Pertinenze di bene immobile mancata indicazione compravendita

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gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell’atto di compravendita, essendo necessaria un’espressa volontà contraria per escluderli. Ed, infatti, gli atti e i rapporti giuridici aventi ad oggetto la cosa principale non estendono i propri effetti alla pertinenza, sia laddove ciò sia espressamente enunciato nell’atto avente ad oggetto la cosa principale, sia qualora risulti da chiari ed univoci elementi contenuti nello stesso atto, il cui apprezzamento è riservato al giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità se correttamente motivato.

Tribunale|Bergamo|Sezione 4|Civile|Sentenza|11 marzo 2020| n. 601

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Bergamo, Sezione Quarta civile, nella persona del Giudice unico dott.ssa Laura Brambilla ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile n. 13323/2009 Ruolo Generale promossa

DA

CONDOMINIO DI VIA (…), in persona dell’amministratore pro tempore, e FE.MA. (C.F. (…)), entrambi rappresentati e difesi dall’Avv.to DO.GI.

ATTORI

contro

Ot. S.n.c. (oggi Ot. – C.F. (…)), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avv.to BO.MA. e dall’Avv.to BO.PA. per procura in atti

CONVENUTA

e con l’intervento di

SE.GE. (…), rappresentato e difeso dall’Avv.to BO.MA. e dall’Avv.to BO.PA. per procura in atti

TERZO INTERVENUTO

Riassunta dopo la sentenza della Corte d’appello di Brescia n. 972/2016

DA

Ot. (C.F. (…)),

in persona del legale rappresentante pro tempore, e SE.GE. (…), entrambi rappresentati e difesi dall’Avv.to BO.MA. e dall’Avv.to BO.PA. per procura in atti

RIASSUMENTI

contro

MA.FE. (C.F. (…)),

rappresentato e difeso dagli avv.ti PI.BU. e MA.BU. per procura in atti

CONVENUTO

contro

CONDOMINIO DI VIA (…), in persona dell’amministratore pro tempore

CONVENUTO

e nei confronti di

BO.CH. (C.F. (…)) e DI.MA. (C.F. (…)), entrambe rappresentate e difese dall’Avv.to AF.MA. per procura in atti

TERZE CHIAMATE

e nei confronti di

CA.EN. (C.F. (…)), CA.LU. (C.F. (…)), QU.LU., TE.LU. (C.F. (…)),

tutti rappresentati e difesi dall’Avv.to AL.FE. per procura in atti

TERZI CHIAMATI

e nei confronti di

BE. S.r.l. (C.F. (…)), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avv.to RA.EU. e dall’Avv.to LA.RI. per procura in atti

TERZA CHIAMATA

e nei confronti di

RO.RO. (C.F. (…)), rappresentata e difesa dall’Avv.to CA.RO. per procura in atti

TERZA CHIAMATA

e con l’intervento di

BO.VA. (C.F. (…)), rappresentato e difeso dall’Avv.to CA.RO. per procura in atti

TERZO CHIAMATO

e nei confronti di

GI.PR., ed altri

TERZI CHIAMATI

In punto: altri rapporti condominiali

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione ritualmente notificato in data 16 dicembre 2009 il Condominio di Via (…) ed il condomino Ma.Fe. hanno convenuto in giudizio, avanti l’intestato Tribunale, Ot. S.n.c. al fine di sentir accertare che quest’ultima non ha diritto di accedere né di sostare con autovetture nel cortile del fabbricato di Via (…) al civico n. 27, distinto al mappale (…) sub. (…).

Costituendosi in giudizio Ot. S.n.c., unitamente al terzo interveniente Se.Ge., ha contestato ogni avversa domanda sia in fatto che in diritto, ed ha invocato un diritto di comproprietà sul cortile distinto al mappale (…) sub. 1; in via riconvenzionale ha svolto una domanda per sentir dichiarare l’intervenuta usucapione del diritto di comproprietà dell’intera unità immobiliare distinta catastalmente al mappale (…) sub. 1, ovvero del diritto di accesso pedonale e carrale nell’androne e di uso del cortile al fine di parcheggiare l’auto.

Con sentenza n. 2491/2012 depositata in data 15 dicembre 2012 l’intestato Tribunale ha rigettato la domanda attorea, ed ha dichiarato l’intervenuta usucapione del diritto di comproprietà sul mappale (…) sub. 1 a favore della società convenuta.

Successivamente la Corte d’Appello di Brescia, investita dell’impugnazione della predetta sentenza, ne ha dichiarato la nullità per omessa integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini comproprietari.

Con comparsa di riassunzione notificata in data 16 gennaio 2017 Ot. S.a.s. e Se.Ge. hanno riassunto il giudizio innanzi all’intestato Tribunale, reiterando le difese già svolte con la comparsa costitutiva originaria.

