Modifica tabelle millesimali regolamento condominiale contrattuale

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in cui in presenza di tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale avente natura contrattuale, è necessaria l’unanimità dei consensi solo quando si intenda modificare la tabella millesimale che deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese, in caso contrario è sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma c.c., per cui sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

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Tribunale|Cosenza|Sezione 1|Civile|Sentenza|6 marzo 2020| n. 507

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI COSENZA

PRIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giuditta Antonella Guaglianone ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5013/2010 promossa da:

LU.FU. (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. AL.SA. elettivamente domiciliato in VIALE (…) 87100 COSENZA presso il difensore avv. AL.SA.

GI.DE. (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. AL.SA. elettivamente domiciliato in VIALE (…) n. 22 87100 COSENZA presso il difensore avv. AL.SA.

FI.SC. (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. AL.SA. elettivamente domiciliato in VIALE (…) 87100 COSENZA presso il difensore avv. AL.SA.

FR.ST. (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. AL.SA. elettivamente domiciliato in VIALE (…) n. 22 87100 COSENZA presso il difensore avv. AL.SA.

AL.BE. (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. AL.SA. elettivamente domiciliato in VIALE (…) 87100 COSENZA presso il difensore avv. AL.SA.

ATTORE/I

Contro

CO. S.r.l. IN P.L.R.P.T. (C.F.), contumace ALEVTYNA ROMANENKO (C.F.), con il patrocinio dell’avv. PI.GI. elettivamente domiciliato in VIA (…) COSENZA presso il difensore avv. PI.GI.

RO.D’A. (C.F.), con il patrocinio dell’avv. CA.GU. elettivamente domiciliato in VIA (…) C/O AVV. DE. BENEDETTO 1 88100 CATANZARO presso il difensore avv. CA.GU.

AS.PU. (C.F.), con il patrocinio dell’avv. MA.FR., MO.EL. (…) VIALE (…) TRAV R. CHINNICI 263/B COSENZA elettivamente domiciliato in VIA (…) 87100 COSENZA presso il difensore avv. MA.FR.

CONVENUTO/I

OGGETTO: tabelle millesimali

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Gli attori hanno citato in giudizio gli odierni convenuti sulla premessa che nell’ambito del condominio dove risultano essere tutti condomini non sono in essere le Tabelle Millesimali così ne hanno chiesto la formazione giudiziale sulla scorta di quelle già redatte dal CTP ing. D’A.Ma..

Hanno meglio dedotto sostenendo di essere proprietari esclusivi di unità immobiliari ricomprese nel Condominio denominato La. in Spezzano della Sila cui fanno parte altri cespiti in quota dei convenuti, precisando che l’ente di gestione risulterebbe essere sprovvisto sia del Regolamento Condominiale che delle Tabelle Millesimali e che per tale ragione sollecitavano l’amministratore in carica ad approvare quelle elaborate dal loro consulente di parte mediante la convocazione dell’assemblea che seppur tenutasi non erano presenti essi convenuti e che ciò non consentiva l’approvazione di quelle Tabelle siccome elaborate.

Tali motivi, quindi, vista la mancata approvazione delle Tabelle Millesimali, hanno indotto gli attori ad adire l’Autorità Giudiziaria e di cui al presente giudizio.

Si è costituita in giudizio la convenuta Pu.As. la quale ha impugnato ogni fatto ed argomento segnalato dagli odierni attori chiedendone il rigetto in ogni parte.

In particolare, ha affermato la convenuta Pu. di avere acquistato l’appartamento con l’impegno contrattuale della ditta costruttrice, Cc. srl, pure convenuta ma contumace, di fornire il regolamento di condominio e le tabelle millesimali; ha eccepito la carenza di legittimazione attiva degli attori/la improcedibilità della domanda non risultando nota la proprietà in capo ad essi degli immobili di cui affermano essere proprietari nonché la costituzione legale del condominio e dunque una eventuale non partecipazione alle convocate assemblee non avrebbe giustificato adire l’autorità Giudiziaria.

