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Permuta di cosa presente con cosa futura effetto traslativo

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integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura il contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprieta’ di un’area fabbricabile in cambio di parti dell’edificio da costruire, in tutto o in parte, sulla stessa superficie, a cura e con i mezzi del cessionario, e cio’ tutte le volte in cui sia proprio il risultato traslativo, consistente nell’attribuzione di una determinata opera da realizzare, ad essere assunto come oggetto del contratto e come termine di scambio con la cosa presente, con la conseguenza che a tal fine, in applicazione delle norme sulla vendita, in quanto compatibili, l’effetto traslativo si verifica ex articolo 1472 c.c., non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica, quando la cosa futura consista in una porzione dell’edificio che il permutante costruttore si e’ impegnato a realizzare, nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali.


Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 27 gennaio 2017, n. 2124

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente

Dott. FEDERICO Guido – Consigliere

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 16929-2012 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

nonche’ contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta procura speciale per notaio (OMISSIS) del 20 luglio 2016;

– resistente –

avverso la sentenza n. 629/2011 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 04/06/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/11/2016 dal Consigliere Dott. CRISCUOLO MAURO;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per il resistente;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI CARMELO che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) conveniva dinanzi al Tribunale di Lamezia Terme (OMISSIS) deducendo che con atto per notaio (OMISSIS) del 17/8/1990 aveva alienato al convenuto un proprio appezzamento di terreno sito in (OMISSIS) cosi’ come meglio descritto in citazione, ma che con controdichiarazione in forma scritta si era chiarito che nessun prezzo era stato versato dall’acquirente, in quanto a fronte del trasferimento del suolo il (OMISSIS) si obbligava a trasferire all’attore, ovvero a persona da nominare, la piena proprieta’ di un appartamento per civile abitazione da edificare sul terreno alienato, avente come pertinenze cantina ed autorimessa, per una superficie di circa mq. 110, ed ubicato al primo piano, secondo fuori terra.

Qualora il (OMISSIS) avesse rinunciato all’acquisto dell’appartamento, avrebbe ricevuto per il terreno la somma di Lire 24.000.000, mentre nel caso in cui avesse optato per l’immobile avrebbe dovuto corrispondere a titolo di conguaglio la somma di Lire 15.000.000.

L’attore in seguito aveva optato per l’acquisto dell’appartamento, ma il convenuto non aveva rispettato gli impegni pregressi, sicche’ era necessario adire l’autorita’ giudiziaria onde ottenere la declaratoria di autenticita’ della controdichiarazione, con l’accertamento dell’esclusiva proprieta’ dell’appartamento sito al primo piano (secondo fuori terra) dell’edificio realizzato dal convenuto, con la condanna altresi’ al risarcimento dei danni.

Il convenuto nel costituirsi contestava l’inadempimento, assumendo che la mancata stipula del definitivo era imputabile all’attore il quale pretendeva il trasferimento anche di un’autorimessa di cui non vi era menzione in contratto, non essendosi poi tenuto conto che la superficie dell’appartamento era maggiore di quella prevista, sicche’ occorreva incrementare la somma dovuta a titolo di conguaglio.

Il Tribunale con la sentenza del 7 marzo 2005 rigettava la domanda, ritenendo che le parti avessero concluso un contratto di vendita ad effetti immediati ed un contratto di vendita di cosa futura con effetti obbligatori, sicche’ non era possibile emettere una sentenza che tenesse luogo del definitivo, mancando gli elementi necessari per assicurare l’identificazione del bene.

A seguito di appello del (OMISSIS), e nella resistenza del (OMISSIS), la Corte d’Appello di Catanzaro con la sentenza n. 629 del 1 giugno 2011 rigettava l’appello.

Riteneva che il giudice di primo grado avesse effettivamente rigettato, quanto meno implicitamente, le richieste di accertamento dell’autenticita’ della scrittura privata e quella risarcitoria, in quanto il rigetto della domanda ex articolo 2932 c.c., per l’indeterminatezza dell’oggetto, implicava che si fosse ritenuta insussistente la conclusione di un contratto definitivo.

