L’apertura di varchi in un muro ricadente fra le parti comuni dell’edificio condominiale eseguiti da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva non integra abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell’art. 1102, comma 1, c.c., e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell’unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all’intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario.
Tribunale|Modena|Sezione 1|Civile|Sentenza|6 maggio 2021| n. 752
Data udienza 30 aprile 2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MODENA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice onorario, dott.ssa Maria Lorenza Longobardi,
in funzione di Giudice Unico,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 5499/2016 R.G. promossa da:
(…), rappresentata e difesa dall’avv. Si.Ri. – e successivamente avv. Da.Do., attrice
contro
Supercondominio (…), rappresentato e difeso dall’avv. Ce.Gh., convenuto
avente ad oggetto: “opposizione a delibera assembleare condominiale”, assegnata
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, notificato il 17/06/2016, la Prof.ssa (…), assistita, dapprima, dall’avv. (…) e, poi, dall’avv. (…), dopo l’esperimento del procedimento di mediazione, premettendo di essere proprietaria di un’unità immobiliare, facente parte del condominio (…), sito in M., Via (…), conveniva in giudizio, avanti all’intestato Tribunale, il Supercondominio denominato “(…)”, in persona del suo amministratore condominiale pro tempore, impugnandone la delibera di cui al verbale di assemblea straordinaria del giorno 11.02.2016.
L’attrice, preliminarmente, esponeva come il condominio (…) avesse in comune alcune parti con l’adiacente condominio (…), ossia il locale centrale termica ed il relativo impianto, l’autoclave, le gallerie (servitù di pubblico passaggio) ed alcune parti esterne di solo transito (i marciapiedi), parti comuni gestite dal Supercondominio.
Rappresentava, altresì, come i due condominii fossero sottoposti alla medesima convenzione di lottizzazione, intercorsa tra il costruttore ed il Comune di Modena, trascritta il 13.9.1977, al n. 13230-10175P, i cui patti erano richiamati nei rogiti di acquisto di provenienza delle aree oggetto della lottizzazione.
Assumeva, pertanto, che oggetto del verbale di delibera assembleare impugnato sarebbero state alcune parti esterne, destinate ad opere di urbanizzazione primaria, ossia un parcheggio, sito al primo piano e gallerie non commerciali, contenuto di servitù di pubblico passaggio.
Spiegava l’attrice come dai rogiti di acquisto risultassero aree destinate ad opere di urbanizzazione primaria, per una superficie di mq 5.031,00 che circondavano i quattro lati del condominio (…).
Fatte queste premesse, parte attrice illustrava il contenuto dell’ordine del giorno dell’assemblea dell’11.2.2016, contestandone i vari punti.
In particolare, quanto al punto 1), che così indicava: “Relazione informativa da parte dei tecnici incaricati al Restyling del Supermercato (…) con creazione di nuove aree a parcheggio nel lato ovest. Relazione informativa sul progetto di riqualificazione della Galleria, del parcheggio fronte via (…) e rifacimento delle facciate del piano terra e del primo piano del direzionale fronte via (…) e parte fronte via (…). Finanziamento delle opere di miglioria delle parti comuni a completo carico dei condomini (…), Comune di Modena e (…) Spa – Deliberazione in merito”, l’attrice riportava come fosse stato, in quella sede, illustrato un progetto di ammodernamento del supermercato, che prevedeva la costruzione, all’interno delle gallerie del condominio (…), di un passaggio sopraelevato, che avrebbe collegato dette gallerie con un terreno antistante, di proprietà di Coop (…) (con eliminazione, peraltro, di un locale condominiale, comportante, altresì, una modifica delle parti comuni).
Specificava, poi, l’attrice come i lavori di costruzione, che (…), il Comune di Modena e (…) S.p.a. volevano effettuare sulle parti comuni dell’edificio, ossia il parcheggio condominiale e le gallerie, con diritto pubblico di passaggio, avrebbero dato luogo ad una servitù a favore di un bene non di proprietà condominiale ed avrebbero, quindi, richiesto il consenso di tutti i condomini del condominio (…), ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1108 comma 3 c.c. e 1139 c.c.
Sottolineava come l’intervento edificatorio prospettato avrebbe comportato un notevole nocumento per i condomini, poiché avrebbero usufruito dei parcheggi condominiali anche i clienti del supermercato e perché vi sarebbe stato un ulteriore peso a carico delle gallerie condominiali; inoltre, sarebbe stato disarmonico, alterando l’originario aspetto del fabbricato e tale modifica avrebbe dovuto trovare il consenso unanime dei condomini.
Inoltre, nella delibera impugnata, nulla era indicato in ordine ai costi, che sino ad allora erano stati sostenuti dai condominii, di manutenzione ordinaria e straordinaria dei parcheggi e delle gallerie e che sarebbero aumentati in ragione del maggior afflusso di gente.
