Locazione domanda di restituzione somme corrisposte in eccedenza

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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 11 gennaio 2017, n. 411

considerato che l’azione del conduttore che agisce per la ripetizione delle somme che assume di aver versato oltre la misura legale del canone e’ una particolare azione di ripetizione di indebito (cfr., tra le altre, Cass. ord. n. 13424/15, nonche’ Cass. n. 2965/11 e n. 2113/05). Pertanto, la prova del fatto costitutivo consistente nel pagamento di somme in misura superiore al dovuto spetta all’attore (cfr. Cass. n. 17146/03, per la generale azione di indebito): il conduttore deve dare la prova, anche presuntiva (cfr. Cass. n. 12866/15), dei versamenti effettivamente compiuti, non essendo sufficiente la previsione contenuta nel contratto della misura del canone eccedente quella legale.

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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 11 gennaio 2017, n. 411
Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMBROSIO Annamaria – Presidente

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – rel. Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 5642/2014 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS);

– intimata –

nonche’ da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del controricorso e ricorso incidentale;

– ricorrente incidentale –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso principale;

– controricorrente all’incidentale –

avverso la sentenza n. 968/2012 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 23/01/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/10/2016 dal Consigliere Dott. GIUSEPPINA LUCIANA BARRECA;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELESTE Alberto, che ha concluso per l’accoglimento dei primi tre motivi del ricorso principale, rigetto nel resto, rigetto del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.- Con ricorso depositato il 15 novembre 2004 (OMISSIS) chiedeva che il Tribunale di Milano: 1) dichiarasse che il rapporto di locazione di immobile ad uso abitativo da lui instaurato, quale conduttore, con (OMISSIS) e (OMISSIS), quali locatori, era soggetto alla disciplina normativa della L. n. 392 del 1978, in quanto stipulato in data 5 marzo 1988; 2) accertasse la misura del canone dovuto; 3) condannasse i locatori in solido alla restituzione di tutte le somme indebitamente percepite, pari ad Euro 38.526,00 o a quella diversa somma che sarebbe risultata dovuta, oltre interessi legali.

Instaurato il contradditorio, si costituivano i convenuti e, premesso che l’immobile era stato consegnato al ricorrente nel 1988 a titolo di comodato e che soltanto nel 1994 era stato stipulato un contratto verbale secondo il modello dei c.d. patti in deroga, deducevano che il rapporto di locazione non era soggetto alla disciplina sull’equo canone e chiedevano il rigetto della domanda.

Disposta consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale di Milano, con sentenza del 18 luglio 2008, rigettava le domande dell’attore, compensando le spese di lite.

2.- Con la sentenza qui impugnata, pubblicata il 23 gennaio 2013, la Corte d’appello di Milano ha accolto parzialmente il r gravame proposto da (OMISSIS) ed ha condannato (OMISSIS) e (OMISSIS) a pagare, in solido tra loro, in favore dell’appellante la somma di Euro 18.785,42, oltre interessi legali con decorrenza dalla domanda giudiziale proposta in data 15 novembre 2004 fino al soddisfo; ha posto a carico degli appellati le spese di entrambi i gradi di giudizio.

La Corte d’appello ha ritenuto che fosse stato oramai accertato tra le parti -in forza di giudicato seguito al provvedimento di convalida di licenza per finita locazione, conclusivo del procedimento n. 21349/2000 R.G. A.C. – che il contratto di locazione abitativa urbana era stato stipulato il 5 marzo 1988 ed era percio’ soggetto alla disciplina della L. n. 392 del 1978; che non fosse stata fornita la prova che, dopo l’entrata in vigore della L. n. 359 del 1992, fosse stato concluso un nuovo contratto “in deroga”; che il conduttore avesse dimostrato di avere corrisposto somme in misura maggiore di quella dovuta a titolo di equo canone soltanto per il periodo 1994-2004, non anche per il periodo precedente; che percio’, tenuto conto dei calcoli effettuati nella consulenza tecnica d’ufficio rinnovata in grado di appello, dovesse essere restituita dai locatori la somma complessiva di Euro 18.785,42, oltre interessi legali dalla data della domanda giudiziale, e non dei singoli pagamenti.

