Locazione vizi cosa locata domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone

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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 19 maggio 2017, n. 12604

in tema di vizi della cosa locata, ove vengano in rilievo alterazioni non attinenti allo stato di conservazione e manutenzione, bensi’ incidenti sulla composizione, costruzione o funzionalita’ strutturale della cosa medesima (nella specie, infiltrazioni di umidita’ dipendenti da esecuzione della costruzione su terreno argilloso, senza adeguata protezione), il conduttore non e’ legittimato ad agire in giudizio per ottenere dal locatore l’adempimento dell’obbligazione di cui all’articolo 1576, ne’ ad effettuare direttamente le riparazioni del caso, ai sensi dell’articolo 1577, comma 2, ma soltanto alla domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone, ai sensi dell’articolo 1578, dovendosi, peraltro, escludere anche la possibilita’ di esperimento dell’azione di arricchimento indebito da parte del conduttore che abbia, cio’ nonostante, eseguito le suddette riparazioni, in quanto l’articolo 1592 c.c., esclude il diritto del conduttore medesimo ad indennita’ per i miglioramenti della cosa locata.

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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 19 maggio 2017, n. 12604

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente

Dott. ARMANO Uliana – Consigliere

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 25956/2014 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS);

– intimato –

avverso la sentenza n. 115/2014 della CORTE D’APPELLO di REGGIO CALABRIA, depositata il 20/03/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/01/2017 dal Consigliere Dott. ANNA MOSCARINI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARDINO Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato (OMISSIS).

FATTI DI CAUSA

(OMISSIS), conduttore, conveniva (OMISSIS), locatore, per sentirlo condannare a restituire una somma pari alle spese sostenute per lavori di riparazione eseguiti nell’immobile locato ad uso abitazione nel quale erano apparse macchie di umidita’, al risarcimento dei danni subiti, quantificati in Euro 11.843, 280 per lavori di rifacimento muro, porte e pavimenti, in Euro 19.185,000 per i mobili gravemente danneggiati dall’umidita’, e al risarcimento del danno alla salute di figli minori da determinarsi in corso di causa.

Il Tribunale di Reggio Calabria, con sentenza dell’8/05/2001, rigettava le domande risarcitorie.

Proposto appello da parte del (OMISSIS), la Corte d’Appello di Reggio Calabria, con sentenza del 20/03/2014, rigettava l’appello e condannava l’appellante alle spese del grado.

La Corte d’Appello in particolare ha dichiarato l’inammissibilita’ della reiterata domanda risarcitoria per i danni alla mobilia per non esser stata impugnata la ratio decidendi del Tribunale secondo cui mancava la prova di an e quantum; ha ribadito che i vizi strutturali dell’immobile erano soggetti alla disciplina di cui all’articolo 1578 c.c., anche se sopravvenuti alla locazione (articolo 1581 c.c.), mentre ne erano sottratti i guasti o deterioramenti dovuti alla normale usura o quegli accadimenti che determinano disagi limitati, posto che, in questo caso, e’ operante l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell’articolo 1576 c.c.; ha rilevato che l’appellante aveva limitato la censura sull’applicazione dell’articolo 1578 c.c., da parte del primo giudice in base all’erroneo convincimento che detta norma fosse inapplicabile per i vizi sopravvenuti alla locazione; ha respinto la domanda di risarcimento del danno alla salute dei figli minori del (OMISSIS) per carenza di prova sul rapporto causale tra le malattie respiratorie addotte e i vizi dell’immobile.

Avverso detta sentenza il sig. (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi. L’ (OMISSIS) non si e’ costituito in giudizio.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione di norme di diritto e insufficiente motivazione per avere la Corte d’Appello applicato non gli articoli 1575, 1576 e 1577 c.c., ma la diversa disciplina dell’articolo 1578 c.c..

Innanzi tutto se la Corte di merito avesse applicato l’articolo 1575 c.c., avrebbe ravvisato l’inadempimento del locatore per non aver ne’ consegnato ne’ mantenuto il bene idoneo all’uso convenuto.

L’articolo 1576 c.c., obbliga il locatore ad eseguire le riparazioni eccedenti la “piccola manutenzione” e l’articolo 1577 c.c., consente al conduttore di eseguire riparazioni urgenti, chiedendone poi il rimborso al locatore, come richiesto con la domanda, oltre ai danni alla mobilia di cui era stato chiesto il corrispondente valore. Invece la Corte ha ritenuto erroneamente applicabile l’articolo 1578 c.c., comma 1, che, escludendo il risarcimento del danno, accorda al conduttore la tutela della risoluzione del contratto o della riduzione del corrispettivo benche’ l’umidita’ ai muri fosse stata causata anche da cattivo funzionamento degli scarichi dei pluviali e delle tubazioni idriche.

