Annullamento delibera violazione norma regolamento condominio

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Pertanto, non presupponendo la “causa petendi” della domanda di impugnazione di una delibera condominiale un rapporto giuridico intersoggettivo tra il condominio e il condomino, esaurendosi essa, piuttosto, nel riscontro di legittimità dell’atto collettivo incidente sulla “res”, l’annullamento, con sentenza passata in giudicato, di una deliberazione dell’assemblea, impugnata da un condomino per violazione di una norma del regolamento di condominio (nella specie, concernente l’uso di un’area comune di distacco tra il fabbricato e la strada pubblica), non determina, al di fuori dei casi e dei modi previsti dall’art. 34 cod. proc. civ., il giudicato sulla validità della stessa disposizione regolamentare, la cui conformità, o meno, a norme imperative di legge può essere oggetto di un successivo giudizio tra le medesime parti.

Tribunale|Chieti|Civile|Sentenza|1 aprile 2020| n. 236

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI CHIETI

SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Gianluca Falco, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di II Grado, iscritta al n. r.g. 1213/2018 promossa da:

CONDOMINIO (…) (C.F.: (…)), rappresentato e difeso dall’Avv. Gi.Pe., elettivamente domiciliato come in atti.

APPELLANTE

contro

(…) (C.F.: (…)), rappresentato e difeso dall’Avv. Sa.Me., elettivamente domiciliato come in atti.

APPELLATO

OGGETTO: rapporti condominiali – appello avverso sentenza del Giudice di Pace

FATTO E PROCESSO

1. Nell’anno 2000, (…), proprietario di una unità immobiliare sita nello stabile del CONDOMINIO (…), Via (…), operò il distacco di detta unità dall’impianto centralizzato di riscaldamento.

2. Con Delib. del 18 gennaio 2001, la assemblea dichiarò di accettare l’autoriduzione della quota del riscaldamento da parte del condomino C., a meno che, alla verifica dei consumi a fine del corrente anno gestionale ovvero del successivo, si riscontrasse un evidente anomalo consumo.

3. Con sentenza n. 274/07 – divenuta irrevocabile ed emessa all’esito di un giudizio nel quale una condomina del predetto stabile aveva impugnato una delibera condominiale (adottata il 23.7.01) con cui l’assemblea aveva esentato altro condomino (precedentemente distaccatosi dall’impianto centralizzato di riscaldamento) dal contributo alle spese per il consumo e per l’esercizio di detto impianto – il Tribunale di Chieti annullò la predetta delibera, per ritenuto contrasto di essa con il criterio di riparto delle spese in questione, criterio previsto, secondo il Giudicante, dall’art. 15 del regolamento condominiale, in forza del quale – secondo la interpretazione datane dalla sentenza – sul distaccato gravava il 50% delle spese medesime.

4. Con Delib. del 9 dicembre 2013, l’assemblea, nell’approvare il bilancio preventivo del periodo, pose a carico del (…) gli oneri per le spese relative ai consumi dell’impianto centralizzato di riscaldamento (per Euro. 901,01), nonché gli oneri per la manutenzione dello stesso (per Euro. 115,44).

5. Il (…), per quanto qui interessa, ha impugnato la citata delibera (previa riassunzione dell’originario giudizio instaurato innanzi al Tribunale) davanti al Giudice di Pace di Chieti, chiedendone la declaratoria di invalidità, per violazione di legge.

In particolare, egli ha dedotto la contrarietà di essa al criterio di cui all’art. 1118 c.c. (novellato) di riparto legale delle spese relative all’impianto centralizzato di riscaldamento. Simmetricamente, ha denunziato la invalidità (per contrasto con la disciplina di cui al novellato art.1118 c.c.) dell’art. 15 del regolamento condominiale, in forza del quale l’assemblea, con la delibera impugnata, ha ripartito le spese, addebitandogli (nonostante il proprio ormai risalente distacco dal riscaldamento centralizzato) i costi relativi ai consumi e quelli della energia elettrica necessaria per la produzione e distribuzione del calore

Ha sostenuto, di conseguenza, la illegittimità del riparto delle spese come dette spese, perché effettuato dal CONDOMINIO sulla base del citato art. 15 del regolamento che – inoltre – a suo dire, conterrebbe non già la disciplina del riparto delle spese relative all’impianto di riscaldamento nei confronti del condomini definitivamente distaccatisi da esso, bensì la disciplina di esse, nella diversa ipotesi di temporaneo non uso di esso, per temporaneo abbandono dell’appartamento da parte di un condomino. (cfr. l’atto di citazione in I grado).

