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Preliminare di compravendita immobile esecuzione specifica

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Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 22 gennaio 2018, n. 1505

in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, non puo’ essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’articolo 2932 c.c., in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullita’ dalla L. n. 47 del 1985, articolo 17, ed integra una condizione dell’azione ex articolo 2932 c.c., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale; la relativa mancanza e’ rilevabile d’ufficio, anche in sede di legittimita’ se la soluzione della questione non richieda indagini non compiute nei precedenti gradi del giudizio e siano acquisiti agli atti tutti gli elementi di fatto da cui desumersi, atteso l’interesse pubblico all’ordinata trasformazione del territorio e le peculiarita’ della sentenza ex articolo 2932 c.c.

 

Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 22 gennaio 2018, n. 1505

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 17821/2016 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), domiciliati in ROMA presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, e rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 897/2015 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 11/06/2015;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 15/12/2017 dal Consigliere Dott. MAURO CRISCUOLO.

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

La Corte d’Appello di Palermo con la sentenza n. 897 dell’11 giugno 2015, in parziale riforma della sentenza gravata, rigettava la domanda ex articolo 2932 c.c., proposta da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS).

In precedenza, il Tribunale di Palermo, con la sentenza del 14 dicembre 2009, aveva dichiarato estinto il giudizio per la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS), compensando le spese di lite.

La Corte distrettuale nel valutare il contenuto del preliminare di compravendita immobiliare del 2 febbraio 1994, sulla scorta del quale aveva agito in giudizio il (OMISSIS), osservava che nel medesimo si erano impegnati alla vendita di alcuni immobili non solo i convenuti, (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), ma anche (OMISSIS) e (OMISSIS).

Il contratto, ad avviso della sentenza gravata, aveva ad oggetto l’intera proprieta’ dei beni appartenenti ai promittenti venditori, e non gia’ le singole quote, sicche’ l’esecuzione in forma specifica andava richiesta nei confronti di tutti i proprietari, posto che l’oggetto del contratto era da intendersi come un unicum inscindibile.

Tale circostanza determinava quindi una situazione di litisconsorzio necessario, rivelandosi quindi corretta la declaratoria di estinzione in conseguenza della mancata integrazione del contraddittorio.

La sentenza ha poi osservato che in realta’ la domanda aveva ad oggetto anche l’esecuzione di un distinto contratto preliminare del 1 marzo 1994 che aveva ad oggetto un bene di proprieta’ esclusiva di (OMISSIS), in relazione al quale non poteva ravvisarsi una situazione di litisconsorzio necessario, rivelandosi quindi erronea la declaratoria di estinzione anche in parte qua.

Tuttavia, secondo i giudici di appello, in assenza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia originaria ovvero in sanatoria, ovvero dell’allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate di oblazione, non era possibile per il giudice adottare la pronuncia costitutiva ex articolo 2932 c.c..

Ne’ tale limite poteva essere superato opinando nel senso della possibilita’ di una successiva sanatoria della nullita’, atteso che l’istituto della conferma previsto dalla L. n. 47 del 1985, e’ incompatibile con il trasferimento operato con sentenza, in ragione delle peculiari caratteristiche di tale provvedimento e dell’autorita’ di giudicato che la stessa e’ destinata ad acquistare.

Pertanto, poiche’ il preliminare aveva avuto ad oggetto beni totalmente abusivi e privi della prescritta documentazione urbanistica, la domanda proposta doveva essere rigettata.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso (OMISSIS) sulla base di tre motivi.

(OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso.

Il primo motivo di ricorso denunzia la violazione dell’articolo 303 c.p.c., in relazione agli articoli 160, 291 e 293 c.p.c., nonche’ in riferimento agli articoli 101 e 102 c.p.c..

Si evidenzia che i convenuti erano rimasti inizialmente contumaci e che solo a seguito della riassunzione, intervenuta dopo la cancellazione della causa dal ruolo del 9 gennaio 2008, gli stessi si erano costituiti sollevando anche delle eccezioni processuali e di merito tardive, posto che la citazione risaliva al gennaio del 2004.

Per l’effetto il rigetto della domanda ex articolo 2932 c.c., in ragione della natura abusiva del bene e’ frutto dell’accoglimento di un’eccezione tardivamente proposta, che quindi non poteva essere esaminata.

