Condominio Amministratore Rappresentanza giudiziale del condominio Legittimazione passiva Illimitata

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 21 maggio 2003, n. 7958

Va innanzitutto rilevato che, come già affermato da questa Corte (cfr. Cass. sez. II, 2 dicembre 1997, n. 12204), la legittimazione dell’amministratore dal lato attivo coincide con l’ambito delle sue attribuzioni (art. 1131 c.c. ), mentre dal lato passivo non incontra limiti e sussiste in ordine ad ogni azione, anche di carattere reale, concernente le parti comuni dell’edificio, con la conseguenza che l’amministratore è legittimato a proporre tutti i gravami che si rendessero successivamente necessari in dipendenza della “vocatio in ius”.
Nella specie, poi, non è di secondaria rilevanza il fatto che la prospettazione del ricorso introduttivo era quella dello spoglio o della turbativa di una posizione di preteso possesso ascritti al condominio e non a singoli condòmini perché realizzato con la collocazione delle barriere metalliche disposta dall’amministratore, con la conseguenza che di dette lesioni non poteva che rispondere quest’ultimo quale esecutore della volontà della maggioranza dei condòmini.
Deve quindi ritenersi la legittimazione piena dell’amministratore a contraddire e ad impugnare, e la conseguente inesistenza di qualsiasi lesione del contraddittorio.

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 21 maggio 2003, n. 7958

Integrale

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il pretore di Roma, con la sentenza n. 1758 del 15 marzo 1995, rigettò il ricorso proposto dai condomini delle palazzine B, D ed F di via Valle della Storta n. 75 in Roma, e dai numerosi condòmini indicati in epigrafe, inteso ad ottenere la reintegra o la manutenzione nel possesso del passaggio pedonale e carrabile esercitato su una strada che asserivano comune ed usata da tutti i partecipanti al condominio, e del quale erano stati spogliati, ovvero turbati, dalla apposizione nel mezzo della strada, in senso longitudinale, di barriere divisorie in ferro ad opera del condominio di via Valle della Storta nn. 79 – 83 e 91. Assumevano i ricorrenti che le suddette barriere impedivano l’utilizzazione della mezzeria della strada e rendevano difficoltosa la manovra di accesso alle autorimesse private.

Avverso la sentenza del pretore -che aveva rigettato la domanda sul presupposto che i ricorrenti non avessero dimostrato la propria legitimatio ad causam, e cioè la loro qualità di possessori della servitù di passaggio pedonale e carrabile sulla mezzeria della strada quali utilizzatori in concreto di essa- proposero appello i ricorrenti chiedendo di accertare che essi – quali comproprietari della striscia di terreno che dalla strada permette l’accesso all’androne del palazzo, avevano sempre esercitato senza limitazioni la servitù prediale di passaggio sia pedonale che veicolare e che, conseguentemente, fosse concessa la reintegra.

Il tribunale di Roma, con la sentenza oggetto del ricorso, riformò integralmente la decisione di primo grado, accogliendo la domanda con ordine di rimozione delle barriere metalliche e condanna del condominio convenuto alla rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio.

Il giudice d’appello ritenne che, nonostante l’improprio riferimento alla servitù di passaggio, gli attori avessero vantato il possesso sulla striscia di terreno a titolo di proprietà, ritenendo detta striscia comune a tutti i condomini, e che il possesso di detta striscia -concretizzatosi con il passaggio su di essa e con il parcheggio delle auto- non fosse oggetto di contestazione, perché il condominio resistente aveva ammesso di aver apposto le barriere metalliche per porre fine all’abitudine dei condomini delle altre palazzine di parcheggiare continuamente le loro auto sulla mezzeria della strada in questione, parcheggio che -secondo il tribunale- inevitabilmente comprendeva anche il libero passaggio sia veicolare che pedonale.