3.- La sentenza e’ impugnata con ricorso principale da (OMISSIS) con cinque motivi.

(OMISSIS), figlia ed erede dei coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS), si difende con controricorso e propone ricorso incidentale con due motivi, illustrati da memoria.

Al ricorso incidentale il (OMISSIS) resiste con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

RICORSO INCIDENTALE.

1.- Vanno esaminati prima i motivi del ricorso incidentale poiche’ investono questioni logicamente preliminari rispetto ai motivi del ricorso principale.

Con entrambi i motivi la ricorrente denuncia, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione degli articoli 2697, 2727, 2729 e 2909 c.c., lamentando, sotto due diversi profili, l’erronea interpretazione del giudicato formatosi a seguito della dichiarazione di sanatoria della morosita’ e convalida di licenza per finita locazione pronunciate con unica ordinanza del 25 maggio 2000, resa in altro procedimento tra le stesse parti.

2.- I motivi, da trattarsi congiuntamente, perche’ relativi alla medesima questione, concernente l’interpretazione e la portata del giudicato, sono infondati.

La Corte d’appello si e’ attenuta al principio di diritto, che qui si ribadisce, secondo cui “L’ordinanza di convalida di licenza o sfratto per finita locazione, preclusa l’opposizione tardiva, acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale non solo sull’esistenza della locazione; sulla qualita’ di locatore dell’intimante e di conduttore dell’intimato; sull’intervento di una causa di cessazione o risoluzione del rapporto; ma altresi’ sulla qualificazione di esso, se la scadenza del medesimo, richiesta e accordata dal giudice, e’ strettamente correlata alla tipologia del contratto” (cosi’ Cass. n. 6406/99; nello stesso senso cfr. Cass. n. 2280/05, n. 23302/07, n. 20067/08).

Nel caso di specie, il giudice d’appello ha riscontrato che l’antecedente logico-giuridico della convalida della licenza per finita locazione alla data del “4 marzo 2004” (con fissazione per l’inizio dell’esecuzione della data del 3 settembre 2004), pronunciata con ordinanza del 25 maggio 2000, era costituito dall’accertamento dell’applicabilita’ della L. n. 392 del 1978, quanto alla durata del rapporto, qualificato come locazione “ad uso abitazione”, e quanto alla decorrenza degli effetti del contratto, indicata dalla stessa intimante nella data del 5 marzo 1988. Infatti, in base alla L. n. 392 del 1978, articoli 1 e 3, si erano succedute quattro scadenze contrattuali, l’ultima delle quali, del 4 marzo 2004, era quella per cui era stata richiesta la convalida. Solo la natura del rapporto di locazione ad uso abitativo con decorrenza iniziale al 5 marzo 1988 e’ compatibile con l’individuazione di quest’ultima data di scadenza, indicata nell’intimazione della parte locatrice.

Corretta in diritto e’ percio’ la conclusione che si legge in sentenza secondo cui l’ordinanza di convalida ha accertato con efficacia di giudicato che il contratto “aveva ad oggetto la locazione di un immobile urbano a uso di abitazione assoggettato alla disciplina della L. n. 392 del 1978 e con efficacia iniziale decorrente dal 5 marzo 1988”.

2.1.- La conclusione non e’ intaccata dai motivi del ricorso incidentale. Queste le ragioni:

– quanto al primo motivo, e’ infondato l’argomento con cui la ricorrente sostiene che si sarebbe formato un giudicato anche sulla contestuale e preliminare intimazione di sfratto per morosita’ (quindi sulla maggior misura del canone), perche’ la morosita’ venne sanata senza eccezioni e riserve da parte del conduttore.

In effetti, il procedimento di cui si e’ detto sopra, inizio’ con una duplice intimazione della locatrice, l’una di sfratto per morosita’ e l’altra di licenza per finita locazione: su entrambe si pronuncio’ l’ordinanza del 25 maggio 2000, con la quale il Tribunale dichiaro’ sanata la morosita’ ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 55 e convalido’ la licenza per finita locazione secondo quanto detto sopra.

