Redazione verbale assemblea condominiale

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solo in presenza di una delibera approvata all’unanimità non è necessaria la verbalizzazione del numero dei votanti a favore o contro la delibera approvata, poiché tutti hanno espresso il voto favorevole, mentre l’indicazione di chi ha votato a favore o contro è necessaria per le delibere adottate a maggioranza, perché consente di verificare il raggiungimento del quorum deliberativo che, altrimenti, non sarebbe possibile.

Tribunale|Imperia|Civile|Sentenza|23 aprile 2020| n. 233

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI IMPERIA

SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica, in persona del G.O.T. Avv. Andrea Saccone

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 398/2014 R.G. promossa da:

= Bo.An. e Ro.Ma., elettivamente domiciliati in Sanremo – via (…) presso lo studio dell’Avv. Er.Bi., il quale li rappresenta e difende, come per procura alla lite in calce all’atto di citazione;

– ATTORI –

contro

= CONDOMINIO (…) di Bordighera, elettivamente domiciliato in Ventimiglia – via (…) presso lo studio dell’Avv. Fr.Ba., il quale lo rappresenta e difende, come per procura alla lite a margine della comparsa di costituzione e risposta;

– CONVENUTO –

nonché

= BO. E Lo.Al., elettivamente domiciliata in Imperia – via (…) presso lo studio dell’Avv. Pa.Pr., il quale la rappresenta e difende, anche disgiuntamente, con l’Avv. S.Ca. di Bellino, come per procura alla lite in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

– TERZA CHIAMATA IN CAUSA –

avente ad oggetto: impugnazione delibera assembleare.

OSSERVATO E RITENUTO

1. A mezzo di atto di citazione ritualmente notificato, Bo.An. e Ro.Ma. convenivano in giudizio il Condominio (…) di Bordighera, al fine di sentire dichiarare l’annullamento di tutte le porzioni impugnate delle delibere assunte nel corso dell’assemblea del 13/8/2013 e, in via concorrente e/o alternativa, la revisione delle tabelle millesimali relative tanto al servizio di riscaldamento nonché scale ed ascensore; in via meramente subordinata, emettere le disposizioni meglio viste per la esecuzione delle delibere del Condominio (…) assunte nelle assemblee del 29/12/2009 e del 9/8/2010, con la condanna al risarcimento dei danni ed alle spese di lite e di media conciliazione.

A sostegno delle domande, gli attori esponevano che un condomino, proprietario di un alloggio al piano terreno, aveva ottenuto il mutamento d’uso del proprio immobile, da deposito – cantina a locale abitabile (con autorizzazione del 18/1/1995) avente superficie netta di mq. 63,90 e risultando, pertanto, titolare di maggiore superficie radiante ed altresì proprietario – comunque possessore – di cantina interrata all’interno del proprio giardino, la quale non era stata considerata al momento dell’originario calcolo dei millesimi di comproprietà dell’edificio.

Gli attori allegavano, altresì, che l’assemblea condominiale straordinaria del 29/12/2009 aveva deliberato (e in seguito effettuato) la revisione dei millesimi; quindi, la successiva assemblea del 9/8/2010 aveva incaricato un tecnico di procedere alla revisione di tutti i millesimi del Condominio medesimo, mentre l’assemblea del 6/8/2011 approvava unicamente la variazione millesimale relativa alla tabella millesimi generali, ma non le restanti, neanche quella del riscaldamento; all’assemblea del 13/8/2013, veniva assunta la delibera in oggi impugnata, a mezzo della quale veniva respinta la proposta di conferire incarico ad un tecnico per la stesura di nuove tabelle millesimali.

Si costituiva in giudizio il Condominio (…), il quale contestava in fatto e in diritto le domande attrici, chiedendo, altresì, di essere manlevata dalla condomina che aveva posto in essere le modifiche di cui si lamentavano gli attori; previa autorizzazione alla chiamata in causa, si costituiva Al.Bo. e Lo., la quale eccepiva l’improcedibilità della domanda di manleva formulata dal Condominio, ai sensi e per gli effetti dell’art. 5 comma 1 bis del D. Lgs. 28/2010 e, nel merito, dato atto della propria pregressa disponibilità ad assumersi ogni onere addebitabile ex art. 69 n. 2 Disp. Att. Cod. Civ., chiedeva di respingere ogni diversa condanna nei suoi confronti proposta.

Respinte le istanze relative all’istruttoria orale, veniva licenziata apposita C.T.U. all’esito della quale, le parti erano invitate a precisare le rispettive conclusioni.

2. Preliminarmente va esaminata l’eccezione di improcedibilità per mancato esperimento della procedura di mediazione, formulata dalla parte terza chiamata in causa, in ordine alla domanda di manleva del Condominio convenuto nei confronti della condomina Bo..