La ricorrente, dunque, asseriva che i lavori deliberati, di cui, tra l’altro, non erano stati forniti i progetti, le tavole, gli elaborati grafici e le relazioni tecniche, fossero lesivi dei diritti soggettivi di ciascun condomino, non tenendo nella debita considerazione la convenzione di lottizzazione indicata, che era atto bilaterale tra i privati e l’ente pubblico, avente ad oggetto la definizione dell’assetto urbanistico di una parte del territorio comunale e che rappresentava, secondo l’assunto dell’attrice, un’obbligazione propter rem, con efficacia tra tutte le parti che l’avevano stipulata e i loro successivi aventi causa.
La prof.ssa (…) proseguiva, poi, nell’impugnativa, enucleando una serie di irregolarità/violazioni/false applicazioni di norme del codice civile, circa la convocazione dell’assemblea e la redazione del relativo verbale, sostenendo che, trattandosi di modifica d’uso delle parti comuni, la convocazione, per essere valida, avrebbe dovuto essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi, negli spazi a tal fine destinati e l’avviso di convocazione sarebbe dovuto pervenire venti giorni prima della data di convocazione; come fosse stata violata la clausola n. 22 del regolamento di condominio, laddove il verbale era stato redatto dall’amministratore del condominio (…); come non fosse stata rilevata l’illegittimità della funzione rappresentativa dell’amministratore della società (…), nonché di collaboratori della (…) s.r.l.; come non avesse potuto prendere visione del verbale di assemblea congiunta; come non fosse stata effettuata alcuna controprova sui contrari e gli astenuti; come non fossero state riportate le osservazioni del condomino B. (cui aveva conferito delega), circa il progetto edificatorio; come fosse stata stralciata dal verbale la dichiarazione dalla stessa sottoscritta.
Ella, poi, contestava, ulteriormente l’esistenza di altri vizi del verbale di assemblea, poiché esso non recava in allegato alcun elaborato di progetto, non faceva menzione del nominativo e del numero dei millesimi rappresentati di ciascun voto; infine eccepiva la violazione e falsa applicazione dell’art. 1136 c.c., con riferimento al quorum costitutivo, a causa dell’illegittimità di alcune deleghe, nonché in relazione al calcolo delle maggioranze per l’adozione della delibera.
A seguito di istanza formulata dall’opponente, veniva fissata udienza per la discussione sull’istanza di sospensiva, ma, in tale sede, parte attrice rinunciava alla propria istanza cautelare, in quanto i lavori de quibus erano già stati eseguiti.
In data 17/10/2016, si costituiva, con comparsa di costituzione e risposta, il Supercondominio (…), con il patrocinio dell’avv. (…), contestando integralmente ogni avversa pretesa.
Più particolarmente, parte convenuta eccepiva come la delibera impugnata, di cui al verbale di assemblea straordinaria del giorno 11.02.2016, avesse “natura informativa”, essendo l’assemblea stata convocata soltanto per dare atto dei lavori che avrebbero eseguito alcuni condomini, a favore del Supercondominio, che non necessitavano di alcuna autorizzazione, né avrebbero comportato spese a carico degli altri condomini.
Per tale ragione il Supercondominio convenuto sosteneva come parte attrice non avesse alcun interesse concreto ad agire, non intravvedendo alcun vantaggio effettivo dalla pronuncia di merito che potesse derivarle dalla presente causa.
Rilevava parte convenuta come, anzi, il Supercondominio (…), formato dai condominii (…) ed (…), dopo tanti anni, avesse una nuova immagine, risanata e migliorata, grazie alle opere eseguite da alcuni condomini, interamente a loro spese.
Rappresentava come le parti in comune tra il Condominio (…) 1 ed (…) 2 fossero da sempre le gallerie, ad uso pubblico e i parcheggi; come le spese di manutenzione delle parti comuni fossero sempre state divise al 50% tra i due condominii, a parte le spese di pulizia, per le quali il condomino Coop (…) avrebbe corrisposto il 30% in più rispetto alla sua quota millesimale, oltre ad una quota forfettaria (a fronte di un maggior utilizzo delle aree condominiali).
Tale contributo veniva, infatti, versato spontaneamente da detto condomino, da oltre vent’anni, senza che vi fosse mai stata una delibera in merito e senza che la (…) avesse mai sollevato alcuna obiezione in proposito.
Lamentava ancora il Supercondominio come la condomina (…), pur essendo proprietaria di soli 4.09 millesimi, fosse l’unica a non apprezzare l’intervento del Comune di Modena, della società di Trasformazione Urbana “(…) Spa”, dell'(…) e Coop (…), che avevano attivato un percorso di riqualificazione dello stabile, destinato a recuperare valore commerciale, anche e soprattutto nell’interesse dei singoli proprietari.
Contestava il fatto che le opere eseguite avessero comportato una modifica di destinazione d’uso delle parti comuni, ritenendole inquadrabili, invece, nella fattispecie prevista dall’art. 1102 c.c., ossia come espressione del diritto dei singoli condomini di apportare, a proprie spese, modificazioni per il miglior uso della cosa comune.
Parte convenuta rilevava, poi, come non potessero essere applicate al Supercondominio (…) le statuizioni del regolamento condominiale del Condominio (…) 2.