6. Il CONDOMINIO, nel costituirsi innanzi al Giudice di Pace, ha replicato assumendo che la delibera assembleare del 23.12.12 è stata adottata sia “in scrupoloso ossequio dell’art. 15 del regolamento del condominio”, sia “in scrupoloso ossequio di quanto stabilito nella sentenza n. 274/2007 emessa dal Tribunale di Chieti”, sia che le statuizioni contenute in detta pronuncia – in ordine alla validità della disciplina di cui all’art. 15 del regolamento condominiale – hanno efficacia di giudicato verso l’attore. Il convenuto ha altresì sostenuto l’inconferenza dell’avverso richiamo alla diversa disciplina di cui all’art. 1118 c.c., in quanto – a suo dire – “sussistono da anni squilibri di spesa a carico degli altri condomini ed anche perché detto articolo non ha modificato automaticamente l’art. 15 del regolamento condominiale, il quale è pienamente operante e la delibera impugnata dà semplicemente esecuzione a tale disposizione” (cfr. la comparsa di risposta in I grado).

7. All’esito del processo di primo grado – articolatosi nelle fasi di trattazione e nell’espletamento di una CTU (disposta per verificare se la delibera impugnata applicasse i dettati della sentenza n. 274/07 del Tribunale di Chieti, se rispettasse la normativa vigente ed a quale titolo richiedesse e se avesse correttamente quantificato le somme pretese dal condomino) – il Giudice di Pace, con sentenza n. 784/17, ha annullato la delibera impugnata – richiamando gli esiti del CTU, per il quale essa non aveva applicato i dettami della sentenza n. 274/07, né i criteri di riparto delle spese di cui al novellato art. 1118 c.c. – ed ha condannato il CONDOMINIO al pagamento delle spese di lite e di CTU.

8. Con l’atto introduttivo del presente giudizio, il CONDOMINIO ha proposto appello avverso la citata sentenza, chiedendone la riforma integrale, per essere andata ultra petita (nel ritenere la delibera contraria ai dettami della sentenza n. 274/07) e per avere riscontrato violazioni di legge inesistenti.

9. Il (…) – nel costituirsi in giudizio – ha chiesto il rigetto del gravame, assumendo la correttezza della sentenza del Giudice di Pace.

10. Il processo giunge alla odierna decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

11. L’appello è infondato, per le ragioni di seguito esposte.

12. In primo luogo, è opportuno ribadire che “il giudice di secondo grado, per decidere la controversia sottoposta al suo riesame, può agire con piena libertà senza essere tenuto a seguire criticamente, punto per punto, la sentenza impugnata e quindi egli può, senza essere soggetto ad alcun vincolo, salva l’ipotesi che su taluni punti della controversia la sua indagine sia preclusa per essersi formata la cosa giudicata, non soltanto pervenire a diverse conclusioni in base ad un diverso apprezzamento dei fatti, ma anche giungere alla medesima soluzione in forza di motivi e di considerazioni che il primo giudice aveva trascurato e così sostituire totalmente la propria motivazione a quella della sentenza di primo grado, pur confermandone il contenuto decisorio” (Cass. Sez. 5 – Ordinanza n. 1323 del 19/01/2018).

