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Costituzione di condomini separati articoli 61 e 62 disp. att. c.c.

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Indice dei contenuti:

la costituzione di condomini separati in luogo dell’originario unico condominio costituito da un edificio o da un gruppo di edifici e’ regolata dagli articoli 61 e 62 disp. att. c.c., e suppone che l’immobile o gli immobili oggetto dell’iniziale condominio possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand’anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 c.c.. Tale disciplina esclude di per se’ che il risultato della separazione si concreti in una autonomia meramente amministrativa o fiscale, giacche’ la costituzione di piu’ condomini postula, piuttosto, la divisione del complesso immobiliare in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale (che va apprezzata in fatto dai giudici del merito), indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere gestorio o contabile.

 

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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 21 giugno 2018, n. 16385

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 8745-2017 proposto da:

(OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

e contro

CONDOMINIO (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza n. 532/2017 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 27/01/2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/05/2018 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

I ricorrenti, condomini del Condominio (OMISSIS), impugnano per due motivi (violazione dell’articolo 115 c.p.c.; violazione dell’articolo 116 c.p.c.) la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 532/2017 del 27 gennaio 2017.

Resistono con controricorso (OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

Le parti hanno presentato memorie ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c., comma 2.

La sentenza impugnata ha rigettato l’appello formulato dallo stesso Condominio (OMISSIS) avverso la sentenza n. 2088/2014 resa dal Tribunale di Roma, ed ha percio’ confermato l’annullamento della delibera assembleare del 21 settembre 2010, accogliendo la domanda di (OMISSIS) ed altri in relazione al difetto di convocazione della condomina (OMISSIS), come proposta nei confronti dell’intero Condominio (OMISSIS). La Corte d’Appello ha negato la sussistenza di un distinto ed autonomo Condominio relativo alla gestione del riscaldamento e beni comuni, anche alla luce del regolamento che aveva distinto tre condomini in relazione ai diversi edifici ed al complesso dei parcheggi; la sentenza d’appello ha pertanto reputato altresi’ corretta la notificazione della citazione introduttiva senza alcuna suddistinzione dei diversi condomini evocati dall’intervenuto Condominio (OMISSIS).

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380-bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

I ricorrenti insistono nella tesi della diversa “denominazione/identificazione” del Condominio autore dell’impugnata delibera. Nei due motivi di ricorso richiamano cosi’ una pluralita’ di documenti per dimostrare che dal 2005 si fossero costituiti tre distinti condomini e che gia’ dal 2007 il servizio di riscaldamento avesse assunto un’autonoma gestione, assumendo il nome di Condominio (OMISSIS).

Le censure difettano dei necessari caratteri di tassativita’ e specificita’, risolvendosi in una critica generica della sentenza impugnata, finalizzata a prospettare una diversa valutazione delle risultanze probatorie documentali rispetto a quella prescelta dai giudici del merito sulla base di apprezzamento di fatto loro spettante.

Le dedotte violazioni dell’articolo 115 c.p.c. e articolo 116 c.p.c. sono comunque prive di consistenza, in quanto la violazione dell’articolo 115 c.p.c. puo’ essere ipotizzata come vizio di legittimita’ solo denunciando che il giudice ha deciso la causa sulla base di prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli, e non anche che il medesimo, nel valutare le prove proposte dalle parti, ha attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre; mentre la violazione dell’articolo 116 c.p.c. e’ idonea ad integrare il vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 4, denunciabile per cassazione, solo quando il giudice di merito abbia disatteso il principio della libera valutazione delle prove, salva diversa previsione legale, e non per lamentare che lo stesso abbia male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova (Cass. Sez. 3, 10/06/2016, n. 11892).

Le doglianze sono inammissibili pur se riqualificate in base al parametro dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, in quanto questo, come riformulato dal Decreto Legge n. 83 del 2012, articolo 54, convertito in L. n. 134 del 2012, contempla soltanto il vizio di omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo. Tale vizio non risulterebbe in ogni caso denunciato nel rispetto delle previsioni dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, e articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4.

