Condominio Amministratore prorogatio imperii

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 2 agosto 2016, n. 16070

l’istituto della “prorogatio imperii“, che trova fondamento nella presunzione di conformita’ alla volonta’ dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuita’ dell’amministratore, e’ applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e, pertanto, non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’articolo 1129 c.c., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimita’ della relativa delibera di nomina. Ne consegue che l’amministratore di condominio il cui mandato sia venuta meno, per qualunque causa, continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza dei comproprietari.

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 2 agosto 2016, n. 16070

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Presidente

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

Dott. FALABELLA Massimo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 28347/10) proposto da:

CONDOMINIO di (OMISSIS), in persona dell’Amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di Genova e domiciliato presso la cancelleria della Corte di Cassazione in Roma, piazza Cavour n. 1;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), rappresentato e difeso dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di Roma, in virtu’ di procura speciale apposta a margine del controricorso, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in (OMISSIS);

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Genova n. 547 depositata il 5 maggio 2010 e notificata il 20.09.2010;

Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 23 maggio 2016 dal Consigliere relatore Dott.ssa Milena Falaschi;

udito l’Avvio (OMISSIS), per parte resistente;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 15 luglio 2002 il Condominio di (OMISSIS) proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Presidente del Tribunale di Genova per Euro 4.885,61, oltre accessori, in favore di (OMISSIS) – a titolo di rimborso delle somme da questo anticipate per conto dello stesso Condominio nel corso degli anni in cui ne era stato amministratore – deducendo che detto ingiungente era stato nominato amministratore nell’assemblea del 18.3.1996 per il solo anno 1996, senza che fosse rieletto per gli anni successivi, nonostante questi avesse operato per tre anni senza mai convocare l’assemblea e senza mai presentare i prescritti rendiconti, oltre a non interessarsi della gestione delle cose comuni, in particolare i numerosi problemi di infiltrazione idrica che affliggevano lo stabile condominiale; pertanto, chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo e spiegava domanda per ottenere la condanna del (OMISSIS) al risarcimento dei danni causati alla proprieta’ dalle infiltrazioni idriche.

Instaurato il contraddittorio, nella resistenza dell’opposto, il quale deduceva che nel corso dell’assemblea tenutasi il 3.7.2000 era stato approvato il rendiconto relativo agli anni fino al 2000, nonche’ il preventivo per l’anno 2001, il giudice adito, accoglieva l’opposizione e per l’effetto revocava il d.i., con condanna dell’opposto al pagamento di somma di denaro a titolo di risarcimento dei danni.

In virtu’ di rituale appello interposto dal (OMISSIS), la Corte di appello di Genova, nella resistenza del Condominio appellato, accoglieva il gravame e in riforma della decisione di prime cure, confermava il provvedimento monitorio opposto e respingeva le domande proposte dal Condominio.

A sostegno della decisione adottata la Corte territoriale evidenziava che le somme pretese in monitorio risultavano approvate all’unanimita’ nel corso dell’assemblea del 7.3.2000, emergendo dalla documentazione allegata che il consuntivo approvato dell’anno 1999 comprendeva anche saldi dei periodi precedenti.

Aggiungeva che non poteva trovare accoglimento la domanda risarcitoria non essendo stato deliberato alcun lavoro per eliminare le infiltrazioni lamentate, ne’ ne poteva rispondere ex articolo 2051 c.c., responsabilita’ che gravava solo sul proprietario e quindi sui singoli condomini.

Avverso la indicata sentenza della Corte di appello di Genova ha proposto ricorso per cassazione il Condominio, sulla base di tre motivi, cui ha resistito con controricorso il (OMISSIS).

