il diritto di recesso è una evidente forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone pur sempre l’inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell’inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale: esso costituisce null’altro che uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accomunano tanto i presupposti (l’inadempimento della controparte) quanto le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto). Tale inquadramento sistematico dell’istituto postula, al fine di un legittimo esercizio del diritto di recesso e di conseguente ritenzione della caparra, l’esistenza di un inadempimento gravemente colpevole, di un inadempimento cioè imputabile (ex art. 1218 c.c. e art. 1256 c.c.) e di non scarsa importanza (ex art. 1455 c.c.).
Tribunale Pordenone, civile Sentenza 16 giugno 2018, n. 487
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PORDENONE
Il Giudice dr. Francesco Petrucco Toffolo ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 4440/2015 del R.G. Trib. in data 28/12/2015, promossa
da
– (…), nato a P. il (…), c.f. (…), con procuratore e domiciliatario l’avv. RO.RU., come da procura alle liti a margine dell’atto di citazione;
attore
contro
– (…), nata a C. (A.) il (…), c.f. (…), con procuratore e domiciliatario l’avv. MA.FA., come da procura alle liti in calce alla comparsa di costituzione e risposta, rilasciata su foglio separato dal quale è stata estratta copia informatica per immagine inserita nella busta telematica contenente la comparsa di costituzione e risposta;
convenuta
avente per oggetto: vendita di cose immobili.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ritualmente notificato, (…) conveniva in giudizio (…), chiedendo in principalità la condanna della convenuta alla restituzione del doppio di quanto da lei ricevuto a titolo di caparra confirmatoria, stante l’inadempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare fra le stesse parti intercorso, nonché il risarcimento dei danni patiti in conseguenza della violazione dell’obbligo di buona fede ai sensi dell’art. 1337 c.c. da parte della convenuta, in via subordinata, la risoluzione del contratto de quo e la restituzione della sola somma corrisposta a titolo di caparra. In particolare, l’attore lamentava la violazione del termine essenziale per la stipula del contratto definitivo, il cui inutile spirare era stato cagionato dall’incapacità dell’odierna convenuta di porre rimedio in tempi utili ad una serie di vizi afferenti il bene compravenduto, affetto da abusi edilizi e difforme da quanto promesso in vendita.
Con comparsa di costituzione e risposta di data 6.4.2016, si costituiva in giudizio la convenuta instando per il rigetto delle domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto; in particolare, ella esponeva che la ragione estintiva del rapporto obbligatorio originato dal contratto preliminare de quo non fosse da rinvenirsi nel recesso effettuato dall’attore con missiva di data 6.12.2013 (doc. 7, allegato all’atto di citazione), non sussistendo un grave e colpevole inadempimento della convenuta stessa: il contratto si sarebbe piuttosto risolto di diritto ex art. 1454 c.c., poiché, con missiva di data 5.4.2014, la (…) aveva diffidato l’odierno attore ad adempiere prospettando la risoluzione del contratto preliminare qualora fosse decorso inutilmente un termine di sette giorni dal ricevimento della stessa (doc. 10, allegato all’atto di citazione); all’inadempimento dell’attore era a suo dire seguita, pertanto, la risoluzione del contratto preliminare.
La causa veniva istruita mediante l’acquisizione della documentazione offerta dalle parti e per il tramite di escussione di prova testimoniale.
All’esito dell’udienza istruttoria di data 31.1.2017, il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava per la precisazione delle conclusioni l’udienza del 2.2.2018, alla quale erano precisate le conclusioni così come in epigrafe trascritte e la causa era trattenuta in decisione, con concessione dei termini di rito per il deposito di scritti conclusivi.
La domanda proposta in via principale dall’attore, infondata in fatto e diritto, dev’essere rigettata per le ragioni che di seguito si espongono.