Avverso la menzionata sentenza del tribunale ricorre per cassazione il condominio dello stabile di via di Valle della Storta nn. 79 – 83 e 91, sulla base di due motivi. Resistono con un unico controricorso i condomini delle palazzine B e D ed F di via della Valle della Storta n. 75, nonché i condòmini in proprio che avevano sin dall’origine agito in giudizio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il secondo motivo, con il quale i ricorrenti condominii -denunciando violazione degli artt. 1130 e 1131 c.c.- sollevano una questione di legittimazione passiva del proprio amministratore, ha priorità logica rispetto ad ogni altra questione, e va quindi esaminato per primo.

Con il suddetto motivo i ricorrenti, premesso che la decisione del tribunale poggia sul presupposto errato che il condominio del civico 75/ palazzine B – D – F avesse una servitù di passaggio pedonale e carrabile sulla mezzeria della strada privata che da via valle della Storta 79 conduce alle palazzine dei civici 79 – 83 e 91, ovvero che si fosse realizzata una situazione di passaggio in via di fatto su detta mezzeria, mentre sul punto non era stata fornita alcuna prova, né era stato provato che la mezzeria di spettanza dei condominii odierni resistenti fosse interclusa, assume che “la sentenza è stata pronunciata tra altri soggetti e non anche nei confronti dei ricorrenti, i quali vedono pregiudicati i loro diritti sulla striscia di terreno, costituente la mezzeria della strada privata di che trattasi”; aggiunge, quindi, che l’amministratore ha la rappresentanza del condominio ma non dei singoli partecipanti, sicché – venendosi “anche (o soprattutto) di diritti esclusivi dei singoli condòmini”, si è al di fuori delle attribuzioni e dei poteri conferiti all’amministratore, la cui legittimazione a stare in giudizio può trovare fondamento soltanto in un mandato conferitogli da ciascuno dei partecipanti alla comunione e non attraverso il meccanismo deliberativo dell’assemblea. Nella specie, secondo il ricorrente, poiché il ricorso ex art. 703 c.p.c., così come l’atto di appello, sono stati proposti nei confronti del solo condominio e non anche nei confronti dei singoli proprietari, deve ritenersi violato l’art. 1131 in relazione all’art. 1130 c.c.

Il motivo suddetto, peraltro formulato in maniera non del tutto chiara nelle sue premesse, è infondato.

Va innanzitutto rilevato che, come già affermato da questa Corte (cfr. Cass. sez. II, 2 dicembre 1997, n. 12204), la legittimazione dell’amministratore dal lato attivo coincide con l’ambito delle sue attribuzioni (art. 1131 c.c. ), mentre dal lato passivo non incontra limiti e sussiste in ordine ad ogni azione, anche di carattere reale, concernente le parti comuni dell’edificio, con la conseguenza che l’amministratore è legittimato a proporre tutti i gravami che si rendessero successivamente necessari in dipendenza della “vocatio in ius”.

Nella specie, poi, non è di secondaria rilevanza il fatto che la prospettazione del ricorso introduttivo era quella dello spoglio o della turbativa di una posizione di preteso possesso ascritti al condominio e non a singoli condòmini perché realizzato con la collocazione delle barriere metalliche disposta dall’amministratore, con la conseguenza che di dette lesioni non poteva che rispondere quest’ultimo quale esecutore della volontà della maggioranza dei condòmini.

Deve quindi ritenersi la legittimazione piena dell’amministratore a contraddire e ad impugnare, e la conseguente inesistenza di qualsiasi lesione del contraddittorio.

Con l’altro motivo i ricorrenti denunciano illogicità, insufficienza e contraddittorietà della motivazione, laddove il tribunale, nell’affermare come pacifica la circostanza che i ricorrenti con l’azione di reintegra parcheggiassero continuamente fino alla data del 24.3.1993 sulla mezzeria in contestazione, ha ritenuto che ciò implicasse necessariamente il passaggio pedonale e veicolare sulla stessa mezzeria.