Orbene, il provvedimento con cui e’ stata dichiarata sanata la morosita’ – contrariamente a quanto si assume in ricorso – non e’ idoneo al giudicato. Esso presuppone l’ammissione della parte conduttrice al godimento di un beneficio (cfr. Cass. n. 16630/08), il cui unico effetto, qualora sia seguita dal pagamento dei canoni scaduti ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 55, e’ che “esclude la risoluzione del contratto”, ai sensi dell’u.c.. Si tratta di una modalita’ di conclusione del procedimento sommario di sfratto per morosita’ che comporta una pronuncia del giudice che, prescindendo dal merito della controversia, di fatto lo estingue, per ragioni di rito; percio’ e’ inidonea ad acquisire l’autorita’ della res ludicata.

Ogni altra deduzione della ricorrente incidentale – in merito alla mancanza di comportamenti processuali concludenti o di dichiarazioni confessorie dei locatori, nonche’ in merito alle non contestazioni od ammissioni del conduttore, nel procedimento sommario di cui sopra – e’ inammissibile, perche’ priva di rilevanza, atteso quanto detto in ordine alla formazione del giudicato sul contenuto dell’ordinanza di convalida della licenza per finita locazione ed all’inidoneita’ al giudicato della contestuale dichiarazione di sanatoria della morosita’;

– quanto al secondo motivo, le deduzioni della ricorrente in merito all’asserita formazione di un giudicato sulla misura del canone (quindi sulla rinnovazione del contratto a canone c.d. in deroga) per l’avvenuta sanatoria della L. n. 392 del 1978, ex articolo 55, restano superate da quanto detto sulla portata del relativo provvedimento. Conseguentemente infondate sono le censure mosse all’affermazione del giudice di merito secondo cui era onere dei locatori dare la prova che il rapporto, sorto con contratto soggetto alla L. n. 392 del 1978, sarebbe stato regolato, successivamente al 1994, da un nuovo contratto stipulato verbalmente in deroga all’equo canone ai sensi della L. n. 359 del 1992, articolo 11. I locatori erano di certo onerati della prova della stipulazione del c.d. patto in deroga, ai sensi della legge sopravvenuta, in particolare della prova di un patto esplicito di rinnovazione del contratto e, soprattutto, di rinuncia alla facolta’ di disdetta alla prima scadenza, essendo quest’ultimo un presupposto fissato dall’articolo 11 citato per la deroga al previgente regime vincolistico sul canone.

Le ulteriori deduzioni della ricorrente in merito alla valutazione della prova documentale offerta per dimostrare l’esistenza del rinnovo contrattuale sono inammissibili poiche’ involgono un accertamento in punto di fatto, nemmeno censurato ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5.

In conclusione, il ricorso incidentale va rigettato.

RICORSO PRINCIPALE.

3.- Col primo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione degli articoli 2697, 2724, 2727, 2729 e 2900 c.c., onde censurare la sentenza nella parte in cui il giudice ha ritenuto non raggiunta la prova presuntiva del pagamento effettivo, da parte del conduttore, di canoni in misura eccedente quella legale nel periodo compreso tra il marzo 1988 e l’ottobre 1994. I fatti gravi precisi e concordanti che, a detta del ricorrente, la Corte d’appello non avrebbe tenuto nel debito conto sarebbero costituiti da quanto dichiarato dalla locatrice nell’intimazione di sfratto per morosita’ notificata il 20 marzo 2000 e dalla successiva ordinanza di convalida di licenza per finita locazione su cui si e’ formato il giudicato.

3.1.- Col secondo motivo, il ricorrente denuncia, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione degli articoli 2697 e 2733 c.c., lamentando il mancato riconoscimento, da parte del giudice, del valore confessorio delle dichiarazioni contenute nell’atto di intimazione di sfratto di cui sopra in merito alla misura dei canoni ricevuti ed al periodo dei pagamenti.

3.2.- Col terzo motivo, il ricorrente denuncia, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4, nullita’ della sentenza ai sensi degli articoli 2697, 2724, 2727, 2733 e 2909 c.c. e articoli 115 e 116 c.p.c., lamentando che i pretesi errori in iudicando di cui ai precedenti motivi comporterebbero la qui dedotta nullita’ della sentenza, perche’ il giudice avrebbe erroneamente reputato non assolto l’onere probatorio gravante sul conduttore.