Occorre, innanzitutto, soffermarsi sull’individuazione della ragione estintiva del rapporto obbligatorio originato dal contratto preliminare; dalla lettura degli atti di causa emerge un susseguirsi di pretesi fatti estintivi, sulla cui efficacia le posizioni delle parti divergono: la risoluzione del contratto preliminare, in base alla ricostruzione dei fatti di causa operata dall’attore, è da ricondursi all’esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 c.c. da parte del (…); per contro, secondo la convenuta il contratto si sarebbe risolto di diritto, in seguito a diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., per grave inadempimento dell’attore.
In effetti, decorso il termine per la stipula del contratto definitivo, ritenuto essenziale ex art. 1457 c.c. da parte attrice, quest’ultima, in data 6.12.2013, ha comunicato il recesso dal contratto chiedendo alla (…) la restituzione del doppio di quanto corrispostole all’atto della stipula a titolo di caparra. Tale successione di eventi appare astrattamente consentita sulla base di un oramai consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui la risoluzione di diritto del contratto per una delle cause previste dagli artt. 1454 c.c., 1455 c.c. e 1457 c.c. non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell’art. 1385 c.c. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio (in tal senso Cass. 14014/2017; si v. sul punto altresì 26206/17).
All’accoglimento, in fatto, di tale ipotesi ostano tuttavia i seguenti rilievi.
In primo luogo, il termine del 29.11.2013 pattuito dalle parti per la stipula del definitivo, considerato lo svolgimento dei fatti rappresentati dalle parti, non può dirsi essenziale, già alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti che non indicano in alcun modo tale natura e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, non risultando verosimile né provata la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo. Si trae conferma del contrario dal comportamento successivo della stessa parte interessata, che, addirittura a distanza di cinque mesi dal 29.11.2013, manifestava il proprio interesse all’acquisto dell’immobile oggetto del contratto preliminare; la comunicazione di data 10.4.2014, indirizzata in tal senso alla (…), non può essere qualificata quale nuova proposta, come sostenuto dall’attore, attesi gli univoci rinvii al precedente negozio preparatorio (cfr. doc. 11 att.) e la mancanza del requisito essenziale della completezza, imprescindibile per considerare una proposta contrattuale come tale.
In secondo luogo, affinché il recesso sia legittimamente esercitato è necessario reagire ad un inadempimento imputabile dell’altra parte che si caratterizzi per un’apprezzabile gravità ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c.: “il diritto di recesso è una evidente forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone pur sempre l’inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell’inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale: esso costituisce null’altro che uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accomunano tanto i presupposti (l’inadempimento della controparte) quanto le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto). Tale inquadramento sistematico dell’istituto postula, al fine di un legittimo esercizio del diritto di recesso e di conseguente ritenzione della caparra, l’esistenza di un inadempimento gravemente colpevole, di un inadempimento cioè imputabile (ex art. 1218 c.c. e art. 1256 c.c.) e di non scarsa importanza (ex art. 1455 c.c.)” (Cass. n. 553/2009).
Anzitutto, ai sensi dell’art. 6 del contratto preliminare era onere del promissario acquirente quello di mettere nelle condizioni di addivenire alla stipula della compravendita dell’immobile la promittente venditrice, che, per contro, è stata esclusivamente invitata in data 25.11.2013 all'”esecuzione del noto preliminare” (doc. 4 att.) senza alcuna ulteriore specificazione su tempo, luogo e identità del professionista avanti al quale presentarsi per la stipula del rogito. Inoltre, pur presentando l’immobile oggetto di compravendita, com’è stato accertato, dei vizi e delle difformità rispetto a quanto promesso, la convenuta si è tempestivamente attivata per provvedere all’eliminazione degli abusi (…), conferendo incarico al geom. (…), in data 16.10.2013, trascorsi solamente due giorni dall’inizio delle operazioni di stima da parte del geometra e dal rilievo delle summenzionate difformità (si v. verbale udienza del 31.1.2017, deposizione del teste geom. (…): “Confermo che il documento d’incarico 16.10.2013 doc. 7 conv. è quello che mi è stato dato per rilievi e richiesta di sanatoria”).