Ad avviso dei ricorrenti detta circostanza non era pacifica né mai era stata provata, perché la strada che secondo i tre condominii di via di Valle della Storta n. 75 sarebbe comune sia a loro che al condominio con ingresso al civico n. 85, non è affatto comune ma appartiene, per una parte di circa mt. 5 di larghezza dalle barriere metalliche rispetto a garages, al condominio del civico n. 75 e, per l’altra parte, ad essi condomini i ricorrenti (civici 79 – 83 – 91), come dimostra il fatto che ai due tratti di strada si accede da differenti cancelli (uno al civico 75 l’altro al civico 79) separati per un tratto anche da un muro divisorio, e che sono state apposte alcuni anni addietro delle targhe marmoree che delimitano e definiscono l’ambito di proprietà dei diversi condominii. Aggiunge, infine, il ricorrente che le barriere metalliche poste longitudinalmente -le quali non si estendono per l’intera lunghezza della strada, ed hanno come punto di riferimento il centro dei due cancelli di ingresso e sono in linea con le targhe marmoree- non limitano il passaggio per i condomini del civico 75 sulla mezzeria di loro esclusiva proprietà e di esclusivo uso, ma hanno solo lo scopo di evitare che detti condòmini, pur passando sulla mezzeria di loro esclusiva competenza, possano continuare nell’abitudine di parcheggiare abusivamente e sostare nella mezzeria di spettanza del condominio ricorrente. Conclude che una consulenza tecnica d’ufficio avrebbe chiarito i termini della questione consentendo una diversa decisione da parte del tribunale, che invece si era basato su errati presupposti pervenendo a conclusioni illogiche e contraddittorie.

Il suddetto motivo di ricorso è destituito di fondamento.

Rileva invero la Corte che le censure mosse dai ricorrenti sono inficiate dall’erronea impostazione difensiva che ha operato una indebita trasposizione dei termini della controversia dal piano possessorio a quello esclusivamente petitorio.

Alla stregua di detta precisazione risulta evidente la insussistenza dei lamentati vizi motivazionali, in quanto il tribunale ha correttamente valorizzato, al fine di individuare la situazione di fatto, le stesse ammissioni della parte resistente di aver posto in opera le barriere divisorie per impedire il perpetuarsi della consolidata abitudine dei partecipanti al condominio confinante -ritenuta abusiva- di parcheggiare le auto sulla mezzeria di loro proprietà.

La deduzione del tribunale secondo cui per effettuare il parcheggio delle auto i condomini dovessero anche transitare con auto e a piedi sulla stessa mezzeria, pur se rispondente ad una indiscutibile consequenzialità logica – non rappresenta neppure un elemento rilevante in causa, in quanto la domanda dei ricorrenti era rivolta alla tutela di una situazione di possesso corrispondente al diritto di proprietà, come rilevato dal tribunale, che correttamente ha tenuto conto del contenuto sostanziale della domanda ritenendo non determinante l’erroneo riferimento alla servitù di passaggio; detto possesso si era concretizzato con l’esercizio della facoltà di parcheggiare le auto, di cui gli originari ricorrenti erano stati spogliati dalla collocazione delle barriere al centro della linea divisoria ideale della strada.

Tutti gli argomenti usati dai ricorrenti per affermare la esclusività del diritto sulla metà della striscia di terreno oggetto della pretesa della controparte, sono privi di qualsiasi valenza in termini possessori, perché la esistenza di separati cancelli di accesso e di targhe marmoree indicanti la divisione delle proprietà, non sono elementi di per sé idonei ad escludere che l’adiacente condominio avesse instaurato una situazione di possesso corrispondente al diritto di comproprietà, situazione contrastabile sul piano petitorio solo nella diversa specifica sede.

Il ricorso va, pertanto, rigettato, con conseguente condanna dei ricorrenti in solido alla rifusione delle spese come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido alla rifusione delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro 1.200,00 per onorari, oltre accessori di legge, ed euro 136,50 per spese.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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