il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, ai sensi dell’art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito, che costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c.
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Corte d’Appello Brescia, Sezione 2 civile Sentenza 18 aprile 2019, n. 674
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D’APPELLO DI BRESCIA
Seconda sezione civile
in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Daniela Fedele – Presidente
dott. Lucia Cannella – Consigliere
dott. Dora Bonifacio – Consigliere Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. R.G. 1501/2016 promossa da:
(…) (C.F. (…)), S.C. (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. CORIONI CRISTIAN, elettivamente domiciliato nel suo studio in VIA (?) 25124 BRESCIA.
PARTE APPELLANTE
contro
CONDOMINIO (…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. PE.NI., elettivamente domiciliato nel suo studio in VIA (?) 25050 RODENGO SAIANO
PARTE APPELLATA
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza n. 2136/2016 del 6.7.2016 il Tribunale di Brescia rigettava la domanda risarcitoria formulata da (…) e S.C. nei confronti del Condominio R. R. e condannava i primi a rifondere al secondo le spese di lite, ponendo definitivamente a loro carico le spese di CTU.
In particolare il giudice riteneva che i danni denunciati dagli originari attori, ed in particolare i problemi di umidità riscontrati nello loro unità abitativa, non erano dovuti ad infiltrazioni provenienti da parti comuni dell’edificio condominiale ma piuttosto da vizi costruttivi dell’unità abitativa degli stessi attori.
Con atto di appello notificato il 26.9.2016 i predetti attori hanno impugnato siffatta decisione per i motivi meglio evidenziati in motivazione chiedendo la riforma della sentenza e la condanna del Condominio all’esecuzione delle opere necessarie per la eliminazione delle lamentate e al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali.
Costituendosi in giudizio il Condominio appellato ha chiesto il rigetto dell’impugnazione, ribadendo l’inapplicabilità dell’art. 2051 c.c..
Indi, rinviata la causa all’udienza del 31.10.2018 per la precisazione delle conclusioni, a tale udienza, sulle conclusioni come riportate in epigrafe, la Corte ha trattenuto la causa in decisione con assegnazione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con un unico motivo gli appellanti evidenziano come correttamente il primo giudice ha ritenuto sussistenti i danni e accertata la loro riconducibilità a difetti costruttivi, ma censurano la decisione nella parti in cui il Tribunale giunge ad un’inaspettata quanto palesemente erronea conclusione di diritto: il vizio costruttivo dell’immobile “ai sensi dell’art. 1669 c.c. avrebbe dovuto essere fatto valere nei confronti del costruttore”, così escludendo la responsabilità ex art. 2051 c.c. del Condominio.
Rilevano in particolare che il CTU avrebbe correttamente accertato la provenienza delle infiltrazioni dalle parti comuni dell’edificio e che erroneamente il Tribunale li avrebbe invece ricondotti all’unità abitativa degli appellanti.
Orbene ritiene la Corte che l’appello è fondato.
Va, all’uopo, precisato in fatto che il CTU Dott. Cucchi, ha preliminarmente accertato che le zone oggetto di infiltrazioni, ossia la camera matrimoniale, è stata realizzata sul corsello. Rispondendo alle osservazioni del CTP di parte appellante, ha chiarito di concordare con le affermazioni del CTP secondo cui “non sussiste e/o è carente il sistema di isolamento della soletta realizzata in lastre in predali tra il piano interrato (corsello di manovra) e la porzione del soprastante appartamento M…. la risalita dell’acqua che dal piano di campagna risale lungo la muratura verticale sfruttando la muratura che è stata posata al di sotto del sistema a cappotto ed utilizzata come appoggio”.
Inoltre nelle sue conclusioni ha rilevato che “è stata appurata l’esistenza dei vizi lamentati da parte attrice e cioè la formazione di muffe sulle pareti perimetrali della camera matrimoniale oltre alla formazione di condensa sui pavimenti.
Le problematiche riscontrate sono da ricondurre a deficienze costruttive e/o prestazionali dei sistemi di sconfinamento e di isolamento realizzati: per esempio la presenza di condensa sulla pavimentazione è la diretta conseguenza della differenza di temperatura tra l’interno della camera e il corsello e quindi indica una deficienza di isolamento termico della soletta che divide i due locali”.
Infine nell’individuare le opere necessarie per eliminare le infiltrazioni lo stesso CTU ha indicato quelle da eseguire all’esterno del fabbricato:
“d) rimozione della fascia orizzontale di circa 50 cm di cappotto per tutti il perimetro della camera matrimoniale…
e) demolizione dello strato di muratura posto alla base del cappotto come sostegno in fase di realizzazione;
f) prolungamento della guaina esistente …
g) posizionamento di un nuovo strato di cappotto..