Quanto alla corretta qualificazione giuridica della controdichiarazione, riteneva che la stessa non poteva essere qualificata alla stregua di una permuta di cosa presente (terreno) con cosa futura (appartamento da realizzare), in quanto la permuta presuppone il reciproco e contestuale trasferimento della proprieta’ delle cose da un contraente all’altro.

Nel caso in esame, invece, accanto alla volonta’ di trasferire immediatamente il terreno, vi era il contestuale impegno del costruttore a vendere l’appartamento una volta edificato il terreno ed una volta che l’attore avesse scelto tra le due opzioni riservate, e cioe’ la riscossione del prezzo della vendita in denaro ovvero l’acquisto dell’appartamento con il pagamento di un conguaglio.

In particolare il convenuto non dichiarava di trasferire la proprieta’, ma si obbligava a trasferirla, con la conseguenza che il (OMISSIS) si era assunto solo l’obbligo di vendere l’appartamento, ove il (OMISSIS) avesse optato per il suo acquisto.

Si trattava di due contratti di cui uno, era una vendita del terreno, con effetto traslativo immediato, mentre l’altro era un preliminare di vendita del futuro appartamento.

L’assenza di una volonta’ di trasferimento immediato dell’immobile si ricavava anche dal fatto che sia la superficie dell’unita’ immobiliare quanto la somma da versare a titolo di conguaglio, erano indicate in maniera approssimativa, trattandosi di elementi da determinare, con l’indicazione altresi’ degli estremi della concessione edilizia, solo al momento della successiva stipula del definitivo.

Quanto poi alla richiesta ex articolo 2932 c.c., la Corte distrettuale rilevava che in realta’ tale domanda non era stata avanzata dal (OMISSIS), che si era limitato a richiedere l’accertamento della proprieta’, gia’ acquistata per effetto della controdichiarazione.

Le affermazioni compiute dal Tribunale, circa la mancanza delle condizioni per emettere una sentenza costitutiva, rappresentavano una violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, proprio perche’ una domanda siffatta non era stata proposta dall’attore.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso (OMISSIS) sulla base di due motivi.

Il (OMISSIS) ha resistito ai soli fini della partecipazione alla discussione orale.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso si denunzia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1552, 1555 e 1472 c.c., nella parte in cui la Corte d’Appello ha escluso la possibilita’ di configurare nella fattispecie una vendita di cosa presente con cosa futura, sull’erroneo presupposto che la permuta presuppone il reciproco e contestuale trasferimento della proprieta’ di cose da un contraente all’altro.

Trattasi di affermazione che non tiene conto del fatto che l’articolo 1552 c.c., non prevede la contestualita’ dello scambio nella permuta, e che atteso il rinvio che fa l’articolo 1555 c.c., alle norme in tema di vendita, e’ ben possibile che anche la permuta possa avere ad oggetto beni futuri. Con il secondo motivo si denunzia la violazione falsa applicazione dell’articolo 1470 c.c., laddove, sostenendosi che le parti avessero dato vita a due contratti di vendita, di cui uno avente efficacia immediata traslativa, e relativo al terreno, e l’altro costituente un preliminare di vendita di futuro appartamento, si sarebbe pervenuti alla soluzione in contrasto con quanto disposto dalla citata norma, in quanto il trasferimento del terreno sarebbe avvenuto senza che sia mai stato corrisposto il prezzo, risultando quindi carente un elemento essenziale del contratto.

