l’articolo 1538 c.c., si applica non solo alla vendita, ma anche al preliminare di vendita a corpo di un terreno, sicche’, ove la misura reale del bene risulti superiore di oltre un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto, il promissario acquirente ha la facolta’ di recedere da esso, in alternativa all’obbligo di corrispondere un supplemento di prezzo rispetto a quello pattuito, mentre, nell’ipotesi in cui la superficie del bene si riveli inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella concordata, trovano applicazione i generali strumenti di tutela e, tra essi, la risoluzione del contratto per inadempimento.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 29 ottobre 2018, n. 27408
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MANNA Felice – Presidente
Dott. ORICCHIO Antonio – rel. Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – Consigliere
Dott. SABATO Raffaele – Consigliere
Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 23396/2014 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 739/2014 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 19/05/2014;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/05/2018 dal Consigliere ANTONIO ORICCHIO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per l’accoglimento I motivo di ricorso.
RILEVATO IN FATTO
e’ stata impugnata da (OMISSIS) la sentenza n. 739/2014 della Corte di Appello di Bari con ricorso fondato su due ordini di motivi.
Il ricorso e’ resistito con controricorso della parte intimata.
Il (OMISSIS), quale promittente acquirente, convenne nel 1995 in giudizio innanzi al Tribunale di (OMISSIS) chiedendo la pronuncia di trasferimento ex articolo 2932 c.c., dell’unita’ immobiliare di cui in atti previo riconoscimento del diritto di rettifica del prezzo ex articolo 1538 c.c., e, quindi, riduzione del prezzo fissato in preliminare iter partes in Lire 140 milioni.
L’adito Tribunale, all’esito del giudizio svoltosi con la costituzione della (OMISSIS), che chiedeva la risoluzione del preliminare per colpa del (OMISSIS), accoglieva la sola domanda attorea, dichiarando il diritto alla rettifica ex articolo 1538 c.c., riducendo il prezzo da pagare e determinando il residuo da versare ai sensi dell’articolo 2932 c.c..
All’esito dell’interposto gravame della (OMISSIS), resistito dall’appellato, la Corte di Appello di Bari, con la gravata decisione, riformava la sentenza del Tribunale di prima istanza, rigettando le domande del (OMISSIS) (condannato al pagamento delle spese del doppio grado del giudizio) ed accogliendo quelle proposte dalla (OMISSIS).
La controversia, in sintesi, attiene alla ricorrenza o meno, nell’ipotesi, degli estremi di cui all’articolo 1538 c.c..
Il ricorso, gia’ portato all’esame di udienza camerale per la decisione ai sensi dell’articolo 375 c.p.c., u.c., veniva rimesso alla pubblica udienza con ordinanza interlocutoria, la quale rilevava l’interesse nomofilattico della sollevata questione dei limiti applicativi dell’articolo 1538 c.c., con riferimento alla volonta’ espressa dalle parti.
Ha depositato memoria la (OMISSIS).
CONSIDERATO IN DIRITTO
che:
1.- Con il primo motivo del ricorso si censura il vizio di “violazione e falsa applicazione dell’articolo 1538 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3”.
Viene, in particolare, contestato col motivo che la gravata decisione, nel riformare (peraltro senza alcun altro approfondimento) la sentenza innanzi ad essa appellata, affermava che non era possibile, nella fattispecie, ritenere che le parti contraenti in causa avevano inteso attribuire all’estensione della superficie dell’immobile una rilevanza decisiva (avrebbero, all’inverso, dovuto le parti indicare la superficie sia dell’appartamento che del terrazzo).
1.1. Il motivo e’ fondato.
La superficie indicata fin dal preliminare dalle parti risultava, pacificamente, in quella – testualmente – in “110 mq + terrazzo”.
L’espressa menzione nel contratto preliminare dell’estensione in mq. 110 (oltre terrazzo) dell’unita’ immobiliare compravenduta costituiva gia’ in se’ un fatto oggettivo non deponente per la ricorrenza ad una deroga rispetto alla norma di cui all’articolo 1538 c.c., e, quindi, alla facolta’ di rettifica.
Sussiste, pertanto, una errata applicazione della invocata suddetta norma.
Tanto emerge ancor piu’ dall’iter motivo della gravata decisione.