La convenuta, coadiuvata dal tecnico, ha effettuato gli accessi agli atti necessari al fine di reperire la documentazione utile alla sanatoria; il (…), d’altra parte, è stato costantemente aggiornato sulla progressione delle operazioni finalizzate alla sanatoria attuate dal geom. (…), il quale lo ha reso edotto del fatto che, considerati i tempi necessari per la presentazione della (…), non sarebbe stato possibile addivenire alla stipula del definitivo nei tempi programmati (verbale di udienza del 31.1.2017, deposizione del teste geom. (…)). Il geometra (…) ha comunque predisposto e depositato telematicamente in data 2.12.2013 presso il Comune di Pordenone (…) in sanatoria laddove lo stesso dichiarava, quale persona esercente un servizio di pubblica necessità, che le opere costruite in difformità al permesso di costruire rilasciato in data 9.12.1963 n. 3188 di protocollo e consistenti nell’unione di un vano di proprietà esterno all’unità immobiliare principale, in variazioni interne per spostamento e demolizioni di pareti nonché in brevi spostamenti delle forometrie esterne risulta(va)no “conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione delle opere sia al momento della presentazione della sanatoria” (doc. 3 parte convenuta). Allegata alla medesima (…) in sanatoria vi è asseverazione di doppia conformità resa dal medesimo professionista in data 30.11.2013, nonché relazione illustrativa di pari data inerente agli interventi eseguiti. In data 6.12.2013, il Comune di Pordenone comunicava la presa in carico della pratica e l’avvio dell’istruttoria (doc. 4 conv.) ed in data 18.12.2013 lo stesso ente attestava la conclusione dell’iter con esito positivo (doc. 5 conv.).
Contestualmente alla pratica di sanatoria edilizia, parte convenuta provvedeva alla rimozione dell’abuso riscontrato dal geometra (…) in un’area comune, consistente in una pompeiana, come confermato dai testi (…) e (…) all’udienza istruttoria di data 31.1.2017.
Se dunque, per quanto sopra, il termine pattuito per la stipula del definitivo non può essere considerato essenziale, si deve notare che entro pochi giorni dal decorso del termine la promittente venditrice era comunque nelle condizioni di poter vendere l’immobile.
Circa i rilievi sollevati da parte attrice in ordine alle discrepanze esistenti sulla proprietà del giardino tra la proposta irrevocabile d’acquisto e il contratto preliminare di compravendita, si evidenzia che il (…) nulla ha obiettato in sede di stipulazione del preliminare, limitandosi a sottoscrivere lo stesso integralmente, facendone propri i contenuti e vincolandosi allo stesso; peraltro, quanto dichiarato nel preliminare di compravendita – le cui pattuizioni prevalgono sui documenti precontrattuali – coincide esattamente con lo stato di fatto dei luoghi riscontrato dal geom. (…) nel corso delle operazioni peritali (verbale d’udienza del 31.1.2017, deposizione del teste geom. (…)).
Ne consegue il rigetto della domanda proposta in via principale dall’attore volta all’ottenimento della restituzione della caparra confirmatoria nella misura raddoppiata ai sensi dell’art. 1385 c.c. difettando la legittimità dell’esercizio del recesso.
Anche la domanda proposta in via subordinata dall’attore dev’essere rigettata per le ragioni di seguito precisate.
L’attore chiedeva la declaratoria della risoluzione del contratto preliminare de quo stante il grave inadempimento di parte promittente alienante.
Segnatamente, con missiva di data 4 aprile 2014 la (…), a mezzo del proprio legale, invitava il (…) a comunicare tempestivamente, ai sensi dell’art. 6 del contratto preliminare, il nominativo del notaio designato nonché la data della stipula del contratto definitivo, la quale sarebbe dovuta intervenire improrogabilmente entro il 28.4.2014 (doc. 2 conv.).
