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Promessa di vendita detenzione qualificata interversio possessionis

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la promessa di vendita non realizza una anticipazione degli effetti traslativi cosi’ che la disponibilita’ del bene in capo al promissario acquirente e’ qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non, ove non sia dimostrata una interversio possessionis nei modi previsti dall’articolo 1141, come possesso.

 

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 31 luglio 2018, n. 20212

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BIANCHINI Bruno – Presidente

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere

Dott. FEDERICO Guido – Consigliere

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 27714/2013 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2993/2012 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 20/09/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/11/2017 dal Consigliere Dott. CHIARA BESSO MARCHEIS;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MISTRI Corrado, che ha concluso per l’accoglimento del quarto motivo e per il rigetto dei restanti motivi del ricorso;

udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avvocato (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. I ricorrenti, (OMISSIS) e (OMISSIS), nel 2005 affermato che avevano promesso, con atto del 1999, di acquistare un immobile da (OMISSIS), che nel 2002 il promittente venditore aveva loro comunicato che il contratto era divenuto inefficace per lo spirare dei due anni stabiliti per la conclusione del definitivo e perche’ l’immobile apparteneva anche alla sorella (OMISSIS), che lo (OMISSIS) lo aveva invitati a rilasciare l’immobile per poi invitarli davanti al notaio, il quale con verbale di constatazione aveva dichiarato di non poter procedere alla stipulazione del contratto definitivo per l’assenza di uno dei comproprietari convenivano in giudizio (OMISSIS) davanti al Tribunale di Benevento perche’ fosse pronunciata sentenza ex articolo 2932 c.c., o, in subordine, pronunciata la risoluzione del contratto preliminare. Il convenuto, costituendosi, sosteneva che il bene non era di sua esclusiva proprieta’ con conseguente inesistenza del contratto preliminare e chiedeva, in via riconvenzionale, la condanna degli attori al pagamento dell’equivalente dell’uso e del godimento dell’immobile dal 1999. Il Tribunale di Benevento dichiarava risolto il contratto preliminare per grave inadempimento di (OMISSIS), compensando gli importi dovuti, e condannava (OMISSIS) al pagamento di Euro 23.240,56 a titolo di risarcimento del danno.

2. Contro la sentenza proponevano appello principale i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) e appello incidentale (OMISSIS). La Corte d’appello di Napoli, con pronuncia 20 settembre 2012, n. 2993, ha rigettato sia l’impugnazione principale che quella incidentale.

3. (OMISSIS) e (OMISSIS) ricorrono per cassazione.

(OMISSIS) resiste con controricorso, con cui chiede di pronunciare l’inammissibilita’ e comunque di rigettare il ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il ricorso per cassazione e’ articolato in quattro motivi.

a) Il primo motivo denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 277 c.p.c., articolo 2932 c.c., articolo 116 c.p.c., articolo 934 c.c..

Il motivo, che ripropone le argomentazioni svolte con il primo motivo d’appello ove si denunciava la sostanziale omissione di motivazione circa il rigetto della domanda ex articolo 2932 c.c., non puo’ essere accolto a fronte dell’analitico e argomentato esame effettuato dalla Corte d’appello in relazione alla conferma del rigetto della domanda, esame i cui argomenti i ricorrenti si limitano a contestare, senza adeguatamente sviluppare le violazioni o false applicazioni delle disposizioni richiamate in rubrica.

b) Il secondo motivo fa valere violazione dell’articolo 1148 c.c.: dopo una prima parte in cui sono riproposte le censure avanzate con il quarto motivo d’appello, i ricorrenti affermano che la Corte d’appello, nel confermare la compensazione tra quanto versato a titolo di acconto dai promissari acquirenti e quanto dovuto per l’indennita’ di occupazione dell’immobile, non avrebbe considerato che, una volta decorso il termine per la stipulazione del contratto definitivo, i ricorrenti andavano considerati non piu’ detentori ma possessori dell’immobile.

Il motivo e’ infondato: la promessa di vendita non realizza una anticipazione degli effetti traslativi cosi’ che la disponibilita’ del bene in capo al promissario acquirente e’ qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non, ove non sia dimostrata una interversio possessionis nei modi previsti dall’articolo 1141, come possesso (cfr., ex multis, Cass. 5211/2016).

c) Il terzo motivo contesta falsa applicazione dell’articolo 1150 c.c.: il motivo ripropone, in relazione al mancato riconoscimento delle indennita’ per miglioramenti – confermato dalla Corte d’appello -, l’argomento, gia’ avanzato con il secondo motivo, dell’essere i ricorrenti divenuti possessori del bene ed e’ pertanto infondato.

d) Il quarto motivo lamenta violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1223 e 1453 c.c. e dell’art 96 c.p.c. e dell’articolo 360 c.p.c., n. 5: la Corte d’appello avrebbe omesso di pronunciare sulla richiesta di risarcimento dei danni formulata dai ricorrenti ai sensi dell’articolo 96 c.p.c., omissione gia’ posta in essere dal giudice di primo grado e denunciata con il sesto motivo d’appello.

Il motivo non puo’ essere accolto. Anzitutto la Corte d’appello si e’ pronunciata sul sesto motivo d’appello e quindi non sussiste il vizio contestato (cfr. p. 10 della sentenza impugnata). I ricorrenti, poi, parlano di richiesta di risarcimento del danno ai sensi dell’articolo 96 c.p.c. e specificano che si tratta di risarcimento da non ricondursi al rapporto contrattuale risolto, ma alla condotta processuale di (OMISSIS), che ha resistito in giudizio in mala fede o per colpa grave, e non considerano che in primo grado si erano limitati a chiedere il risarcimento del danno causato dal mancato acquisto di un diverso appartamento (risarcimento che – come specifica la Corte d’appello – e’ stato loro riconosciuto dal Tribunale) e non anche il risarcimento del danno da lite temeraria (cfr. p. 3 s. delle conclusioni dell’atto di citazione di primo grado).

2. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, si da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti dell’importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio in favore del controricorrente che liquida in Euro 7.200 per compensi, di cui Euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono i presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti dell’importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

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umberto davidehttp://umbertodavide.it
Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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