Nullità locazione occupazione senza titolo immobile risarcimento danni

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 18 gennaio 2018, n. 1379

in caso di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno subito dal proprietario è in re ipsa, discendendo dalla perdita della disponibilità del bene e dall’impossibilità di conseguire l’utilità ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso; la determinazione del risarcimento del danno ben può essere, in tal caso, operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo al valore locativo del bene usurpato.

 

Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 18 gennaio 2018, n. 1379

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

SESTA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale Ordinario di Roma, in composizione monocratica, in persona del Presidente della Sezione, dott.ssa Claudia Pedrelli, all’udienza del 18.1.2018 ha emesso e dato lettura della seguente

SENTENZA

(contestuale ex art. 429 c.p.c.)

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 36703 del Ruolo generale affari contenziosi dell’anno 2016, pendente

tra

(…), elettivamente domiciliato in Roma, via (…), presso lo studio dell’avv. Fr.Sa. che lo rappresenta e difende in virtù di procura in calce al ricorso introduttivo;

Attore

e

(…);

Convenuto contumace

FATTI E MOTIVI

Con ricorso ritualmente notificato, (…) ha chiesto dichiararsi risolto per grave inadempimento il contratto di locazione – avente ad oggetto una porzione (in particolare una stanza e servizi comuni) dell’immobile di sua proprietà sito in R. via V. (…), avente decorrenza dal maggio 2014 e canone mensile di Euro 650,00 – intercorso con il convenuto (…).

Ha dedotto al riguardo l’omesso il pagamento da parte del conduttore sia dei canoni di locazione a partire dal mese di settembre 2015 sia degli oneri condominiali ed ha chiesto disporsi il rilascio del bene de quo.

In via subordinata, nel caso di ritenuta nullità del contratto di locazione, non sussistendo tra le parti un contratto scritto, ha chiesto pronunciarsi comunque il rilascio del bene de quo con condanna del convenuto al pagamento delle somme dovute per l’occupazione senza titolo del bene.

Il convenuto ancorché ritualmente citato non si è costituito in giudizio ed è stato dichiarato contumace.

Dato atto della mancata risposta all’interrogatorio formale da parte del convenuto, cui era stato ritualmente notificato il verbale ammissivo, espletata la prova per testi dedotta da parte attrice ed ammessa, all’udienza odierna il procuratore di parte attrice ha discusso la causa ed all’esito la stessa è stata decisa dando lettura del dispositivo e della motivazione.

Nel merito, è circostanza pacifica, in quanto dedotto dalla stessa parte attrice, che alcun contratto di locazione è stato sottoscritto tra le parti.

Da ciò deriva che il dedotto contratto di locazione è nullo per difetto di forma scritta ad substantiam (artt. 1325, 1350, 1418 c.c.). Infatti, ai sensi dell’art. 1, comma 4, L. n. 431 del 1998, per la stipula di validi contratti di locazione aventi ad oggetto immobili adibiti ad uso abitativo è richiesta la forma scritta.

Ciò posto, essendo nullo il contratto di locazione inter partes, non può trovare accoglimento la domanda attorea principale di accertamento della morosità con conseguente declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore.

Va, invece, accolta la domanda subordinata. Nella specie, infatti, il convenuto, proprio perché il contratto di locazione è nullo, non può accampare alcun titolo a giustificazione della detenzione da parte sua dell’immobile, detenzione che risulta provata in esito alle prove orali.

Rilevano al riguardo le dichiarazioni rese dal testimone (…), portiere dello stabile de quo il quale ha confermato le circostanze dedotte da parte attrice e dichiarato che: “il sig. (…) dal maggio 2014 abita l’immobile sino ad oggi”; che “il canone era inizialmente di Euro 600,00” e che “le spese condominiali sono state pagate dal sig. (…)”, (v. dichiarazioni rese dal testimone all’udienza del 19.9.2017).

Tutto quanto sopra esposto è poi da porre in relazione con la mancata risposta all’interrogatorio formale da parte del convenuto al quale è stato ritualmente notificato il verbale ammissivo, che ai sensi dell’art. 232 c.p.c., avuto riguardo alle conformi dichiarazioni rese dal testimone, consente di ritenere provato l’assunto di parte attrice quanto alla domanda subordinata.

Deve pertanto ritenersi provato che i, convenuto sia stato mero occupante senza titolo dell’immobile de quo nel periodo dal maggio 2014.

In proposito va richiamata la consolidata giurisprudenza di legittimità, secondo la quale, “in caso di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno subito dal proprietario è in re ipsa, discendendo dalla perdita della disponibilità del bene e dall’impossibilità di conseguire l’utilità ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso; la determinazione del risarcimento del danno ben può essere, in tal caso, operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo al valore locativo del bene usurpato” (cfr: Cass. 8-5-2006, n. 10498; Cass. 17-11-2011, n. 24100).

Sul punto parte attrice ha chiesto il pagamento di una somma pari al canone di locazione di Euro 650,00 ed in particolare la somma di Euro 12.350,00 per canoni mensili insoluti sino al mese di settembre 2016.

Ha inoltre chiesto il rimborso degli oneri condominiali non corrisposti dal convenuto per complessivi Euro 3.796,27, di cui Euro 2.111,50 già parzialmente pagati dall’attore, (v. estratto conto del condominio in data 1.4.2016, doc. 6 nel fascicolo di parte attrice nonché doc. 7, bonifico di pagamento effettuato per l’importo di Euro 1.500,00 dall’attore in favore del Condominio de quo quale “anticipo saldo arretrati mora della casa (…)”), ed ulteriori Euro 1.684,77 relativi a successivo estratto conto del condominio (v. estratto conto del condominio in data 13.2.2017, doc. B, in allegato alla memoria attorea presentata per l’udienza del 9.5.2017).

Pertanto, considerata l’occupazione sine titulo nel periodo suddetto e avuto riguardo alla somma mensile ritenuta congrua dalle parti per l’utilizzo dell’immobile de quo, all’attore è dovuta a titolo di indennità di occupazione la somma di Euro 12.350,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze fino al saldo.

Al suddetto importo deve aggiungersi l’ulteriore somma di Euro 3.796,27, oltre interessi legali dalla domanda, per il danno conseguente al mancato pagamento degli oneri condominiali di spettanza del convenuto, quale risulta sulla base della documentazione sopra richiamata.

le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

PER QUESTI MOTIVI

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa e respinta, così provvede:

1) accerta l’occupazione sine titulo dell’immobile di cui è causa da parte del convenuto (…) a partire dal maggio 2014 e per l’effetto condanna il medesimo, a titolo di indennità di occupazione, al pagamento della somma di Euro 12.350,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze, fino al saldo.

2) condanna inoltre il convenuto al pagamento dell’ulteriore somma di Euro 3.796,27, oltre interessi legali dalla domanda a titolo di mancato pagamento di oneri condominiali.

3) condanna (…) a rilasciare a (…) l’immobile ad uso abitativo, sito in (…), viale (…) de quo, detenuto senza titolo;

4) condanna il convenuto, a rimborsare all’attore le spese processuali, che liquida in Euro 3.050,00, di cui Euro 150,00 per esborsi ed Euro 2.900,00 per compensi, oltre a rimborso forfetario (15%), IVA e CPA nella misura di legge.

Così deciso in Roma il 18 gennaio 2017.

Depositata in Cancelleria il 18 gennaio 2018.