Il (…), a mezzo del proprio legale, riscontrava l’appena menzionata comunicazione, manifestando nuovamente il suo interesse all’acquisto dell’immobile, sebbene ad un prezzo ridotto, vista la sussistenza di una serie di vizi sottaciuti in sede di stipulazione del preliminare, e affermava la sua disponibilità ad addivenire alla stipula del definitivo, purché gli venisse concesso di far nuovamente periziare l’immobile ai fini dell’erogazione del mutuo finalizzato all’acquisto. Proponeva (…) che si procedesse alla stipula del contratto definitivo, dinanzi al notaio Aldo Gu. con studio in Pordenone, decorsi trentacinque giorni dal sopralluogo effettuato dal perito estimatore della banca (doc. 11, att.).
Nessuna risposta perveniva all’odierno attore, il quale, successivamente, in data 24.4.2014, intimava alla convenuta di indicargli entro cinque giorni una data utile per lo svolgimento delle operazioni peritali cosicché si potesse intraprendere l’istruttoria finalizzata alla concessione del mutuo (doc. 12, att.). Rammentava il (…) che l’art. 6 del contratto preliminare prevedeva che: “la parte promissaria acquirente richiede di condizionare l’efficacia del contratto al fine di valutare la possibilità di accedere ad un finanziamento e si impegnerà pertanto a comunicare alla parte venditrice, entro venti giorni dalla firma del presente, la possibilità o meno di accedere al finanziamento richiesto. In caso di mancata concessione, la parte venditrice si riterrà libera da qualsivoglia vincolo nei confronti di parte acquirente e renderà la caparra confirmatoria”.
Privo di pregio il rilievo di parte convenuta secondo cui tale condizione sospensiva unilaterale apposta al contratto sarebbe di natura meramente potestativa ai sensi dell’art. 1355 c.c. e in quanto tale affetta da nullità. Sebbene, il tenore letterale della clausola faccia riferimento ad una “valutazione” da effettuarsi da parte del (…), è ragionevole ritenere che l’evento, futuro e incerto, dedotto in condizione, fosse rappresentato dalla futura erogazione del mutuo e quindi l’avverarsi o meno della condizione, lungi dall’essere rimesso alla volontà e alla discrezionalità del promissario acquirente, era affidato alla condotta di un terzo.
Tuttavia, va rilevato come (…), impegnatosi a comunicare alla convenuta la possibilità di ottenere dalla banca l’erogazione del mutuo (anche nel caso contrario) entro 20 giorni dalla stipula del preliminare, non vi abbia provveduto puntualmente. Anzi, egli aveva assegnato incarico peritale al geometra (…) solo in data 14 ottobre 2013, a termine di 20 giorni dal 20 settembre precedente già maturato.
Considerato inoltre che, in data 25.11.13, l’attore aveva invitato la (…) alla stipulazione del definitivo, pur in assenza di una precisa comunicazione conformemente all’impegno contrattuale ex art. 6, deve ragionevolmente ritenersi che il (…) avesse rinunciato (con atto scritto: doc. 4 att.) alla condizione unilaterale apposta al contratto in suo esclusivo favore. È infatti noto che il soggetto nel cui interesse la condizione è stata posta può rinunciare ad avvalersene sia durante il periodo di pendenza, sia quando l’operare automatico della condizione non abbia portato a quel risultato, ovverosia nei casi di mancato avveramento di una condizione sospensiva o di avveramento di una condizione risolutiva (in tal senso, Cass. 5692/12).
