Condominio infiltrazioni appartamento del singolo condomino

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esula dalle attribuzioni dell’Assemblea imputare al singolo condomino una determinata spesa se lo stesso non abbia riconosciuto spontaneamente la propria responsabilità o se tale responsabilità non sia stata accertata giudizialmente, dovendo l’Assemblea, in difetto dell’obbligo risarcitorio in uno dei due modi indicatici applicare, come criterio di ripartizione della spesa, gli ordinari criteri di ripartizione tra tutti i condomini.

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La responsabilità (civile) dell’amministratore di condominio.

Tribunale|Milano|Sezione 13|Civile|Sentenza|28 gennaio 2020| n. 770

Data udienza 27 gennaio 2020

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI MILANO

TREDICESIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Paola Barbara Folci ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al N. 10790/2016 R.G. promossa da:

(…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. ORLANDO MAURIZIO elettivamente domiciliato in VIA CHIOSSETTO, 18 20122 MILANO

ATTORE

contro

COND. VIA (…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. SP.GI. e dell’avv., elettivamente domiciliato in PIAZZA (…) 20133 MILANO

CONVENUTO

contro

(…) SPA con il patrocinio dell’avv. Ma.Ra. elettivamente domiciliato Via (…) MILANO

TERZA CHIAMATA

contro

(…) con il patrocinio dell’avv. En.Co. elettivamente domiciliato in Via (…) MILANO

TERZA CHIAMATA

contro

(…) con il patrocinio dell’avv. Fi.Ma. e Ma.Ro. elettivamente domiciliato in Via (…) 20133 MILANO

TERZA CHIAMATA

OGGETTO: condominio

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione il dott. (…) ha convenuto in giudizio il Condominio Via (…) onde sentir accertare e dichiarare che “il dott. (…) nulla deve al Condominio di Via (…) e, per l’effetto, condannare il Condominio, in persona dell’Amministratore pro tempore, alla restituzione in favore del dott. (…) dell’importo di Euro 5.821,20; condannare il Condominio Via (…) a risarcire il danno subito dal dott. (…) pari ad Euro 3.704,75, ovvero alla minor o maggior somma che risulterà in corso di causa”.

Si costituiva il Condominio Via (…) chiedendo il rigetto delle domande attoree e chiedendo di essere autorizzato a chiamare in causa la propria compagnia di assicurazioni, (…) Spa nonché il dott. (…) in qualità di precedente amministratore.

Autorizzata dal giudice la chiamata, si costituivano sia (…) spa che il sig. (…) contestando le domande attore e, quest’ultimo, chiedendo la chiamata in causa della propria assicurazione professionale (…) spa.

Autorizzata dal giudice la chiamata, (…) spa si costituiva chiedendo il rigetto di ogni domanda.

Istruita con interpello e testi, precisate le conclusioni, la causa passa ora in decisione.

XXX

La domanda attorea è fondata e pertanto va accolta.

In merito alla richiesta di risarcimento avanzata dall’attore per Euro 3704,75.

La procedura di accertamento tecnico preventivo è stata promossa dall’attore che lamentava di aver subito infiltrazioni nel proprio appartamento già nel settembre 2009; iniziativa imposta dall’inerzia del Condominio convenuto (docc. da 24 a 29)

L’ATP ha accertato che la causa delle infiltrazioni “è attribuibile esclusivamente ad una infiltrazione verificatasi al 4 piano superiore, all’interno del vano di passaggio dell’impianto di climatizzazione del condominio…”; causa, dunque, di origine condominiale.

Il consulente ha, quindi, stimato il costo delle opere di ripristino, con esclusione dell’iva, in Euro 620,00.

Il Condominio ha corrisposto all’attore solo Euro 620,00 quando avrebbe dovuto corrispondere anche le spese legali sostenute e quantificate in Euro 2.968,75 oltre ad Euro 612.00 per spese liquidate a favore del ctu ed Euro 124,00 a titolo di IVA sul costo stimato per il ripristino per un importo complessivo, dunque, di Euro 3.704,75 che il condominio dovrà, pertanto, rifondere all’attore.

Fondata, altresì, la domanda ad oggetto la restituzione dell’importo di Euro 5.821,20 di cui Euro 871,20 per “tinteggiatura locali (…) Unità 10″ed Euro 4.950,00 relativa a “rifacimento terrazzo Unità 10”.

Preliminarmente si rileva che l’eccezione di tardività delle domande dall’attore sollevata dal condomino convenuto e dai terzi chiamati, è priva di pregio.

Risulta per tabulas che il consuntivo gestione 2012/2013 è stato regolarmente approvato anche dal dott. (…), ma non prevedeva alcun addebito a suo carico a titolo di spesa personale.

Solo nella gestione successiva, quando l’attore non era più proprietario dell’immobile, avendolo alienato nel marzo 2014, con Delib. del 14 luglio 2014 (doc. 6 condominio) veniva approvato il consuntivo gestione 2013/2014 che riportava l’addebito della somma suindicata (doc. 10 attore) al nuovo proprietario dott. (…) (importo che, a richiesta del (…), (…) ha direttamente e personalmente corrisposto al Condominio).

Non essendo il dott. (…) più condomino non avrebbe potuto partecipare al consesso assembleare né, tantomeno, impugnare la relativa delibera.

Nel merito delle singole somme richieste in restituzione dall’attore.

