Contratto preliminare di compravendita ad esecuzione anticipata

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nel contratto preliminare di compravendita ad esecuzione anticipata, il promittente venditore ha diritto agli interessi compensativi ex articolo 1499 c.c. esclusivamente per il periodo successivo alla data prevista per la stipulazione del definitivo, ancorche’ il promittente acquirente abbia ritardato il pagamento del saldo per causa a lui non imputabile o avvalendosi dell’eccezione di inadempimento, e non pure per il periodo intercorrente tra la data della consegna anticipata del bene e quella della stipulazione del definitivo.

Corte di Cassazione|Sezione 2|Civile|Sentenza|19 agosto 2019| n. 21454

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PETITTI Stefano – Presidente

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 28306-2017 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

– controricorrenti –

e contro

(OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

– intimati –

avverso la sentenza n. 1744/2017 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 26/04/2017;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/04/2019 dal Consigliere Dott. MAURO CRISCUOLO;

udito il Sostituto Procuratore Generale, Dott. SGROI CARMELO, che ha concluso per il rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega dell’Avvocato Cerami per la ricorrente e l’Avvocato (OMISSIS) per i controricorrenti.

RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Gli odierni controricorrenti ed intimati convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Milano la (OMISSIS) s.c.a.r.l. e la (OMISSIS) S.r.l. deducendo che la societa’ cooperativa aveva concluso con il Comune di Milano una convenzione per la realizzazione in regime di edilizia convenzionata agevolata di 46 unita’ immobiliari, con la previsione del trasferimento della loro proprieta’ superficiaria a soggetti in possesso di determinati requisiti.

Nell’autunno del 2001 la societa’ cooperativa aveva accettato le proposte irrevocabili di acquisto degli attori, concludendo quindi i relativi preliminari di compravendita, la cui stipula era intervenuta tramite l’attivita’ di intermediazione della (OMISSIS) S.r.l., che aveva preteso il pagamento della provvigione.

Assumevano gli istanti che tale provvigione costituiva un costo aggiuntivo rispetto al prezzo di cessione degli immobili, come determinato nella convenzione intercorsa con il Comune e che nei preliminari si era previsto il pagamento di interessi compensativi a fronte di una dilazione del prezzo concessa dalla societa’ costruttrice, che del pari violava la regola della vincolativita’ del prezzo di cessione.

Chiedevano quindi che le societa’ convenute fossero condannate alla restituzione delle somme indebitamente percette.

Il Tribunale adito con la sentenza n. 13845 del 24 novembre 2014 rigettava la domanda promossa nei confronti della societa’ di mediazione ed accoglieva quella indirizzata verso la societa’ costruttrice.

Avverso tale sentenza proponevano appello le originarie parti attrici nei confronti della (OMISSIS), dolendosi del mancato accoglimento della domanda quanto alla restituzione della somma versata a titolo di provvigione e con separato appello la (OMISSIS) lamentava l’erroneita’ della condanna alla restituzione delle somme percette a titolo di interessi.

La Corte d’Appello di Milano, riunite le due impugnazioni, separatamente proposte averso la medesima sentenza, con la pronuncia n. 1744 del 26 aprile 2017 rigettava entrambi i gravami.

Quanto alla debenza della provvigione, questione che esula dal presente giudizio, atteso che la pronuncia di rigetto dell’appello non e’ stata fatta oggetto di ricorso incidentale, reputava che il limite legale alla determinazione del prezzo di cessione di alloggi di edilizia convenzionata non si estendeva a soggetti terzi, quale appunto la societa’ di mediazione, il che trovava conferma anche nel contenuto della convenzione intervenuta tra il Comune e la societa’ costruttrice che, appunto, escludeva dal prezzo di cessione, predeterminato in misura vincolante, le spese accessorie sostenute per l’intervento di terzi, tra le quali dovevano includersi anche quelle a titolo di compensi di mediazione.

Quanto invece all’appello proposto da (OMISSIS), la Corte distrettuale rilevava che era incensurabile la conclusione del Tribunale secondo cui gli interessi compensativi pretesi dalla societa’ all’atto della stipula dei preliminari costituivano degli oneri finanziari che erano pero’ gia’ inclusi nel prezzo di cessione.

In tal senso rilevava che non vi era stata alcuna consegna anticipata degli immobili (che peraltro erano ancora in fase di costruzione al momento della conclusione dei preliminari), sicche’ non appariva richiamabile la previsione di cui all’articolo 1499 c.c.

L’articolo 9 della Convenzione a suo tempo stipulata dalla societa’ con il Comune prevedeva un prezzo vincolante pari a Lire 2.400.000 a mq., prezzo che ricomprendeva anche gli oneri finanziari.