Ciò esposto, il Supercondominio, entrando nel merito dell’impugnazione della (…), contestava l’asserita costituzione di una servitù di passaggio, individuata nel collegamento del parcheggio condominiale, tramite un passaggio aereo, con un’area estranea al comparto R Nord e di proprietà della Coop (…) e, dunque, eccepiva come, per tale costruzione, non fosse necessario il consenso di tutti i comproprietari.
Invero, osservava il convenuto, come le gallerie fossero sempre state ad uso pubblico e come la nuova passerella, manufatto ad uso pubblico, costruita interamente a spese del condomino Coop (…), poggiasse su una parte esterna all’area condominiale e, per costruirla, fosse stato demolito un edificio di proprietà di un condomino, la società di Trasformazione Urbana “(…) Spa” e non una parte condominiale, come sostenuto dalla ricorrente.
Rilevava, a tal proposito, parte convenuta come nei rogiti di acquisto fosse indicato che “le aree scoperte limitatamente a quelle adibite a transito, saranno di uso comune ai due condominii, unitamente alle gallerie suddette, con diritto pubblico di passaggio”.
Tra l’altro, l’indicata passerella, secondo l’assunto di parte convenuta, avrebbe permesso il collegamento con un nuovo parcheggio, costruito su un terreno di proprietà privata, che sarebbe diventato parcheggio ad uso pubblico, quindi anche ad uso di tutti i condomini, tra cui anche l’attrice, che ne avrebbero così tratto un vantaggio.
Quanto, poi, all’asserita disarmonia dell’intervento edificatorio rispetto all’originario aspetto del fabbricato, il Supercondominio prospettava come i lavori, terminati in data 15 settembre 2016, fossero stati oggetto di inaugurazione insieme alla nuova “Coop Canaletto” e come il detto intervento non avesse in alcun modo rovinato la struttura, creando disarmonia, ma al contrario le opere eseguite avessero comportato un evidente miglioramento dell’immagine del fabbricato, senza alcuna spesa a carico del Supercondominio o dei condomini, come sottolineato anche dalla stampa locale.
Evidenziava, dunque, parte convenuta come vi fosse assoluta carenza di interesse ad agire in capo alla condomina (…), che, invero, avrebbe solamente tratto beneficio dalle opere migliorative eseguite, i cui costi erano stati sostenuti interamente da alcuni condomini in favore del condominio.
La presunta “variazione di destinazione d’uso delle parti comuni”, dedotta da parte attrice, poi, non avrebbe ragion d’essere, secondo l’assunto della difesa di parte convenuta, poiché le gallerie erano sempre state ad uso pubblico e, inoltre, erano stati creati 115 nuovi posti auto ad uso pubblico, sul lato ovest dell’edificio, che potevano essere utilizzati da tutti i condomini.
Rappresentava, altresì, il convenuto come una delle gallerie fosse rimasta a lungo chiusa ed inutilizzata, spesso malfrequentata e come oggi, invece, grazie ai lavori di riqualificazione, essa fosse utilizzata nuovamente e si fosse creato un percorso tra le gallerie con nuove vetrine e negozi e nuovi posti auto, il tutto a spese di Coop (…).
Parte convenuta, dunque, sostenendo come non si fosse trattato di una modifica d’uso di parti comuni, ma di una miglioria, inquadrabile nella fattispecie prevista dall’art. 1102 c.c., proseguiva, ancora, sottolineando come la realizzazione del progetto di restyling, oggetto della relazione informativa in assemblea, avesse, infatti, riqualificato la galleria del piano terra, ripristinato la facciata del primo piano, sistemato il parcheggio sul fronte, aperto un nuovo passaggio in galleria, con un ponte di collegamento col nuovo parcheggio pubblico, rinnovato gli spazi dello storico punto vendita Coop (…), con vetrine sulla galleria e nuovi locali (una parafarmacia, servizi igienici e un punto di ristoro), realizzato un nuovo parcheggio pubblico, completato gli uffici del primo piano, allestito uno spazio di “co-housing”, ristrutturazioni che comportavano evidentemente un miglioramento della situazione precedente.
Ciò esposto, il Supercondominio rilevava come non vi fosse stata alcuna lesione dei diritti soggettivi dei condomini, scaturenti dai patti contrattuali contenuti nei rogiti di acquisto, in quanto, in ordine alla questione della Convenzione n. 65174/1977, con il Comune di Modena, questo Tribunale si sarebbe già espresso, rigettando le pretese dell’attrice, poiché non erano ancora state prese in carico da parte dell’Amministrazione Comunale le aree convenzionalmente previste e, in ogni caso, eccepiva il convenuto come dalla Convenzione fossero passati 39 anni, senza che il Comune vi avesse dato esecuzione e, pertanto, il diritto fosse da intendersi prescritto.