Sull’importo di Euro 871,20:

è provato e indiscusso che nel settembre del 2012 nella proprietà sottostante l’immobile dell’attore (proprietà (…)) si sono verificati fenomeni infiltrativi.

Il Condominio ha autorizzato la soc. (…) srl a ricercare il guasto nell’immobile dell’attore, anche tramite “assaggi” sia nel soffitto del corridoio che nel balcone e, quindi, a sostituire il tubo condominiale danneggiato e ad imbiancare parte dell’unità immobiliare (docc. 3,4,5 attore).

La fattura, relativa “all’imbiancatura plafone – pareti” appartamento (…) (doc. 4 fattura n. (…)) deve essere posta a carico del condominio convenuto e, pertanto, l’importo anticipato dal dott. (…) dovrà essergli restituito.

In merito all’importo di Euro 4.950,00:

tale importo si riferisce all’intervento di rimozione e sostituzione della pavimentazione del balcone dell’attore; lavori resisi necessari per ripristinare lo stato quo ante modificatosi in seguito ed in ragione della sostituzione di un tubo condominiale.

Il condomino non contesta la circostanza ma asserisce che il rifacimento di tutta la pavimentazione del balcone non fosse necessaria, essendo sufficiente la rimozione e posa di una sola piccola parte della pavimentazione asserendo che il dott. (…), senza alcuna autorizzazione, avrebbe richiesto ed ottenuto dalla soc. esecutrice dei lavori la sostituzione dell’intera pavimentazione del balcone con ingiustificato aggravio di costi per il condominio.

Dalle risultanze documentali (docc. 6, 7, 8 attore, “Con la presente confermo il rifacimento del balcone del condominio (…) a carico del Condominio”), dall’interrogatorio formale del (…) che ha dichiarato all’udienza del 6/2/2018 “non ero d’accordo su un semplice rattoppo… ma non ho mai avuto rapporti con la (…) srl soc. esecutrice dei lavori e dalla dichiarazione del legale rappresentante della (…) srl che ha dichiarato al giudice “ho sostituito tutte le piastrelle ma non ricordo di chi sia stato quest’ordine”, si può agevolmente desumere, in primo luogo, che il condominio si è fatto carico delle spese di integrale sostituzione delle piastrelle del balcone dell’attore e, dall’altro, che l’impresa incaricata dal condominio ha provveduto in tal senso come da incarico che non può che aver ricevuto dal condominio committente.

Ne segue che la fattura n. (…) del 2013 della ditta (…) di Euro 4.950,00 (doc. 9 attore) relativa ad opere eseguite per ripristinare lo status dell’immobile dell’attore a seguito di interventi dovuti a rottura tubazione condominiale, deve essere imputata al condominio e la somma, anticipata dal (…), dev’essere, a quest’ultimo, restituita.

Si ricorda, peraltro, che esula dalle attribuzioni dell’Assemblea imputare al singolo condomino una determinata spesa se lo stesso non abbia riconosciuto spontaneamente la propria responsabilità o se tale responsabilità non sia stata accertata giudizialmente, dovendo l’Assemblea, in difetto dell’obbligo risarcitorio in uno dei due modi indicatici applicare, come criterio di ripartizione della spesa, gli ordinari criteri di ripartizione tra tutti i condomini (Cass. 7890/1999.Cass. 26360/2017).

Non può essere accolta la domanda di manleva avanzata dal condominio convenuto nei confronti dell’ex amministratore (…) in quanto avrebbe agito in assenza di autorizzazione assembleare.

Il Tribunale ritiene che la decisione di disporre l’intervento di cui si discute non esorbita dai poteri dell’Amministratore e che, pertanto, quest’ultimo ha agito nei limiti e nell’ambito dei propri poteri.

Va affermato, invece, l’obbligo della compagnia di assicurazioni (…) Spa di tenere indenne il condominio, a termini di polizza ed al netto della franchigia, dalla condanna a corrispondere all’attore gli importi richiesti.

Relativamente alle spese, tenuto conto del comportamento processuale delle parti e delle conclusioni a cui si è giunti con la presente sentenza, si giustifica la condanna del condominio convenuto al pagamento delle spese a favore dell’attore, dell’amministratore terzo chiamato nonché di (…) chiamata in garanzia dall’amministratore mentre (…) che ha infondatamente denegato l’operatività della garanzia, andrà condannata a rifondere le spese di lite in favore del condominio convenuto.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione o istanza rigettate:

1. accoglie la domanda attorea

2. condanna il Condominio convenuto al pagamento, in favore dell’attore, dell’importo di Euro 9.525,95 oltre interessi dalla domanda al saldo

3. Condanna il Condominio convenuto a rimborsare alla parte attrice le spese di lite che si liquidano in Euro 320,00 per esborsi, Euro 4.200,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa

4. Condanna il Condominio convenuto a rimborsare ai terzi chiamati (…) e (…) s.p.a. le spese di lite che liquida, per ciascuna parte, in Euro 2.000,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa.

5. Condanna la terza chiamata (…) Spa a manlevare il Condominio convenuto in relazione alle somme dovute all’attore in forza della presente sentenza dedotta la franchigia.

6. Condanna la terza chiamata (…) s.p.a. a rimborsare al condominio convenuto le spese di lite che si liquidano in Euro 2.000,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa

Così deciso in Milano il 27 gennaio 2020.

Depositata in Cancelleria il 28 gennaio 2020.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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