Limitazione al diritto di costruire clausole predisposte dal costruttore dell’edificio

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le clausole predisposte dal costruttore dell’edificio che, spingendosi oltre i possibili contenuti previsti dall’articolo 1138, comma 1, Codice civile, impongano limiti ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sulle singole unità immobiliari – e sempre che siano enunciate in modo chiaro ed esplicito – sono vincolanti per i successivi acquirenti delle distinte porzioni dell’edificio. Ma solo se ricorrono due alternative condizioni. O il regolamento che predispone la limitazione deve essere trascritto nei registri immobiliari; oppure, nel titolo di acquisto deve essere fatto espresso riferimento al regolamento e alla limitazione, pur senza ritrascriverlo materialmente per intero, in maniera che esso possa ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo operato nel contratto, trattandosi comunque di integrare il contenuto di un negozio soggetto a forma scritta essenziale.

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Tribunale|Catania|Sezione 3|Civile|Sentenza|8 febbraio 2020| n. 633

Data udienza 8 febbraio 2020

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI CATANIA

TERZA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Simona Lo Iacono ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 10860/2016 promossa da:

Oc.Fi., rappresentato e difeso dall’av. Mi.Co.;

attore

Contro:

Pe.Ro. e Pe.Ra., coniugi, rappresentati e difesi dall’avv. Ga.Am.

convenuti

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione in riassunzione Oc.Fi. conveniva in giudizio Pe.Ra. e Pe.Ro. esponendo di essere proprietario di un appartamento, al piano terra, della palazzina sita in Riposto, viale (…) n. 41, denominata nell’insieme “Condominio Be.”.

Rappresentava che la predetta unità immobiliare era stata acquistata per atto di compravendita ai rogiti del Notaio Ga.Gr. di Fiumefreddo, del 27.10.1978, repertorio 1460 (che produceva), nel quale si leggeva, alla pagina sei (alle righe due e seguenti) del divieto di sopraelevazione e costruzione sulle terrazze di copertura dello stabile condominiale; in particolare si stabiliva che sulle dette terrazze, i rispettivi proprietari, non potranno eseguire alcuna sopraelevazione, né costruzione di alcun genere Si doleva del fatto che il proprietario di una delle terrazze di copertura, Pe.Ro., avesse, in spregio di un tale divieto, effettuato nuove costruzioni e opere. Indi, rassegnava le seguenti conclusioni) Dire illegittime perché effettuate in violazione dell’art. 1127 c.c. in connessione a quanto stabilito dai titoli di proprietà (oltreché in violazione delle norme sull’utilizzo delle parti comuni dello edificio), le costruzioni di cui in narrativa effettuate sulla porzione di terrazza di copertura di sua esclusiva proprietà dello stabile sito in Riposto Via (…); 2) Dire illegittime perché effettuate in violazione delle norme che regolano l’utilizzo delle parti comuni dell’edificio tutte le altre opere di cui alla superiore narrativa; 3) Per l’effetto condannare Pe.Ro. e Pe.Ra. in solido fra di essi alla demolizione di tutte le citate costruzioni ed opere ripristinando per tutto quanto lamentato il primitivo stato; 4) Dire responsabile Pe.Ro. e Pe.Ra. in solido tra di loro dei maggiori costi di cui alle superiori narrative e condannarli alla rifusione dei medesimi nella quota gravante sull’esponente secondo e nella misura che si ritiene congrua in atto in Euro 1.000,00 salvo determinazione di giustizia, oltre interessi dalla domanda al soddisfo.

Si costituivano in giudizio i Pe. – Pa., i quali contestavano tutte le domande formulate da parte attrice in quanto assolutamente infondate sia in fatto che in diritto, per cui chiedevano il rigetto della domanda attorea e la condanna dell’attore ex art. 96 c.1-c.2-c.3, c.p.c..

Espletata CTU, la causa, sulle conclusioni precisate in data 15.10.19 veniva posta in decisione con termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

Ciò posto in linea di fatto deve innanzi tutto rilevarsi che la parte attrice si duole del fatto che i convenuti non abbiano rispettato quanto previsto in seno al proprio atto di acquisto. Bisogna quindi chiedersi se esso sia o meno opponibile ai convenuti ovvero se il loro atto prevedesse analogo divieto.

E, invero, le clausole predisposte dal costruttore dell’edificio che, spingendosi oltre i possibili contenuti previsti dall’articolo 1138, comma 1, Codice civile, impongano limiti ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sulle singole unità immobiliari – e sempre che siano enunciate in modo chiaro ed esplicito – sono vincolanti per i successivi acquirenti delle distinte porzioni dell’edificio. Ma solo se ricorrono due alternative condizioni. O il regolamento che predispone la limitazione deve essere trascritto nei registri immobiliari; oppure, nel titolo di acquisto deve essere fatto espresso riferimento al regolamento e alla limitazione, pur senza ritrascriverlo materialmente per intero, in maniera che esso possa ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo operato nel contratto, trattandosi comunque di integrare il contenuto di un negozio soggetto a forma scritta essenziale (Cassazione, sentenze 19798/2014 e 17886/2009).