4.- I motivi, che vanno trattati congiuntamente per evidenti ragioni di connessione, non meritano di essere accolti.

La Corte d’appello ha ben giudicato in merito al riparto dell’onere della prova, considerato che l’azione del conduttore che agisce per la ripetizione delle somme che assume di aver versato oltre la misura legale del canone e’ una particolare azione di ripetizione di indebito (cfr., tra le altre, Cass. ord. n. 13424/15, nonche’ Cass. n. 2965/11 e n. 2113/05). Pertanto, la prova del fatto costitutivo consistente nel pagamento di somme in misura superiore al dovuto spetta all’attore (cfr. Cass. n. 17146/03, per la generale azione di indebito): il conduttore deve dare la prova, anche presuntiva (cfr. Cass. n. 12866/15), dei versamenti effettivamente compiuti, non essendo sufficiente la previsione contenuta nel contratto della misura del canone eccedente quella legale.

La Corte d’appello non ha percio’ violato le norme degli articoli 2697 e 115 e 116 c.p.c., quando, ritenendo non raggiunta la prova di cui sopra, ha concluso per il rigetto della domanda di restituzione per il periodo 1988-1994.

4.1.- Nel merito, va premesso che e’ da escludere, per quanto detto sopra, che vi sia una res iudicata sulla misura dei canoni che possa essersi formata a seguito della convalida dell’intimazione di licenza per finita locazione.

Ogni altra deduzione del ricorrente, riguardo all’interpretazione da darsi al contenuto dell’atto di intimazione di licenza, e’ inammissibile, poiche’ relativa ad attivita’ valutativa ed interpretativa riservata al giudice di merito.

Questi ha proceduto all’esame dell’atto di intimazione notificato il 20 marzo 2000, disattendendo, punto per punto, le argomentazioni dell’appellante, che erano sostanzialmente coincidenti con quelle poste a fondamento dei motivi del presente ricorso. La relativa motivazione da’ conto del fatto che, secondo il giudice, nell’atto processuale non vi e’ alcun elemento certo “ai fini della determinazione presuntiva dei pagamenti anteriori ne’ per l’ammontare determinato e preciso, ne’ per l’effettiva imputazione al debito principale per canone” (cioe’ non vi e’ alcuna ammissione, e men che meno confessione, della parte locatrice intimante di aver ricevuto i pagamenti per tutto il corso pregresso della locazione e per l’ammontare preteso dal ricorrente, essendo rimasto incerto sia il dato dei pagamenti che quello del loro ammontare, proprio perche’ estranei al contenuto dell’intimazione limitata all’affermazione del mancato pagamento della somma di Lire 350.000 per i due mesi di dicembre 1998 e 1999, cioe’ al mancato pagamento di quelle somme delle quali vi era la prova della sussistenza della morosita’, nei limiti della prescrizione, come nota la controricorrente).

L’affermazione del giudice di merito su riportata non validamente censurata dal ricorrente, in quanto le considerazioni svolte in ricorso attengono tutte all’attribuzione all’atto di intimazione di un contenuto e di un significato che la Corte d’appello – esaminando il medesimo atto – ha decisamente escluso.

Non si tratta affatto – come vorrebbe il ricorrente – della violazione delle norme sulla prova presuntiva, piuttosto si tratta del compimento di un’attivita’ interpretativa di un atto processuale che ha condotto il giudice di merito ad un risultato interpretativo che non e’ condiviso dal ricorrente medesimo (il quale interpreta l’atto con argomenti a contrario, nel presupposto che tutto cio’ che non e’ stato contestato dall’intimante il giudice l’avrebbe dovuto dare per ammesso, o addirittura confessato, secondo un criterio interpretativo, logicamente discutibile ed incoerente con la funzione dell’atto processuale), ma che di certo non puo’ piu’ essere messo in discussione in sede di legittimita’.

Quindi, i primi tre motivi di ricorso vanno rigettati.

