Aree condominiali adibite a parcheggio

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il diritto reale di uso sulle aree adibite a parcheggio può essere riconosciuto ai proprietari delle singole unità immobiliari per effetto della sussistenza del vincolo di destinazione previsto dall’articolo 41 sexies della L. n. 1150 del 1942 a condizione che i suddetti spazi non soltanto esistano in concreto, ma siano stati destinati a parcheggio nei provvedimenti abilitativi alla costruzione, residuando, in mancanza, in capo all’acquirente soltanto il diritto al risarcimento del danno riconducibile alla indisponibilità dei suddetti spazi.

Tribunale|Potenza|Civile|Sentenza|6 maggio 2021| n. 505

Data udienza 5 maggio 2021

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI POTENZA

Il Tribunale di Potenza in persona del giudice monocratico dott.ssa Rossella Magarelli ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 2832/2008 R.G. e vertente

FRA

(…) e (…), rappresentati e difesi dall’avv. Vi.Br. in virtù di mandato a margine dell’atto di citazione e domiciliati presso lo studio dell’avv. Lu.Ma.;

– ATTORI –

E

(…), rappresentato e difeso dall’avv. An.Pa. in virtù di mandato a margine della comparsa di costituzione di nuovo difensore e presso lo studio della stessa domiciliato;

NONCHE’

(…), (…), (…) e (…), rappresentati e difesi dall’avv. Gi.Ni.So. in virtù di mandato in calce alle copie notificate dell’atto di citazione e domiciliati presso lo studio dell’avv. Fr.Pu.;

– CONVENUTI –

E

(…);

– LITISCONSORTE NECESSARIO –

FATTO E DIRITTO

Preliminarmente occorre dare atto che l’entrata in vigore, in pendenza del presente giudizio, della L. n. 69 del 2009 (disposizioni per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, nonché in materia di processo civile) esonera questo Giudice dal procedere alla concisa esposizione dello svolgimento del processo: infatti, l’articolo 132 c.p.c. nella nuova formulazione introdotta dall’articolo 45 diciassettesimo comma della L. n. 69 del 2009 – applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della stessa legge (4 Luglio 2009) per effetto della norma transitoria dettata dall’articolo 58 secondo comma della L. n. 69 del 2009 -, nel disciplinare il contenuto della sentenza, non contempla più al n. 4) la concisa esposizione dello svolgimento del processo, ma prevede semplicemente che nella redazione della sentenza il Giudice proceda alla concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

Con atto di citazione notificato a mezzo del servizio postale in data 2-9-2008 (…) e (…) agivano in giudizio nei confronti di (…), (…), (…), (…) e (…) al fine di ottenere, previo accertamento della lesione del loro diritto al libero godimento di adeguata area condominiale da adibire a parcheggio, l’accertamento della nullità, dell’annullabilità o dell’inefficacia degli atti di alienazione posti in essere dai coniugi (…)-(…) in favore rispettivamente dei coniugi U.-T. e di (…), la individuazione di adeguate aree da adibire a parcheggio condominiale o di specifiche aree di parcheggio da destinare ai singoli appartamenti e la condanna dei convenuti in solido fra loro al risarcimento del danno per il mancato godimento del cespite fin dal momento del suo acquisto.

In particolare, gli attori allegavano a fondamento della domanda che:

– con contratto di compravendita stipulato con atto per Notaio (…) del (…), rep. (…), i coniugi (…) e (…) avevano venduto agli attori uno dei quattro appartamenti situati all’interno del fabbricato dagli stessi realizzato sul terreno sito in G. N., censito in catasto al foglio (…), particella (…);

– l’immobile era stato trasferito nello stato di fatto in cui si trovava con ogni accessione, adiacenza, pertinenza e unitamente ai diritti proporzionali sulle parti comuni e di uso comune ai sensi dell’articolo 1117 c.c.;

– pertanto, dovevano ritenersi trasferiti in favore degli acquirenti anche i diritti garantiti ex lege sulle aree da destinare a parcheggio ai sensi della L. n. 1150 del 1942 e della L. n. 765 del 1967, come modificate dalla L. n. 122 del 1989, nella misura di mq. 27,9;

