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Condominio assenza destinazione obbligatoria parcheggi proprietà comune

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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 21 febbraio 2018, n. 4255

E’ invece fondato il ricorso incidentale, in quanto la Corte d’Appello di Palermo, negando la legittimazione ad agire dell’amministratore con riguardo allo scantinato gravato dal vincolo di destinazione a parcheggio, non si e’ uniformata alla consolidata interpretazione di questa Corte, secondo cui la speciale normativa urbanistica, dettata dalla L. n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies, introdotto dalla L. n. 765 del 1967, articolo 18, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio, senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprieta’ degli spazi in questione. Pertanto, ove manchi un’espressa riserva di proprieta’ o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unita’ immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell’amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi ed il risarcimento dei danni, giacche’ rientranti nel novero degli “atti conservativi”, al cui compimento l’amministratore e’ autonomamente legittimato ex articolo 1130 c.c., n. 4, (Cass. Sez. 6 – 2, 08/03/2017, n. 5831; Cass. Sez. 2, 16/01/2008, n. 730; Cass. Sez. 2, 18/07/2003, n. 11261). L’accoglimento del ricorso incidentale comporta l’assorbimento del quarto motivo del ricorso principale, che ulteriormente pone la questione della concreta individuazione degli spazi vincolati alla destinazione a parcheggio, dovendo comunque il giudice di rinvio accertare sia l’applicabilita’ del vincolo pubblicistico di destinazione sulle aree destinate a parcheggio oggetto di causa, sia, soprattutto, il regime proprietario di tali aree, al fine di verificare se vi fosse stata una riserva di proprieta’ da parte del costruttore o, in mancanza, se tali spazi fossero divenuti condominiali.

 

La pronuncia in oggetto tratta il tema della responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c. con riferimento ad un evento verificatosi in un condominio, quindi, per una più completa ricerca di giurisprudenza, si consiglia invece  la Raccolta di massime delle principali sentenze della Cassazione  che è consultabile on line oppure scaricabile in formato pdf

Per ulteriori approfondimenti in materia condominiale  si consiglia la lettura dei seguenti articoli:

La responsabilità parziaria e/o solidale per le obbligazioni condominiali
Lastrico solare ad uso esclusivo regime giuridico e responsabilità
L’impugnazione delle delibere condominiali ex art 1137 cc
L’amministratore di condominio: prorogatio imperii
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Recupero credito nei confronti del condomino moroso

Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 21 febbraio 2018, n. 4255

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PICARONI Elisa – Presidente

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 6826-2016 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrenti –

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrente –

e sul ricorso 6826-2016 proposto da:

CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente incidentale –

contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza n. 1371/2015 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 21/09/2015;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 18/01/2018 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

(OMISSIS) e (OMISSIS) hanno proposto ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi, avverso la sentenza della Corte d’Appello di Palermo n. 1371/2015 del 21 settembre 2015, che ha accolto in parte l’appello principale avanzato da (OMISSIS) e (OMISSIS) ed ha cosi’ riformato la sentenza resa in primo grado il 20 ottobre 2008 dal Tribunale di Palermo. Resiste con controricorso il Condominio di (OMISSIS), che pero’ propone pure ricorso incidentale articolato in unica censura.

Il Condominio di (OMISSIS), con citazione del 20 gennaio 2005, convenne (OMISSIS) e (OMISSIS), deducendo che costoro detenessero illegittimamente una parte del piano scantinato dell’edificio, sottoposto a vincolo di destinazione a parcheggio, nonche’ il cortile retrostante il fabbricato, e domandandone percio’ la condanna a cessare da ogni condotta idonea a pregiudicare l’uso del cortile e dello scantinato, nonche’ a risarcire i danni. L’adito Tribunale di Palermo accolse le domande del Condominio e condanno’ i convenuti a risarcire i danni stimati in Euro 235.105,85. La Corte d’Appello di Palermo, invece, ritenne l’amministratore del Condominio di (OMISSIS) privo di legittimazione ad agire per l’accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio, in quanto diritto spettante, piuttosto, ai singoli compratori delle varie unita’ immobiliari e non alla collettivita’ condominiale. Conseguentemente, i giudici del gravame rigettarono le pretese del Condominio concernenti l’illegittima detenzione dello scantinato da parte di (OMISSIS) e (OMISSIS) ed il correlato risarcimento, mentre tennero ferma la statuizione sulla arbitraria occupazione del cortile retrostante il fabbricato, di proprieta’ condominiale, riducendo il correlato risarcimento, in ragione della maturata prescrizione fino a cinque anni prima, nell’importo di Euro 34.664,61.

