Acquisto del possesso e atti di tolleranza

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gli atti di tolleranza che non possono servire di fondamento all’acquisto del possesso sono quelli che, implicando un elemento di transitorietà e saltuarietà, comportano un godimento di modesta portata, incidente molto debolmente sull’esercizio del diritto da parte dell’effettivo titolare o possessore. Inoltre, poiché colui che esercita il potere di fatto sulla cosa si presume possessore, spetta a chi contesti il possesso medesimo l’onere di provare che esso deriva da atti di tolleranza che hanno fondamento nello spirito di condiscendenza, nei rapporti di amicizia e buon vicinato ed implicano una previsione di saltuarietà e di transitorietà.

Tribunale|Cosenza|Sezione 1|Civile|Sentenza|7 marzo 2020| n. 519

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI COSENZA

PRIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Cosenza, prima sezione civile, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Anna Rombolà, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Nella causa civile iscritta al n. 2012 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell’anno 2014, pendente

TRA

Condominio di Viale (…) – Pal. Fa. e La. (c.f. (…)), in persona dell’amministratore e legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’Avv. Ga.Re., in virtù di procura a margine del ricorso;

– attore –

E

Fa. s.n.c. (P.IVA (…)), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avv. Ti.Mi., in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione;

– convenuta –

Avente ad oggetto: reintegrazione nel possesso.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con ricorso ex art. 703 c.p.c., il Condominio di Viale (…) – Pal. Fa. conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Cosenza la società Fa. s.n.c., chiedendo che venisse disposta l’immediata reintegrazione del Condominio nel pieno ed esclusivo possesso del cortile pertinenziale, sito sul lato est del fabbricato e contraddistinto in catasto del Comune di Cosenza al Foglio (…), ordinando alla resistente di provvedere al ripristino dell’originario codice d’accesso della sbarra e/o mediante la riduzione in pristino dello stato dei luoghi.

A fondamento del ricorso deduceva che era proprietario e possessore di un cortile posto sul lato est del fabbricato, censito in catasto al Foglio (…) e rientrante tra i beni comuni ex art. 1117 c.c.; che il predetto cortile era munito di una sbarra automatizzata per l’accesso dall’esterno, azionabile mediante apposito telecomando di cui tutti i condomini erano provvisti; che tutti i condomini, sin dal dicembre 2007 ovvero sin dalla data di costituzione del Condominio avevano posseduto e goduto, pacificamente, costantemente ed ininterrottamente, del cortile anzidetto, utilizzandolo sia come luogo di sosta/parcheggio delle proprie autovetture, sia quale luogo in cui erano riposti i cassonetti utilizzati per la raccolta dei rifiuti solidi urbani; che sul predetto cortile insisteva una casupola contenente i contatori generali condominiali dell’acqua e sullo stesso si apriva un’uscita di sicurezza dai locali interrati adibiti a garage; che il Condominio aveva da sempre, inoltre, provveduto alla manutenzione ed alla pulizia del cortile, nonché alla riparazione della sbarra d’accesso quando si era verificato un guasto, sopportandone tutti i costi, compresi quelli energetici necessari all’azionamento della sbarra e all’illuminazione del cortile stesso; che il 15 gennaio 2014 La., quale amministratore e legale rappresentante della società Fa. s.n.c., a seguito di un diverbio con un condomino, aveva proceduto a cambiare il codice dei telecomandi per l’accesso al cortile, impedendo, da quel momento, agli altri condomini di poter azionare la sbarra e dunque di accedere alla predetta area pertinenziale di proprietà comune; che tale condotta integrava gli estremi di uno spoglio violento e clandestino del possesso del cortile in danno del Condominio, giustificando il ricorso alla tutela di cui all’art. 1168 c.c.

