Locazione uso non abitativo morosità pagamento canone oneri accessori

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

in tema di locazione ad uso non abitativo il conduttore sia moroso nel pagamento del canone e degli oneri accessori, non può ritenersi automaticamente la gravità dell’inadempimento solo perché questo ha ad oggetto una delle obbligazioni principali del conduttore (art. 1587 n. 2 c.c.), dovendosene, invece, accertare la gravità in concreto, con la conseguenza che la domanda di risoluzione non dovrà essere accolta qualora l’inadempimento possa essere valutato come di scarsa importanza per il concorso di determinate circostanze, che lo rendono inidoneo a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore e a sconvolgere l’intera economia del rapporto al punto da ostacolarne la prosecuzione.

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Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 10 gennaio 2019, n. 798

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE CIVILE DI ROMA

SEZ. SESTA

In composizione monocratica, nella persona della dott. Francesca Romana Salvadori, nella causa civile di primo grado iscritta al n. 65738 del ruolo generale degli affari contenziosi dell’anno 2018, discussa e decisa nell’udienza del 10/1/2018 e vertente

TRA

(…)

con l’Avv.to Al.Ba. che la rappresenta e difende per mandato in calce all’intimazione di sfratto

ATTRICE

E

(…)

CONVENUTO CONTUMACE

ha pronunciato sentenza ex art. 429 c.p.c., dando lettura del seguente

DISPOSITIVO

1) risolve il contratto locatizio inter partes per grave inadempimento del conduttore;

2) condanna il convenuto al rilascio dell’immobile di Via (…);

3) fissa per l’esecuzione la data del 17/1/19;

4) condanna il convenuto al pagamento in favore della (…) delle spese di lite che liquida in Euro 600,00 per compensi professionali e in Euro 67,46 per esborsi, oltre rimborso forfetario (15%), IVA e CPA come per legge;

5) fissa in 10 giorni il termine per il deposito della sentenza.

FATTO E DIRITTO

– Rilevato che la (…) 1) ha intimato sfratto per morosità all'(…) che, relativamente al box condotto in locazione e sito in R., Via (…), ha omesso di versare Euro 800,00 quali canoni dei mesi novembre 2017/marzo 2018; 2) l’ha contestualmente citato per la convalida dinanzi all’intestato Tribunale, chiedendo la risoluzione del contratto concluso il 14/4/17 (reg il 10/5/17 al n 010042/3T) e il rilascio dell’immobile;

– rilevato che il conduttore, cui l’intimazione è stata notificata ai sensi dell’art. 143, c.p.c., non si è costituito;

– rilevato che la fase sommaria si è chiusa senza l’adozione del provvedimento di rilascio; che è stata disposta la trasformazione del rito e sono stati concessi i termini per l’integrazione degli atti difensivi; che né la (…) né l'(…), cui il provvedimento di mutamento del rito è stato ritualmente notificato, si sono avvalsi del termine rispettivamente concesso;

– rilevato che la notifica ex art. 143, c.p.c., è incompatibile con la struttura del procedimento per convalida, atteso che tale modalità preclude l’osservanza dell’adempimento previsto dall’art. 660, comma 7, c.p.c.; che, del resto, la notifica ex art. 143, c.p.c., consente di ritenere probabile che l’intimato non abbia avuto conoscenza dell’intimazione mentre la decisiva importanza attribuita alla mancata comparizione dell’intimato in udienza o alla sua mancata opposizione impongono cautela al fine di assicurare il maggior grado possibile di certezza sull’effettiva conoscenza da parte del conduttore del contenuto dell’intimazione; che ne consegue che, in tal caso, il giudice non può convalidare e deve trasformare il rito, dando ingresso alla fase ordinaria e provvedere con sentenza sulla domanda spiegata;