2. I motivi che per la loro connessione logica devono essere esaminati congiuntamente, si rivelano infondati.

La corte di merito ha esaminato la controdichiarazione stipulata tra le parti contestualmente alla stipula per atto notarile di una compravendita di un terreno del ricorrente in favore del (OMISSIS), nella quale, per quanto rileva in questa sede, si precisava che in realta’ il prezzo non era stato corrisposto dall’acquirente, posto che, in cambio del trasferimento del suolo, il (OMISSIS) si obbligava a trasferire al (OMISSIS), o la persona da questi nominata, la piena proprieta’ di un appartamento per civile abitazione facente parte del fabbricato da edificarsi sul suolo suddetto e su quello limitrofo, venduto con il medesimo atto dal germano (OMISSIS). L’appartamento avrebbe avuto una superficie di circa mq. 110 e sarebbe stato ubicato al primo piano (secondo fuori terra).

Le parti poi convenivano che nell’ipotesi in cui il sig. (OMISSIS) avesse preferito rinunciare all’appartamento avrebbe ricevuto dal Sig. (OMISSIS) la somma definitiva di Lire 24.000.000, nell’ipotesi invece in cui avesse espresso la scelta per il trasferimento dell’appartamento di cui sopra, avrebbe dovuto corrispondere al sig. (OMISSIS) a titolo di conguaglio al momento della sottoscrizione dell’atto notarile di trasferimento la somma di Lire 15.000.000.

Orbene, e’ giurisprudenza pacifica della Corte quella secondo cui (cfr. tra le piu’ recenti Cass. n. 24172/2013) integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura il contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprieta’ di un’area fabbricabile in cambio di parti dell’edificio da costruire, in tutto o in parte, sulla stessa superficie, a cura e con i mezzi del cessionario, e cio’ tutte le volte in cui sia proprio il risultato traslativo, consistente nell’attribuzione di una determinata opera da realizzare, ad essere assunto come oggetto del contratto e come termine di scambio con la cosa presente, con la conseguenza che a tal fine, in applicazione delle norme sulla vendita, in quanto compatibili, l’effetto traslativo si verifica ex articolo 1472 c.c., non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica, quando la cosa futura consista in una porzione dell’edificio che il permutante costruttore si e’ impegnato a realizzare, nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali (conf. Cass. n. 11234/2016).

Ne consegue che sicuramente non puo’ essere condivisa nella sua assolutezza l’affermazione contenuta nella sentenza gravata secondo cui, in mancanza di un contestuale trasferimento della proprieta’ delle cose, sarebbe da escludersi la stessa configurazione della permuta.

Trattasi pero’ di affermazione che ancorche’ erronea in punto di diritto, non appare idonea ad inficiare la correttezza della soluzione alla quale sono pervenuti i giudici di merito, fondata essenzialmente sulla interpretazione della volonta’ delle parti, quale emergente dalle previsioni contenute nella controdichiarazione, in base alla quale si e’ ritenuto che con la stessa si fosse inteso dare vita, accanto al contratto di vendita ad effetti traslativi immediati, e riguardante il terreno, ad un preliminare di vendita di cosa al momento ancora futura (e precisamente l’edificando appartamento).

In tal senso la sentenza ha valorizzato sia il dato letterale, costituto dall’utilizzo di espressioni quali “si obbliga a trasferire”, che escludono chiaramente che l’acquisto della proprieta’ fosse ricollegato alla sola venuta in essere del bene, sia elementi di carattere logico sistematico, quali la necessita’ di tenere conto della facolta’ attribuita al (OMISSIS) di poter optare fra l’acquisto dell’appartamento ovvero l’incasso del prezzo pattuito per la vendita, ovvero la circostanza che sia la superficie che la somma da versare a titolo di conguaglio, per il caso di conclusione della vendita dell’appartamento, erano indicate in maniera approssimativa, essendo quindi necessario fissare in maniera puntuale tali elementi in occasione della successiva conclusione del definitivo (in occasione del quale sarebbe stato necessario anche indicare anche gli estremi della concessione edilizia, requisito imposto a pena di nullita’ del contratto).

