Amministratore di condominio inedampimento e cause di revoca

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L’amministratore ha, nei riguardi dei partecipanti al condominio, una rappresentanza volontaria, in mancanza di un ente giuridico con una rappresentanza organica, talché i poteri di lui sono quelli di un comune mandatario, conferitigli, come stabilito dall’art. 1131 c.c., sia dal regolamento di condominio sia dalla assemblea condominiale. Nell’esercizio delle funzioni assume le veste del mandatario e pertanto è gravato dall’obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell’art. 1710 c.c.

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La responsabilità dell’amministratore di condominio in conseguenza del potere – dovere di curare l’osservanza del regolamento condominiale.

La responsabilità (civile) dell’amministratore di condominio.

Corte d’Appello|Napoli|Sezione 6|Civile|Sentenza|12 febbraio 2020| n. 649

Data udienza 7 febbraio 2020

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte di Appello di Napoli – Sesta Sezione Civile – in persona dei Sigg. Magistrati:

1) Dott. Maria Rosaria Castiglione Morelli – PRESIDENTE

2) Dott. Antonio Quaranta – CONSIGLIERE

3) Dott. Elvira Bellantoni – CONSIGLIERE rel.

ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 2450 del Ruolo Generale degli affari contenziosi dell’anno 2015 avverso la sentenza n. 15355/2014 pronunciata dal Tribunale di Napoli, Sesta Sezione Civile, in persona del Giudice dott.ssa Ma.Ar. in data 18/11/2014 e riservata in decisione all’udienza del 15/11/2019, vertente

TRA

Ca.Sa. (c.f. (…)), elettivamente domiciliato in Napoli alla via (…) presso lo studio degli avv.ti Eu.Ga. e Gi.Es., da quali è rappresentato e difeso, come da mandato a margine dell’atto di appello;

APPELLANTE

E

Condomino in Mugnano di Napoli alla via (…), in persona dell’amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Melito alla via (…) presso lo studio dell’avv. Pa.Am., dal quale è rappresentato e difeso, come da mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta;

APPELLATO

FATTO E DIRITTO

Il Condominio del fabbricato sito in Mugnano di Napoli alla via (…) proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 2877/2012, emesso dal Tribunale di Napoli, avente ad oggetto il pagamento della somma di Euro 8.138,01, oltre accessori e spese, in favore del sig. Sa.Ca., a titolo di compensi professionali maturati dal 2008 al 2011, in qualità di ex amministratore, e rimborso spese anticipate.

L’opponente, eccepita in via preliminare l’incompetenza per territorio del giudice adito, nel merito deduceva l’inesistenza di una delibera di nomina che giustificasse la pretesa azionata e, in via subordinata, il grave inadempimento dell’amministratore nell’espletamento del mandato conferitogli.

L’opposto si costituiva in giudizio e chiedeva di rigettare l’opposizione con vittoria delle spese di lite.

Il Tribunale di Napoli con la sentenza n. 15355/2014 revocava il decreto ingiuntivo opposto e condannava l’opposta al pagamento delle spese processuali.

Avverso suddetta sentenza proponeva appello il sig. Ca.Sa. per i seguenti motivi:

1) “violazione/inesatta applicazione dell’art. 1129 c.c. applicabile ratione temporis, in combinato disposto con l’art. 1720 c.c.”;

2) “violazione/inesatta applicazione degli artt. 1129, 1130, 1710, 1720 c.c. – mancato, inesatto coordinamento tra le norme in materia di condominio e la disciplina del mandato”;

3) “errata/omessa valutazione delle prove acquisite al giudizio – violazione dell’art. 115 c.p.c. – difetto di motivazione;

4) “violazione, falsa applicazione dell’art. 1460 c.c..

L’appellante chiedeva, in riforma della sentenza impugnata, di accertare e dichiarare il suo diritto a ricevere i compensi per l’incarico svolto in favore dell’appellato dall’anno 2008 al mese di luglio 2011, pari ad Euro 7740,00, con condanna della controparte al pagamento della suddetta somma e, in subordine, di condannare il Condominio appellato a corrispondere il quantum ritenuto di giustizia. In via ulteriormente gradata chiedeva il pagamento dei compensi maturati quantomeno per l’anno 2010, in ogni caso con condanna della controparte al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio.

Si costituiva in giudizio il condominio appellato, che concludeva per il rigetto dell’appello con vittoria delle spese del grado, da attribuire al difensore dichiaratosi antistatario.