13. Tanto premesso in diritto e passando alla soluzione delle questioni controverse, deve rilevarsi, preliminarmente, l’infondatezza della eccezione del CONDOMINIO (sollevata in primo grado e ribadita nel presente giudizio) di inammissibilità delle doglianze mosse dal (…) alla legittimità ed applicabilità al caso di specie della disciplina di cui all’art. 15 del regolamento del condominio: si tratta di eccezione sollevata – come visto – sulla base dell’assunto per cui tali doglianze sarebbero coperte dal giudicato formatosi sulla sentenza n. 274/2007 emessa dal Tribunale di Chieti, con la quale, in accoglimento del ricorso di altra condomina avverso la Delib. del 23 luglio 2001, con cui l’assemblea aveva esentato altro condomino (distaccatosi dall’impianto centralizzato) dalle spese di consumo ed esercizio di esso – detta delibera era stata annullata, perché violativa della disciplina di cui all’art. 15 del regolamento condominiale.

E’ noto, infatti, che, diversamente da quanto affermato dal CONDOMINIO, “l’annullamento, con sentenza passata in giudicato, di una deliberazione dell’assemblea, impugnata da un condomino per violazione di una norma del regolamento condominiale, non determina, al di fuori dei casi e dei modi previsti dall’art. 34 c.p.c., il giudicato sulla validità della stessa disposizione regolamentare, la cui conformità, o meno, a norme imperative di legge può essere oggetto di un successivo giudizio tra le medesime parti” (Cass. Sez. 2 – , Sentenza n. 28620 del 29/11/2017; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7405 del 11/05/2012).

Infatti, “il giudicato implicito su di una questione pregiudiziale rispetto ad altra, di carattere dipendente, su cui si sia formato il giudicato esplicito esterno, deve escludersi allorché la prima abbia ad oggetto un antecedente giuridico non necessitato in senso logico dalla decisione e potenzialmente idoneo a riprodursi fra le stesse parti in relazione ad ulteriori e distinte controversie.

Pertanto, non presupponendo la “causa petendi” della domanda di impugnazione di una delibera condominiale un rapporto giuridico intersoggettivo tra il condominio e il condomino, esaurendosi essa, piuttosto, nel riscontro di legittimità dell’atto collettivo incidente sulla “res”, l’annullamento, con sentenza passata in giudicato, di una deliberazione dell’assemblea, impugnata da un condomino per violazione di una norma del regolamento di condominio (nella specie, concernente l’uso di un’area comune di distacco tra il fabbricato e la strada pubblica), non determina, al di fuori dei casi e dei modi previsti dall’art. 34 cod. proc. civ., il giudicato sulla validità della stessa disposizione regolamentare, la cui conformità, o meno, a norme imperative di legge può essere oggetto di un successivo giudizio tra le medesime parti (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7405 del 11/05/2012).

Pertanto, alla luce dei principi giuridici di cui sopra (nella specie tanto più rilevanti, se si tiene conto, per un verso, del fatto che il giudizio conclusosi con la sentenza del 2007 si svolse non già tra le parti di questo giudizio, bensì tra il condominio ed altra condomina e, per altro verso, che ivi non venne mai dedotta né era deducibile la questione – quivi dedotta dal (…) – della contrarietà o meno dell’art. 15 del regolamento condominiale alla disciplina di cui all’art. 1118 c.c., come novellato nel 2012), la sentenza in questione non dispiega alcun effetto di giudicato (ex art. 2909 c.c.) nel presente giudizio.

14. Tanto chiarito in diritto e passando, pertanto, all’esame della questione di merito, dibattuta tra le parti, della correttezza o meno della ripartizione delle spese (quivi controversa) effettuata dal CONDOMINIO applicando (come è pacifico) la disciplina di cui all’art. 15 del regolamento condominiale, deve ritenersi che una tale ripartizione sia illegittima.