Il Condominio di Via (…) non si è costituito nel presente giudizio di riassunzione; si è costituito il solo Ma.Fe., il quale non si è opposto all’accoglimento della domanda di usucapione del diritto di comproprietà sul cortile condominiale distinto al mappale (…) sub. 1 in favore di Ot..

Stante l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei litisconsorti necessari pretermessi, si sono costituite in giudizio le condomine Ch.Bo. e Ma.Di., le quali hanno allegato di aver ceduto in data 28 dicembre 2016 la proprietà della loro unità immobiliare a Ro.Ro., ed hanno conseguentemente eccepito la propria carenza di legittimazione passiva.

Si sono costituiti in giudizio anche i condomini En.Ca., Lu.Ca., Lu.Qu., Lu.Be., Be. S.r.l. Bo.Va. e Ro.Ro., i quali non si sono opposti all’accoglimento dell’avversa domanda riconvenzionale di usucapione.

La causa, ravvisatane la natura documentale alla luce dell’istruttoria orale già svolta, è stata infine trattenuta in decisione sulle precisate conclusioni.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente osserva il Tribunale che laddove il giudice di appello, in applicazione degli artt. 353 e 354 c.p.c., abbia disposto la rimessione del giudizio al primo giudice dichiarando nulla per difetto di integrità del contraddittorio la sentenza emessa in prime cure, non si determina l’instaurazione di un nuovo giudizio, bensì la continuazione del giudizio precedentemente instaurato (cfr. Cass. 23 maggio 2013, n. 12719).

Sulla scorta dell’indicato principio di diritto non deve allora essere dichiarata la contumacia del Condominio di Via (…), che non si è nuovamente costituito e non è comparso all’udienza fissata per la prosecuzione del giudizio. In particolare ai sensi dell’art. 125 disp. att. c.p.c. i soggetti già costituiti nella fase precedente non possono essere considerati contumaci, ancorché non abbiano depositato nuova comparsa di costituzione, atteso che la riassunzione del processo interrotto, ovvero dichiarato nullo dal giudice di appello, non dà vita ad un nuovo processo, diverso ed autonomo dal precedente (cfr. Cass. 23 settembre 2003, n. 14100).

Tanto premesso, si formulano le seguenti considerazioni.

Il presente giudizio è stato promosso dal Condominio di Via (…) e dal condomino Ma.Fe. al fine di sentir accertare che Ot. S.n.c. (oggi Ot. S.a.s. giusto atto pubblico del 7 luglio 2011) non ha diritto di accedere né di sostare con autovetture nel cortile del compendio immobiliare, distinto catastalmente al mappale (…) sub. 1. In tesi attorea la convenuta Ot., proprietaria del mappale (…) sub. 1, non vanta alcun diritto di comproprietà sul cortile in questione.

Nel giudizio riassunto ai sensi del combinato disposto degli artt. 354 c.p.c. e 125 disp. att. c.p.c. a seguito della declaratoria di nullità della sentenza di primo grado il Condominio non ha reiterato la propria costituzione ed il condomino Ma.Fe. non si è opposto all’accoglimento della domanda di usucapione, formulata in via riconvenzionale dalla stessa Ot..

Ritiene allora il Tribunale che gli originari attori, Ma.Fe. e Condominio di Via Tasso, abbiano rinunciato alla propria domanda svolta con l’atto di citazione introduttivo del presente giudizio; ed, infatti, nel caso di mancata riproduzione, nelle conclusioni della comparsa di riassunzione, di una richiesta formulata nell’atto introduttivo, il giudice di merito deve valutare alla stregua dell’intero contesto degli atti processuali se detta omissione concreti o meno una vera e propria rinuncia, ossia un inequivocabile abbandono della richiesta non riprodotta (Cass. 3 luglio 2014, n. 15214).

Ferma la superiore considerazione, osserva in ogni caso il Tribunale che la delibazione della domanda di acquisto per usucapione presuppone comunque l’esame dei titoli di provenienza, onde verificare se colui che chiede di sentir accertare l’intervenuto acquisto per usucapione vanti già un diritto di proprietà sul bene oggetto della domanda ex art. 1158 c.c.

Valga allora osservare quanto segue.

La sentenza n. 2491/2012 è condivisibile nella parte in cui afferma che il mappale (…) sub. 1, conferito da Is.Ge. nella società Ot. S.n.c. di Is.Ge., non partecipa alla comproprietà del mappale (…) sub. 1, oggetto della domanda inibitoria svolta dal Condominio attore.