Esula peraltro dal tema di lite la questione della autonoma legittimazione di un apposito amministratore del supercondominio, la cui figura supporrebbe l’accertamento di fatto dei presupposti di cui all’articolo 67 disp. att. c.c., comma 3 (norma introdotta soltanto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220) e sarebbe comunque limitata alla gestione ordinaria delle parti comuni.

La Corte d’Appello di Roma, uniformandosi agli insegnamenti sul punto di questa Corte, ha apprezzato in fatto che, pur sussistendo beni e servizi comuni in uso a piu’ edifici condominiali compresi nel complesso (OMISSIS), non fosse ravvisabile l’esistenza di un “ente di gestione autonomo”, ovvero di un “condominio autonomo” inerente alla sola (OMISSIS).

D’altro canto, la situazione di fatto che viene a verificarsi nei condomini complessi, in ordine a determinati beni o servizi appartenenti soltanto ad alcuni edifici, o ai separati rapporti gestori interni alla collettivita’ dei partecipanti (sempre in base alla disciplina antecedente a quella posta dall’ora vigente dell’articolo 67 disp. att. c.c., comma 3, qui non applicabile ratione temporis), non comporta l’attribuzione di autonome legittimazioni processuali in sostituzione dell’intero condominio in ordine all’impugnazione delle relative deliberazioni assembleari (arg. da Cass. Sez. 2, 04/05/1993, n. 5160; Cass. Sez. 2, 16/02/1996, n. 1206; Cass. Sez. 2, 18/04/2003, n. 6328; Cass. Sez. 2, 17/02/2012, n. 2363).

Nella memoria presentata ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c., comma 2, i ricorrenti ribadiscono che il Condominio (OMISSIS), “non esiste” e che, a seguito dell’assemblea del 12 novembre 2007, sarebbe stato individuato il nuovo “ente di gestione del servizio di riscaldamento e delle parti comuni” denominato Condominio (OMISSIS), con un proprio codice fiscale, evento poi confermato dalla documentazione contabile ed amministrativa prodotta.

Queste considerazioni non tengono conto della consolidata interpretazione giurisprudenziale secondo cui la costituzione di condomini separati in luogo dell’originario unico condominio costituito da un edificio o da un gruppo di edifici e’ regolata dagli articoli 61 e 62 disp. att. c.c., e suppone che l’immobile o gli immobili oggetto dell’iniziale condominio possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand’anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 c.c..

Tale disciplina esclude di per se’ che il risultato della separazione si concreti in una autonomia meramente amministrativa o fiscale, giacche’ la costituzione di piu’ condomini postula, piuttosto, la divisione del complesso immobiliare in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale (che va apprezzata in fatto dai giudici del merito), indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere gestorio o contabile (arg. da Cass. Sez. 2, 18/04/2005, n. 8066; Cass. Sez. 2, 05/01/1980, n. 65; Cass. Sez. 2, 18/07/1963, n. 1964).

La disposizione di cui all’articolo 61 disp. att. c.c., prevedendo la possibilita’ di scissione, in base a deliberazione assembleare adottata a maggioranza, di un unico condominio originario in piu’ condomini, ha, del resto, natura eccezionale, in quanto deroga al principio secondo il quale la divisione puo’ essere attuata solo per atto di un’autonomia privata, ovvero con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione (cosi’ Cass. Sez. 2, 28/10/1995, n. 11276).

Il ricorso va percio’ rigettato e i ricorrenti vanno condannati in solido tra loro a rimborsare ai controricorrenti le spese del giudizio di cassazione. Non occorre regolare le spese con riferimento agli altri intimati Condominio (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), i quali non hanno svolto attivita’ difensive.

Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, che ha aggiunto il comma 1-quater all’articolo 13 del testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13.

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umberto davidehttp://umbertodavide.it
Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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