Ancora, il Supercondominio contestava come non fosse stato arrecato alcun danno patrimoniale ai condomini, poiché i costi dei lavori eseguiti erano stati interamente sostenuti dal Comune di Modena, da (…), dalla società di trasformazione urbana (…) s.p.a. e dalla Coop (…), mentre, per quanto riguardava le spese di illuminazione delle gallerie, esse sarebbero state sostenute dalla Coop (…), in quanto la nuova illuminazione era stata realizzata grazie ad un contributo europeo e quanto alle spese per la pulizia delle gallerie, sarebbe stato in corso di definizione un Protocollo d’Intesa tra Comune, Coop (…), la società di trasformazione urbana (…) s.p.a. e (…), per l’assunzione a loro carico delle stesse.
Solo i costi di manutenzione, che già erano a carico del Supercondominio, sarebbero spettati a quest’ultimo, ma, trattandosi di nuove realizzazioni, tali spese sarebbero, comunque, state inferiori a quelle che avrebbe in ogni caso sostenuto per le gallerie “vecchio stile”.
Sulle contestazioni circa le irregolarità formali, riguardanti la convocazione dell’assemblea, parte convenuta ribadiva come, nel caso di specie, non si dovesse applicare l’art. 1117 ter c.c., in quanto non si sarebbe trattato di una modifica d’uso di parti comuni, poichè le stesse erano sempre state adibite a gallerie ad uso pubblico, ma semmai di migliorie di parti comuni e, pertanto, i condomini, tra cui la (…), non avrebbero avuto alcun interesse ad agire.
Quanto, poi, alla redazione del verbale, il convenuto faceva presente come la contestazione dell’attrice, circa la violazione di norme previste dal regolamento di Condominio R N. 2, non avesse ragion d’essere, poiché oggetto della presente controversia era una delibera del Supercondominio e non del Condominio R N. 2. Ancora, quanto ai presenti all’assemblea, parte convenuta eccepiva come la società di trasformazione urbana (…) s.p.a. non si fosse fatta rappresentare da altri condomini, ma da un suo rappresentante, mentre il geom. (…), essendo proprietario di alcuni millesimi, fosse legittimato a partecipare alle assemblee e a votare; così come i condomini G., M. e B. potevano ricevere deleghe. In ogni caso il Supercondominio evidenziava come la prova di resistenza fosse stata superata, in quanto si era raggiunta, comunque, la maggioranza dei partecipanti al Supercondominio.
Riguardo alle ulteriori questioni sollevate dall’attrice, il Supercondominio osservava come la (…) non potesse far valere le ragioni di un altro condomino, laddove questi non avesse impugnato la delibera; come non fosse stata stralciata dal verbale la dichiarazione scritta dalla stessa, che era, invece, agli atti.
Circa gli asseriti altri vizi del verbale di assemblea, il convenuto eccepiva, poi, come, in sede assembleare, fosse stato illustrato il progetto in maniera esaustiva, e che i prospettati interventi non necessitassero di autorizzazione da parte dei condomini, trattandosi di lavori che non avrebbero comportato alcun costo in capo agli stessi e come, in ogni caso, essendo opere sovvenzionate da finanziamenti pubblici, fosse necessario procedere in tempi ristretti.
Stante, poi, la ribadita natura informativa dell’assemblea, il convenuto Supercondominio contestava l’asserito errato calcolo delle maggioranze e, in ogni caso, rilevava come, quanto al Condominio (…) 1, fossero stati favorevoli 38 condomini per mill. 841,59, nessuno contrario nè astenuto. Quanto al condominio (…) 2, su 32 condomini intervenuti, i favorevoli erano stati 31 condomini per mill. 759,41, nessun astenuto e un contrario per mill. 4,09.
Concludeva, dunque, il convenuto chiedendo il rigetto delle domande attoree, con conferma della delibera di cui al verbale di assemblea straordinaria del giorno 11.02.2016.
Alla prima udienza, il Giudice concedeva i termini per il deposito delle memorie istruttorie e, dopo aver ammesso la produzione di documenti, rigettava le istanze di prove orali, ritenendo la causa matura per la decisione, sulla base dell’istruttoria documentale e fissava l’udienza per la precisazione delle conclusioni.
Dopo una prima serie di rinvii, per esigenze organizzative dell’Ufficio, i procuratori delle parti chiedevano congiuntamente un ulteriore rinvio, per permettere la trattazione congiunta ad altre due cause, aventi ad oggetto le medesime questioni (R.G. 339/2017 ed R.G. 2061/2016) e in attesa dell’emissione della sentenza della Corte d’Appello di Bologna sulle medesime questioni.
All’udienza di precisazione delle conclusioni, veniva depositata agli atti l’attesa sentenza della Corte d’Appello di Bologna n. 1763/2019, del 03/06/2019, che chiariva alcune questioni oggetto di impugnazione da parte della signora (…). La causa veniva, così, trattenuta in decisione, coi termini di legge per lo scambio di comparse conclusive.
Preliminarmente, in punto di diritto, va rilevato come applicabile alla fattispecie sia il disposto dell’art. 1102 c.c., che disciplina l’uso della cosa comune, in base al quale “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”, articolo dettato in tema di comunione, ma applicabile anche al condominio, stante il richiamo fattone dall’art. 1139 c.c. (cfr. Cass. n. 240/1997).