Fissata pubblica udienza del 13.5.2015, con ordinanza del 30.9.2015 la causa veniva rinviata a nuovo ruolo onde acquisire, ai sensi dell’articolo 182 c.p.c., delibera condominiale di autorizzazione dell’Amministratore ad introdurre il giudizio, adempimento che veniva assolto in data 30.10.2015, con il deposito di Delib. assembleare 26 ottobre 2015.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il Condominio lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1123, 1129, 1130 e 1136 c.c., nonche’ vizio di motivazione, assumendo che nella specie non poteva essere invocato l’istituto della prorogatio delle funzioni di Amministratore da parte del (OMISSIS), giacche’ questi non aveva adempiuto ai propri doveri legati alla gestione dello stabile, omettendo di convocare l’assemblea, di riscuote i contributi dei condomini ed in genere tutte le attivita’ che in tale ruolo gli competevano. Precisava che nominato per il solo anno 1996, la prima assemblea era convocata dallo stesso il 7.3.2000 e l’ordine del giorno aveva riguardato esclusivamente l’approvazione del rendiconto per l’anno 1999 e del bilancio preventivo per il 2000, e nonostante cio’ la corte aveva ritenuto che avesse agito in regime di prorogatio, istituto inapplicabile nel caso di specie per la grave omissione del (OMISSIS) a tutte le sue attribuzioni.

Il motivo e’ privo di fondamento essendo resistito dalla giurisprudenza di questa Corte, che il Collegio ritiene di condividere, la quale ha affermato che in tema di condominio di edifici, l’istituto della “prorogatio imperii“, che trova fondamento nella presunzione di conformita’ alla volonta’ dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuita’ dell’amministratore, e’ applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e, pertanto, non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’articolo 1129 c.c., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimita’ della relativa delibera di nomina (Cass. n. 18660 del 2012; Cass. n. 1405 del 2007 e Cass. n. 4531 del 2003). Ne consegue che l’amministratore di condominio il cui mandato sia venuta meno, per qualunque causa, continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza dei comproprietari.

Nel caso in esame, pertanto, la prorogatio dell’amministratore e’ stata legittimamente ritenuta dalla Corte territoriale.

Con il secondo motivo il Condominio lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1123, 1129, 1130, 1136 e 1713 c.c., nonche’ vizio di motivazione, per non essere stati approvati espressamente dall’assemblea del 7.3.2000 i rendiconti relativi agli anni precedenti al 1999, mentre il giudice di merito aveva erroneamente ritenuto che il consuntivo del 1999 comprendeva anche i saldi dell’esercizio precedente, con la conseguenza che in tale occasione si sarebbe approvato il rendiconto del (OMISSIS) reso in relazione all’intero periodo della sua amministrazione dello stabile. Circostanza che per la corte distrettuale risultava avvalorata dal tenore del verbale delle consegne tra il (OMISSIS) ed il nuovo amministratore, in cui veniva indicato un importo a credito dell’uscente, non contestato dal Condominio.

Anche detta censura e’ infondata.

Premesso che nessuna norma codicistica (non indicatane una in tale senso nel regolamento condominiale da parte del ricorrente) impone il rispetto, nell’approvazione dei bilanci consuntivi dei condomini, del principio della rigorosa sequenza temporale e cio’ trova ragione nella necessaria semplicita’ e snellezza della gestione dell’amministrazione del condominio, che tollera, senza concreti pregiudizi per la collettivita’ condominiale, la possibilita’ di regolarizzare eventuali omissioni nell’approvazione dei rendiconti (cfr Cass. n. 11526 del 1999 e Cass. n. 13100 del 1997), osserva il Collegio che la delibera del 7 marzo 2000 che la Corte d’Appello avrebbe – a dire del ricorrente – erroneamente interpretato, aveva approvato all’unanimita’ non solo il rendiconto relativo all’esercizio 1999 ed il preventivo dell’anno 2000, ma anche tutti gli esercizi precedenti. Il problema si sposta allora sul contenuto del documento, individuato come produzione 2A (v. pag. 6 della sentenza impugnata), sottoposto all’approvazione dell’assemblea condominiale, che la corte territoriale ha ritenuto di ratifica successiva dei bilanci dell’intero periodo in cui il (OMISSIS) e’ stato amministratore dell’immobile. La censura si risolve, dunque, in una alternativa ricostruzione del contenuto della delibera, attivita’ certamente preclusa nel giudizio di legittimita’ e pertanto non vale a demolire il percorso argomentativo utilizzato dalla Corte d’Appello laddove, del tutto congruamente, ha definito temporalmente la portata dell’unica delibera, evidenziando il dato di fatto rappresentato dal comprendere il consuntivo del 1999 anche i saldi degli esercizi precedenti, senza che venisse mossa alcuna specifica contestazione riguardo alle singole voci del conto. In considerazione di tale ratio decidendi il ricorrente, che ha sostanzialmente invocato l’errore di diritto della sentenza, avrebbe dovuto non solo esporre le ragioni di diritto poste a sostegno del suo assunto (Cass. n. 5581 del 2003), ma anche riportare il contenuto della delibera, con l’indicazione delle voci di spesa della contabilita’ condominiale non confortate da riscontri documentali.

