Ratifica spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore

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L’assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione. La ratifica non richiede formule particolari e ben può avvenire anche approvando il consuntivo che contenga tale spesa (nella specie della spesa era stata data evidenza nel consuntivo con una autonoma voce denominata manutenzione fabbricato).

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Tribunale|Roma|Sezione 5|Civile|Sentenza|17 marzo 2020| n. 5260

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE CIVILE DI ROMA

QUINTA SEZIONE

in composizione monocratica, in persona del giudice, dott. Fabio Miccio, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di grado di appello iscritta al n. 37001 del Ruolo Generale per l’anno 2018, assunta in decisione all’udienza del 4.12.2019 e vertente

TRA

CA.MA.

Con l’avv. Pagano

– ATTORE –

E

CONDOMINIO VIA (…)

Con l’avv. Ni.

– CONVENUTO –

MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

L’attore impugnava la sentenza emessa dal giudice di pace con la quale veniva rigettata l’impugnazione della delibera di approvazione del consuntivo 2014 che conteneva l’approvazione della spesa di Euro 2641,40 per lavori eseguiti in data 17.4.2014 e 6.10.2014.

Quale unico motivo di impugnazione – accanto alla doglianza in rito di non avere potuto partecipare alla prima udienza davanti al giudice di pace per omessa comunicazione di un rinvio di ufficio per assenza del giudice – lamentava il fatto che si trattava di lavori – in particolare quelli del 6.10.2014 – non straordinari ed urgenti che non erano mai stati approvati o ratificati dall’assemblea di condominio e dunque non potevano essere ripartiti tra i condomini.

Si costituiva il condominio chiedendo il rigetto dell’appello.

All’udienza del 4.12.2019 venivano precisate le conclusioni.

Così riassunti i fatti, l’appello è infondato.

Quanto alla eccezione in rito, si osserva che l’omessa comunicazione del rinvio di ufficio, laddove l’udienza successiva non sia la prima udienza utile nella quale l’istruttore ha tabellarmente udienza, deve essere comunicata dalla cancelleria, e ciò non risulta avvenuto nel caso di specie; tuttavia l’appellante ha poi partecipato alla successiva udienza del 22.9.2017, e dunque ciò di cui può dolersi non è tanto la mancata comunicazione dell’udienza dei primi di settembre quanto la mancata valutazione da parte del giudice della istanza di ammissione di ulteriori documenti (in particolare, la fattura dei lavori, dalla quale secondo l’attore emergerebbe la non urgenza degli stessi) senza che dunque venga in evidenza una questione di nullità della sentenza.

Nel merito si osserva che ciò che viene contestato in particolare sono i lavori del 6.10.2014, per complessivi Euro 636,00, ritenuti non urgenti e dunque mai autorizzati dal condominio.

La tesi dell’appellante dell’illegittimità del consuntivo per non avere l’assemblea mai approvato i lavori non può essere condivisa, sia che si considerino tali lavori straordinari ed urgenti, sia che si considerino non urgenti.

Preliminarmente occorre richiamare il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all’iniziativa dell’amministratore nell’esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art. 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto: secondo Cass. 25.5.2016, n. 10865 tale distinzione “.. riposa sulla “normalità” dell’atto di gestione rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell’assemblea condominiale”.

Nel caso di specie si trattava di una spesa modesta (636,00 euro) per pittura e rifinitura di un sottobalcone; l’esiguità della spesa e la sua causale evidenziano come si sia trattato di una spesa di ordinaria amministrazione (al pari, a titolo di esempio, della sostituzione di una lampadina o piccoli interventi di riparazione) come tale rientrante nei poteri dell’amministratore: cfr. in tema Cass. 2807/17 per la quale “i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135) che limitano le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservano all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente”. Quali lavori ordinari, rientravano dunque nei poteri dell’amministratore.

Quand’anche si ritenesse che si trattava di lavori di straordinaria amministrazione, non può non rilevarsi che l’assemblea, approvando il consuntivo, con valutazione nel merito insindacabile, ha approvato la spesa ratificandola: in altre parole, laddove in ipotesi l’amministratore abbia impegnato il condominio in una spesa straordinaria non urgente, l’unico effetto di tale iniziativa risiede nel fatto che, laddove l’assemblea non ratifichi la spesa, di questa dovrà farsi carico l’amministratore; laddove invece la spesa venga ratificata – si ripete, con valutazione ed apprezzamento di merito non sindacabile dal Tribunale – dall’assemblea facendola propria, ogni eventuale questione di illegittimità dell’operato viene ad essere superata.

Sul punto vale richiamare il principio di diritto secondo il quale “L’assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione” (C. Cass. Civ., n. 18192/2009).

La ratifica non richiede formule particolari e ben può avvenire anche approvando il consuntivo che contenga tale spesa (nella specie della spesa era stata data evidenza nel consuntivo con una autonoma voce denominata manutenzione fabbricato).

L’appello dunque va respinto e la sentenza di prime cure confermata.

Spese di questa fase secondo soccombenza.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando ogni differente istanza ed eccezione disattesa, così provvede:

a) Rigetta l’appello;

b) Condanna l’appellante alla rifusione delle spese che liquida in Euro 2000,00 oltre accessori.

Così deciso in Roma il 17 marzo 2020.

Depositata in Cancelleria il 17 marzo 2020.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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