Detta norma persegue lo scopo di assicurare al singolo partecipante, quanto all’esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa e, pertanto, legittima quest’ultimo a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità.
L’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è sottoposto, da tale norma, a due limiti fondamentali, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nell’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini.
Quanto al primo limite, concernente il divieto di alterare la destinazione, da intendersi come quella specifica funzione che la cosa ha avuto sin dal suo inizio, ovvero che i condomini gli hanno impressa con la pratica, va inteso nel senso di impedire che il singolo condomino modifichi l’utilità che gli altri partecipanti al condominio hanno diritto di ricavare dal bene comune e, comunque, di impedire che il valore oggettivamente apprezzabile del bene subisca una trasformazione: non è, pertanto, consentito alterare la destinazione per iniziativa del singolo condomino, laddove la modifica impedisca agli altri condomini di continuare a godere delle cose secondo il loro diritto.
Quanto al secondo limite, la Suprema Corte ha più volte affermato che la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l’art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, ossia in termini di assoluta identità di utilizzazione della cosa comune, poiché una lettura in tal senso, in una dimensione spaziale o temporale, comporterebbe il sostanziale divieto, per ciascun condomino, di fare qualsiasi uso particolare a proprio vantaggio della cosa comune (così Cass. n. 16260/2017, Cass. n. 18038/2020).
Deve, invece, ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri (vd. Cass. n. 8808/2003), essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.
Per stabilire se l’utilizzo più intenso del singolo sia consentito, ai sensi dell’art. 1102 c.c., deve, dunque, aversi riguardo non all’uso concreto fatto dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno, risultando sufficiente che gli altri partecipanti alla comunione siano in grado di poter soddisfare anche le potenziali loro esigenze (cfr. Cass. n. 28111/2018, Cass. n. 6458/2019, Cass. n. 18191/2020).
In buona sostanza, nel caso di utilizzo del bene comune da parte del singolo condomino, occorre solo verificare se lo specifico uso possa comportare una definitiva sottrazione del bene alla disponibilità degli altri condòmini, ovvero se, con tale utilizzo, sia rimasta invariata la destinazione principale del bene.
Ne consegue che, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un uso identico della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che, in una materia in cui è prevista la possibilità di massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica stessa solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano voler accrescere il pari uso cui hanno diritto (vd. tra le altre Cass. n. 7466/2015, Cass. n. 8808/2003).
Ciò posto, venendo al caso di specie, dalla lettura del verbale assembleare, emerge come, in tale sede sia stato illustrato, in particolare, dalla relazione dell’ing. (…), rappresentante di (…), il progetto di riqualificazione e ammodernamento del supermercato, oltre ad accessi passanti e a vetrine nelle gallerie, con la previsione di un passaggio pedonale sopraelevato, che collegasse una propria area attrezzata a parcheggio, con le gallerie condominiali. Il progetto, proprio perché riguardava alcune parti comuni e rivestiva una rilevanza del tutto speciale, era stato posto “espressamente” tra i punti dell’ordine del giorno dell’assemblea, con la formulazione “relazione informativa”, delineata specificatamente nei suoi contenuti (“Relazione informativa da parte dei tecnici incaricati al Restyling del Supermercato (…) con creazione di nuove aree a parcheggio nel lato ovest. Relazione informativa sul progetto di riqualificazione della Galleria, del parcheggio fronte via (…) e rifacimento delle facciate del piano terra e del primo piano del direzionale fronte via (…) e parte fronte via (…). Finanziamento delle opere di miglioria delle parti comuni a completo carico dei condomini (…), Comune di Modena e (…) Spa – Deliberazione in merito”).
Nello specifico e in concreto, va rilevato che il tema dell’apertura di un muro perimetrale, della creazione di una nuova area adibita a parcheggio, nel lato ovest del complesso residenziale, della riqualificazione delle gallerie, necessitava di una completa e doverosa preinformativa, da sottoporre all’attenzione dei condomini e, dunque, ciò induce a ritenere che, in effetti, quella seduta assembleare fosse stata convocata, non per deliberare sui lavori di c.d. “restyling” del supermercato (…), ma perché essi ivi venissero illustrati.
In base alla ricostruzione dei fatti pregressi e successivi a tale delibera, infatti, può ritenersi che si sia trattato di un’assemblea non deliberativa e decisoria, ma meramente illustrativa dei lavori su cui l’amministratore aveva espresso previamente parere favorevole.
Al termine dell’illustrazione del progetto, infatti, il rappresentante della società (…) s.p.a., geom. (…), uno degli altri protagonisti dei lavori di riammodernamento dell’edificio, precisava che detto progetto, redatto con il fattivo contributo di (…) S.p.A., (…) e (…), era stato “preventivamente illustrato agli amministratori sig.ra (…) e geom. (…) ed ampiamente discusso, ottenendo il loro assenso non essendovi pregiudizio rispetto al regolamento e alle norme del codice civile in materia di condominio”.