In assenza di tali specifiche censure, la valutazione e l’interpretazione del documento in oggetto, essendo – come si e’ detto – immune da vizi di motivazione, sono insindacabili in sede di legittimita’, perche’ rientrano nell’indagine di fatto riservata al giudice di merito.

Ne’ l’aver fatto ricorso alla considerazione che precede o a quella di avvalorare il contenuto del verbale delle consegne tra il (OMISSIS) ed il nuovo amministratore puo’ concretare il vizio denunciato dal ricorrente, trattandosi di argomentazioni logiche, che non postulano la deduzione ad opera delle parti ne’, tanto meno, la proposizione di formali eccezioni.

Con il terzo mezzo il Condominio deduce la violazione degli articoli 115, 116, 228 e 230 c.p.c., nonche’ degli articoli 2730 e 2733 c.c., oltre ad omessa motivazione, per avere la corte di merito respinto la domanda risarcitoria, ritenendo che l’amministratore andasse esente da responsabilita’ ex articolo 2051 c.c., nonostante sullo stesso gravi il compito di provvedere alla gestione e alla custodia delle cose comuni, con conseguente obbligo di vigilare, affinche’ non vengano arrecati danni ai terzi o agli stessi condomini. Aggiunge il ricorrente che era agli atti la lettera inviata il 30.4.1999 da alcuni condomini all’amministratore (OMISSIS), con la quale si invitava lo stesso a convocare un’assemblea – mai indetta – per affrontare i problemi relativi alle infiltrazioni provenienti dai terrazzi.

Il motivo e’ inammissibile sotto plurimi profili. Espone anzitutto censura articolata con riguardo al merito dei fatti rappresentati a fondamento della domanda introdotta nei confronti dell’amministratore del condominio, che il ricorrente ripropone per sollecitarne l’apprezzamento, precluso a questa Corte di legittimita’. In violazione del principio di autosufficienza, che assiste il ricorso per cassazione, non espone con la doverosa e necessaria specificita’ i fatti di cui lamenta omesso esame, accennandoli solo genericamente e senza neppure riferire il contenuto della lettera del 30.4.1999, soprattutto tenuto conto della genericita’ delle dichiarazioni rese dal (OMISSIS) in sede di interrogatorio formale.

A cio’ va aggiunto che la stessa struttura della responsabilita’ per danni prevista dall’articolo 2051 c.c., presuppone l’identificazione di uno o piu’ soggetti cui sia imputabile la custodia. Il custode non puo’ essere identificato ne’ nel Condominio, interfaccia idoneo a rendere il danneggiato terzo rispetto agli altri condomini, ma pur sempre ente di sola gestione di beni comuni, ne’ nel suo amministratore, essendo questi un mandatario dei condomini. Solo questi ultimi, invece, possono considerarsi investiti del governo della cosa, in base ad una disponibilita’ di fatto e ad un potere di diritto che deriva loro dalla proprieta’ piena sui beni comuni ex articolo 1117 c.c., (sui requisiti in generale della custodia ai fini dell’applicazione dell’articolo 2051 c.c., cfr. Cass. SS.UU. n. 12019 del 1991). Se ne deve trarre, pertanto, che il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprieta’ condominiale non si sottrae alla regola della responsabilita’ solidale ex articolo 2055 c.c., comma 1, individuati nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili.

In conclusione, deve disporsi il rigetto del ricorso con condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’ liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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