.

2 – Col secondo motivo si deduce: “Violazione ed errata applicazione degli articoli 112, 115 e 116 c.p.c., articoli 2043, 2051 e 2697 c.c., degli articoli 2, 11 e 12 del regolamento e nullita’ della sentenza per contraddittorieta’ della stessa e mera apparenza, tutto in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5”. Rileva il ricorrente che “l’obbligo di provvedere alla sua ripartizione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, cioe’ sul condominio“. La ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’articolo 1126 c.c. non e’ applicabile, bensi’ e’ applicabile solo la previsione del regolamento di condominio (articolo 12). La Corte locale ha correttamente riconosciuto “la mancanza di prove in ordine al fatto che le infiltrazioni per cui e’ causa derivassero in qualche modo dalle fioriere o dalle panche in essere sul lastrico in uso al ricorrente ed alla di lui moglie”. Ciononostante il giudice dell’appello ha condannato “il (OMISSIS) a risarcire i danni all’attore nella misura di 1/3 e ad eseguire lui le opere esclusivamente sulla base della incomprensibile, illogica, motivazione”. Rileva che risponde il solo Condominio, “quale custode ex articolo 2051 per “i dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare”. La Corte d’Appello ha “apoditticamente affermato sussistere una corresponsabilita’ del Comm. (OMISSIS) nella produzione dell’evento dannoso, senza tuttavia farsi carico di individuare di quale azione o omissione egli si sia reso colpevole, risultando invece la condanna pronunciata “sull’unico presupposto che egli ha in uso il lastrico solare della sua abitazione”.

3 – Col terzo motivo si deduce: Violazione e falsa applicazione degli articoli 2055 e 2697 c.c., e dell’articolo 12 del regolamento di condominio in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5″. Hanno errato i giudici dell’appello ad affermare “la responsabilita’ solidale del Comm. (OMISSIS), ritenendolo anche condebitore solidale in ordine al danno cagionato”, condannandolo “anche in solido con il condominio, ciascuno per la rispettiva quota di spesa, all’esecuzione delle opere”. Rileva che “presupposto della responsabilita’ solidale di piu’ soggetti e’ il loro concorso causale nella prodigiose del medesimo evento dannoso (vedi ad. 2055 c.c.)”, presupposto che non ricorre nel caso di specie. Aggiunge che “le infiltrazioni non sono dovute alle foriere o alle panche in muratura ed in merito nessuno, meno che meno il C.T.U., l’attore e in ultima analisi il condominio ne hanno fornito una qualche prova”.

4. Il secondo ed il terzo motivo si possono trattare congiuntamente per la continuita’ argomentativa che li connota, oltre che per essere entrambe le censure connesse al primo motivo. Entrambi i motivi sono infondati.

E infatti se i danni derivano dal difetto di manutenzione del lastrico solare, alla relativa manutenzione sono tenuti sia l’odierno ricorrente che il condominio ex articolo 1126 c.c.. Se il primo intervento manutentivo si era rilevato insufficiente (e non vi e’ ne’ allegazione ne’ prova che l’odierno ricorrente si sia opposto alle conclusioni tecniche del primo intervento, proponendone altre “idonee” ma rimaste inascoltate), anche le spese del secondo intervento manutentivo (destinato ad integrare il primo), non possono che seguire lo stesso criterio di ripartizione, e cioe’ il disposto dell’articolo 1126 codice civile. D. Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la parte ricorrente alle spese di giudizio, liquidate in 1.500,00 (millecinquecento) Euro per compensi e 200,00 (duecento) Euro per spese, oltre accessori di legge.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

LASCIA UN COMMENTO

Please enter your comment!
Please enter your name here

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.