Condominio sottotetto destinazione uso comune esercizio servizio interesse comune

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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 14 febbraio 2018, n. 3627

sono comunque oggetto di proprieta’ comune dei proprietari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio, agli effetti dell’articolo 1117 c.c. (in tal senso, peraltro, testualmente integrato, con modifica, in parte qua, di natura interpretativa, proprio dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220) i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune (Cass, Sez. 6 – 2, 10/03/2017, n. 6314; Cass. Sez. 2, 23/11/2016, n. 23902; Cass. Sez. 2, 30/03/2016, n. 6143; Cass. Sez. 2, 20/06/2002, n. 8968; Cass. Sez. 2, 20/07/1999, n. 7764). Altrimenti, ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorieta’ supposto dall’articolo 1117 c.c. tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, giacche’ lo stesso sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidita’ l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento. La proprieta’ del sottotetto si determina, dunque, in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso e’ destinato in concreto.

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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 14 febbraio 2018, n. 3627

Integrale

 

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PICARONI Elisa – Presidente

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 21955-2016 proposto da:

(OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza n. 313/2016 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 23/10/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 18/01/2018 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

(OMISSIS) ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza 23 febbraio 2016, n. 313/2016, resa dalla Corte d’Appello di Catania, che, pronunciando non definitivamente sull’appello formulato da (OMISSIS) contro la sentenza pronunciata in primo grado dal Tribunale di Catania il 24 febbraio 2010, ha dichiarato che il diritto dei condividenti (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) sulle parti comuni del fabbricato sito in (OMISSIS), e’ proporzionato al valore delle rispettive proprieta’ esclusive. La Corte d’Appello di Catania ha ribadito che costituisce parte comune – e non vano destinato ad esclusiva protezione dell’appartamento dell’ (OMISSIS) – altresi’ il sottotetto dell’edificio, non configurando lo stesso, sulla base delle emergenze dell’espletata CTU, un’intercapedine tecnica; anzi, ha precisato l’impugnata sentenza, per le modalita’ di accesso, le dimensioni e l’altezza, il sottotetto in contesa risulta fruibile come locale di sgombero, ed e’ percio’ di proprieta’ comune, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., dunque spettante anche a (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari dell’altra unita’ immobiliare destinata a garage compresa nel fabbricato, mancando, d’altro canto, una riserva di proprieta’ esclusiva del bene nel titolo costitutivo del condominio.

Gli intimati (OMISSIS) e (OMISSIS) non hanno svolto attivita’ difensive.

Il primo motivo del ricorso di (OMISSIS) deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 2727 e 2729 c.c. in relazione agli articoli 1117 e 817 c.c., nonche’ l’omesso esame di fatto decisivo, sostenendo che, ad osservare la piantina planimetrica catastale, puo’ notarsi che l’appartamento della ricorrente “e’ un tutt’uno con il predetto vano sottotetto” e da’ luogo ad un intercapedine a protezione dagli agenti atmosferici, trattandosi per di piu’ di manufatto abusivo e non suscettibile di sanatoria edilizia. Si critica il cattivo uso dei criteri presuntivi e si ripercorrono le vicende dell’edificio a far tempo dall’acquisto fattone dall’ (OMISSIS) con atto del 30 luglio 2003 e dalla successiva intestazione del garage ai nipoti della stessa, (OMISSIS) e (OMISSIS), danti causa di (OMISSIS) e (OMISSIS).

Il secondo motivo di ricorso allega la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 61, 62, 191 e 194 c.p.c., articolo 2697 c.c., l’omesso esame di fatto decisivo, la violazione dell’obbligo di motivazione ex articolo 111 Cost. e articolo 132 c.p.c., avendo la Corte di Catania fondato la sua decisione soltanto sulla CTU con argomenti esposti per relationem.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380-bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

I due motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente per la loro connessione e si rivelano infondati.

