Presunzione di comunione articolo 1117 cc titolo contrario

44

al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’articolo 1117 c.c., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unita’ immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprieta’ di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni.

Per una più completa ricerca di giurisprudenza in materia di condominio, si consiglia invece  la Raccolta di massime delle principali sentenze della Cassazione  che è consultabile on line oppure scaricabile in formato pdf

Per ulteriori approfondimenti in materia condominiale  si consiglia la lettura dei seguenti articoli:

La responsabilità parziaria e/o solidale per le obbligazioni condominiali

Lastrico solare ad uso esclusivo regime giuridico e responsabilità

L’impugnazione delle delibere condominiali ex art 1137 cc

L’amministratore di condominio: prorogatio imperii

La revoca dell’amministratore di condominio

Rappresentanza giudiziale del condominio: la legittimazione a resistere in giudizio ed a proporre impugnazione dell’amministratore di condominio.

L’obbligo dell’amministratore di eseguire le delibere della assemblea di condominio e la conseguente responsabilità.

La responsabilità dell’amministratore di condominio in conseguenza del potere – dovere di curare l’osservanza del regolamento condominiale.

La responsabilità (civile) dell’amministratore di condominio.

Corte di Cassazione|Sezione 2|Civile|Ordinanza|9 settembre 2019| n. 22442

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GORJAN Sergio – Presidente

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – rel. Consigliere

Dott. VARRONE Luca – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 5401-2015 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentate e difese dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrente –

e contro

CONDOMINIO (OMISSIS);

– intimato –

avverso la sentenza n. 4833/2014 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 04/12/2014;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 08/02/2019 dal Consigliere ROSSANA GIANNACCARI.

FATTI DI CAUSA

Con citazione del 28.11.2000, il Condominio di (OMISSIS) conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Napoli (OMISSIS), proprietario di alcuni locali siti al piano terra, lamentando che il medesimo si era impossessato di un’area di proprieta’ condominiale, costruendovi un bagno, di cui chiedeva la rimozione.

Si costituiva il (OMISSIS) e resisteva alla domanda, eccependo l’usucapione dell’area.

Nel corso del giudizio decedeva il (OMISSIS) e si costituivano, in qualita’ di eredi, (OMISSIS) e (OMISSIS).

Nel giudizio interveniva anche il condomino (OMISSIS).

Il Tribunale di Napoli rigettava la domande del condominio ed accoglieva l’eccezione di usucapione proposta dal convenuto (OMISSIS).

Proposto appello dal Condominio e da (OMISSIS), la Corte d’Appello di Napoli, parzialmente riformando la sentenza di primo grado, dichiarava la carenza di legittimazione passiva del condominio con riferimento alla domanda di rivendica e rigettava la domanda; accoglieva l’appello dell’ (OMISSIS) e condannava (OMISSIS) e (OMISSIS) alla rimessione in pristino, mediante restituzione all’uso comune del sottoscala condominiale.

Secondo la corte territoriale, il sottoscala rientrava tra le parti comuni dell’edificio condominiale, in quanto proiezione delle scale, non avendo il (OMISSIS) fornito prova della sua proprieta’ esclusiva. Dall’esame dei titoli di proprieta’ e dalla CTU era emerso che la ditta costruttrice si era riservata la proprieta’ di alcuni sottoscala ma non di quello della scala (OMISSIS), ove era situato quello oggetto di lite, che era, pertanto, di proprieta’ comune.

Quanto all’eccezione di usucapione, la corte rilevava che l’originario stato dei luoghi era stato mutato nel corso degli anni; mentre inizialmente veniva usato come garage, successivamente parte del garage era stata inglobata nel negozio del (OMISSIS). Secondo il giudice d’appello, l’utilizzo da parte del (OMISSIS) del locale garage non era idoneo a fondare un possesso ad usucapionem, ma era espressione di un compossesso compatibile con l’utilizzo degli altri condomini. L’acquisto del bene ad usucapionem decorreva, quindi, dal momento in cui il garage era stato inglobato nel locale di proprieta’ esclusiva del (OMISSIS) ma, tale esercizio di fatto del potere esclusivo sul bene non si era protratto per venti anni.

Per la cassazione della sentenza hanno proposto ricorso (OMISSIS) e (OMISSIS) sulla base di quattro motivi.