Nel merito ha sostenuto l’infondatezza della domanda anche perché non sarebbero ben delineate le parti comuni dell’edificio.

Ha inoltre spiegato domanda riconvenzionale nei confronti della convenuta Cc. S.r.l. per la delimitazione delle parti comuni dell’edificio nonché nei confronti di uno degli attori ossia St.Fr. il quale avrebbe avuto in uso, per libera concessione della Pu., una cantina annessa all’immobile di proprietà della stessa e che più volte avrebbe chiesto al condomino Stella la restituzione delle chiavi del locale senza alcun esito, ha chiesto, quindi, l’accoglimento delle eccezioni preliminari, il rigetto della domanda in via principale ed in via riconvenzionale la condanna del condomino Stella alla restituzione delle chiavi del locale cantina ed il risarcimento del danno per il suo mancato utilizzo.

In via gradata ha chiesto di porre a carico della società costruttrice l’esatta individuazione delle parti comuni e della conseguente predisposizione delle Tabelle Millesimali e Regolamento di Condominio.

Si è costituita in giudizio l’altra convenuta Ro.Al. sostenendo le stesse argomentazioni della Pu. e ponendo in evidenza che era onere della ditta costruttrice, per la previsione contrattuale contenuta nell’atto di compravendita, predisporre le Tabelle Millesimali ed il Regolamento di Condominio; ha inoltre evidenziato di non aver mai ricevuto convocazione di assemblea condominiale; sulla scorta di tanto ha chiesto porre in capo alla ditta costruttrice l’obbligo delle Tabelle Millesimali e del Regolamento di Condominio.

Si è costituito l’altro convenuto D’A.Ro. affermando che nelle pregresse assemblee condominiali del 12.09.2010 e del 30.09.2010 le Tabelle Millesimali ed il Regolamento di Condominio potevano essere approvati essendo presenti alle adunanze la maggioranza dei partecipanti non essendo necessaria l’unanimità dei consensi dei condomini per come erroneamente sostenuto dagli attori.

Ha evidenziato poi la carenza di legittimazione attiva di altro convenuto/condomino ossia di Be.Al. seppur mai presente alle adunanze condominiali.

Alla luce di tanto ha chiesto il rigetto nel merito della domanda e dichiararsi il condomino/convenuto Be.Al. non legittimato attivo a promuovere il presente giudizio.

Nessuno si è costituito per Cc. S.r.l. della quale è stata dichiarata la contumacia.

Nel corso del giudizio è stata espletata prova testimoniale siccome richiesta nei termini dagli attori nonché espletata consulenza tecnica; inoltre il sig. St.Fr., per come anche indicato nella comparsa conclusionale di esso attore, consegnava le chiavi della cantina alla Pu..

Nelle more è avvenuto il decesso di uno degli attori St.Fr., la cui dichiarazione ai fini della interruzione del giudizio non è stata resa dal suo procuratore, pertanto la causa è proseguita in applicazione del principio sancito dalla Corte di Cassazione al riguardo di cui alla ordinanza del 8 marzo 2019 in atti.

All’esito della svolta istruttoria la causa è stata assunta in decisione con concessione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c. per conclusionali e repliche.

Si esaminano unitamente le eccezioni di carenza di legittimazione attiva in capo ai singoli condomini-attori e/o improcedibilità della domanda sollevate dalla convenuta Pu..

Ed invero, la Corte di Cassazione a SS.UU. con ordinanza del 18.04.2019, n. 10934 ha stabilito la legittimazione dei singoli condomini ad agire o resistere in giudizio per tutelare l’interesse comune; la ratio dei poteri processuali dei singoli condomini risiede nel carattere autonomo del potere del condomino di agire a tutela dei suoi diritti di comproprietario proquota e di resistere alle azioni da altri promosse anche nel caso in cui gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio.

Il Supremo Collegio con la sentenza in esame ribadisce l’assenza di personalità giuridica del condominio ed afferma il diritto del singolo condomino a poter agire e resistere in giudizio per tutelare i diritti comuni a tutta la collettività condominiale.