Detti lavori, peraltro, ampiamente descritti e illustrati nella documentazione fotografica (vd. doc. 6 di parte convenuta), nonché nelle planimetrie, nella delibera comunale, con allegato progetto (vd. doc. 15, 15bis e 17 di parte attrice), rientravano nel programma innovativo in ambito urbano, denominato “Contratti di quartiere II – Riqualificazione urbanistica e sociale del condominio (…) e aree limitrofe”, che comprendeva, altresì, la riqualificazione della galleria e delle parti comuni del complesso R-Nord di Via (…), angolo Strada Attiraglio.
Tra l’altro, come noto, e come comunque risulta dalla documentazione prodotta in atti, trattavasi di iniziative intraprese nell’ambito dei programmi per il recupero di aree dismesse e degradate collocate sul territorio modenese, facente parte del più vasto e complesso programma di interventi a nord della linea ferroviaria Milano-Bologna, denominato “Programma di Riqualificazione Urbana (PRU) – Fascia Ferroviaria – Quadrante Nord”, sul quale sono stati via via approvati, a partire dalla fine degli anni ’90, gli strumenti urbanistici e finanziari per il recupero e la rifunzionalizzazione delle diverse aree, in concorso con risorse private dei proprietari e attuatori degli interventi stessi, in applicazione della L.R. n. 19 del 1998 in materia di riqualificazione urbana.
All’interno di tale strategia di riqualificazione complessiva rientravano, come detto, i programmi dedicati al complesso R-Nord de quo, frutto di un Accordo di Programma tra Comune di Modena, Regione Emilia Romagna e (…) S.p.A., sottoscritto in data 9.7.2008, per la cui esecuzione, tra l’altro, è stata appositamente costituita la detta Società di Trasformazione Urbana “(…) S.p.A.”
Successivamente, con deliberazione della Giunta comunale n.713 del 15.3.2016, è stato così approvato il Protocollo di Intesa tra Comune di Modena, (…) s.p.a., (…) e Coop (…)., per la riqualificazione del complesso che qui ci occupa, che prevedeva “la rigenerazione urbana e sociale dell’intero contesto in cui è inserito il complesso R-Nord mediante la realizzazione di interventi sulle parti comuni dei condominii, in particolare sulla galleria al piano terra e sui prospetti esterni degli edifici, nonché la realizzazione di parcheggi funzionali al comparto e nuovi collegamenti ciclo-pedonali”.
Tra i soggetti coinvolti in tale progetto, disponibili con investimenti propri, in sinergia con gli interventi pubblici, a migliorare ulteriormente la qualità dell’abitare e dei servizi, all’interno del detto complesso edilizio, vi era Coop (…) (ora Coop (…)), già proprietaria al piano terra e al piano interrato di un complesso di immobili utilizzati, fin dal 1975, come “Supermercato Canaletto” e di una vasta area, corrispondente alle ex (…), derivante da attività industriali dismesse, posta ad ovest del complesso R-Nord.
Detti interventi hanno, così, comportato una riqualificazione della galleria e dei suoi spazi accessori, una modernizzandone dell’impiantistica, compreso il sistema di videosorveglianza, con conseguente efficientamento energetico; la ristrutturazione dei serramenti esterni; la rifunzionalizzazione del parcheggio, posto in fregio alla via (…), angolo Strada (…), delle aree di carico e scarico merci, degli accessi da Strada (…) e da Via (…); la riqualificazione delle facciate del piano terra e primo, sul fronte di via (…), e della scala di sicurezza; la ristrutturazione dei passaggi pedonali coperti e degli spazi aperti; la realizzazione di un collegamento al nuovo parcheggio dell’area ex (…), con passerella pedonale.
Non vi è chi non veda, pertanto, come si sia trattato di opere migliorative di manutenzione straordinaria (rifacimento pavimenti, rivestimenti, illuminazione, sostituzione infissi, posizionamento di sedute e fioriere, miglioramento grado di sicurezza antincendio dell’intero complesso, installazione di porte tagliafuoco, porte collegate a rilevatori incendio) e di interesse pubblico, finanziate tramite contributi regionali e statali, oltrechè da privati, atte a realizzare spazi riqualificati di socialità, aggiungere nuove funzionalità e attivare nuovi percorsi pedonali, migliorando l’immagine e l’offerta commerciale del supermercato Coop, già esistente, rivitalizzando le attività paracommerciali a marchio Coop (parafarmacia e bar), già presenti, riscattando la galleria pedonale dal livello di degrado in cui si trovava (essa è descritta nella relazione tecnica, agli atti, addirittura come un “antro, contraddistinto durante l’orario diurno da una perenne oscurità e che, dato anche il contesto sociale, risulta poco accogliente”), riattivando spazi commerciali dismessi, ampliando spazi di percorrenza pedonale e aggiungendo la dotazione di una nuova area di parcheggio.
Ciò posto, il diniego, del tutto generico della prof.ssa (…) (testualmente così si esprime nella sua relazione allegata al verbale assembleare: “vota no a qualsiasi modificazione”) alla realizzazione dei detti lavori appare non correlato allo sforamento dei limiti di cui all’art. 1102 c.c., non avendo ella neppure allegato in che modo le modifiche apportate avrebbero, di fatto, determinato l’inutilizzabilità della cosa comune, né ha dedotto in che modo il “restyling” avrebbe compromesso il decoro architettonico dello stabile condominiale, ovvero arrecato un pregiudizio tale da comportare un deprezzamento dell’intero fabbricato e delle unità immobiliari in esso comprese.