Si costituiva in giudizio la società Fa. s.n.c. la quale contestava la fondatezza del ricorso, deducendo che il cortile era stato utilizzato solo da pochissimi condomini e per mero titolo di cortesia, in quanto sullo stesso sussisteva un diritto d’uso in capo ai titolari delle attività commerciali, avente titolo nella “variante in sanatoria al permesso di costruire approvata dal Comune di Cosenza il 25.11.2008”; che il cambio del codice dei telecomandi, nel mese di gennaio 2014, si era reso necessario a causa del comportamento di uno dei condomini che, con un furgone, aveva impedito all’attività commerciale “Te.” di procedere all’installazione di alcuni pannelli espositivi.

All’esito della sommaria istruttoria espletata, con ordinanza del 20.7.2015 il Tribunale di Cosenza ordinava alla società Fa. s.n.c. l’immediata reintegra del Condominio nel possesso del diritto di godimento del cortile posto sul lato est del fabbricato, censito in catasto al Foglio (…), mediante il ripristino dello stato dei luoghi, con il reinserimento dell’originario codice per l’apertura, con il telecomando, della sbarra di accesso al cortile.

La società Fa. s.n.c. introduceva il giudizio di merito possessorio e chiedeva che il Tribunale non riconoscesse il diritto di possesso del Condominio sul cortile confinante con Via (…), posto sul lato est del fabbricato condominiale e revocasse la ordinanza di reintegra nel possesso del cortile, autorizzando la società a modificare i codici di accesso del telecomando che azionava la sbarra di accesso del cortile, con condanna del Condominio Fa. al pagamento delle spese e competenze del giudizio relative ad entrambe le fasi del procedimento.

Si costituiva in giudizio il Condominio di Viale (…) – Pal. Fa., contestando le avverse argomentazioni e chiedendo l’integrale conferma dell’ordinanza di reintegra del 20.7.2015. Espletati gli incombenti di rito e concessi alle parti i termini di cui all’art. 183 VI comma c.p.c., la causa veniva istruita mediante prova testimoniale.

All’udienza del 25.11.2019, sulle conclusioni precisate dalle parti, la causa veniva trattenuta in decisione, con concessione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c..

La presente controversia ha ad oggetto l’azione di reintegrazione nel possesso del cortile posto sul lato est del fabbricato, proposta dal Condominio di Viale (…) – Pal. Fa., sul presupposto dell’esercizio, pacifico ed ininterrotto, di un potere di fatto su tale area comune, da parte dei condomini, per la sua utilizzazione quale parcheggio delle auto, nonché quale luogo in cui erano riposti i cassonetti utilizzati per la raccolta dei rifiuti solidi urbani e su cui insisteva una casupola contenente i contatori generali condominiali dell’acqua, ed in riferimento allo spoglio posto in essere, in suo danno, dalla società Fa. s.n.c., per avere cambiato il codice dei telecomandi per l’apertura della sbarra, così impedendo agli altri condomini di accedere al cortile.

L’oggetto del presente giudizio è, quindi, diretto all’accertamento dei presupposti previsti dalla legge per l’esercizio dell’azione possessoria, dovendosi valutare la sussistenza dei requisiti di cui all’art. 1168 c.c., ossia l’esistenza di un rapporto possessorio tutelabile, quale esercizio di un potere di fatto corrispondente all’esercizio di un diritto reale, e la realizzazione di un fatto configurabile come spoglio, inteso quale privazione, totale o parziale, del possesso caratterizzata, sotto il profilo soggettivo, dall’animus spoliandi.

L’esame delle risultanze probatorie acquisite nel corso della sommaria istruttoria espletata nella fase cautelare, nonché in sede di escussione dei testimoni nella successiva fase di merito consente di ravvisare la fondatezza della domanda proposta dal Condominio che, pertanto, merita accoglimento.

Si deve premettere che, affinché sussista una situazione qualificabile in termini di possesso, è necessario che ricorrano i requisiti del corpus, ossia della disponibilità materiale della res, e dell’animus rem sibi habendi, costituita dall’intenzione di esercitare sulla cosa una signoria corrispondente alla proprietà o ad altro diritto reale.

