Condominio Lavori straordinari disposti dall’amministratore senza delibera assembleare

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 2 febbraio 2017, n. 2807

Nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’articolo 1135 c.c., comma 2, abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione e’ direttamente riferibile al condominio. Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non e’ riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza “esterna” delle disposizioni di cui all’articolo 1130 c.c., e articolo 1135 c.c., comma 2.

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 2 febbraio 2017, n. 2807

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Presidente

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere

Dott. FEDERICO Guido – rel. Consigliere

Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 2622/2012 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

(OMISSIS) SNC, (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

– controricorrenti e ric. incidentali –

e contro

CONDOMINIO VIA (OMISSIS) (OMISSIS);

– intimato –

avverso la sentenza n. 556/2010 della CORTE D’APPELLO di TRIESTE, depositata il 04/12/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/12/2016 dal Consigliere Dott. GUIDO FEDERICO;

udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso principale ed il rigetto del ricorso incidentale;

udito l’Avvocato (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso incidentale ed il rigetto del ricorso principale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. IACOVIELLO Francesco Mauro che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale e per l’inammissibilita’ del ricorso incidentale.

ESPOSIZIONE DEL FATTO

Il condominio di via (OMISSIS) oppose il decreto ingiuntivo emesso a suo carico, su ricorso della (OMISSIS) snc, per il pagamento di 15.148,36 Euro, a titolo di saldo di lavori eseguiti sulla facciata dell’edificio condominiale, deducendo che essi erano stati commissionati al di fuori del preesistente contratto, dal solo amministratore dell’epoca, geometra (OMISSIS), ed in assenza di apposita delibera dell’assemblea del condominio.

La (OMISSIS) nel costituirsi chiese, in via principale, la conferma del decreto opposto; chiamo’ altresi’ in causa il (OMISSIS), chiedendo, in via subordinata, ove ne fosse stata accertata la responsabilita’ personale, la condanna di quest’ultimo al pagamento dell’importo di 15.148,36 Euro.

Il geometra (OMISSIS), costituitosi, affermo’ di aver autorizzato l’esecuzione dei lavori, conseguenti ad una transazione conclusa tra il condominio e l’Impresa esecutrice, in quanto essi si erano resi necessari ed urgenti a seguito di una situazione di fatto manifestatasi all’esito di controlli successivi.

Il Tribunale di Trieste respinse l’opposizione e rigetto’ la domanda di manleva nei confronti del geometra (OMISSIS).

La Corte d’Appello di Trieste, in parziale riforma della sentenza impugnata, confermo’ il rigetto dell’opposizione, ma condanno’ il (OMISSIS) al pagamento dell’importo che il condominio (OMISSIS) avrebbe dovuto pagare alla (OMISSIS).

A fondamento della pronunzia, la Corte rilevo’ che non poteva ritenersi provata l’urgenza dei lavori, ai sensi dell’articolo 1135 c.c., precisando che la carenza di tale presupposto, contrariamente a quanto sostenuto dal primo giudice, era stata specificamente contestata dall’opponente.

La Corte rilevava inoltre che non risultava che l’amministratore avesse provveduto a riferire su tali lavori all’assemblea condominiale, ne’ che gli stessi fossero stati autorizzati dalla delibera che aveva ratificato la transazione con l’impresa.

Il giudice di appello affermo’, in conclusione, che la domanda di condanna proposta dall’impresa nei confronti del condominio era fondata in quanto l’ordine di eseguire i lavori era stato impartito dall’amministratore, e quindi da persona che appariva legittimata verso il terzo, e che altrettanto fondata era la domanda di rivalsa, dato che l’assemblea condominiale non aveva autorizzato, ne’ ratificato i lavori. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione (OMISSIS), sulla base di due motivi, illustrati da successiva memoria ex articolo 378 c.p.c.. La (OMISSIS) ha resistito con controricorso, ed ha altresi’ proposto ricorso incidentale condizionato, mentre il condominio di via (OMISSIS) non ha svolto, nel presente giudizio, attivita’ difensiva.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Conviene premettere che in conseguenza della mancata impugnazione da parte del condominio di via (OMISSIS), risulta passata in giudicato la statuizione della sentenza impugnata che ne ha respinto l’opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso a suo carico su ricorso della (OMISSIS) snc.