Si ritiene, pertanto, che il contratto preliminare si sia risolto di diritto in virtù della diffida ex art. 1454 della convenuta di data 4.4.2014 poiché non si è addivenuti alla stipula del definitivo nel termine individuato da lei nel 28 aprile del medesimo anno a causa del grave inadempimento dell’attore, il quale, pur avendo rinunciato alla condizione di cui all’art. 6 del contratto, ha, nel pretendere una diminuzione di prezzo invocando insussistenti o comunque superati vizi del bene e nel richiedere nuovamente il tempo necessario a consentire l’istruttoria per il rilascio del mutuo, persistito nel frapporre ostacoli alla stipula del contratto definitivo: si precisa che con missiva di data 20.12.2013 la (…) aveva comunicato al P. l’avvenuta sanatoria delle difformità rilevate dal perito geom. (…) (“l’immobile messo in vendita, il cui stato e di fatto e di diritto Le è ben noto ed è stato da Lei accettato con la sottoscrizione del preliminare, è suscettibile di immediato trasferimento in suo favore non ostando a ciò, oramai da molto tempo alcuna preclusione di natura edilizia e/o urbanistica”) e lo aveva invitato a comunicarle, nel termine di sette giorni dal ricevimento della missiva, l’identità del notaio e la data del rogito dell’atto pubblico di compravendita. Nessuna risposta era poi pervenuta alla (…), la quale, in seguito, inviò la formale diffida ex art. 1454: ebbene, indipendentemente dalla circostanza dell’avvenuta rinuncia alla condizione sospensiva di cui sopra, l’attore disponeva senz’altro nelle more tra le due missive del tempo necessario per l’avvio di una nuova istruttoria finalizzata all’ottenimento del mutuo, avendo avuto peraltro notizia dell’avvenuta sanatoria.
Il comportamento, così descritto, tenuto dall’attore si pone in contrasto con il principio di buona fede di cui all’art. 1375 c.c., che impone ai contraenti un obbligo di reciproca lealtà di condotta nell’esecuzione del contratto: “la buona fede nell’esecuzione del contratto si sostanzia in un generale obbligo di solidarietà ( derivante soprattutto dall’art. 2 della Costituzione) che impone a ciascuna delle parti di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra a prescindere tanto da specifici oneri contrattuali, quanto dal dovere extracontrattuale del “neminem laedere”, trovando tale impegno solidaristico il suo limite precipuo unicamente nell’interesse proprio del soggetto, tenuto, pertanto, al compimento di tutti gli atti giuridici e o materiali che si rendano necessari alla salvaguardia dell’interesse della controparte nella misura in cui essi non comportino un apprezzabile sacrificio a suo carico” (Cass. n. 14605 del 2004).
Ne conseguono il rigetto anche della domanda proposta dall’attore in via subordinata e l’accertamento, come richiesto dalla convenuta, dell’avvenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare in seguito alla diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. di data 4.4.2014, con diritto di ritenzione della caparra da parte della convenuta.
Deve altresì rigettarsi la domanda di risarcimento dei danni a titolo di responsabilità precontrattuale proposta dall’attore e volta a ristorare i disagi provocati al (…) dalla mancata stipula del contratto di compravendita.
Va preliminarmente escluso che possa parlarsi nel caso in esame di responsabilità ex art. 1337 c.c. poiché le parti avevano stipulato contratto preliminare di compravendita; in ipotesi di inadempimento degli obblighi di un contratto seppur preliminare genere si potrà semmai discorrere di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c.; in ogni caso, in corso di causa non è stato accertato nessun inadempimento della convenuta tale da ingenerare responsabilità della medesima.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, con valori medi in conformità ai parametri di cui al D.M. n. 37 del 2018.
P.Q.M.
Il Tribunale di Pordenone in composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Francesco Petrucco Toffolo, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando nella causa n. 440/2015 R.G., così decide:
1) rigetta le domande proposte sia in via principale sia in via subordinata dall’attore in quanto infondate per le ragioni di cui in motivazione;
2) dichiara l’avvenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto da (…) e (…) in data 20.9.2013 in virtù di diffida ad adempiere del 4.4.2014 e, per l’effetto, accerta il diritto di parte convenuta (…) a ritenere la somma di Euro 8.000,00, ricevuta quale caparra confirmatoria all’atto della stipula del contratto preliminare di compravendita;
3) condanna parte attrice (…) alla rifusione in favore di parte convenuta (…) delle spese di lite, che liquida nell’importo di Euro 4.835,00, oltre rimborso forfetario 15%, Iva e Cna se ed in quanto dovute per legge.
Così deciso in Pordenone il 17 maggio 2018.
Depositata in Cancelleria il 16 giugno 2018.