La prova del possesso, poi, può essere fornita con qualsiasi mezzo, mentre i titoli di acquisto del diritto al cui esercizio corrisponde il possesso, pur non essendo idonei da soli a dimostrare il possesso, possono essere utilizzati ad colorandam possessionem, cioè per rafforzare la prova dell’esistenza di atti materiali integranti il possesso, ovvero per trarre elementi qualificativi di una situazione di fatto già accertata (cfr. Cass. Civ., n. 2111 del 3.3.1994).

Inoltre, la giurisprudenza di legittimità riconosce che, anche in una situazione di compossesso del bene da parte di diverse persone, il godimento del bene da parte dei singoli compossessori assurge ad oggetto di tutela possessoria quando uno di essi abbia alterato e violato senza il consenso e in pregiudizio degli altri partecipanti lo stato di fatto o la destinazione della cosa oggetto del comune possesso, in modo da impedire o restringere il godimento spettante a ciascun compossessore sulla cosa medesima (cfr. Cass. Civ., n. 10406 del 30.7.2001; Cass. Civ., n. 10363 del 2.12.1994).

In tali casi ricorre l’ipotesi dello spoglio quando l’atto compiuto dal compossessore (preteso spoliatore) abbia travalicato i limiti del compossesso (impedendo o rendendo più gravoso l’uso paritario della “res” agli altri compossessori), ovvero abbia comportato l’apprensione esclusiva del bene, con mutamento dell’originario compossesso in possesso esclusivo (cfr. Cass. Civ., n. 5517 del 5.6.1998).

In particolare, ai fini della conservazione del possesso non occorre la materiale continuità dell’uso, ne’ l’esplicazione di continui e concreti atti di godimento e di esercizio del possesso, ma è sufficiente che la cosa anche in relazione alla sua natura e destinazione economico – sociale possa ritenersi rimasta alla virtuale disponibilità del possessore, potendo il possesso essere mantenuto anche “solo animo”, purché il soggetto abbia la possibilità di ripristinare il “corpus”, quando la voglia, essendo irrilevante la diversa utilizzazione del bene da parte del possessore, costituendo questa pur sempre l’estrinsecazione di una delle molteplici facoltà di uso e godimento consentite al proprietario (cfr. Cass. Civ., n. 4404 del 28.3.2006; Cass. Civ., n. 11119 dell’11.11.1997).

Ciò posto, avuto riguardo al caso di specie, le dichiarazioni rese sia dagli informatori nella fase interdittale sia dai testimoni escussi nella fase di merito hanno consentito di riconoscere l’esistenza e l’effettivo esercizio di un potere di fatto, corrispondente al diritto di proprietà, da parte dei condomini del Condominio attore sul cortile adiacente al fabbricato, che si è esplicato in una serie di attività materiali.

Al riguardo, i testi Ma.Sa. (padre di un condomino), Ca.Ma. (che ha dichiarato di frequentare i luoghi in questione, in ragione dei rapporti di amicizia con i condomini Ci.Ca. e Do.Ti.), Ri.Ma. (madre di uno dei condomini) e Sc.Ra. (conduttore di un appartamento situato nel Condominio da fine 2011 fino all’inizio 2015) hanno confermato che, sin dal 2008, il cortile sia stato utilizzato da tutti i condomini per parcheggiare le auto, aggiungendo che ogni condomino era in possesso del telecomando o di una chiavetta per l’apertura della sbarra di accesso al cortile e che ivi si trovavano gli unici posti adibiti alla sosta delle auto.

I testi hanno riferito, altresì, che, all’interno del cortile si trovavano i cassonetti condominiali utilizzati per la raccolta differenziata dei rifiuti solidi urbani ed una casupola contenente i contatori condominiali dell’acqua e che si apriva un’uscita di sicurezza dai locali interrati adibiti a garage.

Secondo quanto confermato dai predetti testimoni, inoltre, il Condominio si è occupato della manutenzione e pulizia del cortile e della riparazione della sbarra in caso di guasto, sostenendone i relativi costi che sono stati ripartiti tra i condomini in base alle tabelle millesimali, ed ha provveduto al pagamento dei consumi di energia elettrica per l’uso della sbarra e per l’illuminazione del cortile (cfr. ricevute di pagamento per la riparazione della sbarra e la potatura della palma allegate al fascicolo del Condominio attore).