– rilevato che, a fronte della produzione del contratto di locazione, costituiva onere del conduttore dare dimostrazione dell’adempimento delle obbligazioni dallo stesso scaturenti (cfr. Cass. su 13533/01);

che detta prova, stante la contumacia del convenuto, è evidentemente mancata; che l’omissione non è dunque in discussione, restando da compiere l’accertamento della relativa gravità; che, come noto, per le locazioni non abitative – qual è quella in esame – la valutazione dell’importanza dell’inadempimento del conduttore resta affidata ai comuni criteri di cui all’art. 1455 cod. civ. e se ne deve, conseguentemente, accertare la gravità in concreto, cioè l’idoneità a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l’intera economia del rapporto e a determinare un notevole ostacolo alla sua prosecuzione, da valutare tenendo conto dell’elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell’economia generale del negozio, e dell’elemento soggettivo, legato principalmente al comportamento della parte inadempiente, all’importanza assunta per il locatore dalla mancata corresponsione dei canoni e all’entità del turbamento causato all’equilibrio del rapporto sinallagmatico; che il giudice può, peraltro, utilizzare a tal fine anche il criterio legale dettato dall’art. 5 l. eq. can. come parametro di riferimento per valutare, in concreto, se l’inadempimento del conduttore sia stato o non di scarsa importanza ai sensi dell’art. 1455 c.c. (Cass. n. 2232/95; Cass. n. 1234/00);

che la gravità dell’inadempimento posto a fondamento della domanda dev’essere, inoltre, valutata, in tema di locazioni, anche alla luce del comportamento successivo alla proposizione della domanda, non operando per i contratti di durata la regola generale posta dall’art. 1453 c.c., secondo la quale la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione delle posizioni dei contraenti fino alla pronunzia giudiziale definitiva, essendo vietato al conduttore di eseguire la sua prestazione e al locatore di pretenderla;

che, nel caso della locazione, infatti, il locatore non è in condizione di sospendere a sua volta l’adempimento della propria obbligazione ed ha interesse all’adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale rimane nella detenzione della cosa locata senza che il locatore possa impedirlo ed è tenuto, ai sensi dell’art. 1591 c.c., a versare al locatore il corrispettivo fino alla riconsegna, salvo il maggior danno (Cass. n. 8076/02);

che, ove, pertanto, in tema di locazione ad uso non abitativo il conduttore sia moroso nel pagamento del canone e degli oneri accessori, non può ritenersi automaticamente la gravità dell’inadempimento solo perché questo ha ad oggetto una delle obbligazioni principali del conduttore (art. 1587 n. 2 c.c.), dovendosene, invece, accertare la gravità in concreto, con la conseguenza che la domanda di risoluzione non dovrà essere accolta qualora l’inadempimento possa essere valutato come di scarsa importanza per il concorso di determinate circostanze, che lo rendono inidoneo a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore e a sconvolgere l’intera economia del rapporto al punto da ostacolarne la prosecuzione (Cass. n. 11448/98; Cass. n. 4688/99);

che, in applicazione dei principi di diritto appena enunciati il dedotto inadempimento non può non ritenersi grave ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c., visto il numero e l’ammontare dei canoni insoluti al momento della proposizione della domanda e considerato il comportamento del conduttore che si è reso irreperibile, sottraendosi al pagamento delle mensilità maturate in corso di giudizio; che, ricorrendo, pertanto, le condizioni dell’art. 1455 c.c., in accoglimento della domanda dev’essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione inter partes per grave inadempimento del convenuto, donde la relativa condanna al rilascio dell’immobile; che, al fine di evitare l’aggravamento del danno subito dalla locatrice, si stima equo fissare il termine per l’esecuzione al 17/1/19;

– rilevato che le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, ai sensi del dm Giustizia 55/2014 (procedimento per convalida locatizia, scaglione fino ad Euro 1100, fasi studio, introduttiva e decisionale);

– ritenuto congruo il termine di gg. 10 per il deposito della sentenza.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa n 65738/18 rg, così provvede, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa:

1) risolve il contratto locatizio inter partes per grave inadempimento del conduttore;

2) condanna il convenuto al rilascio dell’immobile di Via (…);

3) fissa per l’esecuzione la data del 17/1/19;

4) condanna il convenuto al pagamento in favore della (…) delle spese di lite che liquida in Euro 600,00 per compensi professionali e in Euro 67,46 per esborsi, oltre rimborso forfetario (15%), IVA e CPA come per legge;

5) fissa in 10 giorni il termine per il deposito della sentenza.

Così deciso in Roma il 10 gennaio 2019.

Depositata in Cancelleria il 10 gennaio 2019.