La societa’ non aveva alcun diritto a pretendere gli interessi di cui era chiesta la ripetizione, in quanto nella fase anteriore alla stipula del definitivo non esisteva alcun obbligo di versare l’intero prezzo, attesa anche la circostanza che i beni erano ancora in fase di costruzione.

Ne’ tali interessi potevano essere assimilati a quelli dovuti per l’ipotesi di finanziamento, in quanto non risultava che la societa’ avesse concesso ai promissari acquirenti il finanziamento delle somme necessarie al saldo del prezzo.

Infine alcuna rilevanza aveva il parere reso dal (OMISSIS) ( (OMISSIS)) a mente del quale gli interessi in esame non andavano a formare il prezzo di assegnazione dell’alloggio, posto che tale documento non aveva carattere vincolante, non essendo nemmeno dato comprendere quale specifico quesito fosse stato rivolto a tale soggetto.

Avverso tale sentenza propone ricorso la (OMISSIS) S.c.a.r.l. sulla base di un motivo illustrato anche da memorie ex articolo 378 c.p.c.

(OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

Gli altri intimati non hanno svolto difese in questa fase.

2. Il motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione della L. n. 865 del 1971, articolo 35 (e quindi degli articoli 9 e 15 della convenzione anche in quanto riproduttivi del disposto della L. n. 10 del 1977, articolo 8) nonche’ degli articoli 1175, 1322, 1337, 1339, 1362, 1363, 1366, 1367, 1368, 1375, 1499, 1418 e 1419 c.c. (e quindi della clausola 5.3 dei contratti preliminari di compravendita).

Si deduce che erroneamente gli interessi dei quali e’ stata chiesta la restituzione siano stati assimilati ad una forma di finanziamento, riconducibile alla categoria degli oneri finanziari, gia’ tenuti presenti al momento della fissazione del prezzo obbligatorio di vendita degli immobili oggetto di causa. In realta’ la clausola contrattuale che li contempla ha ad oggetto le modalita’ di pagamento degli alloggi ed il reperimento da parte degli acquirenti delle risorse finanziarie per procedere all’investimento, ed esula quindi dal tema del prezzo massimo di cessione.

La clausola de qua ha in realta’ offerto un indubbio vantaggio economico agli acquirenti, non potendosi quindi confondere tali somme con gli oneri finanziari che invece sono quelli legati al potenziale costo dei debiti contratti dal costruttore con il sistema bancario durante la fase di costruzione.

Nella fattispecie invece si controverte in ordine ai contratti conclusi dalla societa’, successivamente alla stipula della Convenzione con il Comune, e con la clausola in esame agli acquirenti sono state offerte delle rateizzazioni e posticipazioni di enorme vantaggio, stante anche la fissazione di un tasso di interesse notevolmente inferiore rispetto al costo di forme di finanziamento alternative.

La Corte d’appello avrebbe inoltre inopinatamente disatteso il contenuto del parere espresso dal (OMISSIS) trascurando che si tratta di un consorzio deputato alla cura degli interessi pubblici sottesi alla disciplina inderogabile ivi dettata.

Il motivo e’ infondato.

I giudici di merito con interpretazione delle volonta’ contrattuali che si connota come logica e coerente, e priva del connotato dell’implausibilita’, che unicamente consentirebbe di censurare in sede di legittimita’ l’attivita’ ermeneutica del giudice di merito (in tal senso del tutto generiche si rivelano le doglianze di parte ricorrente in ordine alla dedotta violazione delle regole di interpretazione del contratto), oltre a ritenere che la previsione determinativa degli interessi a carico dei promissari acquirenti, contemplasse degli oneri finanziari che andavano a cumularsi al prezzo convenuto per la vendita del bene, in adesione all’indicazione vincolante contenuta nella convenzione intercorsa tra la ricorrente ed il Comune di Milano (prezzo che gia’ remunerava gli eventuali oneri finanziari sostenuti e sostenendi dalla societa’), hanno essenzialmente fatto leva sull’assenza di qualsivoglia giustificazione causale.

Ed, invero, avendo le stesse parti qualificato come aventi carattere compensativo gli interessi oggetto di causa, deve ricordarsi che secondo la giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 6486/2012) in tema di contratto di vendita, ai sensi dell’articolo 1499 c.c., gli interessi compensativi sul prezzo, dovuti, salvo diversa pattuizione, anche se questo non sia ancora esigibile, hanno la funzione di compensare il venditore del mancato godimento della cosa gia’ consegnata, nel caso in cui al compratore sia concessa una dilazione nel pagamento del corrispettivo: di conseguenza, essi decorrono indipendentemente da un inadempimento del compratore e, se questi incorre in mora, si convertono in moratori, ma con lo stesso tasso, eventualmente superiore a quello legale, stabilito convenzionalmente dalle parti.