Ha quindi escluso che il trasferimento dell’appartamento, anche in presenza di una scelta positiva da parte del (OMISSIS), potesse ricollegarsi alla sola costruzione del bene, ribadendo quindi la necessita’ della stipula del definitivo ovvero della pronuncia costituiva di cui all’articolo 2932 c.c, che, secondo la Corte catanzarese non risultava essere stata richiesta dall’attore, affermazione questa che non e’ contrastata da parte ricorrente.

La complessiva ricostruzione della volonta’ delle parti risulta essere frutto di una coerente ed argomentata valutazione della complessiva volonta’ delle parti, ed in quanto tale e’ insuscettibile di essere posta in discussione in questa sede, trattandosi di attivita’ chiaramente riservata al monopolio del giudice di merito, mancando peraltro da parte del (OMISSIS) la denunzia di violazioni di legge che attengano specificamente alla valutazione ermeneutica del giudice di merito.

In tale prospettiva l’affermazione dell’esistenza di due distinti contratti di cui uno di vendita avente immediata efficacia traslativa, ed un altro rappresentato da un preliminare di vendita di cosa, ancora futura alla data della conclusione della controdichiarazione (ma forse piu’ correttamente doveva parlarsi di opzione di preliminare), lungi dall’essere conseguenza dell’erronea affermazione della inconfigurabilita’ di una permuta di cosa presente con cosa futura, e’ piuttosto il frutto di una logica e coerente ricostruzione della volonta’ contrattuale, che pone al riparo la soluzione del giudice di merito dalle critiche di cui al ricorso.

Trattasi altresi’ di soluzione alla quale e’ gia’ pervenuta in passato la giurisprudenza di legittimita’, nella sentenza n. 28479/2005, con la quale si e’ affermato che sebbene il contratto con cui una parte ceda all’altra la proprieta’ di un’area edificabile, in cambio di un appartamento sito nel fabbricato che sara’ realizzato sulla stessa area a cura e con mezzi del cessionario, di norma integri gli estremi del contratto di permuta tra un bene esistente ed un bene futuro, doveva pero’ reputarsi corretta la decisione del giudice di merito, che aveva ravvisato nelle pattuizioni intercorse tra le parti due distinti contratti, una compravendita ed una promessa di vendita, escludendo la possibilita’ di qualificare la fattispecie come permuta, avendo le parti convenuto l’immediato trasferimento della proprieta’ dell’area contro la mera promessa di vendita di un appartamento nel fabbricato da costruire.

Trattasi di fattispecie che, quanto alla ricostruzione della volonta’ delle parti (si ribadisce non oggetto di contestazione con i motivi di ricorso), appare assolutamente sovrapponibile a quella in esame, dovendosi quindi anche in tale occasione confermare la piena legittimita’ della soluzione raggiunta.

Ne’ appare condivisibile l’affermazione di parte ricorrente secondo cui sposando tale soluzione, il contratto di compravendita del terreno sarebbe privato di un elemento essenziale, rappresentato dal pagamento del prezzo, posto che la complessiva volonta’ delle parti e l’attribuzione in favore del (OMISSIS) del diritto di opzione alla conclusione del preliminare avente ad oggetto la proprieta’ dell’appartamento (sebbene con il versamento dell’integrazione del prezzo), consente di affermare che la vendita del terreno preveda comunque l’obbligo di pagamento del prezzo, quantificato nella somma di Lire 24.000.000 (somma che sarebbe stata ricevuta nel caso di rinunzia all’acquisto del preliminare), obbligo pero’ sospensivamente condizionato alla rinuncia all’opzione da parte del venditore, e che ove invece, come accaduto nella fattispecie, il (OMISSIS) avesse optato per l’acquisto dell’appartamento, sarebbe stato considerato come quota parte del prezzo di acquisto dell’appartamento.

Il ricorso deve pertanto essere rigettato.

3. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo che segue.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese in favore del resistente che liquida in complessivi Euro 2.700,00 di cui 200,00 per esborsi, oltre spese generali, pari al 15% sui compensi ed accessori di legge.

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umberto davidehttp://umbertodavide.it
Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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