5.- Col quarto motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione degli articoli 2033 e 1147 c.c., con riferimento alla decisione della Corte d’appello di far decorrere gli interessi legali sul capitale dovuto a titolo di restituzione di indebito dalla domanda giudiziale piuttosto che dai singoli pagamenti.

5.1.- Il motivo non merita di essere accolto, considerato il principio di diritto, richiamato anche nella sentenza impugnata, secondo cui in tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore abbia corrisposto a titolo di canone una somma maggiore rispetto a quella consentita dalla legge, trova applicazione, in riferimento alla domanda di restituzione delle somme corrisposte in eccedenza, la regola generale di cui all’articolo 2033 c.c., secondo la quale gli interessi sulle somme da restituire decorrono dal giorno della domanda giudiziale se l’accipiens era in buona fede e da quello del pagamento se era in mala fede; in particolare, alla violazione della norma imperativa che stabilisce il canone per un immobile adibito ad uso di abitazione non consegue automaticamente la mala fede del locatore, sicche’ il conduttore ha l’onere di dimostrare di essere stato indotto dal locatore alla corresponsione del canone in misura superiore a quella legale, nonostante la sua volonta’ contraria, a meno che la mala fede non emerga dalle circostanze di fatto (cosi’, da ultimo, Cass. ord. n. 13424/15 cit.).

La Corte d’appello ha escluso quest’ultima eventualita’ tenendo conto dell’andamento dei rapporti tra le parti cosi’ come ricostruito nel corso del tempo, a far data dal marzo 1988, ed ha concluso per la mancanza di prova del deliberato intento dei locatori di eludere gli effetti legali e della costrizione del conduttore a corrispondere somme superiori al dovuto. In particolare, ha escluso che il conduttore avesse dato prova di atti diretti a quest’ultimo fine. Il ricorrente sostiene che questa prova avrebbe dovuto essere desunta da una lettera datata 2 marzo 1988, contenente la richiesta di usufruire dell’immobile “a titolo di cortesia” da lui sottoscritta ed assume di essere stato costretto a firmare “come condizione per entrare ed usufruire dell’immobile di (OMISSIS)”, simulando cosi’ un contratto di comodato.

Il motivo inammissibile poiche’, pur denunciando la violazione di legge, in realta’ si fonda esclusivamente sulle circostanze di fatto appena dette, onde superare la lacuna istruttoria constatata dal giudice d’appello.

Orbene, su queste circostanze non risulta vi sia stato alcun accertamento in sede di merito, atteso che, come detto trattando degli altri motivi, la qualificazione e la durata del contratto di locazione ad uso abitativo sono stati desunti dal giudicato. D’altronde la parte ricorrente non ha censurato – ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5 – la sentenza per non avere il giudice tenuto conto delle circostanze predette, ne’ ha dedotto che fossero state oggetto di contraddittorio tra le parti, sia pure ai soli fini della decisione in punto di decorrenza degli interessi legali sull’indebito da restituire.

6.- Col quinto motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione della L. n. 392 del 1978, articolo 24, perche’ il consulente tecnico d’ufficio avrebbe errato nell’individuare il coefficiente di rivalutazione ISTAT del canone per il periodo 1978/1988, con “evidenti conseguenze” quanto all’indebito da restituire sia per il periodo 1988/1994 sia per il periodo successivo 1994/2004.

6.1.- Il motivo e’ inammissibile.

Quanto alle asserite conseguenze per il primo periodo, per carenza di interesse, atteso il rigetto dei primi tre motivi di ricorso.

Quanto alle asserite conseguenze per il secondo periodo, per mancanza di specificita’, in merito all’erroneita’ dei calcoli che sarebbe derivata dall’adozione del dato che si assume errato ed in merito al differente risultato, che, invece, si sarebbe avuto se fosse stato adottato il dato che si assume corretto.

In conclusione, anche il ricorso principale va rigettato.

La soccombenza reciproca comporta la compensazione delle spese del giudizio di legittimita’.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale e della ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale e per il ricorso incidentale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

P.Q.M.

La Corte, decidendo sui ricorsi, principale ed incidentale, li rigetta. Compensa le spese del giudizio di legittimita’.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, si da’ atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale e della ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale e per il ricorso incidentale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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