Ha resistito con controricorso (OMISSIS).

E’ rimasto intimato il condominio.

In prossimita’ dell’udienza, le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Va preliminarmente rilevato che (OMISSIS) non ha rispettato il termine di dieci giorni prima dell’udienza camerale, fissata in data 8.2.2019, per il deposito delle memorie difensive, depositate tardivamente in data 1.2.2019, sicche’ di esse non si potra’ tenere conto ai fini della decisione.

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la nullita’ della sentenza per violazione degli articoli 457, 459, 474 e 565 c.c., articoli 102, 110, 299 e 354 c.p.c., per omessa integrazione del contraddittorio in primo grado nei confronti di (OMISSIS), erede di (OMISSIS). La qualita’ di erede del litisconsorte pretermesso risulterebbe dallo stato di famiglia e da altri documenti, che venivano prodotti, ex articolo 372 c.p.c., in sede di giudizio di legittimita’.

Il motivo e’ inammissibile sotto diversi profili.

E’, in primo luogo, inammissibile la produzione di nuovi documenti in cassazione per dimostrare la necessita’ d’integrazione del contraddittorio nei precedenti gradi di giudizio (Cassazione civile sez. VI, 12/10/2017, n. 24048).

Le ipotesi di nullita’ della sentenza che consentono, ex articolo 372 c.p.c., tale produzione sono limitate a quelle derivanti da vizi propri dell’atto per mancanza dei suoi requisiti essenziali di sostanza e di forma e non si estendono, pertanto, a quelle originate, in via riflessa o mediata, da vizi del procedimento, quantunque idonei, in astratto, a spiegare effetti invalidanti sulla sentenza (Cass. Civ., sez. 06, del 28/02/2012, n. 3024; Cass. Civ., sez. 01, del 19/09/2006, n. 20260; Cass. Civ., sez. LL, del 02/07/2014, n. 15073).

Il motivo e’, inoltre, inammissibile per carenza di interesse, in quanto, qualora la parte soccombente si dolga della mancata integrazione del contraddittorio nei confronti dei litisconsorti necessari, deve dimostrare di poter trarre vantaggio dalla partecipazione al giudizio dei litisconsorti pretermessi, per essere risultate infondate tutte le altre censure mosse alla sentenza impugnata (Cassazione civile sez. III, 30/01/2009, n. 2461).

Conseguentemente, se, come nel caso in esame, il ricorso non merita accoglimento, e’ inutile e contrario ai principi di economia processuale, disporre l’integrazione del contraddittorio.

Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1117 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3 e l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, per avere la corte territoriale accertato la natura condominiale del sottoscala attraverso l’erronea interpretazione delle risultanze della CTU e, conseguentemente, dello stato dei luoghi.

Con il terzo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 1102, 1140, 1158 e 2967 c.c., articolo 112 c.p.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3 e l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio oggetto di discussione tra le parti per avere la corte territoriale, sulla base di un’errata interpretazione delle risultanze testimoniali, affermato che, prima dell’accorpamento dell’area al terraneo di proprieta’ esclusiva, i condomini avessero utilizzato l’area a titolo di compossesso.

I motivi, che vanno esaminati congiuntamente per la loro connessione, non sono fondati.

E’ pacifico che il sottoscala rientri tra le parti comuni dell’edificio condominiale, ex articolo 1117 c.c., in quanto proiezione delle scale.

Incombe, pertanto, a chi rivendichi l’acquisto uti singuli di detta porzione di immobili l’onere di provare che questa venne avocata a se’ dal venditore col primo atto di frazionamento.

Questa Corte, con orientamento consolidato al quale intende dare continuita’, ha affermato che, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’articolo 1117 c.c., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unita’ immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprieta’ di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni (Cassazione civile sez. II, 09/08/2018, n. 20693; Cass. Civ., n. 11812 del 2011; Cass. Civ., n. 13450 del 2016; Cass. Civ., n. 5831 del 2017).

La corte territoriale ha fatto corretta applicazione del principio di diritto affermato da questa Corte e, con accertamento di fatto incensurabile in sede di legittimita’, ha accertato che (OMISSIS) aveva acquistato dalla (OMISSIS) s.r.l., con atto del 14.10.1963 per notar (OMISSIS), diversi locali terranei facenti parti del fabbricato in (OMISSIS), con altro atto in pari data aveva acquistato alcuni quartini del medesimo fabbricato, nonche’ il locale garage, confinante – tra l’altro – con il locale in questione.

