Usucapione della quota degli altri comproprietari possesso

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 10 novembre 2011, n. 23539

In tema di comunione, il comproprietario che sia nel possesso del bene comune può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri comunisti, senza necessità di interversione del titolo del possesso e, se già possiede “animo proprio” ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in temi di esclusività, a tal fine occorrendo che goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare in modo univoco la volontà di possedere “uti dominus” e non più “uti condominus”, senza che possa considerarsi sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall’uso della cosa comune.

 

 

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 10 novembre 2011, n. 23539

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SCHETTINO Olindo – Presidente

Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere

Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere

Dott. MIGLIUCCI Emilio – rel. Consigliere

Dott. MATERA Lina – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

AS. MA. (OMESSO) IN PROPRIO E ANCHE QUALE COEREDE DI CO.MA. ; AS. EG. (OMESSO) IN PROPRIO E ANCHE QUALE COEREDE DI CO. MA. E PA. MA. ; AS. AN. (OMESSO) IN PROPRIO E ANCHE QUALE COEREDE DI CO. MA. E PA. MA. ; elettivamente domiciliati in ROMA, VIA GERMANICO 197, presso lo studio dell’avvocato NAPOLEONI MARIA CRISTINA, che li rappresenta e difende;

– ricorrenti –

contro

AS. GI. (OMESSO), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA OSLAVIA 14, presso lo studio dell’avvocato MANCUSO NICOLA, che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati LUCA RAMPI con procura speciale rep. 125932 del 28/12/2010, RAMPI PIETRUCCIO;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1176/2005 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 07/05/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/09/2011 dal Consigliere Dott. EMILIO MIGLIUCCI;

udito l’Avvocato NAPOLEONI M. Cristina difensore dei ricorrenti che ha chiesto accoglimento del ricorso;

udito l’Avvocato MANCUSO Nicola, difensore della resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. As.Gi. conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Monza il fratello As.An. nonche’ i nipoti succeduti all’altro fratello As.Lu. e la madre usufruttuaria Co.Ma. chiedendo la divisione degli immobili oggetto di comunione ereditaria.

Rimasta contumace la Co. , si costituivano i convenuti, chiedendo in via riconvenzionale l’usucapione della porzione di suolo e del fabbricato che i due fratelli avevano costruito fin dagli anni 60, fabbricato dai medesimi esclusivamente abitato e comunque gestito con piu’ locazioni; in subordine, chiedevano la condanna dell’attrice al pagamento di un terzo del valore attuale del fabbricato.

Con sentenza non definitiva del 5 novembre 2002 il Tribunale rigettava le domande riconvenzionali proposte dai convenuti, dichiarando inammissibile quella di pagamento dei canoni di locazione proposta in corso di causa dall’attrice.

Con sentenza dep. il 7 maggio 2005 la Corte di appello di Milano rigettava l’impugnazione proposta da An. ed As.Eg. .

Nel confermare al riguardo la decisione che aveva rigettato la domanda di usucapione, i Giudici di appello escludevano che l’attivita’ con cui i fratelli avevano proceduto con la stipulazione del contratto di appalto alla costruzione del fabbricato, ai medesimi catastalmente intestato, destinandolo in parte a loro abitazione e per l’altra parte locandolo a terzi, non era idoneo, secondo la giurisprudenza di legittimita’, a provare l’acquisto per usucapione da parte del comproprietario della proprieta’ esclusiva del bene comune :al riguardo, rilievo decisivo assumeva la conclusione del mutuo ipotecario stipulato da tutti i tre i fratelli per portare a termine la costruzione, sicche’ fino al momento della sua estinzione, avvenuta nel 1985 pure con il ricavato dei canoni di locazione, il termine per usucapire non poteva neppure iniziare a decorrere.

Per quel che concerneva la domanda di rimborso delle spese di costruzione, non potevano trovare applicazione l’articolo 936 cod. civ., atteso che gli autori delle opere non erano terzi, ne’ l’articolo 1150 cod. civ. nel caso di addizioni effettuate dal coerede: nel caso di miglioramenti del bene comune, quest’ultimo puo’ pretendere il rimborso delle spese effettuate.

Seppure non era stata impugnata la declaratoria di inammissibilita’ per tardivita’ della domanda con cui l’attrice aveva tempestivamente chiesto il pagamento di una soma pari al valore locativo della quota di immobile di proprieta’ della medesima e goduta dai convenuti, l’assunto dell’attrice andava preso in esame e valutato come eccezione di estinzione del credito ex adverso vantato, eccezione che era stata riproposta in sede di appello.

La domanda di rimborso delle spese sostenute dagli attori era rigettata sul rilievo che il relativo credito non avrebbe superato l’importo dei canoni locativi incassati dai due fratelli.

2. Avverso tale decisione propongono ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi As.An. , anche quale erede di Co. Ma. , As.Eg. , anche quale erede di Co.Ma. e di Pa. Ma. , e As.Ma. , anche quale erede di Co.Ma. e di Pa.Ma. , depositando memoria illustrativa. Resiste con controricorso As.Gi. .