Infatti, come quivi denunziato dal (…) sin dalla citazione in I grado (e diversamente da quanto ritenuto dal Tribunale di Chieti nella sentenza n. 274/07), l’art. 15 del regolamento condominiale disciplina il riparto delle spese dell’impianto di riscaldamento condominiale non già per i condomini che (come l’attore) si siano distaccati definitivamente dall’impianto centralizzato, dotandosi di impianto autonomo, bensì per i condomini che – avendo dovuto lasciare temporaneamente vuoto l’ appartamento ovvero il negozio nel CONDOMINIO, comunque per periodi superiori a 30 giorni – abbiano chiuso (appunto temporaneamente) i radiatori a servizio di detti locali e li abbiano fatti sigillare dall’amministratore (cfr. l’art. 15: ” Nel caso in cui un appartamento o un negozio rimanga vuoto ed i radiatori chiusi per oltre trenta giorni, il Condomino può chiedere lo sgravio del 50% delle spese di riscaldamento, purché provveda a far sigillare preventivamente i radiatori dall’amministratore”).

La predetta disposizione del regolamento attiene, pertanto e con evidenza, alla ipotesi del condomino che – dovendosi temporaneamente assentare dall’unità immobiliare servita dal riscaldamento centralizzato per periodi non brevi – si adoperi per far temporaneamente sigillare i radiatori (in modo che il calore prodotto dall’impianto centralizzato non si disperda inutilmente sui locali vuoti), attribuendogli in tal caso il diritto di chiedere un conseguente sgravio dei consumi.

In altri termini: tale norma disciplina il caso (non già di distacco definitivo, bensì) di temporanea chiusura dei radiatori – effettuata dal condomino che abbia temporaneamente lasciato vuoto il proprio immobile – attribuendogli la facoltà di beneficiare di uno sconto sui costi del riscaldamento centralizzato (da cui lo stesso non certo si è definitivamente distaccato in ragione di quella sua assenza temporanea dall’immobile) e condizionando tale sua facoltà alla chiamata dell’amministratore per fargli sigillare (durante il periodo di sua assenza) i radiatori medesimi.

15. Il superiore rilievo basta a fondare la illegittimità della delibera, per avere la stessa distribuito al condomino che si sia definitivamente e da tempo distaccatosi dall’impianto di riscaldamento centralizzato le spese afferenti all’impianto medesimo, in forza di una disposizione del regolamento condominiale che nulla ha a che fare con la fattispecie.

16. Dalla mancanza di una disciplina specifica del regolamento condominiale dedicata alla distribuzione delle spese in questione nella ipotesi di distacco, discende ipso iure la conseguenza che le spese medesime avrebbero dovuto essere deliberate dall’assemblea ex lege, ossia secondo la disciplina codicistica di cui all’art. 1118, I comma c.c., come novellato dalla L. n. 220 del 2012 e vigente all’epoca della adozione della delibera medesima.

Tale norma stabilisce, com’è noto, che “il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.

17. Al riguardo, l’argomentazione del CONDOMINIO per cui sussisterebbe “l’inconferenza dell’avverso richiamo alla diversa disciplina di cui all’art. 1118 c.c.”, in quanto- “sussistono da anni squilibri di spesa a carico degli altri condomini”, è eccentrica rispetto al thema decidendum.

Infatti, qui (come nella assemblea del9.12.13) non si discute – come detto – della legittimità o meno del distacco dall’impianto centralizzato operata nell’anno 2000 dal (…), distacco mai avversato (prima del presente giudizio) dal CONDOMINIO e che peraltro – in quanto operato prima della novella dell’art. 1118 c.c. – non soggiace in alcun modo alle condizioni dettate da esso per i distacchi successivi alla sua entrata in vigore (il tutto in conformità al principio generale di cui all’art. 11 delle Preleggi, per cui – in difetto di diverse previsioni – la legge non dispone che per l’avvenire).

Peraltro, la CTU espletata in prime cure ha analiticamente e motivatamente indicato le ragioni della ritenuta inconcludenza, dal punto di vista tecnico, della relazione depositata dal CONDOMINIO, a firma dell’Ing. S., in ordine a presunte maggiori spese che gli altri condomini avrebbero dovuto sostenere in ragione del distacco operato dal (…) (cfr. pag. 9 della relazione del CTU).