Il motivo e’ infondato.

Ed, invero deve richiamarsi il costante orientamento di questa Corte per il quale (cfr. da ultimo Cass. n. 8489/2016) in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, non puo’ essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’articolo 2932 c.c., in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullita’ dalla L. n. 47 del 1985, articolo 17, ed integra una condizione dell’azione ex articolo 2932 c.c., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale; la relativa mancanza e’ rilevabile d’ufficio, anche in sede di legittimita’ se la soluzione della questione non richieda indagini non compiute nei precedenti gradi del giudizio e siano acquisiti agli atti tutti gli elementi di fatto da cui desumersi, atteso l’interesse pubblico all’ordinata trasformazione del territorio e le peculiarita’ della sentenza ex articolo 2932 c.c. (conf. Cass. n. 9647/2006).

Ne discende che trattandosi di una condizione dell’azione, il cui rilievo deve avvenire anche d’ufficio ad opera del giudice, la deduzione sollevata sul punto dai convenuti, ancorche’ tardivamente costituitisi, non rappresenta un’eccezione in senso stretto, sottoposta quindi al regime delle preclusioni, ma una mera sollecitazione al giudice ad attivare il proprio dovere officioso di verifica della ricorrenza delle condizioni per l’adozione della pronunzia richiesta da parte dell’attore, il che’ esclude quindi la sussistenza del vizio dedotto in motivo.

Il secondo motivo di ricorso denunzia la violazione e falsa applicazione della L. n. 47 del 1985, articolo 40, comma 3, contestandosi la correttezza dell’affermazione del giudice di appello secondo cui l’istituto della conferma previsto dalla norma de qua sarebbe incompatibile con la sentenza pronunziata ex articolo 2932 c.c..

Il motivo e’ manifestamente infondato, dovendosi ritenere che la decisione gravata abbia deciso conformemente alla giurisprudenza di questa Corte.

A tal fine valga il richiamo a quanto affermato da Cass. n. 1199/1997, secondo cui, in assenza della dichiarazione, nel contratto preliminare o in un atto successivamente prodotto in giudizio, degli estremi della concessione edilizia, ed in mancanza di allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione il giudice non puo’ pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su edifici o loro parti, prevista dall’articolo 2932 c.c., perche’ la L. 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 40, comma 2, che richiede le predette dichiarazioni o allegazioni, a pena di nullita’, per la stipulazione degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (che non siano di servitu’ o di garanzia) relativi ad edifici o loro parti, indirettamente influisce anche sui presupposti necessari per la pronuncia della sentenza di cui all’articolo 2932 c.c., che, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non puo’ realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l’autonomia negoziale delle parti; il limite predetto non puo’ essere superato dalla astratta possibilita’ della successiva sanatoria della nullita’, prevista, per i contratti, dell’articolo 40, comma 4 (che espressamente consente la successiva “conferma”, con effetto sanante, del negozio viziato) attesa l’evidente incompatibilita’ tra l’istituto della conferma dell’atto nullo, previsto dalla predetta disposizione, e le peculiari caratteristiche della sentenza e l’autorita’ del giudicato che questa e’ destinata ad acquistare (conf. Cass. n. 59/2002).

Ne consegue che, attesa la non contestazione in merito alla mancata produzione in sede di merito della documentazione attestante la regolarita’ urbanistica dell’immobile o comunque la sua commerciabilita’, la decisione impugnata e’ incensurabile dovendosi quindi pervenire al rigetto del motivo.

Il terzo motivo, infine, denunzia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1363, 1365 e 1366 c.c., nonche’ l’insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, laddove la Corte di merito ha ritenuto che il contratto avente ad oggetto gli immobili in comunione tra i convenuti ed i terzi non evocati in giudizio aveva ad oggetto un unicum inscindibile, dovendosi invece opinare per un’interpretazione del contratto, anche alla luce delle successive quietanze di pagamento, secondo cui ognuno dei promittenti venditori aveva assunto un’obbligazione autonoma, come tale idonea a dar vita ad un rapporto processuale scindibile.

