Obblighi amministratore condominio bilancio

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l’amministratore di condominio, nella tenuta della contabilità e nella redazione del bilancio, non è obbligato al rispetto rigoroso delle regole formali vigenti per le imprese, essendo sufficiente che egli si attenga, nella tenuta della contabilità, a principi di ordine e di correttezza e che, nel redigere il bilancio, appronti un documento chiaro e intelligibile, con corretta appostazione delle voci dell’attivo e del passivo, che siano corrispondenti e congrue rispetto alla documentazione relativa alle entrate e alle uscite.

Corte d’Appello|Genova|Sezione 2|Civile|Sentenza|4 maggio 2021| n. 500

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA

SEZIONE SECONDA CIVILE

nelle persone dei magistrati:

dott.ssa Carmela ALPARONE – Presidente

dott.ssa Angela LATELLA – Consigliere

dott.ssa Maria Laura MORELLO – Consigliere relatore

riuniti in camera di consiglio,

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

nella causa civile d’appello avverso la sentenza del 16/04/2018 n. 447/2018 pubbl. il 17/04/2018, del Tribunale di Savona promossa da

(…), rappresentato e difeso come da procura speciale rilasciata ex art. 83 c.p.c. comma 3 ultima parte ed allegata alla busta di deposito dell’atto di citazione in appello dall’avv. An.Pe., con studio in Torino, via (…),

– Appellante

Contro

Complesso (…) – (…) – (…) – (…) – (…) sito in (…), Via (…), 125, 135, 127, 129, in persona dell’amministratore pro tempore, sig.ra (…), rappresentato e difeso dall’avv. Mo.Pi., in virtù di delega redatta su foglio separato ed allegata alla comparsa di costituzione in appello, elettivamente domiciliato presso e nello studio dell’avv. Da.Fo., sito in Genova, Via (…)

– Appellato

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del 28-09-2016 il dott. (…) citava avanti il Tribunale di Savona il Complesso (…), (…), (…), (…), (…) – (…), in persona dell’amministratore pro tempore Sig.ra (…) al fine di far dichiarare nulle/annullare le delibere approvate dall’assemblea ordinaria del Complesso tenutasi, in seconda convocazione, in data 13.08.2016.

Con comparsa di costituzione e risposta del 24-01-2017 si costituiva in giudizio il Complesso, chiedendo il rigetto delle avversarie domande in quanto inammissibili e/o improcedibili e/o infondate in fatto ed in diritto e, comunque, non provate, nonché la condanna ex art. 96 c.p.c. dell’attore (…).

Con l’impugnata sentenza il Tribunale di Savona così statuiva:

RESPINGE le domande proposte da (…) nei confronti di Complesso (…) – (…) – (…) – (…) – S., di (…), via P. nn. 123, 125, 135, 127, 129;

CONDANNA (…) al pagamento a favore di Complesso (…) – (…) – (…) – (…) – S., di (…), via P. nn. 123, 125, 135, 127, 129 dell’importo di Euro 5.000,00 = ex art. 96 comma 3 c.p.c., oltre interessi legali dalla data della presente sentenza fino al pagamento effettivo;

CONDANNA (…) al pagamento a favore di Complesso (…) – (…) – (…) – (…) – S., di (…), via P. nn. 123, 125, 135, 127, 129 delle spese di lite, che liquida in Euro 5.885,00= per compensi, oltre spese generali 15%, sui compensi, oltre I.V.A. e C.P.A.

Avverso la pronuncia proponeva appello (…), deducendo:

1.errata / irregolare convocazione / costituzione dell’assemblea e conseguente invalidità delle deliberazioni con la violazione dell’art. n. 1136 c.c. e dell’art. n. 67, comma 5, disp. att . c.c., l’incompletezza del verbale in merito ai nominatavi dei condomini, nonché di quelli favorevoli, contrari ed astenutisi ed al numero dei millesimi riconducibili ai singoli condomini.

