La responsabilità (civile) dell’amministratore di condominio.

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Con tale scritto si intende approfondire la natura giuridica del rapporto intercorrente tra amministratore e condominio e di conseguenza inquadrare il tipo di responsabilità che ne discende.

Per i singoli e specifici casi di responsabilità si rimanda all’articolo La responsabilità dell’amministratore di condominio in conseguenza del potere – dovere di curare l’osservanza del regolamento condominiale ed all’articolo L’obbligo dell’amministratore di eseguire le delibere della assemblea di condominio e la conseguente responsabilità.

1 – Rapporto tra condominio e amministratore: mandato con rappresentanza.

Il rapporto intercorrente tra amministratore e condominio, va inquadrato nell’ambito del contratto di mandato, ovvero in quella figura negoziale con cui il mandatario (amministratore) si impegna a compiere uno o più atti giuridici in favore del mandante (il condominio).

Stando alla più che consolidata Giurisprudenza della Corte di Cassazione, si tratta nello specifico di mandato con rappresentanza (in tal senso Cassazione Sentenza n. 1286/1997 [1] e Cassazione Sezioni Unite Sentenza n. 9148/2008  [2]).

In sostanza: “L’amministratore di condominio, non è un ente dotato di autonomia patrimoniale, attuando solo una gestione collegiale di interessi individuali e configura un “ufficio di diritto privato”, destinato alla tutela degli interessi condominiali e realizzante una cooperazione, in ragione di autonomia, con i condomini, singolarmente considerati, assimilabile al mandato con rappresentanza.”  Tribunale Torino Sentenza n. 544/2016.
Da tale impostazione, come da ultimo ribadito, ne deriva la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini delle disposizioni sul mandato [3] (si veda: Cassazione penale Sentenza n. 40870/2017).

In tale rapporto, la veste di mandatario viene assunta dall’amministratore mentre quella del mandante dall’intero condominio, con la precisazione che la minoranza contraria alla nomina dell’amministratore rimane comunque vincolata alla decisione presa dalla maggioranza ed quindi è ugualmente rappresentata dal soggetto da lei non votato.

La rappresentanza, che dal rapporto di mandato ne scaturisce, è di natura convenzionale e contrattuale e trova il suo fondamento sul consenso espresso dall’assemblea, che conferisce il mandato all’amministratore.
La fonte che regola il rapporto tra amministratore e condominio è quindi il contratto di mandato, da ciò ne discende che l’inosservanza da parte dell’amministratore dei doveri rientranti nei suoi compiti è fonte di responsabilità contrattuale.

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Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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