Quest’ultima, dato atto del fatto che in ipotesi si era in presenza di una vendita a corpo e che era rilevante l’indica(11 misura della superficie dell’immobile compravenduto, finiva tuttavia per non ritenere rilevante il presupposto oggettivo dello scarto del 20% della medesima superficie al fine della rettificazione del prezzo prevista dall’articolo 1538 c.c..
La decisione della Corte territoriale perveniva a questa errata conclusione valorizzando un non meglio precisato elemento consistente nel fatti che “le circostanze processuali non consentono di ritenere che le parti contraenti, al momento del preliminare, abbiano inteso attribuire all’indicazione dell’estensione dell’immobile rilevanza decisiva ai fini della determinazione del prezzo convenuto”.
Senonche’ la ratio esposta e su cui si fonda la gravata decisione e’ errata sia per aver dato – in modo non adeguato – decisiva rilevanza alla volonta’ delle parti al momento della sottoscrizione dell’atto in relazione alla determinazione del prezzo, sia per altro e decisivo profilo. Con riguardo a tale ultimo va ribadito ed evidenziato che il controllo sulla volonta’ delle parti andava – viceversa – svolto, all’esito della pacifica risultanza dello scarto del 20%, sulla volonta’ delle parti di derogare alla norma di cui all’articolo 1538 c.c..
In tale contesto non giustificano l’esattezza della decisione gravata la stessa risultante documentazione versata in atti, dalla quale risulta la necessita’ di procedere il 20.11.1995 alla misurazione effettiva dell’appartamento, e l’irrilevante circostanza (erratamente valorizzata dall’impugnata sentenza) dell’omessa contestuale indicazione della superficie del solo terrazzo.
La stessa giurisprudenza (Cass. n.ri 7594/1991, 7238/1995 e 11793/2006) pur correttamente citata nell’impugnata sentenza, e’ stata tuttavia male applicata.
Giova, al riguardo e per chiarezza, ribadire che – anche ai sensi delle piu’ recenti pronunce date in tema da questa Corte sulla scia ed in linea della predetta cennata giurisprudenza, confermano quanto prima detto.
In particolare va ribadito (specie con riferimento all’invocato rimedio riequilibrativo ex articolo 1538 c.c.) che “l’articolo 1538 c.c., si applica non solo alla vendita, ma anche al preliminare di vendita a corpo di un terreno, sicche’, ove la misura reale del bene risulti superiore di oltre un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto, il promissario acquirente ha la facolta’ di recedere da esso, in alternativa all’obbligo di corrispondere un supplemento di prezzo rispetto a quello pattuito, mentre, nell’ipotesi in cui la superficie del bene si riveli inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella concordata, trovano applicazione i generali strumenti di tutela e, tra essi, la risoluzione del contratto per inadempimento” (Cass. civ., Sez. Seconda, Sent. 17 novembre 2016, n. 23404).
Va quindi affermato il principio che tra i detti strumenti di tutela del promittente acquirente rientra appieno il citato rimedio riequilibrativo di cui all’articolo 1538 c.c., sempre applicabile fatta salva la comprovata ricorrenza di una volonta’ derogatoria delle parti rispetto al detto rimedio e non alla rilevanza o meno data alla indicazione della misura del compendio immobiliare pur compravenduto a corpo.
Il motivo in esame deve quindi essere accolto.
2.- Con il secondo motivo del ricorso si deduce il vizio di violazione, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, delle norme di cui all’articolo 1453 c.c. e ss..
Viene, nella sostanza, dedotto che la Corte territoriale avrebbe deciso prescindendo del tutto dall’analisi del comportamento delle parti, cosi’ ascrivendo la risoluzione del contratto al (OMISSIS).
2.1- L’accoglimento del primo motivo del ricorso comporta l’assorbimento del secondo.
3.- L’impugnata sentenza, per effetto dell’anzidetto accoglimento del motivo accolto ed in relazione allo stesso, va cassata con rimessione al Giudice del rinvio indicato in dispositivo, che provvedera’ a riesaminare la controversia uniformandosi al principio innanzi affermato.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, assorbito il secondo, cassa, in relazione al motivo accolto, l’impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese, ad altra Sezione della Corte di Appello di Bari.