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo i ricorrenti, lamentando violazione e falsa applicazione degli articoli 1140 e 1158 cod. civ., censurano la decisione gravata che, nel rigettare la domanda di acquisto della proprieta’ per usucapione, aveva ignorato i caratteri del possesso, dando rilevanza alla conclusione del mutuo ipotecario che, avendo a oggetto un rapporto obbligatorio, non ha alcun riferimento con la signoria di fatto che integra la situazione prevista dall’articolo 1140 cod. civ..

1.2. Con il secondo motivo i ricorrenti, lamentando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, censurano la sentenza impugnata che non aveva spiegato le ragioni in base alle quali i molteplici e convergenti elementi di prova del possesso esclusivo esercitato fin dal 1960 dai convenuti non potessero integrare la situazione di cui all’articolo 1140 cod. civ. quando anche dalle dichiarazioni rese dall’attrice era emersa l’assenza di possesso da parte di quest’ultima.

1.3. Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia laddove la Corte si era limitata a richiamare con motivazione apparente quella del Tribunale ignorando le censure sollevate con l’appello.

1.4. Con il quarto motivo i ricorrenti, lamentando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, censurano la sentenza impugnata che, enfatizzando la conclusione del mutuo stipulato a nome di tutti i nudi proprietari, aveva accreditato una situazione di compossesso, senza spiegare perche’ un vincolo di natura obbligatoria sarebbe stato espressione del possesso del bene, in relazione al quale non poteva rivestire rilievo il mutuo.

1.5. Con il quinto motivo i ricorrenti, lamentando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia nonche’ violazione e falsa applicazione degli articoli 981, 982, 984, 1140 e 1158 cod. civ., deducono che la sentenza impugnata non aveva tenuto conto che il terreno sul quale An. e As.Lu. edificarono dal 1960 il fabbricato era gravato da usufrutto a favore della madre: mentre i predetti acquisirono il possesso dalla madre, l’attrice – che era nuda proprietaria – non ebbe mai a conseguirlo; la sentenza non aveva spiegato perche’ avesse ritenuto che il mutuo fosse stato sottoscritto dalla predetta quale compossessore e non quale nudo proprietario.

1.6. Con il sesto motivo i ricorrenti, lamentando violazione e falsa applicazione degli articoli 936, 1150, 985 e 986 cod. civ. nonche’ omessa e insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia, censurano la sentenza laddove, nel rigettare la domanda proposta ai sensi dell’articolo 936 cod. civ., aveva erroneamente escluso che i convenuti avessero la qualita’ di terzi rispetto al soggetto dal quale avevano ricevuto il possesso, ossia l’usufruttuario, dovendo percio’ trovare applicazione le norme previste da detto istituto: la domanda di miglioramenti e di addizioni era configurabile proprio perche’ An. e As.Lu. avevano ottenuto il possesso dall’usufruttuario.

1.7. Il primo, il secondo, il terzo, il quarto, il quinto e il sesto motivo – che, per la stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente – sono infondati.

In tema di comunione, il comproprietario che sia nel possesso del bene comune puo’, prima della divisione, usucapire la quota degli altri comunisti, senza necessita’ di interversione del titolo del possesso; peraltro il medesimo, che gia’ possiede “animo proprio” ed a titolo di comproprieta’, e’ tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusivita’; a tal fine occorre che il comproprietario goda del bene in modo inconciliabile con la possibilita’ di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volonta’ di possedere “uti dominus” e non piu’ “uti condominus”, non essendo sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall’uso della cosa comune.

Nella specie, la sentenza impugnata, richiamando e facendo corretta applicazione dei summenzionati principi, ha preso in esame e valutato, contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti, gli elementi di prova dai medesimi invocati, ritenendoli di per se’ non decisivi ai fini del possesso utile ad usucapionem, perche’ considerati fra quegli atti di gestione e di miglioramento tollerati generalmente dagli altri comunisti, soprattutto in ambito familiare.

Se dunque la stipula del contratto di appalto per la costruzione del fabbricato, l’avere destinato ad abitazione alcuni appartamenti e avere locato a terzi altri non sono stati ritenuti – a ragione – elementi sufficienti a integrare una situazione di possesso esclusivo, i Giudici – con motivazione immune dai vizi denunciati – hanno quindi dato correttamente rilevanza alla stipulazione anche da parte dell’attrice del contratto di mutuo concluso per finanziare la costruzione del fabbricato poi realizzato: il che, sul piano logico, e’ stato correttamente considerato indice significativo della volonta’ di compartecipazione da parte dell’attrice insieme con i fratelli alla realizzazione del fabbricato e quindi di compossesso, essendo tale partecipazione evidentemente espressione ed esercizio di poteri dominicali; di conseguenza tale iniziativa non poteva essere evidentemente annoverata fra quelle attivita’ di possesso esercitato in modo inconciliabile e volto ad escludere il possesso del comproprietario.

Il riferimento poi, alla esistenza dell’usufrutto (parziale) di cui era titolare la madre, e’ del tutto fuori luogo.