2. la violazione degli artt. 1136 c.c. e 1137 c.c. in quanto non era stato considerato il Complesso o Supercondominio come entità giuridicamente autonoma;

3. illogicità della motivazione in ordine alla violazione dell’art. n. 67 comma 3 disp. att. c.c., in quanto la sentenza avrebbe dovuto dichiarare nulle/annullabili le deliberazioni del Supercondominio del 13.08.2016, perché non era stato nominato un rappresentante per ogni Condominio nonostante i partecipanti fossero complessivamente più di sessanta;

4. annullabilità delle delibere per vizi formali nella convocazione e nello svolgimento dell’assemblea: violazione dell’art. n. 14 del regolamento di condominio e lesione da parte dell’amministratore del diritto all’informazione, con violazione degli art. 1130 bis c.c.;

5. nullità / annullabilità di tutte le delibere assembleari per la mancanza del regolamento di condominio del Complesso e della relativa tabella millesimale;

6. vizio di carenza di motivazione della sentenza per omessione dell’indicazione dei motivi per i quali non era accertata alcuna violazione degli artt. 1130-bis c.c.. n. 2033 c.c. e n. 2036 c.c.

7. carenza di motivazione per avere la sentenza omesso di motivare in ordine alla violazione dell’art. n. 66, comma 3, disp. att. c.c. e dell’art. 1136 c.c. e per non aver il Tribunale accertato che l’assemblea ha deliberato su questioni non previste nell’ordine del giorno;

8. illogicità e la carenza di motivazione in ordine alla violazione dell’art. 1130 bis del c.c., per non avere la sentenza accertato che il rendiconto predisposto dall’amministratore viola il principio di cassa;

9. violazione dell’art. 1129 c.c. per non avere la sentenza correttamente interpretato la norma nella parte in cui prevede che il compenso dell’amministratore debba essere specificato analiticamente nell’atto della nomina;

10. violazione dell’art. n. 1137 c.c. per avere omesso di accertare la nullità / annullabilità della delibera dell’assemblea straordinaria del Complesso di cui al punto 3 relativa all’approvazione del preventivo ordinario per la gestione del complesso per l’anno 2016/2017, per avere l’assemblea travalicato le proprie attribuzioni, non spettando a questa deliberare in merito alla gestione del riscaldamento relativa al Complesso Centrale T. (…) – (…) – (…) e Centrale T. (…) – (…).

Da ultimo si doleva della violazione dell’art. 96 c III c.p.c., non sussistendo i presupposti per la lite temeraria.

Chiedeva, quindi, la riforma dell’impugnata sentenza, con la declaratoria di nullità/annullamento della delibera impugnata e le consequenziali pronunce.

Si costituiva in giudizio il Complesso, deducendo l’infondatezza dei motivi d’appello e chiedendo la conferma dell’impugnata sentenza.

Le parti precisavano le conclusioni all’udienza del 2.2.2021, sostituita da note scritte, vista la situazione emergenziale dovuta alla pandemia.

Indi la Corte concedeva il termine di 60 giorni per il deposito di comparse conclusionali e di ulteriori 20 giorni per il deposito di memorie di replica.

MOTIVI DELLA DECISIONE

In data 13.08.2016 si sono svolte, in orari successive, l’assemblea ordinaria del Condominio (…), l’assemblea ordinaria del Complesso e l’assemblea straordinaria del Complesso.

Con tre atti distinti il condomino (…) ha impugnato le delibere assunte in tutte e tre le predette assemblee.

È pacifico che l’odierno appellante abbia impugnato anche le precedenti delibere del Condominio e del Complesso, cui sono seguiti i provvedimenti di reiezione da parte del Tribunale di Savona (Sent. n. 78/2017 – Sent. n. 378/2017 – Sent. 379/2017 – Sent. n. 701/2017).

Per quanto riguarda in presente giudizio, l’assemblea del Complesso tenuta in data 13.8.2016 (a cui l’appellante non ha partecipato) aveva ad oggetto i seguenti ordini del giorno: 1) approvazione consuntivo ordinario di complesso gestione 2015/2016 e sue ripartizioni; 2) conferma o nomina Amministratore del Complesso e sua retribuzione; nomina Consiglieri delegato di Complesso e loro funzioni; 3) approvazione preventivo ordinario di complesso gestione 2016/2017; 4) proposta stipula polizza tutela legale a tutela del complesso: costo e delibera; 5) varie ed eventuali.