Con specifico riferimento poi al contratto preliminare e’ stato anche di recente ribadito che (Cass. n. 11605/2018) nel contratto preliminare di compravendita ad esecuzione anticipata, il promittente venditore ha diritto agli interessi compensativi ex articolo 1499 c.c. esclusivamente per il periodo successivo alla data prevista per la stipulazione del definitivo, ancorche’ il promittente acquirente abbia ritardato il pagamento del saldo per causa a lui non imputabile o avvalendosi dell’eccezione di inadempimento, e non pure per il periodo intercorrente tra la data della consegna anticipata del bene e quella della stipulazione del definitivo.

Nella fattispecie, vertendosi peraltro in tema di preliminare di compravendita di beni ancora in corso di costruzione, non solo non era prevista alcuna consegna anticipata degli stessi, ma in ogni caso l’eventuale diritto alla corresponsione di tali interessi non poteva che maturare a far data dalla scadenza del termine previsto per la stipula del definitivo.

La Corte di merito, con valutazione incensurabile, ha, infatti, ritenuto che la societa’ costruttrice non aveva alcun diritto di pretendere un versamento anticipato del prezzo (il che rende del tutto irrilevante l’argomento secondo cui i promissari acquirenti avrebbero beneficiato di una dilazione dell’obbligo di versamento del prezzo rispetto a quanto previsto nel meccanismo di pagamento a SAL), ma in ogni caso, stante la vincolativita’ del prezzo di cessione finale, anche laddove i promissari acquirenti avessero acconsentito al versamento di acconti, l’ammontare finale delle somme dovute a titolo di prezzo non avrebbe potuto eccedere quello fissato nella convenzione, e cio’ nemmeno per effetto della pretesa di (non dovuti) interessi compensativi.

Ben diversa giustificazione si sarebbe potuta ravvisare ove fosse emerso che la societa’ aveva finanziato gli acquirenti mutuando loro le somme necessarie al pagamento del prezzo, in quanto in tal caso il versamento degli interessi avrebbe avuto la sua causa nel contratto di finanziamento, ma, nella specie, e’ pacifico che alcun prestito e’ stato effettuato dalla ricorrente in favore delle controparti, sicche’, a ben vedere, la previsione di interessi cd. compensativi, destinati ad aggiungersi alle somme versate a titolo di acconto sul prezzo (e delle quali se ne doveva tenere conto ai fini della determinazione del saldo finale dovuto all’atto del definitivo) costituiva una modalita’ attraverso la quale surrettiziamente la societa’ costruttrice mirava a finanziarsi per il completamento dell’attivita’ costruttiva, non potendo quindi, stante la regola dell’onnicomprensivita’ del prezzo fissato in convenzione, esserne ribaltato l’importo sugli acquirenti finali, prevedendo che al prezzo finale, dovuto solo a far data dalla conclusione del definitivo e secondo la determinazione contenuta nella convenzione, si sommasse anche l’ammontare degli interessi pretesi senza alcuna diversa giustificazione giuridica, ed idonei quindi a dare vita ad un vero e proprio incremento del prezzo di vendita.

Ne’ appare invocabile il richiamo al principio di autonomia negoziale, atteso che la stessa linea difensiva della ricorrente non nega il carattere vincolante per le parti, ed a maggior ragione per la societa’ che ha direttamente concluso la convenzione con l’ente pubblico, della fissazione del prezzo previsto per la vendita del bene, vincolativita’ che esclude deroghe da parte dell’autonomia privata, laddove, come ritenuto nella fattispecie, la previsione degli interessi di cui e’ stata chiesta la restituzione, si risolva in una surrettizia modalita’ di incremento dell’ammontare del corrispettivo della vendita.

Infine alcuna rilevanza puo’ essere attribuita all’interpretazione offerta dal (OMISSIS), posto che, non avendo nemmeno in questa sede chiarito la ricorrente quale fosse stato il quesito rivolto, e di cui il documento invocato costituirebbe la risposta, appare del tutto incensurabile quanto affermato al riguardo dai giudici di appello che hanno escluso che le interpretazioni offerte da tale organismo possano assumere carattere vincolante anche nei confronti dell’autorita’ giudiziaria.

Il ricorso deve pertanto essere rigettato.

3. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Nulla a provvedere quanto agli intimati che non hanno svolto attivita’ difensiva in questa sede.

4. Poiche’ il ricorso e’ stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed e’ rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilita’ 2013), che ha aggiunto il comma 1-quater del testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

Condanna la ricorrente al rimborso delle spese in favore dei controricorrenti che liquida in complessivi Euro 5.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali pari al 15 % sui compensi, ed accessori di legge;

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente del contributo unificato dovuto per il ricorso a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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