– invece, con successivi atti di compravendita stipulati in data 12-9-1998 e in data 23-12-1998 i coniugi (…)-(…) avevano venduto rispettivamente a (…) e ai coniugi (…) e (…) due appartamenti situati all’interno del fabbricato condominiale e le particelle (…) e (…) in favore di (…) e la particella (…) in favore dei coniugi (…) – (…);

– per effetto delle suddette alienazioni erano state attribuite in proprietà esclusiva ad alcuni condomini le residue parti comuni, impedendo agli attori di usufruire della quota di mq. 27,9 garantita ex lege quale area da destinare a parcheggio.

Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 23-12-2008 si costituiva in giudizio (…), il quale chiedeva in via principale il rigetto della domanda e proponeva in via subordinata domanda trasversale nei confronti dei convenuti (…) e (…) al fine di ottenere, in caso di accoglimento della domanda principale proposta nei suoi confronti, la condanna degli stessi alla restituzione delle somme incassate per la vendita delle particelle (…) e (…) e al risarcimento del danno provocato dal mancato godimento dell’immobile.

Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 12-1-2009 si costituivano in giudizio (…), (…), (…) e (…), i quali contestavano la ricorrenza dei presupposti per il riconoscimento del diritto reale di uso invocato dagli attori e chiedevano il rigetto della domanda.

Preliminarmente deve essere dichiarata la contumacia di (…), individuato nel corso del giudizio quale litisconsorte necessario, il quale, nonostante la rituale notifica dell’atto di citazione per l’integrazione del contraddittorio, non si è costituito in giudizio.

Quanto al merito, il presente giudizio ha ad oggetto la domanda proposta da (…) e (…) nei confronti dei venditori e dei terzi acquirenti finalizzata ad ottenere, previo accertamento della titolarità ex lege del diritto reale di uso su aree adibite a parcheggio, la dichiarazione di nullità/annullabilità/inefficacia degli atti di compravendita successivamente stipulati dai propri venditori con (…) e (…) e con (…), l’attuazione del proprio diritto con la individuazione all’interno delle porzioni di terreno trasferite di adeguate aree da adibire al parcheggio condominiale o al parcheggio a servizio dei singoli appartamenti e il risarcimento del danno subito per il mancato godimento delle suddette aree.

Il quadro normativo di riferimento deve essere individuato nell’articolo 41 sexies della L. n. 1150 del 1942 (Legge urbanistica) – introdotto dall’articolo 18 della L. n. 765 del 1967 (Modifiche ed integrazioni alla legge urbanistica n. 1150 del 1942), pubblicata sulla Gazzetta ufficiale n. 218 del 31-8-1967, e successivamente modificato dall’articolo 2 della L. n. 122 del 1989 (legge T.), pubblicata sulla Gazzetta ufficiale n. 80 del 6-4-1989 – il quale prevede che nelle nuove costruzioni e nelle aree di pertinenza delle stesse devono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione.

In proposito appare opportuno rilevare che la modifica appartata dall’articolo 12 comma 9 della L. n. 246 del 2005 all’articolo 41 sexies della L. n. 1150 del 1942 nel senso che gli spazi adibiti a parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle unità immobiliari, modifica che è stata invocata dai convenuti (…), (…), (…) e (…) a fondamento della propria difesa, non può trovare applicazione nel caso che ci occupa: la suddetta disciplina, infatti, è entrata in vigore dopo la stipula degli atti di compravendita fra le parti in causa e ad essa non può essere riconosciuta efficacia retroattiva, stante l’operatività del principio generale sancito dall’articolo 11 delle preleggi (la legge non dispone che per il futuro: essa non ha effetto retroattivo), che ammette una deroga soltanto in presenza di una legge interpretativa, mentre alla norma dettata dall’articolo 12 comma 9 della L. n. 246 del 2005 non può essere attribuita natura interpretativa per difetto del relativo presupposto, costituito dall’incertezza applicativa della disciplina anteriore (si vedano in tal senso ex plurimis Corte di cassazione n. 9090 del 2012 e Corte di cassazione n. 21003 del 2008).