Il motivo, in disparte l’inammissibilita’ dello stesso, nella parte in cui denunzia la violazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, facendo richiamo alla formulazione previgente della norma, che non risulta applicabile alla fattispecie in esame, pecca evidentemente del requisito di specificita’, nella parte in cui, in violazione dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, omette di riprodurre in ricorso sia il contenuto del preliminare di compravendita di cui assume essere stata erronea l’interpretazione da parte del giudice di merito, sia il contenuto delle quietanze dalle quali dovrebbero trarsi elementi a favore della diversa interpretazione sostenuta.

In ogni caso il motivo si palesa anche infondato nel merito.

Infatti, a fronte del richiamo a numerose norme in materia di interpretazione dei contratti, manca pero’ una precisa individuazione delle ragioni in base alle quali, proprio facendo applicazione delle norme de quibus dovrebbe necessariamente pervenirsi all’interpretazione auspicata.

In tal senso vale richiamare la regola secondo cui l’interpretazione di un atto negoziale e’ tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimita’, se non nell’ipotesi di violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, di cui all’articolo 1362 c.c. e segg., o di motivazione inadeguata (ovverosia, non idonea a consentire la ricostruzione dell’iter logico seguito per giungere alla decisione). Sicche’, per far valere una violazione sotto il primo profilo, occorre non solo fare puntuale riferimento alle regole legali d’interpretazione (mediante specifica indicazione dei canoni asseritamente violati ed ai principi in esse contenuti), ma altresi’ precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito se ne sia discostato; con l’ulteriore conseguenza dell’inammissibilita’ del motivo di ricorso che si fondi sull’asserita violazione delle norme ermeneutiche o del vizio di motivazione e si risolva, in realta’, nella proposta di una interpretazione diversa (Cass. 26 ottobre 2007, n. 22536). D’altra parte, per sottrarsi al sindacato di legittimita’, quella data dal giudice del merito al contratto non deve essere l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili e plausibili interpretazioni (tra le altre: Cass. 12 luglio 2007, n. 15604; Cass. 22 febbraio 2007, n. 4178). Ne consegue che non puo’ trovare ingresso in sede di legittimita’ la critica della ricostruzione della volonta’ negoziale operata dal giudice di merito che si traduca esclusivamente nella prospettazione di una diversa valutazione degli stessi elementi gia’ dallo stesso esaminati; sicche’, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o piu’ interpretazioni, non e’ consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimita’ del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (Cass. 7500/2007; 24539/2009).

Il motivo si risolve nella sostanza nella richiesta di adottare un’alternativa interpretazione del contratto, senza pero’ che risulti allegato e dimostrato che quella proposta sia l’unica possibile.

Inoltre si trascura il costante orientamento di questa Corte secondo cui la promessa di vendita di un bene in comunione e’, di norma, considerata dalle parti attinente al bene medesimo come un unicum inscindibile e non come somma delle singole quote che fanno capo ai singoli comproprietari, di guisa che questi ultimi – salvo che l’unico documento predisposto per il detto negozio venga redatto in modo tale da farne risultare la volonta’ di scomposizione in piu’ contratti preliminari in base ai quali ognuno dei comproprietari si impegna esclusivamente a vendere la propria quota al promissario acquirente, con esclusione di forme di collegamento negoziale o di previsione di condizioni idonee a rimuovere la reciproca insensibilita’ dei contratti stessi all’inadempimento di uno di essi – costituiscono un’unica parte complessa e le loro dichiarazioni di voler vendere si fondono in un’unica volonta’ negoziale (conf. Cass. S.U. n. 239/1999).

Emerge quindi che l’accertamento del contratto come avente ad oggetto un unicum inscindibile o meno deve compiersi sulla base delle volonta’ espresse nello stesso contratto, occorrendo quindi una peculiare modalita’ di redazione dello stesso che denoti la scomposizione dell’oggetto, il che porta ad escludere che, in mancanza di un’univoca ricostruzione delle volonta’ delle parti ricavabile dal testo contrattuale, possa attribuirsi rilevanza al compimento di atti successivi quali ad esempio il rilascio di eventuali quietanze.

Il ricorso deve pertanto essere rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Poiche’ il ricorso e’ stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed e’ rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilita’ 2013), che ha aggiunto del Testo Unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese in favore dei controricorrenti che liquida in complessivi Euro 4.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali pari al 15% sui compensi, ed accessori come per legge;

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente del contributo unificato dovuto per il ricorso a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

 

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umberto davidehttp://umbertodavide.it
Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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