Il teste Ma. ha specificato che il telecomando per azionare la sbarra è stato consegnato dagli stessi costruttori dell’edificio e che i condomini utilizzavano liberamente il cortile quale parcheggio, senza avanzare alcuna richiesta in tal senso alla società Fa. snc.

Per quanto concerne le dichiarazioni rese dai testimoni di parte resistente, va rilevato che le stesse non appaiono idonee a fornire la dimostrazione di un possesso esclusivo sul cortile da parte dei soli esercenti le attività commerciali, né appaiono tali da comprovare che l’uso del cortile da parte dei condomini avvenisse per ragioni di cortesia e sulla base della mera tolleranza da parte della società Fa. snc.

In particolare, il teste No.Iu. (dipendente della società convenuta dal 2005 al 2014) ha solo riferito di avere provveduto alla potatura delle palme presenti nel cortile, quasi ogni anno, ricevendo il pagamento del compenso dalla società, ed ha confermato la presenza della sbarra automatizzata per l’accesso al cortile e dei cassonetti per la raccolta dei rifiuti.

Quanto, poi, alle dichiarazioni rese nella fase sommaria da Lu.Sp. (collaboratore della società convenuta), va rilevato che, quanto al cartello posizionato nelle vicinanze del parcheggio con l’indicazione “riservato alle attività commerciali”, l’informatore non ha saputo riferire chi lo avesse posto ed ha aggiunto che sullo stesso non fosse riportata alcuna autorizzazione.

Inoltre, è allegata al fascicolo di parte attrice la comunicazione inviata il 6.5.2011 dall’amministratore Sc.Ro. a tutti i condomini in cui si specifica “che la segnaletica che è stata apposta nel cortile condominiale, con la quale si indica che quell’area è riservata a parcheggio per le attività commerciali non è stata fatta apporre dal sottoscritto né dallo stesso autorizzata.

Si specifica che l’art. 38 del regolamento condominiale, qualifica la particella n. 1998 come “parcheggio libero nel cortile condominiale di tipo comune “, pertanto accessibile a tutti i condomini

senza esclusione alcuna”, a dimostrazione del convincimento, da parte di tutti i condomini, della corrispondenza tra il potere di fatto esercitato ed il corrispondente diritto dominicale sull’area in questione.

Consegue che nessuna prova è stata fornita dalla società convenuta in ordine alla saltuarietà dell’uso del cortile da parte dei condomini, dettato da ragioni di mera permissio, spettando a chi contesta il possesso l’onere di provare che lo stesso deriva da atti di tolleranza che trovano fondamento in uno spirito di condiscendenza e nei rapporti di amicizia e buon vicinato, dovendosi presumere, in caso contrario, che colui che esercita il potere di fatto sulla cosa ne sia possessore (cfr. Cass. Civ., n. 4810/2000).

Al riguardo, va rilevato che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, gli atti di tolleranza che non possono servire di fondamento all’acquisto del possesso sono quelli che, implicando un elemento di transitorietà e saltuarietà, comportano un godimento di modesta portata, incidente molto debolmente sull’esercizio del diritto da parte dell’effettivo titolare o possessore (cfr. Cass. Civ., n. 13443/2007).

Inoltre, poiché colui che esercita il potere di fatto sulla cosa si presume possessore, spetta a chi contesti il possesso medesimo l’onere di provare che esso deriva da atti di tolleranza che hanno fondamento nello spirito di condiscendenza, nei rapporti di amicizia e buon vicinato ed implicano una previsione di saltuarietà e di transitorietà (cfr. Cass. Civ., n. 6738/2000).

Alla luce delle risultanze acquisite nel corso dell’istruttoria espletata, si deve escludere che, nel caso di specie, i condomini abbiano esercitato un potere di fatto sul cortile, parcheggiandovi le proprie auto mediante apertura della sbarra elettrica di accesso e utilizzandolo per collocarvi i cassonetti dei rifiuti e i contatori dell’acqua, sulla base di una mera tolleranza della società proprietaria dell’area, atteso che si è trattato di un uso che si è protratto nel corso degli anni, senza alcun impedimento e che non appare connotato da elementi di saltuarietà.