La Corte assumeva la causa in decisione all’udienza del 15/11/2019 con la concessione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

I primi due motivi di appello possono essere esaminati congiuntamente, perché strettamente correlati l’uno all’altro: l’appellante assumeva che il primo giudice avesse male interpretato e applicato il disposto normativo degli artt. 1129, 1130, 1710, 1720 c.c.

Il Tribunale, dato conto dell’eccezione di inadempimento formulata dall’opponente, rappresentava che dalla documentazione versata in atti emergeva una condotta dell’amministratore non ispirata a canoni di diligenza e professionalità nella gestione dell’ufficio, avendo l’opposto, nel corso della sua pluriennale gestione indetto un’unica assemblea condominiale in data 22/7/2011, nella quale sottoponeva ai condomini l’approvazione unitaria dei bilanci delle gestioni dal 2008 al 2011 e che tale condotta costituiva un grave inadempimento della principale obbligazione assunta dall’amministratore “ovverossia quella di sottoporre all’assemblea condominiale il conto relativo a ciascun esercizio contabile entro il termine previsto dalla legge, di 60 gg dalla chiusura dell’anno finanziario”, tale da legittimare la risoluzione del contratto e la perdita del diritto alla corresponsione del compenso. Evidenziava, altresì, che l’opposto non aveva fornito alcuna giustificazione della propria condotta omissiva o del consenso e acquiescenza della compagine condominiale e che, a fronte dell’accertato grave inadempimento del mandatario alle obbligazioni assunte nei confronti del mandante, doveva ritenersi legittimo, “avuto riguardo all’incidenza sulla funzione economico – sociale del contratto, in rapporto all’interesse perseguito dalla controparte, il rifiuto di quest’ultima all’adempimento della propria prestazione economica”.

L’appellante replicava di aver regolarmente presentato il rendiconto per l’anno 2010 in data 22/7/2011 pochi mesi dopo la fine dell’esercizio finanziario, che l’art. 1129 c.c. applicabile ratione temporis non prevedeva alcun termine, ma unicamente la revoca in caso di mancata presentazione del rendiconto consuntivo per due anni consecutivi e che, dunque, quantomeno per l’anno 2010, e sino al mese di luglio 2011, il suo compenso era stato illegittimamente negato. Aggiungeva che la controparte non aveva in realtà negato che egli avesse ricoperto l’incarico di amministratore, che, stante l’esiguo numero dei condomini e l’ordinarietà della gestione, l’attività era stata improntata, con il consenso dei condomini, ad una certa informalità, dalla quale alcun pregiudizio era scaturito per i partecipanti al condominio, di aver adempiuto a tutti gli obblighi su di lui gravanti, di aver presentato i rendiconti per gli anni 2008 e 2009 in data 22/7/2011 e che il primo giudice aveva errato quanto aveva ritenuto, senza alcuna congrua motivazione, che alla mancata tempestiva presentazione dei rendiconti corrispondesse automaticamente il mancato svolgimento del mandato, atteso che la presentazione del rendiconto di gestione non costituisce né l’unica, né la principale obbligazione del mandatario.

L’amministratore ha, nei riguardi dei partecipanti al condominio, una rappresentanza volontaria, in mancanza di un ente giuridico con una rappresentanza organica, talché i poteri di lui sono quelli di un comune mandatario, conferitigli, come stabilito dall’art. 1131 c.c., sia dal regolamento di condominio sia dalla assemblea condominiale (Cass. 9 aprile 2014, n. 8339; Cass. 4 luglio 2011, n. 14589). Nell’esercizio delle funzioni assume le veste del mandatario e pertanto è gravato dall’obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell’art. 1710 c.c. (cfr. Cass. civ. n. 24920/2017).

La mancata resa del conto della gestione è causa di revoca dell’amministratore del condominio: il vecchio testo del terzo comma dell’art. 1129 c.c. individuava quale causa di revoca, la mancata presentazione del rendiconto per due anni, mentre il nuovo art. 1130 c.c. primo comma, n. 10 c.c. ha stabilito che anche la solo mancata presentazione del rendiconto per una annualità può condurre alla revoca dell’amministratore. Lo stesso appellante ammetteva di non aver mai presentato un rendiconto dall’epoca della sua nomina risalente al 2008 fino al 22/7/2011, pur assumendo che tale omissione fosse scusabile in ragione del carattere informale della gestione e in difetto di specifiche contestazioni da parte dei condomini.