In particolare, con atto notarile registrato in data 19 novembre 1985 è stata costituita da Is.Ge. e Se.Ge. la società Ot. S.n.c. (doc. 5 fascicolo avv.to Bo.), ed in essa è stato conferito l’immobile sito in Bergamo alla Via (…) al civico n. 17 e catastalmente identificato al mappale (…) subalterno

1. Trattasi di un immobile pervenuto ad Is.Ge. in forza della successione del padre Pi.Ge., deceduto in data 26 aprile 1966; con atto notarile del 26 gennaio 1968 di “accettazione di disposizioni testamentarie e divisione” ad Is.Ge. è stato assegnato “un vano di negozio con piccolo andito di collegamento e con ripostiglio di cantina al civico 17 di Via (…), in mappa al n. ro (…)/1 di Bergamo” (doc. 4 fascicolo avv.to Bo.).

Il de cuius Pi.Ge. con atto di compravendita del 28 aprile 1950 aveva acquisto l’indicato immobile (mappale (…)/1) da Fe.Gi., Gr.Lu. e Mu.Le., e lo stesso era decritto come “vano di negozio con retro e sotto scale, sin contro il mappale n. (…)/10, con ingresso diretto dalla strada e col condominio dei mappali n. (…)/9, (…)/10, (…)/11”.

A loro volta i danti causa Fe.Gi., Gr.Lu. e Mu.Le. erano divenuti proprietari dell’immobile distinto al mappale (…) sub. 1 in forza di successione del de cuius Mu.Ba., e con atto di divisione datato 28 aprile 1950 erano divenuti assegnatari dell’immobile poi venduto a Pi.Ge. con atto di pari data (doc. 1 fascicolo avv.to Bo.).

Contrariamente a quanto sostenuto anche con la comparsa di riassunzione, la contitolarità del mappale (…) sub. 1 non può ricavarsi dall’omessa esclusione di questo dagli atti di acquisto, e ciò in forza del principio di diritto per cui “gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell’atto di compravendita, essendo necessaria un’espressa volontà contraria per escluderli” (cfr. Cass. 17 gennaio 2003, n. 634).

Ed, infatti, gli atti e i rapporti giuridici aventi ad oggetto la cosa principale non estendono i propri effetti alla pertinenza, sia laddove ciò sia espressamente enunciato nell’atto avente ad oggetto la cosa principale, sia qualora risulti da chiari ed univoci elementi contenuti nello stesso atto, il cui apprezzamento è riservato al giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità se correttamente motivato (cfr. Cass. 15 dicembre 2006, n. 26946).

Come correttamente osservato nella sentenza n. 2491/2012, l’originario atto di provenienza, ed ovvero l’atto di divisione del 28 aprile 1950, indicava per ogni subalterno da assegnare agli eredi di Mu.Ba. gli eventuali diritti di comproprietà sulle pertinenze: con riferimento al mappale (…) sub. 1 non è stata prevista la comproprietà del mappale (…) sub. 1 né il relativo diritto di passaggio, a differenza di quanto specificamente previsto per altri subalterni.

Il Tribunale non ritiene invece di poter condividere la sentenza n. 2491/2012 nella parte in cui ha escluso qualsivoglia efficacia all’atto di rettifica del 18 settembre 2009 (doc. 6 fascicolo avv.to Bo.).

In particolare con atto notarile di rettifica del 18 settembre 2009 Se.Ge. ha rettificato le risultanze dell’atto di conferimento con costituzione di società a nome collettivo del 27 settembre 1985 nel senso che “deve ritenersi oggetto del citato atto non solamente la porzione immobiliare identificata con la particella (…) sub. 1 (…) ma complessivamente le porzioni immobiliari acquistate dal signor Ge.Pi. fu Is. nato (…) in forza dei citati atti in data 18 dicembre 1952 al n. 27322 di rep. del Notaio No. dr. G. e in data 28 aprile 1950 al n. 7771 di rep. del Notaio No. dr. G. e, di conseguenza, le porzioni immobiliari oggi identificate al N.C.E.U. con le particelle (…) sub. 1 e (…) sub. (…)”.

Il mappale (…) sub. (…) è l’originario mappale (…) sub. 12, che nell’atto di divisione datato 28 aprile 1950 era stato descritto nella seguente consistenza “a) al primo piano del fabbricato, tre vani con accesso diretto dalla scala al mappale n. (…) sub. 9; b) al ripiano tra pian terreno e primo piano, un piccolo gabinetto con accesso diretto dal ripiano medesimo; c) a pianterreno una cantina, con accesso diretto dal cortile al mappale (…)/9; d) al piano sottotetto una porzione di solaio; e) con condominio dei mappale n. (…)/1; (…)/7; (…)/9; (…)/10”; questa unità immobiliare è stata venduta da Mu.Le. a Pi.Ge. con atto di compravendita del 18 dicembre 1952 (doc. 3 fascicolo avv.to Bo.).

