Condominio appalto amministratore legittimazione azione art 1669 cc

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In tema di condominio, l’art. 1130, n. 4, c.c., che attribuisce all’amministratore il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l’amministratore ha il potere – dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato; pertanto, rientra nel novero degli atti conservativi di cui all’art. 1130 n. 4 c.c. l’azione di cui all’art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi riguardino l’intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l’amministratore del condominio e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto.

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Tribunale|Cosenza|Sezione 1|Civile|Sentenza|28 gennaio 2020| n. 172

Data udienza 28 gennaio 2020

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale ordinario di Cosenza, Prima Sezione Civile, in persona del giudice Marzia Maffei, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Nella causa iscritta al n. 5383/2012 R. G. promossa da

CONDOMINIO PALAZZO FI., c.f. 98050710783, con il patrocinio dell’Avv. Ca.Ge., nel cui studio in Cosenza, C.so (…) è elettivamente domiciliata giusta procura in atti;

parte attrice

contro

CA.FI. in proprio e quale titolare dell’omonima ditta individuale “Ca.Fi.”;

Fallimento “Fratelli Ca.”, (P.iva (…)), in p.l.r.p.t;

parte convenuta contumace

OGGETTO: responsabilità costruttore gravi difetti ex art. 1669 c.c..

ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Preliminarmente si dà atto di redigere la presente sentenza conformemente al disposto degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. come novellati dalla L. n. 69/2009, alla cui stregua la sentenza contiene “la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione” in luogo della “concisa esposizione dello svolgimento del processo e dei motivi in fatto e in diritto della decisione”.

Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali, le posizioni delle parti e l’iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.

Con atto di citazione ritualmente notificato il condominio attore evocava in giudizio Ca.Fi. in proprio e quale titolare dell’omonima ditta individuale al fine di sentire accertare l’esistenza di gravi difetti dello stabile sito in Comune di Montalto Uffugo, determinati da colpa e/o negligenza del costruttore-venditore e per l’effetto condannarlo ai sensi dell’art. 1669 c.c. al pagamento di Euro 50.000,00 (o di quell’altra somma determinata in corso di causa) quale spesa da sostenere per realizzare gli interventi necessari ad eliminare i gravissimi vizi denunciati.

Con comparsa di costituzione e risposta del 18.02.2013 si costituiva in giudizio il Sig. Ca.Fi., che eccepiva il difetto di legittimazione del condominio in relazione alla domanda di ristoro relativa agli asseriti vizi delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva; il proprio difetto di legittimazione in relazione ai vizi riguardanti i pretesi difetti di impermeabilizzazione, in quanto eseguiti da ditte terze; la prescrizione e decadenza dall’azione di garanzia; nel merito contestava la sussistenza dei vizi denunziati.

La causa, istruita in via documentale, mediante prova per testi e ctu volta ad accertare l’esistenza dei denunciati vizi veniva interrotta su istanza di parte convenuta, per il sopraggiunto fallimento della società “Fratelli Ca.”.

Riassunto il giudizio, nella contumacia dei convenuti in riassunzione, dopo una serie di rinvii dovuti alla mancata presenza del ctu chiamato a rendere chiarimenti, la causa è stata trattenuta in decisione dalla scrivente – subentrata nel ruolo solo in data 10 giugno 2016 – sulle conclusioni sopra epigrafate, previa concessione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c. per lo scambio degli scritti conclusivi.

Così sinteticamente esposte le rispettive domande e difese, la domanda attorea si profila fondata nei limiti di cui nel prosieguo.

In via preliminare deve dichiararsi, per quanto occorrer possa (non essendo stato pregiudicato in ogni caso il diritto di difesa) la revoca dell’ordinanza di interruzione del giudizio, erroneamente dichiarata, riguardando la causa posta a fondamento del provvedimento una società estranea al presente procedimento, ma solo cessionaria dell’azienda della ditta convenuta Ca.Fi..

Invero, a differenza di quanto avviene nelle operazioni di fusione, cessione o liquidazione, nell’operazione di conferimento d’azienda non vi è l'”eclissi” dell’impresa conferente, ma solo alienazione del complesso aziendale (tutti gli elementi del passivo e dell’attivo) in cambio di partecipazioni della conferitaria, sicché la conferente mantiene la sua natura giuridica.