1 Con il primo motivo l’appellante deduce l’errata / irregolare convocazione / costituzione dell’assemblea e conseguente invalidità delle deliberazioni in violazione dell’art. n. 1136 c.c. e dell’art. n. 67, comma 5, disp. att. c.c..

In particolare il condomino asserisce l’incompletezza del verbale in merito ai nominativi dei condomini, nonché di quelli favorevoli, contrari ed astenuti ed al numero dei millesimi riconducibili ai singoli condomini.

Orbene, nel verbale sono indicati i condomini presenti, i contrari, gli astenuti ed i favorevoli (nonché le approvazioni all’unanimità) con riferimento ai vari ordini del giorno.

Per quanto concerne gli “eredi (…)”, “eredi (…)” ed Immobiliare (…) Srl è individuata la quota millesimale dai medesimi rappresentata; ed ancora, l’indicazione del delegato a partecipare all’assemblea, con la menzione del cognome e l’iniziale del nome, appare del tutto sufficiente all’individuazione della persona presente.

Ne deriva l’infondatezza del proposto appello sotto il dedotto profilo.

2. Con il secondo motivo è dedotta la violazione degli artt. 1136 c.c. e 1137 c.c., per la mancata considerazione del Complesso o Supercondominio come entità giuridicamente autonoma, con invece l’erronea elencazione dei cinque condominii (…), (…), (…), (…) e (…), nonché per l’incompletezza del verbale in merito al numero complessivo di partecipanti all’assemblea in proprio o per delega, nonché dei millesimi complessivi dei presenti e il totale complessivo dei millesimi del Complesso.

Il motivo è destituito di fondamento, dal momento che dal contenuto del verbale si evincono i nomi dei condomini che compongono i condominii che costituiscono il Complesso, dandosi atto della loro partecipazione, anche nel caso di delega, all’assemblea.

Si rende pertanto possibile verificare i millesimi presenti.

3. Con il terzo motivo si denuncia l’illogicità della motivazione in ordine alla violazione dell’art. n. 67 comma 3 disp. att. c.c., in quanto la sentenza avrebbe dovuto dichiarare nulle/annullabili le deliberazioni del Supercondominio del 13.08.2016, perché non era nominato un rappresentante per ogni Condominio,nonostante i partecipanti fossero complessivamente più di sessanta.

Viene in rilievo la violazione dell’art. n. 67 disp. att. c.c. per mancata preventiva designazione (trattandosi di assemblea con più di 60 partecipanti) da parte di ciascun condominio facente parte del Complesso del proprio rappresentante.

Come statuito dalla pronuncia impugnata ( e non oggetto di specifica contestazione da parte dell’appellante), tale nomina richiede l’adozione di particolare maggioranza (quella doppia e qualificata e cioè maggioranza dei partecipanti al singolo condominio e rappresentativa dei 2/3 del valore dell’edificio), che nella fattispecie non potevano comunque essere raggiunte.

Del resto, era consentito all’appellante azionare la norma citata (art. 67 comma 3 disp. Att c.c.), laddove consente a ciascun partecipante di chiedere che l’Autorità Giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

Il motivo deve conclusivamente essere rigettato.

4.Con il quarto motivo di impugnazione è dedotta la mancata considerazione dei vizi di convocazione dell’assemblea e la lesione del diritto all’informazione.

Orbene, è pacifico che il (…) abbia ricevuto l’avviso di convocazione in data 4.8.2016 e, di conseguenza, nel rispetto del termine di 5 giorni (termine previsto dall’art. 66 disp att. c.c.) prima della data della assemblea tenuta poi il 13.8.2016.