La situazione di condominio, regolata dagli articoli 1117 e ss. c.c., si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprieta’ di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unita’ immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto. Secondo le emergenze di fatto riportate in ricorso, il Condominio di (OMISSIS), si ebbe per costituito con l’atto di frazionamento dell’iniziale unica proprieta’ mediante separata intestazione del garage in favore di (OMISSIS) e (OMISSIS), danti causa di (OMISSIS) e (OMISSIS). Originatasi a tale data la situazione di condominio edilizio, dallo stesso momento doveva intendersi operante la presunzione legale ex articolo 1117 c.c. di comunione “pro indiviso” di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo del 30 luglio 2003 non risultasse, in contrario, una chiara ed univoca volonta’ di riservare esclusivamente ad alcuno dei condomini la proprieta’ di dette parti (Cass. Sez. 2, 18/12/2014, n. 26766).

Nella specie, si controverte di un sottotetto, bene non espressamente nominato nell’elenco esemplificativo contenuto nell’articolo 1117 c.c. (formulazione applicabile ratione temporis, antecedente alle modifiche introdotte dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220). Secondo, tuttavia, la consolidata interpretazione di questa Corte, sono comunque oggetto di proprieta’ comune dei proprietari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio, agli effetti dell’articolo 1117 c.c. (in tal senso, peraltro, testualmente integrato, con modifica, in parte qua, di natura interpretativa, proprio dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220) i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune (Cass, Sez. 6 – 2, 10/03/2017, n. 6314; Cass. Sez. 2, 23/11/2016, n. 23902; Cass. Sez. 2, 30/03/2016, n. 6143; Cass. Sez. 2, 20/06/2002, n. 8968; Cass. Sez. 2, 20/07/1999, n. 7764). Altrimenti, ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorieta’ supposto dall’articolo 1117 c.c. tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, giacche’ lo stesso sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidita’ l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento. La proprieta’ del sottotetto si determina, dunque, in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso e’ destinato in concreto: nel caso in esame, la Corte di Appello di Catania, con apprezzamento di fatto spettante in via esclusiva al giudice del merito, ha accertato che il locale sottotetto non fosse posto in destinazione pertinenziale a servizio dell’appartamento di proprieta’ esclusiva (OMISSIS), ma fosse destinato all’uso comune come locale di sgombero, tenuto conto delle modalita’ di accesso ad esso, delle sue dimensioni e della sua altezza.

Sussistendo i presupposti di fatto per il riconoscimento di una contitolarita’ necessaria del sottotetto, e dunque operando la presunzione di attribuzione al condominio ex articolo 1117 c.c., doveva allegarsi un titolo contrario per derogarvi, ma vanamente la ricorrente intende superare la presunzione normativa di condominialita’ invocando il sindacato di legittimita’ sul mancato uso da parte della Corte di merito di altre presunzioni semplici, finendo soltanto con l’affermare un convincimento diverso da quello espresso nella sentenza impugnata.

Deve comunque escludersi, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, come novellato dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54 convertito in L. 7 agosto 2012, n. 134, la sindacabilita’ in sede di legittimita’ della ricostruzione della situazione di fatto operata dal giudice di merito, traducendosi le proposte censure in un’inammissibile sollecitazione a questa Corte a procedere ad una nuova valutazione degli stessi elementi esaminati dalla Corte d’Appello.

Circa il rilievo dato in decisione alle indagini peritali, va osservato che i mezzi di prova esperibili per accertare natura, dimensioni e consistenza di opere edilizie costituiscono tipicamente accertamenti di natura tecnica che, di regola, vengono compiuti mediante apposita consulenza d’ufficio con funzione “percipiente”, avendosi riguardo ad accadimenti i quali, sia pure sul fondamento di dati obbiettivi, possono essere posti in luce soltanto attraverso una particolare esperienza tecnica.

Il ricorso va percio’ rigettato. Non avendo gli intimati svolto attivita’ difensiva, non occorre provvedere in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, che ha aggiunto al testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, il comma 1-quater – dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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