Sul dedotto difetto di legittimazione attiva del Condominio.

L’infondatezza dell’eccezione si radica sui seguenti principi.

In tema di condominio, l’art. 1130, n. 4, c.c., che attribuisce all’amministratore il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l’amministratore ha il potere – dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato; pertanto, rientra nel novero degli atti conservativi di cui all’art. 1130 n. 4 c.c. l’azione di cui all’art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi riguardino l’intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l’amministratore del condominio e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto (Cass. 2436/2018; 25216/2017; 8512/2015).

Analogo principio trovasi, a ben vedere, ribadito anche nella sentenza Sez. 2, n. 22656 del 08/11/2010 ove si riconosce la legittimazione dell’amministratore a promuovere azione di responsabilità, ai sensi dell’art. 1669 cod. civ. nei confronti del costruttore a tutela dell’edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivano da vizi afferenti le parti comuni dell’immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini, ed a chiederne la relativa rimozione, eliminandone radicalmente le comuni cause o condannando il costruttore alle relative spese (così in motivazione).

Nel caso in esame peraltro il condominio attore ha agito solo per i difetti riscontrati sulle parti comuni dello stabile, riservandosi di agire in relazione agli ammaloramenti interessanti i singoli appartamenti.

Sulla decadenza e prescrizione dall’azione di garanzia.

In tema di garanzia per gravi difetti dell’opera ai sensi dell’art. 1669 c.c., il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause (Cass. 10048/2018; 27693/2019).

Nel caso in esame può ritenersi la tempestività della denunzia dei vizi avvenuta con missiva del 19.11.2011, atteso che può ritenersi, in difetto di emergenze istruttorie di segno contrario, che è solo con la perizia redatta dall’Ing. Ca. il 2.1.2011 che il condominio attore ha avuto piena conoscenza della natura e della gravità dei vizi lamentati.

Né può ritenersi che il condominio attore, già alla data del 9.11.2010, avesse conseguito una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, dovendosi riconoscere all’elaborato sintetico datato 9.11.2011 redatto dall’Ing. Ca. (di cui peraltro non si conosce la data effettiva di invio al condominio) valore di semplice bozza preparatoria da approfondire e cristalizzare in una perizia ad hoc.

Sicché, pur non essendo emerso dalla prova orale in maniera incontrovertibile che il costruttore si sia attivato per rimuovere i vizi denunciati dal committente, tenendo una condotta che costituisce tacito riconoscimento di quei vizi, può escludersi in ogni caso che il condominio sia incorso in decadenze di sorta.

Sui vizi lamentati.

Occorre premettere che “In tema di appalto, la norma di cui all’art. 1669 cod. civ. ha, nonostante la relativa “sedes materiae”, natura indiscutibilmente extracontrattuale (essendo diretta a tutelare l’interesse, di carattere generale, alla conservazione ed alla funzionalità degli edifici e degli altri immobili destinati, per loro natura, ad una lunga durata), e trascende il rapporto negoziale (di appalto, di opera, di vendita) in base al quale il bene sia pervenuto, dal costruttore, nella sfera di dominio di un soggetto che, dalla “rovina”, dall'”evidente pericolo di rovina” o dai “gravi difetti” dell’opera, abbia subito un pregiudizio (Cass. 12106/1998).

Ne consegue che, pur non configurandosi a carico del costruttore una ipotesi di responsabilità obbiettiva, ne’ una presunzione assoluta di colpa, grava pur sempre sul medesimo una presunzione “iuris tantum” di responsabilità, che può essere vinta non già attraverso la generica prova di aver usato, nell’esecuzione dell’opera, tutta la diligenza possibile, ma con la positiva e specifica dimostrazione della mancanza di responsabilità attraverso la allegazione di fatti positivi, precisi e concordanti (Cass. 13003/2000).

Naturalmente, perché l’appaltatore ovvero il costruttore venditore debba rispondere ai sensi della norma richiamata è necessario che sussistano in concreto “dei vizi costruttivi che incidono negativamente in maniera profonda sugli elementi essenziali di struttura e di funzionalità dell’opera, influendo sulla sua solidità, efficienza e durata” (Cass. 3002/2001).