L’art. 14 del Regolamento (…) non riguarda le assemblee del Complesso e comunque si riferisce al diverso termine di dieci giorni prima dell’assemblea per trasmettere copia dei preventivi e dei rendiconti.

Da ultimo, è pacifico che l’appellante sia stato messo in data 12.8.2016 in condizione di esaminare la documentazione richiesta.

Il motivo è quindi infondato.

5. Con il quinto motivo è dedotta la mancanza del regolamento del Complesso e della relativa tabella millesimale.

La mancanza di regolamento non è causa d’invalidità delle delibere.

Circa l’assenza di tabella millesimale ed errori nella ripartizione delle spese non appare fondato il motivo allegato, in quanto l’acquisto di un’area circostante gli edifici da parte dei partecipanti al condominio a titolo personale (riconosciuto con sentenza passata in giudicato del Tribunale di Savona) risulta del tutto irrilevante ai fini delle modalità di ripartizione delle spese comune.

Del resto è rimasto incontestato il fatto che l’area ceduta sia stata lasciata nella disponibilità dei partecipanti e non vi sono elementi idonei ad escludere quanto dedotto dall’appellato vale a dire appunto che questo fatto non abbia inciso sulle quote di partecipazione al condominio dei singoli condomini

Per quanto concerne le spese di quartiere non si rilevano irregolarità; del resto l’accertamento richiesto dall’appellante tramite una consulenza tecnica sarebbe meramente esplorativo.

Il motivo è pertanto infondato.

6. Con il sesto motivo si deduce un vizio di carenza di motivazione della sentenza per aver omesso di dar conto dei motivi per i quali non veniva rilevata alcuna la violazione degli artt. 1130-bis c.c., 2033 c.c. e 2036 c.c.; con conseguente richiesta di ordine di restituzione dei pagamenti eventualmente effettuati per le spese che avrebbero dovute essere sopportate e rimborsate ai legittimi proprietari.

Viene quindi chiesto l’annullamento della delibera di approvazione del consuntivo gestione ordinaria del Complesso 2015/2016 e della sua ripartizione.

Il motivo è infondato.

In punto esame del consuntivo della gestione ordinaria del Complesso 2015/2016 e sua ripartizione di cui al punto 1) dell’ordine del giorno, va ribadito che l’esame del contenuto del rendiconto allegato alla convocazione della assemblea, consente di ricostruire analiticamente la situazione patrimoniale del periodo in ordine alle varie spese sostenute; ancora una volta eventuali dubbi od incertezze possano essere oggetto di chiarimenti proprio nel contesto della assemblea a cui il (…) non ha poi neppure partecipato.

7. Con il settimo motivo (…) deduce una carenza di motivazione in ordine alla violazione dell’art.66, comma 3, disp. att. c.c. e dell’art. 1136 c.c.. per mancato accertamento che l’assemblea ha deliberato su questioni non previste nell’ordine del giorno.

Lamenta l’appellante che l’ordine del giorno dalla convocazione assembleare prevedeva: “Approvazione consuntivo ordinario di complesso gestione 2015/2016 e sue ripartizioni”, mentre il verbale assembleare riporta, inoltre: “Si chiede di far collegare l’elettricità che serve la centralina di irrigazione delle parti comuni al contatore generale del complesso, in quanto l’impianto a pioggia risulta essere ancora collegato al contatore del condominio (…). Far verificare il costo relativo alla bolletta del I bimestre 2016 del contatore generale (…), Si chiede inoltre di notificare alla proprietà (…) le spese di compartecipazione al complesso riferite al quartiere secondo la percentuale stabilita nelle precedenti assemblee, previo parere legale circa l’applicazione di una percentuale superiore” ecc..

Il motivo è infondato.

Deve osservarsi che al più quanto deliberato trova idonea collocazione nell’ambito dell’ordine del giorno riferito a “varie ed eventuali”.

8. Con l’ottavo motivo è denunciata l’illogicità e la carenza di motivazione in ordine alla violazione dell’art. 1130 bis del c.c. per non avere la sentenza accertato che il rendiconto predisposto dall’amministratore viola il principio di cassa.