Comunque il locatore non aveva provato di ignorare i vizi senza colpa anche se manifestatisi dopo la locazione e quindi doveva risarcire i danni a norma dell’ articolo 1578 c.c., comma 2.

Il motivo e’ parte infondato, parte inammissibile.

Ed infatti, quanto all’applicazione alla fattispecie dell’articolo 1578 c.c., comma 1, la Corte di appello ha ribadito il consolidato principio secondo cui (Cass. n. 7260 del 04/08/1994 Rv. 487656-01, 5682 del 2001 rv. 546006-01, 8942 del 2006, 24459 del 2011) in tema di vizi della cosa locata, ove vengano in rilievo alterazioni non attinenti allo stato di conservazione e manutenzione, bensi’ incidenti sulla composizione, costruzione o funzionalita’ strutturale della cosa medesima (nella specie, infiltrazioni di umidita’ dipendenti da esecuzione della costruzione su terreno argilloso, senza adeguata protezione), il conduttore non e’ legittimato ad agire in giudizio per ottenere dal locatore l’adempimento dell’obbligazione di cui all’articolo 1576, ne’ ad effettuare direttamente le riparazioni del caso, ai sensi dell’articolo 1577, comma 2, ma soltanto alla domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone, ai sensi dell’articolo 1578, dovendosi, peraltro, escludere anche la possibilita’ di esperimento dell’azione di arricchimento indebito da parte del conduttore che abbia, cio’ nonostante, eseguito le suddette riparazioni, in quanto l’articolo 1592 c.c., esclude il diritto del conduttore medesimo ad indennita’ per i miglioramenti della cosa locata.

E’ invece inammissibile nella parte in cui lamenta per la prima volta in questa sede che l’umidita’ era stata determinata anche da cattivo funzionamento degli scarichi, dei pluviali e delle tubazioni idriche; nella parte in cui censura la violazione dell’articolo 1578 c.c., comma 2, in relazione ai danni alla mobilia senza trascrivere il corrispondente motivo di appello, posto che la Corte di merito ha ritenuto non censurata la ratio decidendi del Tribunale al riguardo e alla salute dei figli senza censurare la ratio decidendi di carenza di nesso causale.

Con il secondo motivo denuncia il vizio di omessa pronuncia e conseguente nullita’ della sentenza nella parte in cui la Corte d’Appello ha rilevato la mancata impugnazione del capo di sentenza di primo grado che escludeva il diritto al risarcimento dei danni ai mobili mentre l’impugnazione vi era stata; in ogni caso, ad avviso del ricorrente, se la Corte di merito avesse applicato l’invocato articolo 1576 c.c., avrebbe riconosciuto i danni arrecati ai mobili.

Inoltre, secondo il ricorrente, non si sarebbe in presenza, per quanto riguarda i danni ai mobili, di un’autonoma ratio decidendi, che sia tale da condurre ad una declaratoria di inammissibilita’ dell’impugnazione, in quanto avendo censurato la violazione dell’ articolo 1576 c.c., doveva ritenersi implicita la censura del rigetto dei danni ai mobili.

Il motivo e’ inammissibile o in subordine infondato per le ragioni esposte in relazione al motivo che precede.

Con il terzo motivo censura l’omessa motivazione” circa la mancata ammissione dell’interrogatorio formale del convenuto sig. (OMISSIS) senza rigetto della relativa istanza ed avente ad oggetto la circostanza secondo cui l’umidita’ si era manifestata dopo la locazione. Qualora tale mezzo istruttorio fosse stato disposto, la Corte d’Appello sarebbe giunta certamente ad una decisione diversa rispetto a quella adottata.

La censura e’ inammissibile per carenza di interesse avendo la Corte di merito correttamente applicato i suesposti principi di legittimita’ secondo i quali la disciplina di cui all’articolo 1578 c.c., si applica anche ai vizi strutturali dell’immobile successivi alla locazione.

Con il quarto motivo censura l’insufficiente motivazione circa il rigetto della richiesta di CTU medica e della domanda di risarcimento danni alla salute dei figli minori del (OMISSIS), nonostante le condizioni dell’immobile fossero tali da provocare nei figli minori frequenti bronchiti divenute croniche.

Il motivo e’ inammissibile perche’ contiene una generica non condivisione della decisione di merito secondo cui il conduttore non aveva provato il nesso causale tra l’umidita’ dell’immobile e le malattie dei figli.

Concludendo, il ricorso deve essere rigettato, con ogni conseguenza in ordine alle spese di lite.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese del giudizio di cassazione, liquidate in Euro 2.295 (di cui Euro 200 per esborsi), oltre accessori di legge e spese generali al 15%. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della non sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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