I gravi difetti dell’edificio o di altro immobile che possono dar luogo a responsabilità del costruttore nei confronti del committente o dell’acquirente, ai sensi dell’art. 1669 c.c., sono ravvisabili oltre che nell’ipotesi di rovina e di evidente pericolo di rovina, anche in presenza di fatti che, senza influire sulla stabilità, pregiudicano in modo grave la funzione cui l’immobile è destinato.

Abbandonata, oramai da tempo un’interpretazione restrittiva della garanzia in parola, rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile, come quelli relativi all’efficienza dell’impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità, ancorché incidenti soltanto su parti comuni dell’edificio e non sulle singole proprietà dei condomini, o quelli inerenti alla realizzazione della copertura di un fabbricato (terrazza o tetto) che determinino non esigue e non contenute infiltrazioni di acqua e di umidità negli alloggi sottostanti (Cass. 24230/2018).

Orbene facendo pedissequa applicazione di tali coordinate ermeneutiche deve ritenersi che nel caso di specie le deficienze ed alterazioni denunziate dal condominio (muffe, infiltrazioni, crepe, fenomeni di condensa ecc) non solo siano addebitabili esclusivamente al costruttore, che non ha fornito prova la prova dell’ascrivibilità del fatto al fortuito o all’opera di terzi, ma siano di gravità tale da far insorgere la sua responsabilità ex art. 1669 c.c..

All’uopo può farsi integralmente riferimento alla ctu espletata dall’Ing. Pa.Dr., atteso che la compiutezza delle indagini svolte, scrupolosamente eseguite in piena coerenza con i quesiti formulati in corso di causa, unitamente alla logicità e analiticità delle argomentazioni sottese alle conclusioni di volta in volta formulate, sempre esaurienti anche rispetto ai rilievi sollevati dalle parti in causa, impongono la piena condivisione delle relative risultanze, tenuto conto anche della costante descrizione ed esplicazione della metodologia seguita e degli esiti raggiunti al termine e durante l’espletamento delle operazioni di consulenza.

II ctu ha affermato il carattere prevalentemente strutturale delle anomalie riscontrate, indice di un vera e propria incuria costruttiva, di estensione ed invasività tali da compromettere seriamente ed in profondità la fruibilità dell’immobile.

Quanto alla determinazione dell’ammontare dei danni, si può procedere dalla quantificazione effettuata dal C.T.U. che ha quantificato i costi di eliminazione in Euro 28.150,16.

Costituendo espressione di un debito di valore, la suddetta somma deve essere rivalutate all’attualità – con decorrenza dalla data di espletamento della consulenza tecnica d’ufficio (9.9.2019) – sulla base dell’indice I.S.T.A.T. relativo ai prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati (Cass. civ., sez. II, 23 maggio 2000, n. 6682).

Ogni ulteriore questione assorbita.

Le spese di lite, liquidate in dispositivo e di ctu, già liquidate con separato decreto, seguono la soccombenza della convenuta.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunziando nella causa in epigrafe, ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

preliminarmente dichiara la contumacia di parte convenuta;

in accoglimento della domanda attorea, dichiara Ca.Fi. in proprio e quale titolare della omonima ditta individuale responsabile ai sensi dell’art. 1669 c.c. dei gravi difetti denunziati per l’effetto condanna il convenuto al pagamento in favore dell’attore dell’importo complessivo di Euro 28.219,88 come sopra determinato e già rivalutato, oltre interessi dalla domanda al saldo;

condanna Ca.Fi. in proprio e quale titolare della omonima ditta individuale alla refusione in favore dell’attore delle spese di lite, che liquida in Euro 3.627,00 per compensi, Euro 484,47 per esborsi documentati (c.u. e spese notifica) oltre rimborso spese forfettarie iva e cpa come per legge;

pone definitivamente a carico di parte convenuta Fi. in proprio e quale titolare della omonima ditta individuale le spese di ctu, già liquidate in corso di causa;

nulla per le spese in favore del convenuto Fallimento “Fratelli Ca.”.

Così deciso in Cosenza il 28 gennaio 2020.

Depositata in Cancelleria il 28 gennaio 2020.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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