Innanzitutto va chiarito che in ambito condominiale nella legge di riforma non è stato imposto uno specifico principio (cassa o competenza).

Va quindi rilevato che, anche in questo caso, nessun dubbio o richiesta di chiarimenti è stata formulata dal (…), che non ha partecipato all’assemblea che ha approvato il rendiconto.

Dall’esame del rendiconto non emergono, del resto, anomalie o poste non chiare.

La Suprema Corte con la pronuncia n. 8877/05, ha affermato che “…l’amministratore di condominio, nella tenuta della contabilità e nella redazione del bilancio, non è obbligato al rispetto rigoroso delle regole formali vigenti per le imprese, essendo sufficiente che egli si attenga, nella tenuta della contabilità, a principi di ordine e di correttezza e che, nel redigere il bilancio, appronti un documento chiaro e intelligibile, con corretta appostazione delle voci dell’attivo e del passivo, che siano corrispondenti e congrue rispetto alla documentazione relativa alle entrate e alle uscite…”

Non ignora questa Corte che con la pronuncia Cass. civ., sez. II, 30 ottobre 2018, n. 27639, la Suprema Corte si è pronunciata nel senso che laddove il rendiconto sia redatto, invece, tenendo conto sia del criterio di cassa e che di competenza, cioè indicando indistintamente, unitamente alle spese ed alle entrate effettive, anche quelle preventivate senza distinguerle fra loro, può sussistere confusione qualora le poste indicate non trovino riscontro documentale”.

A ben vedere, comunque nel caso concreto, la doglianza relativa alla violazione del principio di cassa riguarda in concreto l’inserimento nel rendiconto di una fattura emessa in data 28.7.2016 e, quindi, dopo la chiusura del periodo oggetto del rendiconto ricompreso tra il 1.7.2015 ed il 30.6.2016.

Si tratta della fattura contestata relativa al compenso di Euro 500,00 attribuito all’amministratore (…) ed avente ad oggetto l’indennità dovuta al professionista per l’assemblea straordinaria del 14.5.2016, che rientra quindi nel periodo di rendiconto.

Ritiene la Corte che quindi nella fattispecie non vi sia stata un’ applicazione del principio di competenza tale da non consentire un’agevole lettura del rendiconto, bensì che in concreto la complessiva documentazione presentata all’approvazione dell’assemblea è stata trasparente e veritiera, e quindi di immediata verificazione.

Quanto alla deduzione in merito ad un ammanco, va osservato che la richiesta di accertamento peritale appare del tutto esplorativa, non emergendo omissioni e/o non corrette registrazioni da parte dell’amministrazione.

Il particolare non sussistono ragioni per fare applicazione del regolamento San Silvano al complesso appellato, come richiesto dall’appellante, né si evidenziano vizi nell’imputazione delle spese relative alle centrali termiche.

Conclusivamente, i motivi di censura sono infondati.

9. Con il nono motivo di ricorso si denuncia la violazione dell’art. 1129 c.c. per avere la sentenza omesso di considerare la norma, nella parte in cui prevede che il compenso dell’amministratore debba essere specificato analiticamente nell’atto della nomina, pena la nullità della nomina dell’amministratore.

Il motivo è infondato, essendo stato espressamente indicato che per la gestione ordinaria del Complesso all’amministratore non è dovuto alcun compenso.

La circostanza che nel verbale sia indicata un’indennità per l’assemblea straordinaria (come anzidetto rendicontata nella somma di Euro 500,00), non è invece idonea a determinare la nullità della nomina dell’amministratore.

10.Con il decimo motivo (…) censura la violazione dell’art. n. 1137 c.c. per omesso accertamento della nullità / annullabilità della delibera dell’assemblea straordinaria del Complesso di cui al punto 3, relativa all’approvazione del preventivo ordinario per la gestione del complesso per l’anno 2016/2017, per avere l’assemblea travalicato le proprie attribuzioni, non spettando a questa deliberare in merito alla gestione del riscaldamento relativa al Complesso Centrale T. (…) – (…) – (…) e Centrale T. (…) – (…).