Ciò posto, appare ravvisabile, nella fattispecie in esame, una situazione qualificabile, quantomeno, in termini di compossesso, da parte dei condomini del Condominio di Viale (…) – Pal. Fa., sul cortile adiacente il fabbricato, che merita tutela a prescindere dalla titolarità formale del diritto di proprietà sull’area in questione, nonché della circostanza che la stessa fosse annoverata nella variante al permesso di costruire come “parcheggio riservato alle attività commerciali”, trattandosi di elementi che non assumono rilievo nell’ambito del presente procedimento di natura possessoria.

L’esistenza di un potere di fatto da parte del Condominio, pertanto, legittima l’esercizio della tutela possessoria rispetto ad atti di spoglio diretti ad impedire il godimento comune del bene.

Quanto alla configurabilità dello spoglio, va osservato che non è in contestazione la circostanza che la società Fa. s.n.c. abbia provveduto a modificare i codici del telecomando di apertura della sbarra, al fine di impedire l’accesso al cortile e l’utilizzazione da parte dei condomini.

Simile circostanza, ammessa dalla stessa convenuta, è stata confermata da tutti i testimoni che hanno riferito che il giorno in cui La. ha cambiato i codici d’accesso della sbarra automatizzata, alcuni condomini si siano trovati nell’impossibilità di uscire dal cortile con la propria autovettura ed abbiano avvisato l’amministratore, pensando si trattasse di un guasto dell’apertura automatizzata.

I testimoni hanno, altresì, confermato che i condomini non fossero stati in alcun modo avvisati del cambio dei codici del telecomando di apertura della sbarra, né la società convenuta ha fornito alcuna prova al riguardo.

Tale comportamento, in quanto diretto ad impedire il pieno esercizio delle facoltà di godimento spettanti ai condomini, quali possessori o compossessori del cortile, è idoneo ad integrare gli estremi di uno spoglio in danno del Condominio attore, effettuato in modo violento e clandestino.

In conclusione, in accoglimento della domanda proposta dal Condominio di Viale (…) – Pal. Fa. ed a conferma dell’ordinanza emessa in data 20.7.2015 deve essere ordinata alla società Fa. s.n.c. l’immediata reintegrazione del predetto Condominio nel possesso del cortile, sito sul lato est del fabbricato e contraddistinto in catasto del Comune di Cosenza al Foglio (…), mediante ripristino dello stato dei luoghi e dell’originario codice del telecomando di apertura della sbarra di accesso al cortile.

Le spese di lite, come liquidate in dispositivo in applicazione dei parametri minimi di cui alla tabella 2 del D.M. n. 55/2014 (scaglione di valore tra Euro 26.000,01 ed Euro 52.000,00, atteso il valore indeterminato di modesta complessità), tenuto conto della natura e dello svolgimento del giudizio, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dal Condominio di Viale (…) – Pal. Fa. nei confronti della Fa. s.n.c., disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:

1) accoglie la domanda proposta dal Condominio di Viale (…) – Pal. Fa. ed a conferma dell’ordinanza emessa in data 20.7.2015 ordina alla società Fa. s.n.c. l’immediata reintegrazione del predetto Condominio nel possesso del cortile, sito sul lato est del fabbricato e contraddistinto in catasto del Comune di Cosenza al Foglio (…), mediante ripristino dello stato dei luoghi e dell’originario codice del telecomando di apertura della sbarra di accesso al cortile;

2) condanna la società convenuta alla rifusione, in favore del Condominio attore, delle spese di lite che si liquidano in complessivi Euro 2.767,00, di per compensi professionali, oltre rimborso forfetario delle spese generali in misura del 15%, cpa ed iva come per legge.

Così deciso in Cosenza il 5 marzo 2020.

Depositata in Cancelleria il 7 marzo 2020.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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