Nel caso in cui il bene sia gravato dalla costituzione di un diritto di usufrutto, il nudo proprietario esercita il possesso del bene attraverso la relazione di fatto intrattenuta dall’usufruttuario il quale, ancorche’ possessore rispetto ai terzi, e’, nel rapporto con il nudo proprietario, mero detentore del bene (Cass. 355/2011), tant’e’ vero che egli puo’ usucapirne la proprieta’ solo ponendo in essere un atto d’interversione del possesso, esteriorizzato in maniera inequivocabile e riconoscibile, vale a dire attraverso un’attivita’ durevole, contrastante e incompatibile con il possesso altrui.

Ne consegue che l’attrice, quale nuda proprietaria del bene, non diversamente dai fratelli, aveva continuato ad avere il compossesso del bene.

La qualita’ di comproprietari del bene escludeva l’applicazione dell’articolo 936 cod. civ. che prevede l’indennizzo nel caso di opere effettuate da chi sia terzo rispetto al proprietario.

2.1. Con il settimo motivo i ricorrenti, lamentando omessa,insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, censurano la decisione che, pur avendo riconosciuto il credito vantato dai convenuti per le spese effettuate, aveva poi respinto la domanda procedendo a un’illegittima e arbitraria compensazione senza spiegare perche’ il relativo credito sarebbe spettato alla nuda proprietaria, atteso che l’unico soggetto che avrebbe potuto avanzare la relativa domanda era ai sensi dell’articolo 984 cod. civ. l’usufruttuaria; denuncia la contraddittorieta’ della sentenza laddove dopo avere affermato che i canoni di locazione erano stati impiegati per il pagamento del mutuo anche a favore e per conto dell’attrice aveva compensato il relativo credito con quello avente a oggetto le migliorie apportate dai convenuti.

2.2. Con l’ottavo motivo i ricorrenti violazione e falsa applicazione dell’articolo 984 cod. civ. nonche’ degli articoli 189, 183 e 112 cod. proc. civ.

Dopo avere ribadito l’erronea attribuzione al nudo proprietario dei canoni di locazione, denunciano il vizio di ultrapetizione atteso che la ritenuta compensazione era stata chiesta in una memoria in cui non poteva essere chiesta e non era stata riproposta nelle con conclusioni rassegnate ex articolo 183.

2.3. Il settimo e l’ottavo motivo possono essere esaminati congiuntamente stante la loro stretta connessione.

I motivi sono infondati.

La sentenza, qualificando come eccezione l’istanza formulata dall’attrice, ha correttamente ritenuto che la stessa era stata (ri)proposta ritualmente in sede di gravame, essendo diretta a paralizzare la pretesa attore.

Al riguardo va considerato che quando le contrapposte ragioni di credito delle parti trovino origine nel medesimo rapporto si e’ in presenza di una compensazione in senso improprio, e le parti possono sollecitare in corso di causa l’accertamento contabile del saldo finale delle contrapposte partite, senza che sia necessaria l’eccezione di parte o la proposizione di una domanda riconvenzionale, e senza che operino i limiti alla compensabilita’, i quali postulano l’autonomia dei rapporti.

Nella specie, secondo quanto ritenuto in sentenza e risultato anche dalle concordanti affermazioni delle parti 1 beni oggetto di comunione erano gravati da un usufrutto parziale, rectius che gravava sui beni in misura pari alla quota spettante al coniuge superstite (secondo la disciplina anteriore alla Legge n. 150 del 1975 che attribuiva al medesimo la qualita’ di legatario ex lege), sicche’ la usufruttuaria era creditrice dei frutti soltanto nella misura pari alla quota di cui era titolare.

Orbene, a seguito della domanda di rimborso delle spese per i miglioramenti effettuati, il giudice era stato investito della necessaria verifica del credito dai convenuti nei confronti dell’eredita’ e, alla stregua delle allegazioni delle parti interessate, ha correttamente proceduto secondo quanto previsto dall’articolo 724 cod. civ., in base al quale nella definizione dei rapporti di debito – credito, ciascun coerede deve imputare alla sua quota l’importo di cui e’ debitore nei confronti dei coeredi.

Al riguardo, va considerato che nel caso della comunione ereditaria il possessore ha in ogni caso l’obbligo, quale mandatario espresso o tacito degli altri partecipanti, di rendere loro il conto dei frutti di un immobile che durante il periodo di comunione abbia goduto del bene in via esclusiva senza un titolo giustificativo, tenuto conto dell’obbligo del medesimo di corrispondere agli altri i frutti civili, quale ristoro della privazione della utilizzazione “pro quota” del bene comune e dei relativi profitti. Nel procedere alla relativa compensazione e nel ritenere il credito vantato dai convenuti di gran lunga inferiore all’importo dei canoni locativi incassati i Giudici hanno peraltro detratto l’ammontare destinato alla restituzione del mutuo che era stato contratto congiuntamente con la sorella.

Il ricorso va rigettato. Le spese della presente fase vanno poste in solido a carico dei ricorrenti risultati soccombenti.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna i ricorrenti in solido al pagamento in favore di As. Gi. delle spese relative alla presente fase che liquida in euro 3.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 3.000,00 per onorari di avvocato oltre spese generali ed accessori di legge.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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