Tanto premesso, l’articolo 41 sexies della L. n. 1150 del 1952 – nella formulazione originaria, applicabile ratione temporis al caso di specie per le suddette ragioni – pone un vincolo pubblicistico di destinazione sulle aree adibite a parcheggio, inquadrabile fra i limiti legali della proprietà, che non può subire deroghe negli atti privati di disposizione delle stesse aree, le cui clausole difformi sono colpite da nullità e sono sostituite di diritto dalla norma imperativa; in tal modo viene riconosciuto ai proprietari delle singole unità immobiliari un diritto reale di uso sui suddetti spazi adibiti a parcheggio, diritto reale di uso che ciascuno di essi può far valere nei confronti degli eventuali acquirenti di essi al fine di far accertare la nullità del relativo atto di disposizione, in quanto contrario a norma imperativa.

Individuato, pertanto, il quadro normativo di riferimento nei suddetti termini, occorre valutare quali siano i presupposti per il riconoscimento del vincolo di destinazione sugli spazi adibiti a parcheggio e come si distribuisca fra le parti l’onere della prova nel giudizio avente ad oggetto il relativo accertamento.

A tale ultimo proposito deve rilevarsi che in attuazione del principio consacrato nell’articolo 2697 c.c. onus probandi incumbit ei qui dicit non ei qui negat l’attore che agisce in giudizio al fine di rivendicare la titolarità di un diritto reale di uso su un’area adibita a parcheggio e di ottenere l’attuazione di tale diritto, previo accertamento della nullità parziale dei contratti di trasferimento della proprietà esclusiva delle stesse aree a terzi o ad altri condomini, ha l’onere di fornire la dimostrazione della configurabilità dei presupposti della invocata titolarità dello stesso diritto, in quanto fatti costitutivi dello stesso (in tal senso Corte di cassazione n. 1221 del 2006 e Corte di cassazione n. 5831 del 2017).

Quanto ai suddetti presupposti, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale – che appare condivisibile, in quanto conforme alla lettera e alla ratio della norma – il diritto reale di uso sulle aree adibite a parcheggio può essere riconosciuto ai proprietari delle singole unità immobiliari per effetto della sussistenza del vincolo di destinazione previsto dall’articolo 41 sexies della L. n. 1150 del 1942 a condizione che i suddetti spazi non soltanto esistano in concreto, ma siano stati destinati a parcheggio nei provvedimenti abilitativi alla costruzione, residuando, in mancanza, in capo all’acquirente soltanto il diritto al risarcimento del danno riconducibile alla indisponibilità dei suddetti spazi

(si vedano in tal senso Corte di cassazione n. 3393 del 2009, Corte di cassazione n. 22364 del 2017 e Corte di cassazione n. 5831 del 2017: l’area esterna di un edificio condominiale, della quale manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio e sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, può essere ritenuta di natura condominiale ai sensi dell’articolo 1117 c.c., in quanto soggetta alla speciale normativa urbanistica dettata dall’articolo 41 sexies della L. n. 1150 del 1942, introdotto dall’articolo 18 della L. n. 765 del 1967, ove venga accertato che sia destinata a parcheggio secondo la prescrizione della concessione edilizia, originaria o in variante, e che in corso di costruzione sia stata riservata a tale fine e non impiegata invece per realizzarvi opere di altra natura).

Tanto premesso in punto di diritto, nel corso del giudizio è stata disposta C.T.U. al fine di verificare, fra l’altro, la ricorrenza del presupposto della individuazione di spazi da adibire a parcheggio ex articolo 41 sexies della L. n. 1150 del 1942 nella concessione edilizia relativa all’edificazione del fabbricato condominiale nel quale è situato l’appartamento acquistato dagli attori.

Il nominato C.T.U. ha accertato che in nessuno dei titoli abilitativi allegati al fascicolo di parte degli attori rilasciati dal Comune di G. N. per la realizzazione del fabbricato sul terreno sito nel Comune di G. N., censito in catasto al foglio (…), particella (…), vi sono indicazioni in merito alla destinazione a parcheggio delle aree esterne all’edificio e che, pertanto, “nelle concessioni edilizie rilasciate dal Comune di G. N. per la realizzazione dell’immobile in esame non era prevista, nell’area esterna al fabbricato stesso, alcuna superficie da destinare a parcheggio ex articolo 41 sexies della L. n. 1150 del 1942” (si vedano pag. 5-10 della relazione peritale depositata dall’ing. (…) in data 29-9-.2020).