Orbene dall’esame di tutte le predette conclusioni, risulta evidente che non solo il cappotto già esistente non è stato eseguito a regola d’arte su una parte comune quale è il muro perimetrale del palazzo, ma altresì è emersa la necessità di realizzare un ulteriore cappotto isolante ANCHE sul soffitto corsello (parte comune) e sulle travature.
Ne consegue che i vizi costruttivi riscontrati dal CTU non riguardano affatto l’immobile degli appellanti, bensì le parti comuni ed in particolare la soletta di copertura del corsello che conduce ai box auto e il cappotto termico delle mura perimetrali dell’edificio.
Ciò precisato appare evidente che di tali vizi costruttivi risponda il Condominio appellato.
Ed invero, è principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità e di merito quello secondo cui
“il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, ai sensi dell’art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito, che costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c.” (cfr. Cass. civ., Sez. II, 12/07/2011, n. 15291).
La Suprema Corte ha avuto modo di precisare che è vero “che il fatto del terzo integra gli estremi del caso fortuito, e come tale esclude la responsabilità del custode di cui all’art. 2051 c.c.; tuttavia per “fatto del terzo” deve intendersi la condotta di un soggetto, estranea al custode, di per sè idonea a provocare il danno a prescindere dall’uso della cosa oggetto di custodia; non ricorre, pertanto, il caso fortuito idoneo ad escludere la responsabilità del custode quando la cosa oggetto di custodia abbia provocato il danno in conseguenza di un vizio costruttivo (ex multis, in tal senso, Sez. 3, Sentenza n. 26051 del 30/10/2008; nello stesso senso, Sez. 3, Sentenza n. 5755 del 10/03/2009″ (cfr. da ultimo Cass. sez. VI , 09/11/2017, n. 26533).
Ne consegue che dei vizi costruttivi individuati dal CTU ne risponde il Condominio convenuto.
Deve, conseguentemente, essere accolto l’appello e, accertata l’esistenza dei vizi lamentati dagli appellanti e la loro riconducibilità ex art. 2051 c.c. al Condominio (…), quest’ultimo va condannato all’esecuzione delle opere indicate dal CTU alle pag. 21 e 22 della relazione depositata il 28.10.2014 e di cui al computo metrico allegato P alla medesima relazione.
Va, invece, rigettata la domanda volta ad ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali.
Ed invero, premesso che è già stato disposto il risarcimento in forma specifica mediante il ripristino dell’immobile, parte appellante nulla ha provato con riferimento ad ulteriori danni dallo stesso patiti.
In particolare risulta dalle stesse affermazioni dei M.-S. che gli stessi hanno continuato ad abitare presso l’immobile, senza dover quindi affrontare spese per un nuovo alloggio o di trasloco, né hanno dato alcuna prova di aver patito un danno non patrimoniale alla salute.
Quanto alle spese del giudizio, sia quelle di primo grado che quelle del gravame, non possono che essere poste a carico della parte soccombente Condominio (…), nella misura indicata in dispositivo (individuando il valore della controversia mediante riferimento al costo delle opere di cui al computo metrico, pari a e 9.778,33). A carico dello stesso condominio vanno infine definitivamente poste le spese di CTU.
P.Q.M.
La Corte d’Appello di Brescia, definitivamente pronunciando, così dispone:
in accoglimento dell’appello proposto da (…) e (?) e in totale riforma della sentenza n. 2136/2016 emessa dal Tribunale di Brescia il 6.7.2016,
condanna il Condominio (…) a eseguire le opere indicate dal CTU ing. Cicchi Dario alle pag. 21 e 22 della relazione depositata il 28.10.2014 e nel computo metrico allegato P alla medesima relazione;
rigetta le ulteriori domande formulate dalle parti;
condanna altresì la parte appellata a rimborsare alla parte appellante le spese di lite, che si liquidano, quanto al primo grado, in complessivi Euro 5.085,00, di cui Euro 250,00 per spese ed Euro 4.835,00 (di cui Euro 875,00 per fase di studio della controversia, Euro 740,00 per fase introduttiva del giudizio, Euro 1.600,00 per istruttoria ed Euro 1.620,00 per fase decisionale), oltre rimborso forfetario al 15%, IVA e CPA, come per legge, e quanto al gravame, in complessivi Euro 4.127,00, di cui Euro 350,00 per spese ed Euro 3.777,00 per compensi, (di cui Euro 1.080,00 per fase di studio della controversia, Euro 877,00 per fase introduttiva del giudizio ed Euro 1.820,00 per fase decisionale), oltre rimborso forfetario al 15%, IVA e CPA, come per legge.
Così deciso in Brescia il 19 marzo 2019.
Depositata in Cancelleria il 18 aprile 2019.