Invero, parte attrice si è limitata a prospettare come “siano stati innalzati muri al centro di un parcheggio condominiale”, senza specificare in che modo fosse stata alterata la destinazione dell’area e in che modo fosse stata sottratta l’area in questione alla possibilità di godimento degli altri comproprietari.
Alla luce delle considerazioni sopra svolte e della esaminata documentazione versata in atti, questo giudice ritiene, invece, che il più ampio uso del bene comune, da parte della Coop (…) non abbia configurato una lesione o menomazione dei diritti dei condomini del complesso (…), poiché le opere realizzate non hanno comportato alcuna inservibilità delle parti comuni all’uso degli stessi, né ne hanno compromesso la funzione, lasciandone intatta la loro destinazione principale (vd. anche Cass. n. 11445/2015, Cass. n. 14107/2012, Cass. n. 2500/2013, Cass. n. 12310/2011).
La Prof.ssa (…) ha dedotto, poi, come l’intervento edificatorio rappresentasse “una disarmonia rispetto all’originario aspetto del fabbricato, alterandone la fisionomia e la peculiarità impressa dal costruttore”.
Sul punto, in base ad orientamento consolidato della Cassazione, per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 c.c., deve intendersi l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali, che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia (cfr. Cass. n. 27551/2005, Cass. n. 851/2007).
La violazione del decoro architettonico si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio (così Cass. n. 19858/2020, Cass. n. 17072/2015), oppure quando si rechi un pregiudizio tale da comportare un deprezzamento dell’intero fabbricato e delle unità immobiliari in esso comprese (vd. Cass. n. 53/2014, Cass. n. 18334/2012).
Orbene, dalla documentazione allegata e dalle fotografie agli atti, risulta di tutta evidenza come l’originario aspetto del fabbricato e la sua fisionomia non siano stati in nulla modificati, ma semmai l’immagine esteriore di tutto il complesso “rinfrescata” e “rivitalizzata” e, di sicuro, l’intero complesso residenziale non ha subito alcun pregiudizio economicamente valutabile, ed anzi di riflesso le singole unità immobiliari hanno acquisito un maggior valore.
Ancora, lamenta parte attrice che la realizzazione di un attraversamento aereo tra il tratto della galleria commerciale e il nuovo parcheggio pubblico, ad ovest del complesso residenziale, con l’apertura di un varco nel muro condominiale, abbia dato luogo ad una servitù di passaggio, per la cui costituzione sarebbe stato necessario il consenso di tutti i condomini.
Al riguardo va rilevato che, in linea generale, si può affermare come l’apertura di varchi nel muro perimetrale di un condominio, da parte di un condomino (comproprietario), sia legittima quando questi tragga un’utilità aggiuntiva, rispetto agli altri condomini, senza impedire ad essi la prosecuzione dell’esercizio dell’uso del muro e non dia luogo alla costituzione di una servitù (che richiederebbe il consenso di tutti i condomini (cfr. Cass. n. 21395/2013; Cass. n. n. 9036/2006; Cass. n. 1708/1998: “il principio della comproprietà dell’intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all’apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell’esercizio dell’uso del muro – ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi – e di non alterarne la normale destinazione”).
Il muro comune, infatti, oltre quello di sorreggere l’edificio e spesso di delimitarlo all’esterno, ha anche la funzione di sorreggere le tubazioni, i fili di vario genere, nonché di consentire l’apertura di porte e finestre, ragion per cui l’apertura da parte di un condomino, nel muro comune dell’edificio condominiale, di una o più porte non altera l’entità materiale del bene, né modifica la sua destinazione, ma integra una consentita modificazione della cosa comune (cfr. Cass. n. 240/1997, Cass. n. 1499/1998, Cass. n. 8830/2003).
D’altra parte, relativamente alla costituzione sulle parti comuni dell’edificio di servitù in favore delle proprietà individuali dei singoli condomini, venne sostenuta l’inammissibilità sulla base dell’incompatibilità con il principio “nemini res sua servit” e del difetto di interesse, in quanto il vantaggio astrattamente assicurato dalle servitù doveva considerarsi compreso nel contenuto del diritto di comproprietà, che ciascun condomino ha sulle parti comuni.
Oggi, peraltro, si osserva che, quando a beneficio delle unità immobiliari in proprietà esclusiva si impone alle parti comuni un peso, che la destinazione delle cose in sé o la misura dell’uso non consentirebbero, ossia quando sulla cosa comune venga consentito al condomino l’esercizio di un diritto che comporti un vantaggio ulteriore e diverso, che si ripercuota in una limitazione al diritto che gli altri hanno di usare e di godere della cosa, l’ampliamento della utilità, corrispettivo alla imposizione del peso sulla cosa comune, raffigura, invero, una servitù ai sensi dell’art. 1027 c.c.