Alla luce delle suesposte considerazioni, occorre concludere che, in difetto del presupposto di legge, costituito dalla individuazione nei titoli abilitativi per l’edificazione dell’edificio condominiale di specifici spazi adibiti a parcheggio, non può essere riconosciuto in capo agli attori il diritto reale di uso sulle porzioni di terreno adiacenti il fabbricato nel quale è collocato il loro appartamento che hanno costituito oggetto degli atti di compravendita stipulati dai coniugi (…) e (…) rispettivamente con (…) e (…) e con (…) e, pertanto, la domanda principale proposta da (…) e (…) deve essere rigettata.

Nel rigetto della domanda principale resta assorbito l’esame della domanda trasversale proposta in via subordinata da (…) nei confronti dei venditori (…) e (…) al fine di ottenere, in caso di accoglimento della domanda principale proposta nei suoi confronti dai coniugi (…) – (…), la restituzione delle somme versate per l’acquisto delle porzioni di terreno su cui gli attori avevano rivendicato il diritto reale di uso.

Quanto alla regolamentazione delle spese del giudizio, ritiene questo Giudice che – in considerazione della complessità in punto di diritto della questione affrontata – ricorrano giusti motivi per compensare per metà fra le parti le spese del giudizio, che nella parte residua seguono il principio della soccombenza e, pertanto, devono essere poste a carico degli attori in solido fra loro e devono essere liquidate come in dispositivo – tenendo conto dell’attività svolta e utilizzando lo scaglione relativo alle causa di valore indeterminabile – sulla base dei parametri per la liquidazione dei compensi per la prestazione forense disciplinati dal D.M. n. 55 del 2014 (pubblicato sulla Gazzetta ufficiale n. 77 in data 2-4-2014 ed entrato in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione in virtù della norma dettata dall’articolo 29 dello stesso Decreto) e aggiornati con D.M. n. 37 del 2018 (pubblicato sulla Gazzetta ufficiale n. 96 in data 26-4-2018 ed entrato in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione in virtù della norma dettata dall’articolo 7 dello stesso Decreto).

Le spese relative alla C.T.U. espletata nel corso del giudizio, liquidate con separato decreto, devono essere poste definitivamente a carico degli attori in solido fra loro.

P.Q.M.

Il Tribunale di Potenza in persona del giudice monocratico dott.ssa Rossella Magarelli, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, con atto di citazione notificato a mezzo del servizio postale in data 2-9-2008, da (…) e (…) nei confronti di (…), (…), (…), (…) e (…), con l’intervento necessario di (…), nonché sulla domanda trasversale proposta, nella comparsa di costituzione e risposta depositata in data 23-12-2008, da (…) nei confronti di (…) e (…), ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

– dichiara la contumacia del litisconsorte necessario (…);

– rigetta la domanda principale;

– dichiara assorbita la domanda trasversale proposta in via subordinata dal convenuto (…) nei confronti di (…) e (…);

– condanna (…) e (…) in solido fra loro al pagamento in favore di (…) di metà delle spese processuali, quota che liquida in complessivi Euro 1.986,00 a titolo di compenso professionale, oltre spese generali al 15% e accessori come per legge;

– condanna (…) e (…) in solido fra loro al pagamento in favore di (…), (…), (…) e (…) di metà delle spese processuali, quota che liquida in complessivi Euro 1.986,00 a titolo di compenso professionale, oltre spese generali al 15% e accessori come per legge;

– compensa fra le parti le residue spese processuali;

– pone definitivamente a carico di (…) e (…) in solido fra loro il pagamento delle spese relative alla C.T.U., liquidate con separato decreto.

Così deciso in Potenza il 5 maggio 2021.

Depositata in Cancelleria il 6 maggio 2021.

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Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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