La predetta eccezione non è fondata, atteso che la mediazione deve essere esperita unicamente in relazione alle domande proposte dall’attore nei confronti del convenuto: infatti, l’art. 5 comma 1 bis del D. Lgs. 28/2010, nell’imporre il preventivo esperimento del procedimento di mediazione a chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa ad una controversia nelle materie specificamente indicate e nel sancire che l’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale, non regola in alcun modo le ipotesi in cui il giudizio, dopo la proposizione della domanda giudiziale, si arricchisce di nuove domande o di nuove parti.

A tale determinazione si giunge anche considerando che le disposizioni che prevedono condizioni di procedibilità, costituendo deroga all’esercizio di agire in giudizio garantito dall’art. 24 Cost., non possono essere interpretate in senso estensivo (Cass. 16092/2012, 967/2004) e, quindi, non può prescindersi dalla rigorosa interpretazione del dato testuale, che prevede che l’improcedibilità sia sollevata dal convenuto, qualificazione che il codice di rito annette non al destinatario di una qualunque domanda giudiziale, bensì a colui che riceve la vocatio in jus da parte dell’attore (in termini, Trib. Mantova ord. 14/7/2016 in (…); Trib. Palermo ord. 27/2/2016 in (…); Trib. Palermo ord. 6/5/2017 in (…)).

3. Sempre in via preliminare, andrebbe decisa l’istanza di rimessione della causa in istruttoria, formulata dagli attori, al fine di ottenere la rinnovazione della C.T.U. ovvero sentire il Consulente a chiarimenti, ma ragioni di logica e di economia processuale impongono di esaminare, con carattere di priorità, le domande principali degli attori stessi, formulate in via concorrente e/o alternativa, volte a conseguire, l’una la dichiarazione di annullamento della deliberazione di cui al punto 4 dell’ordine del giorno dell’assemblea del Condominio (…), tenutasi il 13/8/2013 e, l’altra, la revisione delle tabelle millesimali relative al riscaldamento, alle scale e all’ascensore.

3.1 Quanto alla prima, va premesso che è principio consolidato che “il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l’eccesso di potere, purché la causa della deliberazione risulti – sulla base di un apprezzamento di fatto del relativo contenuto, che spetta al giudice di merito – falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all’art. 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l’opportunità o convenienza della soluzione adottata dall’impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell’assemblea” (ex pluriuso Cass. 20135/2017).

Pertanto, nel caso di specie, è del tutto assorbente il motivo di impugnazione relativo alla mancata individuazione dei condomini che hanno votato favorevolmente ovvero negativamente.

Il testo della impugnata deliberazione è il seguente (cfr. prod. 7 degli attori, punto 5 del verbale): “L’Assemblea a maggioranza: favorevoli mill. 257.01 e contrari mill. 648,87, non approva di conferire incarico ad un tecnico per la stesura di nuove tabelle millesimali”.

Risulta di immediata evidenza che la doglianza di parte attrice è fondata, alla luce della giurisprudenza della Suprema Corte, laddove è stato affermato che solo in presenza di una delibera approvata all’unanimità non è necessaria la verbalizzazione del numero dei votanti a favore o contro la delibera approvata, poiché tutti hanno espresso il voto favorevole, mentre l’indicazione di chi ha votato a favore o contro è necessaria per le delibere adottate a maggioranza, perché consente di verificare il raggiungimento del quorum deliberativo che, altrimenti, non sarebbe possibile (Cass. 32346/2018; in termini anche Cass. 18192/2009, 697/2000, 810/1999, 10328/1998).

Anche se l’impugnazione è stata esercitata da soggetto in conflitto di interessi, secondo Cass. 1853/2018 “in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del “quorum” costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all’autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio” (così anche Cass. 19131/2015, 1201/2002).

Pertanto, la deliberazione va annullata.

3.2 Quanto alla richiesta di revisione delle tabelle millesimali relative al servizio di riscaldamento, scale ed ascensore, va premesso che gli attori hanno azionato il disposto di cui all’art. 69 comma 1 n. 2 Disp. Att. Cod. Civ. ove è previsto che “quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione”.

E’ stato osservato che la nuova formulazione della richiamata normativa, conseguente alla riforma del 2012 entrata in vigore il 18/6/2013, deve porsi in relazione alla decisione delle SS. UU. 18477/2010, laddove si è affermato che le tabelle “non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio”.

In concreto, i valori delle singole unità non sono costituiti con l’approvazione delle tabelle, ma esistono già di per sé con la costituzione del condominio, dato che la tabella millesimale serve a specificare che quella data unità immobiliare ha uno specifico valore: trattasi, quindi, di mero strumento di attestazione di un valore e non di creazione dello stesso.