Ora, nella specie i convenuti hanno acquistato la terrazza da potere di Be.Sa. (costruttore) con atto del 11.4.1986. Tale atto non riporta la limitazione relativa alla sopraelevazione, ma fa tuttavia riferimento all’atto originario, sia pure ai semplici fini della descrizione della provenienza del bene (ossia un atto di permuta del terreno su cui è stato edificato il condominio).

Tale atto di permuta del 8.9.1976 (in atti) prevedeva si un divieto di sopraelevazione ma risulta stipulato solo da due soggetti (ossia Pa.Ar. e Be.Sa.).

Il fatto che tale atto di permuta sia stato menzionato in seno all’atto del 11.4.1986 (senza però fare alcun riferimento al limite alla sopraelevazione) non è tuttavia sufficiente a far ritenere che esso sia opponibile ai convenuti (resta del tutto ininfluente, invece, l’atteggiamento psicologico, ossia che i convenuti fossero o meno a conoscenza del divieto).

Né tampoco il fatto che l’atto di permuta del 8.9.1976 sia stato trascritto, assolve a tale funzione.

E, infatti, perché possa essere opposta a tutti i condomini la relativa limitazione al diritto di sopraelevare e di costruire deve entrare a far parte del regolamento di condominio, regolamento che va poi trascritto. Non è quindi sufficiente la trascrizione dell’atto di permuta, poiché essa si limita ai due soli contraenti.

In ogni caso, anche a voler ritenere per assurdo che la mera menzione dell’atto di permuta in seno all’atto del 11.4.1986 sia sufficiente ai fini della opponibilità (ininfluente essendo, si ribadisce, la conoscibilità), non sembra che tutte le opere edificate dai convenuti rientrino nel divieto.

Infatti il predetto divieto riguarda le sopraelevazioni e le costruzioni, mentre nella specie i convenuti – per come accertato dal CTU – hanno apposto una struttura in metallo con tenda avvolgibile oltre ad altri manufatti di cui sotto si dirà, struttura definibile come pergotenda.

Ora, la pergotenda costituisce un elemento di migliore fruizione dello spazio esterno, stabile e duraturo. Tenuto conto della consistenza, delle caratteristiche costruttive e della funzione, non costituisce un’opera edilizia soggetta al previo rilascio del titolo abilitativo e quindi non può essere definita costruzione oppure elevazione. L’opera principale non è la struttura in sé, ma la tenda, quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, con la conseguenza che la struttura si qualifica in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all’estensione della tenda (così come definita dal Consiglio di Stato, Sezione VI, 27 aprile 2016, n. 1619).

Quanto alle altre strutture esse consistono, per come accertato dal CTU:

1) in un muro di separazione con la terrazza di proprietà di altra ditta (Pa.Ar.) dell’altezza di metri 2.20 (foto 3) con rialzo di circa cm. 80 (foto 4);

2) in un piccolo cucinino in muratura (foto 3-5) con un piano fuochi e sottostante forno, due lavelli e dei pensili in legno, corredati degli impianti necessari;

3) in un impianto citofonico e quadretto interruttore con salvavita (foto 5-6) con prese elettriche stagne (foto 12);

4) in una struttura in profilati scatolari (cm5x7) che copre parte di terrazza (evidenziata in verde nella planimetria parzialmente ricoperta da teloni;

5) in una porta in alluminio a chiusura di una nicchia (FOTO15-16) nel ballatoio prospiciente viale (…)

Ora, per costruzione (cfr: Cass. 30157/17) si intende si “qualsiasi manufatto tridimensionale comunque realizzato che comporti una ben definita occupazione del terreno e dello spazio aereo”, di talché in tale nozione potrebbe anche rientrare il cucinino in muratura (non già il muro, che non ha consistenza tridimensionale, né la porta di chiusura della nicchia, nicchia che era preesistente, né tampoco l’impianto citofonico).

Tuttavia, come detto, deve escludersi a monte che il titolo acquisitivo dei convenuti contemplasse un simile divieto.

Ne deriva che la domanda attorea merita il rigetto anche se deve sottolinearsi che le superiori motivazioni escludono che l’attore possa essere condannato ai sensi dell’art. 96 c.p.c.

Egli è invece tenuto alle spese di lite in base al principio di soccombenza spese che si liquidano in dispositivo in base al valore della causa (E. 25.000,00), alla attività difensiva svolta e alle tabelle vigenti (DM 37/18). L’attore dovrà anche sostenere conseguentemente le spese di CTU.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando: rigetta la domanda attorea.

Condanna Oc.Fi. a rimborsare a Pe.Ro. e Pe.Ra. le spese di lite, che si liquidano in Euro 2.738,00 per compensi, oltre rimborso forfettario i.v.a., c.p.a.

Così deciso in Catania l’8 febbraio 2020.

Depositata in Cancelleria l’8 febbraio 2020.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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