In ordine alla approvazione del preventivo ordinario di complesso gestione 2015/2016 sono individuati i nominativi dei condomini favorevoli e di quelli dissenzienti ed astenuti: l’assemblea ha approvato il preventivo all’unanimità, con chiaro riferimento unicamente a spese di quartiere, spese (…) e spese (…).

La doglianza è pertanto infondata.

11. Da ultimo l’appellante contesta la violazione dell’art. 96 c III c.p.c., non sussistendo i presupposti per la lite temeraria.

La sentenza impugnata ha statuito sul punto come segue, ritenendo che ” nel caso concreto i motivi di opposizione proposti dal (…) (numerosissimi ed in buona parte fondati su doglianze risibili e ripetitivi di altri già proposti in differente vertenze tutte conclusesi con reiezione delle sue domande), non siano risultati supportati da alcun concreto e valido motivo e siano stati caratterizzati da malafede così da giustificare la condanna del predetto alla sanzione pecuniaria di cui all’art. 96 comma 3 c.p.c.”.

La Corte ritiene che effettivamente, alla luce di tutti gli elementi emersi all’esito del giudizio, debba ritenersi sussistere l’ipotesi disciplinata dall’art. 96, III c c.p.c., che consente al giudice d’ufficio di verificare la sussistenza della responsabilità aggravata.

Infine, l’appellante formula nuovamente domanda al fine di ottenere le schede anagrafiche per condominio, aggiornate con gli indirizzi dei proprietarie ed ulteriore documentazione afferente ai rapporti tenuti dal condominio.

Si tratta della medesima domanda svolta anche nei giudizi RG 675/2018 e 673/2018, pendenti nante questa sezione della Corte.

Il condominio appellato ha dedotto la già avvenuta consegna delle schede anagrafiche ed asserisce di averla già documentata in primo grado.

La domanda non deve trovare accoglimento, essendo in atti la comunicazione dell’amministratrice di avvenuta spedizione e parte appellante non ha svolto contestazione sul punto.

Con riferimento alla ulteriore documentazione, si evidenzia la genericità della richiesta, anche rispetto al dato pacifico che l’appellante abbia avuto possibilità in data 12.8.2016di accedere alla documentazione conservata dall’amministratore.

Per le stesse ragioni per le quali è stato respinto l’undicesimo motivo d’appello, trattandosi nel presente grado della sostanziale riproposizione delle medesime doglianze svolte nei motivi d’impugnazione del primo grado e vista l’istanza formulata da parte appellata nelle proprie conclusioni ex art. 96, I c c.p.c., la Corte stima equa una condanna al risarcimento dei danni per responsabilità aggravata a carico dell’appellante nella misura di Euro 2000,00.

Le spese di lite del grado, che si liquidano come in dispositivo, in applicazione del (…) n. 55 del 2014 per la fase di studio introduttiva e decisoria, considerato il valore della causa, seguono la soccombenza dell’appellante, con distrazione a favore del procuratore antistatario.

Si dà atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002 a carico dell’appellante.

P.Q.M.

La Corte di Appello

Ogni diversa o contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa e reietta, definitivamente pronunciando,

rigetta l’appello proposto da (…) avverso la sentenza del 16/04/2018 n. 447/2018 pubbl. il 17/04/2018, del Tribunale di Savona che per l’effetto conferma integralmente.

Condanna l’appellante (…) alla refusione delle spese di lite del grado di appello in favore dell’appellato Complesso (…), (…), (…), (…), (…), che liquida in Euro 4034,00 per competenze, oltre 15% rimb forfet, iva e cpa come per legge, con distrazione a favore del procuratore antistatario.

Condanna (…) al pagamento in favore dell’appellato Complesso (…), (…), (…), (…), (…) della somma di Euro 2000,00 ex art. 96 I c c.p.c..

Dà atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002 a carico dell’appellante.

Così deciso in Genova il 28 aprile 2021.

Depositata in Cancelleria il 4 maggio 2021.

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Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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