Inoltre, nella Delib. del 18 gennaio 2001, l’assemblea deliberò “di accettare l’autoriduzione della quota del riscaldamento da parte del condomino (…), a meno che, alla verifica dei consumi a fine del presente anno gestionale o meglio ancora del prossimo, non si riscontri un evidente anomalo consumo… L’assemblea prende atto che il diatacco del condomino (…) costituisce un precedente..”.

Ed il CONDOMINIO non ha mai dedotto né, tanto meno, dimostrato che l’assemblea, alla fine dell’anno di gestione del 2001 ovvero alla fine dell’anno di gestione del 2002, abbia riscontrato “evidenti consumi anomali” (per il principio per cui “l’art. 1118 c.c., come modificato dalla L. n. 220 del 2012, consente al condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato – di riscaldamento o di raffreddamento – condominiale ove una siffatta condotta non determini notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condomini, e dell’insussistenza di tali pregiudizi quel condomino deve fornire la prova, mediante preventiva informazione corredata da documentazione tecnica, salvo che l’assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria, autonoma valutazione del loro non verificarsi”, cfr. Cass. Sez. 6 – 2, Sentenza n. 22285 del 03/11/2016).

18. Nel presente giudizio impugnatorio della delibera condominiale del 9.12.13 si discute esclusivamente – come più volte sottolineato – della legittimità o meno della decisione, assunta in quella occasione dall’assemblea, di addebitare al (…) le spese controverse sulla base della disciplina di cui all’art. 15 del regolamento condominiale, non già sulla base della asserita illegittimità del distacco dallo stesso operato (tredici anni prima) dall’impianto centralizzato (per il generale principio per cui “in tema di condominio, qualora venga impugnata una delibera assembleare, il riparto di competenza deve avvenire in base al principio contenutistico, ossia con riguardo al tema specifico del deliberato assembleare di cui l’attore si duole”, cfr. Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 7074 del 28/03/2011).

19. Pertanto, la delibera in oggetto deve ritenersi illegittima, per avere posto a carico del (…) – in applicazione di un criterio di riparto non applicabile alla fattispecie e difforme da quello di legge – l’obbligo di concorrere al pagamento delle spese per il consumo del riscaldamento centralizzato e più in generale per l’elettricità relativa alla produzione e trasmissione da esso del calore (cfr. il consuntivo e preventivo gestione ordinaria in atti; cfr. la delibera impugnata; cfr. sul punto anche la CTU espletata in I grado); spese che, ai sensi dell’art. 1118 IV comma c.c., esulano dagli oneri addebitabili al condomino distaccatosi dall’impianto centralizzato, potendo a quest’ultimo essere addebitati – come detto – soltanto gli oneri relativi alla manutenzione straordinaria, alla conservazione ed alla messa a norma del predetto impianto.

20. L’appello deve essere pertanto rigettato.

21. Le spese di lite del presente grado di giudizio, sostenute dal (…), seguono – ex lege – la soccombenza dell’appellante e si si liquidano come da dispositivo – in favore del suo difensore, dichiaratosi antistatario – secondo il valore della causa, inferiore ad Euro. 1.000,00 e con aumento del 50% dei valori tabellari medi, in ragione della pluralità delle questioni controverse.

22. L’appellante deve essere altresì condannato al versamento, ex art. art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello già versato al momento dell’iscrizione a ruolo, essendo stata respinta integralmente l’impugnazione dallo stesso proposta.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa di II grado iscritta al R.G. N. 1213/18, avverso la sentenza n. 784/17 del Giudice di Pace di Chieti, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così decide:

RIGETTA

l’appello.

CONDANNA

l’appellante alla rifusione delle spese del giudizio sostenute dall’appellato che liquida, in favore del difensore, dichiaratosi antistatario, di quest’ultimo, in Euro. 945,00 per compensi, oltre il 15% sui compensi quale rimborso forfettario delle spese generali, ed altri accessori di legge.

CONDANNA

parte appellante a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello già versato ovvero da versare.

Alla Cancelleria per quanto di sua competenza.

Così deciso in Chieti l’1 aprile 2020.

Depositata in Cancelleria l’1 aprile 2020.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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