Il primo motivo del ricorso di (OMISSIS) e (OMISSIS) denuncia la violazione dell’articolo 1117 c.c. e L. 17 agosto 1942, n. 1150, articolo 41 sexies, nonche’ l’omesso esame di fatto decisivo, circa il difetto di legittimazione ad agire del Condominio, per aver la Corte d’Appello riconosciuto al medesimo Condominio un credito risarcitorio pur dopo aver negato la legittimazione attiva dell’amministratore.

Il secondo motivo del ricorso di (OMISSIS) e (OMISSIS) replica la censura di violazione degli articoli 1117 e 1131 c.c. e L. 17 agosto 1942, n. 1150, articolo 41 sexies, sempre circa il difetto di legittimazione ad agire del Condominio, la mancanza del diritto all’azione e la nullita’ della sentenza.

Il terzo motivo del ricorso principale denuncia la nullita’ della sentenza resa in primo grado dal Tribunale di Palermo, non avendo essa motivato sulle critiche mosse all’elaborato del CTU.

Il quarto motivo del ricorso di (OMISSIS) e (OMISSIS) allega l’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio, fatto individuato nell’appello proposto avverso la sentenza di primo grado e consistente nella sussistenza del vincolo di destinazione a parcheggio sui beni per cui e’ causa.

L’unico motivo del ricorso incidentale del Condominio di (OMISSIS), denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1117 c.c., reclamando la legittimazione attiva dell’amministratore anche in ordine alla domanda tesa a far dichiarare l’illegittima occupazione della parte di piano cantinato sottoposta a vincolo di destinazione a parcheggio, in quanto bene di natura condominiale.

Su proposta del relatore – che riteneva che il ricorso principale potesse essere rigettato per manifesta infondatezza ed il ricorso incidentale potesse, invece, essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380-bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), – il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

I ricorrenti principali hanno presentato memoria ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c., comma 2.

I primi tre motivi del ricorso principale denotano tutti carenze dei requisiti di specificita’, completezza e riferibilita’ alla decisione impugnata. In particolare, il terzo motivo rivolge inammissibilmente le sue censure contro la sentenza di primo grado, anziche’ contro quella d’appello, che costituisce l’unico oggetto del ricorso per cassazione. Il primo ed il secondo motivo del ricorso di (OMISSIS) e (OMISSIS), invece, non colgono la specifica ratio decidendi della sentenza impugnata, la quale ha distinto, in termini di legittimazione all’azione dell’amministratore del condominio e di conseguente titolarita’ del diritto risarcitorio, tra lo scantinato gravato di vincolo di destinazione a parcheggio, e percio’ ritenuto dalla Corte ex se appartenente ai singoli condomini, e il cortile retrostante il fabbricato, del quale e’ stata affermata la condominialita’.

E’ invece fondato il ricorso incidentale, in quanto la Corte d’Appello di Palermo, negando la legittimazione ad agire dell’amministratore con riguardo allo scantinato gravato dal vincolo di destinazione a parcheggio, non si e’ uniformata alla consolidata interpretazione di questa Corte, secondo cui la speciale normativa urbanistica, dettata dalla L. n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies, introdotto dalla L. n. 765 del 1967, articolo 18, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio, senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprieta’ degli spazi in questione. Pertanto, ove manchi un’espressa riserva di proprieta’ o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unita’ immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell’amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi ed il risarcimento dei danni, giacche’ rientranti nel novero degli “atti conservativi”, al cui compimento l’amministratore e’ autonomamente legittimato ex articolo 1130 c.c., n. 4, (Cass. Sez. 6 – 2, 08/03/2017, n. 5831; Cass. Sez. 2, 16/01/2008, n. 730; Cass. Sez. 2, 18/07/2003, n. 11261). L’accoglimento del ricorso incidentale comporta l’assorbimento del quarto motivo del ricorso principale, che ulteriormente pone la questione della concreta individuazione degli spazi vincolati alla destinazione a parcheggio, dovendo comunque il giudice di rinvio accertare sia l’applicabilita’ del vincolo pubblicistico di destinazione sulle aree destinate a parcheggio oggetto di causa, sia, soprattutto, il regime proprietario di tali aree, al fine di verificare se vi fosse stata una riserva di proprieta’ da parte del costruttore o, in mancanza, se tali spazi fossero divenuti condominiali.

La sentenza impugnata va cassata, con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Palermo, che decidera’ la causa uniformandosi al richiamato principio di diritto e regolera’ anche le spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso incidentale, rigetta i primi tre motivi del ricorso principale, dichiara assorbito il quarto motivo del ricorso principale, cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte d’Appello di Palermo, anche per le spese del giudizio di cassazione.

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umberto davidehttp://umbertodavide.it
Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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