Come correttamente ritenuto dal primo giudice l’omissione di cui l’amministratore si è reso autore, e soprattutto la durata di tale ingiustificato comportamento omissivo, configurano gli estremi di un grave inadempimento; per circa tre anni e mezzo i condomini sono stati nell’oggettiva impossibilità di verificare la correttezza della gestione e l’amministratore ha disatteso il principale obbligo su di lui incombente avente ad oggetto la presentazione dei conti per consentire un tempestivo controllo sul suo operato.

Le giustificazioni addotte non possono condurre all’accoglimento dell’appello: la particolare semplicità dell’attività da svolgere non escludeva che l’amministratore dovesse predisporre il proprio rendiconto e la mancanza di contestazioni specifiche non esonerava l’amministratore dal rispetto dei propri obblighi.

Non può condurre all’accoglimento dell’appello neanche la circostanza che i rendiconti omessi formassero oggetto dell’ordine del giorno dell’assemblea convocata per il mese di luglio 2011. Se, difatti, nessuna norma almeno fino all’entrata in vigore della riforma del condominio, imponeva una sequenza temporale rigorosa per l’approvazione del rendiconto annuale (cfr. Cass. Civ. n. 11526/1999; n. 13100/1997) e se è vero che la nuova formulazione dell’art. 1130 c.c., secondo cui l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio non è applicabile al caso di specie nel quale si discute degli esercizi annuali 2008, 2009 e 2010, conclusisi prima dell’entrata in vigore della riforma, non è revocabile in dubbio che la presentazione dei rendiconti per gli anni 2008 e 2009 con un notevolissimo ritardo rendeva arduo per i condomini l’esecuzione di qualsiasi controllo e la verifica puntuale della correttezza della contabilità anche per l’anno 2010.

Con gli ultimi due motivi di impugnazione l’appellante rappresentava come, a prescindere dall’errata o inesatta applicazione del principio di diritto invocato, il primo giudice aveva errato anche quando aveva completamente escluso la debenza del corrispettivo, pur emergendo da tutte le prove acquisite, e nonostante il mancato deposito del rendiconto, il regolare svolgimento delle mansioni di amministratore.

L’appellante deduceva di aver regolarmente svolto la propria attività, senza alcuna contestazione da parte dei condomini e che non era ravvisabile nella sua condotta alcuna alterazione del sinallagma contrattuale legittimante il mancato adempimento tout court dell’obbligazione di pagamento del corrispettivo.

Come già in precedenza chiarito l’amministratore nell’esercizio delle funzioni assume le veste del mandatario e pertanto è gravato dall’obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell’art. 1710 c.c. (cfr. Cass. civ. n. 24920/2017).

Nel caso di specie il primo giudice accertava, con apprezzamento in fatto condivisa da questa Corte, che l’appellante aveva tenuto un comportamento diverso da quello dovuto, omettendo di comportarsi con la diligenza del buon padre di famiglia e tale condotta integra un inadempimento contrattuale legittimante l’operatività del meccanismo di cui all’art. 1460 c.c.

Gli elementi raccolti escludono, a differenza di quanto sostenuto dall’appellante, che possa ritenersi diligentemente espletato l’incarico di amministratore di condominio.

Le spese del presente grado seguiranno la soccombenza e saranno liquidate come da dispositivo con attribuzione al difensore dichiaratosi antistatario.

Parte appellante è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall’art. 1 comma 17 della legge n. 228 del 24 dicembre 2012, e destinato a trovare applicazione ai procedimenti introdotti in data successiva al 28 dicembre 2012, secondo cui quando l’impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, è dovuto un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Napoli – Sesta Sezione Civile – definitivamente pronunciando in ordine all’appello avverso la sentenza n. 15355/2014 pronunciata dal Tribunale di Napoli in data 18/11/2014 proposto con atto del 15/5/2015 dal sig. Ca.Sa. nei confronti del Condominio Via (…), Napoli, in persona dell’amministratore p.t., ogni avversa istanza, deduzione ed eccezione reietta, così provvede:

1) rigetta l’appello e per l’effetto conferma la sentenza n. 15355/2014 pronunciata dal Tribunale di Napoli in data 18/11/2014;

2) condanna il Sig. Ca.Sa. al pagamento delle spese processuali in favore del Condominio Via (…), Napoli, in persona dell’amministratore p.t., che si liquidano in complessivi Euro 3100,00 di cui Euro 80,00 per spese, oltre rimborso forfetario, IVA e quanto altro dovuto per legge con attribuzione all’avv. Pa.Am. dichiaratosi antistatario.

3) dichiara che ricorrono i presupposti per l’applicazione dell’art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002.

Così deciso in Napoli il 7 febbraio 2020.

Depositata in Cancelleria il 12 febbraio 2020.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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