Un attento ed approfondito esame degli atti di provenienza allegati ai fascicoli di causa consente allora di affermare che Ot. S.a.s. è proprietaria non solo del mappale (…) sub. 1 ma anche del mappale (…) sub. 12 (oggi sub. (…)).

Ed, infatti, nell’atto di divisione del 28 aprile 1950 il mappale (…) sub. 1 è descritto come “vano di negozio con retro e sottoscala sin contro il n. (…)/10, al piano terreno sul lato verso strada, con ingresso diretto dalla stessa e col condominio dei mappali (…) sub. 9, 10, 11”.

La stessa descrizione compariva anche nell’atto di compravendita del 28 aprile 1950, in forza del quale Pi.Ge. ha acquistato il mappale (…) sub. 1 da Gi.Fe. e Lu.Gr..

Il problema compare invece a seguito della successione di Pi.Ge.; in particolare nell’atto di “accettazione di disposizioni testamentarie e divisione” del Notaio Ma.Le. n. 42461 del 26 gennaio 1968 ad Is.Ge. è stato assegnato “un vano di negozio con piccolo andito di collegamento e con ripostiglio di cantina al civico 17 di Via (…), in mappa al n. ro (…)/1 di Bergamo” (doc. 4 fascicolo avv.to Bo.).

Il mappale (…) sub. 1 viene dunque descritto, oltre che come vano di negozio, anche come comprensivo di “un piccolo andito di collegamento e un ripostiglio di cantinatrattasi dunque di una porzione del mappale (…) sub. 12 (ora 708) (cfr. in tal senso le planimetrie allegate sub. doc. 1, 16 e 17). Conforta una tale ricostruzione anche la circostanza che il mappale (…) sub. 12 non è stato specificamente assegnato a nessuno degli eredi di Pi.Ge..

Ne consegue che laddove Is.Ge. nel 1985 ha assegnato alla società in nome collettivo il mappale (…) sub. 1, intendeva assegnare anche il piccolo andito di collegamento ed il ripostiglio di cantina, che pacificamente godono della comproprietà del cortile distinto al mappale (…) sub. 1.

Sulla scorta di quanto sin qui osservato, si comprende allora la valenza ricognitiva dell’atto di rettifica del 18 settembre 2009; ad Ot. è stato si formalmente attribuito da Is.Ge. il solo mappale (…) sub. 1, il quale tuttavia deve essere inteso non nella consistenza descritta nell’atto di divisione del 1950, bensì nella descrizione di cui all’atto di divisione del 26 gennaio 1968 e dunque come comprensivo anche di una porzione del mappale (…) sub. 12 (cantina), con conseguente comproprietà del mappale (…) sub. 1.

In senso contrario non può neppure essere invocato il giudicato esterno di cui alla sentenza n. 382/1998, in forza della quale l’intestato Tribunale, chiamato a decidere sull’impugnativa della delibera assembleare del 15 gennaio 1991, ha accertato che Ot. S.n.c. non è comproprietaria del mappale (…) sub. 1.

Ed, infatti, se è pur vero che è precluso il riesame dell’identico punto di diritto accertato e risolto con sentenza passata in giudicato, assunta all’esito di un giudizio pendente tra le stesse parti, anche se il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che hanno costituito lo scopo ed il “petitum” del primo (cfr. Cass. 26 ottobre 2018, n. 27304), i presupposti posti alla base della presente decisione sono stati modificati rispetto alla data del 29 gennaio 1998. Ed, infatti, l’atto di rettifica (posto a base della presente decisione) è del 18 settembre 2009, e dunque è stato assunto successivamente alla definizione del giudizio r.g. 808/1991 ma precedentemente all’instaurazione del giudizio per cui è causa.

Per l’effetto deve essere accertata incidentalmente a comproprietà in capo ad Ot. S.a.s. del mappale (…) sub.1; siffatto accertamento impone al Tribunale di

rigettare le originarie domande attoree.

Tale accertamento preclude altresì l’esame della domanda riconvenzionale di usucapione, atteso che non si può acquistare per usucapione la proprietà pro quota di un bene di cui si è già comproprietari a titolo contrattuale.

Le spese di lite devono infine essere integralmente compensate tra le parti, stante la non opposizione del convenuto Feretti e dei terzi chiamati all’accoglimento della domanda dei riassumenti.

P.Q.M.

Il Tribunale, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, definitivamente pronunciando,

1. accertata la comproprietà di Ot. S.a.s. sul mappale (…) sub. 1, rigetta le originarie domande attoree;

2. per l’effetto la domanda di accertamento dell’acquisto per usucapione deve intendersi assorbita;

3. compensa integralmente le spese di lite tra le parti.

Così deciso in Bergamo il 10 marzo 2020.

Depositata in Cancelleria l’11 marzo 2020.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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