Con il primo, articolato, motivo di ricorso, il ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione degli articoli 112 c.p.c., articoli 1131, 1135, 1387 e 1398 c.c., in relazione all’articolo 360, n. 3) codice di rito, nonche’ insufficiente e contraddittoria motivazione rispetto ad un fatto decisivo per il giudizio, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5), censurando il capo della sentenza che ha confermato la condanna del condominio, fondandola sulla c.d. rappresentanza apparente dell’amministratore, che non era stata peraltro dedotta dalla creditrice.

Con il secondo motivo si denunzia la violazione degli articoli 1130, 1131, 1133, 1135, 1704, 1711, 1719 e 1720 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3), censurando la statuizione con la quale la Corte ha accolto la domanda di rivalsa del condominio nei confronti dell’amministratore.

Per ragioni di priorita’ logica, conviene preliminarmente esaminare il secondo motivo di ricorso, che concerne la stessa sussistenza del diritto di rivalsa fatto valere dal condominio nei confronti del ricorrente.

Il motivo e’ fondato.

In materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall’amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non e’ infatti configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile (articoli 1130 e 1135), che limitano le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservano all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente.(Cass. n. 4332/1987)

Di conseguenza, nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’articolo 1135 c.c., comma 2, abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione e’ direttamente riferibile al condominio. Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non e’ riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza “esterna” delle disposizioni di cui all’articolo 1130 c.c., e articolo 1135 c.c., comma 2 (Cass. 6557/2010).

Non sono dunque, nel caso di specie, neppure astrattamente configurabili gli elementi costitutivi dell’azione di rivalsa, esperibile nei confronti dell’amministratore ex articolo 1218 c.c., per il recupero di somme che il condominio abbia dovuto pagare a terzi danneggiati (Cass. 17983/2014). L’accoglimento del secondo motivo, e la conseguente esclusione del rapporto di garanzia (impropria) tra condominio e geometra (OMISSIS), assorbe l’esame del primo motivo di ricorso, che concerne l’obbligazione principale del condominio, posto che il terzo chiamato in giudizio puo’ impugnare la statuizione sul rapporto principale solo nell’ambito del rapporto di garanzia e per i riflessi che la decisione puo’ avere su di esso (Cass. 2557/2010).

Va invece dichiarato inammissibile il ricorso incidentale dell’impresa costruttrice, per sopravvenuta carenza di interesse, in conseguenza della mancata impugnazione da parte del condominio, e conseguente passaggio in giudicato, del capo della sentenza impugnata che ne ha respinto l’opposizione al decreto ingiuntivo, confermando la statuizione di condanna del condominio medesimo al pagamento del corrispettivo dei lavori in favore della (OMISSIS) snc.

In conclusione, fermo il passaggio in giudicato del capo che ha respinto l’opposizione avverso il decreto ingiuntivo proposta dal condominio di via (OMISSIS), la sentenza impugnata va cassata sul capo che ha condannato il geometra (OMISSIS) al rimborso al condominio dell’importo che quest’ultimo e’ tenuto a corrispondere alla (OMISSIS) snc e, rilevato che non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa puo’ essere decisa nel merito, con reiezione della domanda di condanna proposta dal condominio nei confronti del geometra (OMISSIS).

Considerate le ragioni della decisione ed il complessivo comportamento delle parti, sussistono giusti motivi, ex articolo 92 c.p.c., nella formulazione applicabile ratione temporis alla presente controversia, instaurata in data anteriore al 4 luglio 2009, per disporre l’integrale compensazione delle spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo del ricorso principale, assorbito il primo.

Dichiara inammissibile, per sopravvenuta carenza di interesse, il ricorso incidentale condizionato della (OMISSIS) snc. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, respinge l’opposizione proposta dal condominio di via (OMISSIS) avverso il decreto ingiuntivo, per l’importo di 15.148,36 Euro, emesso nei suoi confronti su ricorso della (OMISSIS) snc.

Respinge la domanda di condanna spiegata dal condominio di via (OMISSIS) nei confronti del geometra (OMISSIS).

Dichiara interamente compensate tra le parti le spese dell’intero giudizio.

 

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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