Per la nascita del condominio, a differenza di quanto sostiene la convenuta Pu., non è necessario un atto formale di costituzione in quanto la costituzione avviene in tutti i casi in cui in un edificio ci sono anche solo due proprietari e due unità immobiliari distinte, ciò vuol dire che il condominio si costituisce automaticamente purché esistano due proprietari e, nel caso in esame, la proprietà delle unità immobiliari è stata anche verificata dall’ausiliario del giudice.

Entrambe le eccezioni dunque sono prive di pregio.

Per la ripartizione delle spese tra i condomini si applicano le tabelle millesimali ritenute dalla giurisprudenza obbligatorie anche nel condominio minimo ed il giudice nei casi in cui le tabelle millesimali manchino dovrà individuare il valore delle proprietà dei condomini obbligati al pagamento, cass. civ. n. 9280/2018.

La deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali dovrà essere adottata con decisione unanime, cass. civ. n. 5329/2017 nell’ipotesi di condominio minimo di due soli proprietari intendendosi per tale quella che sia frutto della partecipazione di tutti i condomini/proprietari al consesso assembleare ed in caso di stallo, ovvero qualora non si riesca a raggiungere l’unanimità, sarà necessario fare ricorso all’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 1105 cod. civ.

Nell’ipotesi che ci occupa, pur essendo stati i condomini convocati (cfr distinta racc. AR fasc. attori) il quorum raggiunto nelle due adunanze assembleari tenutesi non ha consentito l’approvazione del punto all’o.d.g..

Le tabelle millesimali, in seguito alla riforma del condominio, per la loro approvazione è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma c.c. di cui parlano i convenuti e cioè la maggioranza dei presenti in assemblea che raggiungano 500/1000 (cass. civ. 27.09.2018) in quanto esse non stabiliscono diritti in capo ai condomini ma esprimono solo, in precisi termini aritmetici, un preesistente rapporto di valore tra i proprietari esclusivi.

L’obbligo di dotarsi delle tabelle millesimali è dettato dall’art. 68, primo e secondo comma disp. att. c.c., laddove, anche a seguito dell’intervenuta riforma, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi.

Fino all’anno 2010 e, precisamente, fino alla sentenza delle Sezioni Unite n. 18477/2010, era principio condiviso che in condominio sussistessero da un lato la tabella generale, detta anche della proprietà e, dall’altro, altre tabelle che riguardavano singole spese.

Con tale sentenza la Suprema Corte non ritiene più la tabella “A” come espressione del diritto di proprietà ma la considera solo quale espressione matematica della forza del voto in assemblea e misura la partecipazione alle spese di cui all’art. 1123, primo comma cod. civ..

Considerato che le tabelle millesimali, in base all’art. 68 disp. att. c.c., di solito, sono allegate al regolamento di condominio che, ex art. 1138 c.c., è approvato a maggioranza e che esse non accertano alcun diritto immobiliare di proprietà esclusiva ma solo il valore di tali unità rispetto all’intero edificio ai soli fini della gestione, afferma la Corte che esse vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio e non con l’approvazione unanime dei condomini essendo sufficiente, per come già detto, la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma c.c..

Si ribadisce, ciò nell’ipotesi in cui le tabelle millesimali sono allegate al regolamento condominiale.

Secondo l’ordinanza della Corte di Cassazione, II sez. civ., n. 19838 del 26.07.2018, nell’ipotesi in cui in presenza di tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale avente natura contrattuale, è necessaria l’unanimità dei consensi solo quando si intenda modificare la tabella millesimale che deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese, in caso contrario è sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma c.c., per cui sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Nel caso in esame, anche in applicazione dell’articolo citato e nel rispetto della pure citata sentenza a SS.UU. del 2010 e 25 settembre 2013, n. 21950, nel consesso assembleare non pare sia stato comunque raggiunto il quorum di cui parla l’art. 1136, secondo comma c.c., rendendosi così necessario il ricorso all’autorità giudiziaria per la redazione delle tabelle millesimali.