Dall’esame dei titoli di proprieta’ e dalla CTU, riservata al giudice di merito, era emerso che la ditta costruttrice si era riservata la proprieta’ di alcuni sottoscala ma non di quello della scala (OMISSIS), ove era situato quello oggetto di lite, che era, pertanto di proprieta’ comune.

Ulteriore conferma della condominialita’ del bene veniva ravvisato nel contenuto del regolamento di condominio, che annoverava tra le proprieta’ esclusive della societa’ costruttrice i box sottostanti al primo rampante delle scale (OMISSIS) ma non della scala (OMISSIS), che, doveva, pertanto ritenersi comune (pag.11-13 della sentenza impugnata).

In assenza del titolo contrario idoneo a superare la condominialita’ del sottoscala, il giudice d’appello ha ritenuto che si trattasse di bene comune.

Le censure del ricorrente si risolvono nella critica alle risultanze probatorie e, segnatamente, alla prova testimoniale ed alla CTU. Quanto alle contestazioni mosse alla CTU, il giudice di legittimita’ non ha il potere di riesaminare il merito dell’intera vicenda processuale sottoposta al suo vaglio, e, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico esaurisce l’obbligo della motivazione con l’indicazione delle fonti del suo convincimento, salvo che non abbia omesso un fatto decisivo per il giudizio.

Le critiche di parte, che tendano al riesame degli elementi di giudizio gia’ valutati dal consulente tecnico, si risolvono in tal caso in mere allegazioni difensive, che non possono configurare il vizio di motivazione previsto dall’articolo 360 c.p.c., n. 5.

Esso ricorre, alla luce del novellato testo dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, quando la motivazione manchi del tutto, prescindendo dal confronto con le risultanze processuali, e si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile fra affermazioni inconciliabili”, nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile” (Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014).

Nella specie, la corte territoriale ha ampiamente motivato sugli aspetti che avevano investito il motivo d’appello (pag. 12-13 della sentenza impugnata), mettendo in relazione lo stato dei luoghi con le risultanze dei titoli di proprieta’ e dei dati catastali. Detta vicenda processuale e’ finalizzata ad un riesame nel merito, inammissibile in sede di legittimita’.

Con il quarto motivo di ricorso, si deduce l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5 e la violazione e falsa applicazione delle medesime disposizioni, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3 per avere la corte erroneamente affermato che non si fosse concluso il ventennio necessario per il maturare dell’usucapione, mentre i lavori di accorpamento alla proprieta’ esclusiva sarebbero cominciati nel 1980, dopo il terremoto, e l’atto di interruzione della prescrizione, avvenuto il 28.11.2000, sarebbe stato posto in essere dal condominio, soggetto non legittimato all’esercizio dell’azione di rivendica. Il giudice d’appello avrebbe dovuto considerare, quale valido atto interruttivo, l’atto di intervento del condomino (OMISSIS), che era avvenuto il 14.6.2001, quando l’usucapione era gia’ maturata.

Il motivo non e’ fondato.

Incombe su chi invoca l’acquisto per usucapione o ne eccepisce l’acquisto, l’onere di provare sia il momento iniziale del possesso ad usucapionem, sia la decorrenza del ventennio.

La corte territoriale ha fatto corretta applicazione del principio di diritto in tema di onere della prova, ritenendo che fosse onere del (OMISSIS) provare l’inizio della decorrenza dell’usucapione, coincidente con l’inizio dei lavori per l’accorpamento del vano scala.

Ha, quindi, ritenuto che, poiche’ i testi avevano genericamente fatto riferimento al periodo post-terremoto, fosse inverosimile che l’inizio dei lavori risalisse al 1980 e che nel 2000 il termine ad usucapire fosse decorso.

Tale accertamento non e’ stato scalfito dal motivo di ricorso, con il quale non viene censurata la decorrenza della prescrizione, ma unicamente la validita’ dell’atto di interruzione.

Il ricorso va, pertanto, rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese del giudizio di legittimita’ che liquida in Euro 4500,00 per compensi ed Euro 200,00 per spese vive, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, Iva e cap come per legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

LASCIA UN COMMENTO

Please enter your comment!
Please enter your name here

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.