Se ciò, dunque, è astrattamente ammissibile, occorre verificare il diverso caso in cui, in virtù del diritto di condominio, ciascun condomino si avvalga delle parti comuni, avuto riguardo alla specifica destinazione di esse.
In tal caso, il peso, che, astrattamente considerato, darebbe luogo al sorgere di una relazione tra le cose che presenti la connotazione della servitù, rientra nell’utilizzazione giustificata con il diritto di condominio, laddove i partecipanti utilizzino le parti comuni secondo la usuale destinazione specifica, a vantaggio delle unità immobiliari, vale a dire nell’ambito delle facoltà d’uso e di godimento inerenti al contenuto del diritto di condominio.
Nel caso di specie, la costruzione del passaggio pedonale sopraelevato (una passerella-ponte sorretta da tiranti fissati a pilastri sui due lati), per collegare un’area esterna di proprietà esclusiva di (…). (adibita a parcheggio), sita ad ovest del complesso residenziale, alle gallerie condominiali e queste al supermercato e all’area condominiale antistante, mediante l’apertura di un varco nel muro dell’edificio condominiale, costituisce, non già esercizio di una servitù (di passaggio) a carico della proprietà condominiale, ma atto effettuato nell’esercizio del diritto dominicale, non alterando la destinazione del muro, né incidendo sulla sua funzione e vertendosi, dunque, in una ipotesi di uso della cosa comune a vantaggio della cosa propria, che rientra nei poteri di godimento inerenti al condominio
(cfr. anche Cass. n. 8591/1999; Cass. n. 4155/1994: “L’apertura di varchi in un muro ricadente fra le parti comuni dell’edificio condominiale eseguiti da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva non integra abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell’art. 1102, comma 1, c.c., e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell’unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all’intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario”).
In conclusione, l’applicabilità alla fattispecie concreta dell’art. 1102 c.c., consente di escludere la necessità di una delibera di autorizzazione, giacchè la realizzazione dei lavori de quibus costituisce esplicazione di un diritto del singolo condomino, che non travalica i limiti normativi predetti.
Ciò posto, non può accogliersi la domanda di parte attrice di declaratoria di nullità della delibera assembleare del Supercondominio del giorno 11.2.2016, sul presupposto che sia stata realizzata una serie di opere per la cui approvazione sarebbe occorsa l’unanimità dei condomini.
L’unico contenuto possibile di tale assemblea, infatti, è quello informativo e, invero, la votazione che ne è seguita e, dunque, l’autorizzazione della maggioranza degli altri condomini allo svolgimento dei rappresentati lavori, non era necessaria: essa poteva tutt’al più valere come mero riconoscimento dell’inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini all’utilizzazione del muro comune e delle altre aree comuni.
La realizzazione dei lavori descritti in assemblea, che avrebbero comportato modifiche su parti comuni degli edifici era, infatti, del tutto legittima, anche in assenza del consenso degli altri condomini, non comportando una sottrazione dei beni oggetto di intervento dalla loro funzione condivisa.
La delibera, dunque, non va dichiarata nulla (non avendo la stessa inciso sul diritto dominicale dell’attrice), ma semmai ultronea, salvo la sua utilità nel rendere edotti i condomini dei lavori che di lì a poco sarebbero stati eseguiti.
Le predette considerazioni sulla natura della impugnata delibera del giorno 11.02.2016, in quanto assorbenti, dispensano, da ultimo, il giudice dall’esaminare le ulteriori questioni sui vizi formali della redazione del verbale, sulla convocazione, sul quorum costitutivo e su quello deliberativo dei presenti all’assemblea.
Non vanno accolte, poi, le eccezioni del Supercondominio in ordine alla carenza di interesse ad agire di parte attrice e alla cessata materia del contendere, a seguito della intervenuta sentenza della Corte d’Appello di Bologna del 7.05.2019.
Per quanto riguarda l’interesse ad agire, basterà dire che gli interventi e le opere, proprio perché incidenti sulle cose comuni, legittimano i condomini ad agire, a tutela dei propri diritti e delle proprie ragioni.
In relazione alla cessata materia del contendere, ritiene, infine, questo giudice onorario che la sentenza della Corte d’Appello di Bologna, non abbia rilievo nella presente causa.
Non solo perché diverse sono le parti, ma anche per l’oggetto; la Corte si è limitata a dichiarare, infatti, che, all’epoca della delibera condominiale, oggetto di impugnativa, il Comune di Modena non aveva preso in carico le opere di urbanizzazione primaria, seppure aventi pubblica utilità, ipotesi questa necessaria per stabilire se all’ente incombessero le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Quanto alle spese di lite, avuto riguardo all’esito del giudizio, alla controvertibilità e particolarità delle questioni trattate, si ritiene equo compensarle integralmente tra le parti.
P.Q.M.
Il Tribunale, in persona del giudice unico, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe indicata, ogni differente istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
respinge le domande di parte attrice;
compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Modena il 30 aprile 2021.
Depositata in Cancelleria il 6 maggio 2021.
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