Ed infatti, la espletata consulenza, eseguita previa verifica da parte dell’ausiliario del giudice della proprietà individuale dei condomini, ha posto in evidenza che le proprietà immobiliari sono superiori a nove e dunque l’edificio necessità delle tabelle millesimali di cui è chiesta la elaborazione non essendo stato sufficiente il quorum registrato nelle adunanze assembleari del 12.09.2010 e 30.09.2010.

Il funzionamento delle assemblee condominiali è in genere disciplinato dal regolamento condominiale la cui approvazione è obbligatoria solo nei condomìni con più di dieci proprietari (art. 1138 c.c.) ma che nel nostro caso con la presente azione è stata chiesta, per come più volte precisato dagli attori, la redazione delle sole Tabelle Millesimali (cfr conclusioni atto di citazione, ribadite alla udienza del 22.11.2019..

Nell’elaborato peritale l’ing. Ro., il cui iter di elaborazione immune da vizi e censure e che questo giudice condivide non emergendo elementi di segno contrario tanto che non ci sono state nemmeno contestazioni di sorta a cura delle parti o dei rispettivi CTP, elabora la tabella proprietà unità immobiliari in cui risultano i nominativi di tutte le odierne parti in causa, proprietari di abitazioni, locali cantina, locali commerciali contraddistinti con i vari sub e classamento in base alla destinazione d’uso dell’immobile.

Pervenuto il consulente a tale determinazione ha dunque elaborato le tabelle millesimali per un edificio formato da dodici unità immobiliari posti su 5 livelli a seconda, appunto, della allocazione dell’immobile costituiti da appartamenti e cantina di pertinenza, locali commerciali, locale magazzino indipendente e garage con portico carrabile.

Nella elaborazione, il consulente ha tenuto conto di determinati coefficienti: utilizzo, orientamento, esposizione, servitù, piano e destinazione meglio specificati nella parte seconda dell’elaborato e, una volta effettuata l’attribuzione dei coefficienti è giunto ad eseguire il calcolo di cui Tabella “A” Tabella di millesimi di proprietà che comprende tutte le unità immobiliari facenti parte del fabbricato e riguarda la ripartizione tra tutti i condomini delle spese del fabbricato intese quali spese generali necessarie alla manutenzione ordinaria/straordinaria del fabbricato, ecc. che si basa sulla valutazione della superficie virtuale di ciascuna unità immobiliare che è stata determinata attraverso la misurazione dei vani degli appartamenti; Tabella “B” Tabella millesimi scale che riguarda appunto le spese relative per la scala a cui concorrono i condomini in applicazione dell’art. 1124 c.c..

Tali Tabelle “A” e “B” ed i relativi allegati che si approvano di cui alla consulenza tecnica si intendono qui integralmente riportate e trascritte.

Al riguardo delle domande riconvenzionali spiegate di cui una di quelle proposte è stata risolta in corso di causa avendo l’attore, St.Fr., consegnato le chiavi della cantinola alla convenuta Pu., l’altra non risulta essere stata provata e ciò sia al riguardo delle parti comuni da individuarsi a carico della società costruttrice, avendo la Pu. solo evidenziato la omissione ma non provato la reale inesistenza, per tale ragione non può trovare accoglimento.

L’oggetto del giudizio che subisce forti contrasti giurisprudenziali, il suo esito per la articolata e complicata materia consentono di compensare le spese, ad eccezione delle spese di CTU che si pongono a carico di tutte le parti anche contumaci, che beneficiano delle Tabelle Millesimali siccome elaborate, per come già liquidate con separato decreto.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

approva le tabelle millesimali redatte dal CTU ing. Gi.Ro. da intendersi qui integralmente riportate e trascritte di cui in parte motiva;

rigetta la domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta Pu.As. in quanto non provata;

compensa le spese di lite ad eccezione delle spese di CTU che pone a carico di tutte le parti del processo per come in parte motiva.

Così deciso in Cosenza il 6 marzo 2020.

Depositata in Cancelleria il 6 marzo 2020.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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