Alla luce delle indicazioni delle SS. UU. è valutabile la metodologia adottata dal C.T.U., il quale ha specificato (pag. 14 in fondo e seguenti dell’elaborato peritale) che, al fine di individuare i valori dell’immobile originario e allo stato attuale, ha preso atto del regolamento di condominio con le tabelle millesimali (prod. 44 degli attori), così precisando testualmente “essendo la formulazione originale delle tabelle millesimali del 1961, si deduce che siano state redatte sulla base delle opere realizzate con il progetto del 1959. Quindi si procederà individuando il sedime attuale dell’alloggio Bo.Al. sulla planimetria del progetto del 1959 (all. 16 – 17).

Il confronto verrà effettuato individuando la superficie virtuale come individuata nella Circolare n. 12480 del 26.03.1966 del Ministero dei Lavori Pubblici … Si determinano la superficie netta dei vani o porzione di vano esistenti sul perimetro dell’alloggio attuale proiettate sulla planimetria del progetto del 1959, confrontate con le superfici nette rilevate sull’alloggio quindi si applicando i coefficienti di destinazione piano, orientamento, prospetto e luminosità prelevati dalla

Circolare summenzionata, viene così individuata la superficie virtuale. Viene verificato se la superficie virtuale attuale sia maggiore di 1/5 rispetto alla superficie virtuale originaria. Effettuati tali calcoli (all. 18), la superficie virtuale dell’immobile originario risulta 79,39 mq, la superficie virtuale dell’attuale è 90,70 mq, 1/5 della superficie originaria è uguale a 15,88 mq, che sommati alla sua superficie è uguale a 95,26 mq. La superficie attuale dell’immobile è di 90,70 mq, quindi inferiore di 1/5 della superficie originaria. Verificando solo la maggiore superficie virtuale, relativa alla cantina interrata di 1,05 mq, risulta minore di 1/5 della superficie originaria, pari a 15,88 mq.”.

La metodologia adottata dal C.T.U. è stata oggetto di varie osservazioni da parte del C.T. di parte attrice, sostanzialmente e tempestivamente reiterate dal difensore, anche in sede di precisazione delle conclusioni, motivo per cui devono essere esaminate e valutate, pur dando atto che il C.T.U. stesso ha già sufficientemente riscontrato le predette osservazioni.

In primo luogo, si contesta al C.T.U. di aver omesso di ricercare ed allegare la piantina del piano interrato relativa all’anno 1959, epoca dell’edificazione, omettendo di effettuare ulteriori ricerche e senza accertare se i millesimi redatti nel 1961 siano stati calcolati tenendo in considerazione anche il piano interrato.

Al C.T.U. è stato assegnato il compito di accertare “se sussista l’incremento di superficie denunziato dagli attori (in atto di citazione) o un mero frazionamento di un’unità immobiliare in più unità”: in atto di citazione non è contenuto alcun riferimento al piano interrato e la circostanza è stata evidenziata solamente in corso di operazioni peritali; inoltre, è sufficiente prendere visione della documentazione fotografica allegata alla C.T.U. per rendersi conto che trattasi di un locale angusto, allo stato grezzo, senza aperture esterne, con una ridotta scala di accesso e avente superficie talmente minima da poter essere destinato solamente a deposito e sgombero di cose (cfr. foto n. 2 e 3).

Peraltro, pur non avendo il C.T.U. alcun onere accertativo rispetto all’interrato, sia la scala di accesso sia il locale cantina risultano debitamente conteggiati nella “Tabella calcolo superfici ponderate”.

La seconda contestazione concerne il fatto che la planimetria di cui all’allegato 17 della C.T.U. sarebbe la copia della piantina della concessione edilizia del 1978, non rappresenterebbe la situazione del 1959 e quanto dichiarato dal C.T.U. sarebbe in netto contrasto con quanto indicato nel condono rilasciato il 22-071993, perché nel condono (C.T.U. all. 23) viene dichiarato che il mutamento di destinazione d’uso è stato fatto nel 1978 e, quindi, vi sarebbe un aumento di superficie residenziale (e non quale magazzino).

Come già anticipato, la Suprema Corte (SS. UU. 18477/2010) afferma che le tabelle millesimali accertano soltanto il valore delle singole unità immobiliari rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio: per un tale accertamento viene fatto costante riferimento alla Circolare 26/3/1966 n. 12480 del Ministero dei Lavori Pubblici, così come applicata dal C.T.U., con l’applicazione dei coefficienti dettagliatamente riportata nell’allegata “Tabella calcolo superfici ponderate”, che risulta del tutto motivata e corretta, in quanto considera la reale destinazione d’uso dell’immobile per cui è causa, laddove viene utilizzato il coefficiente “destinazione”, in relazione sia allo stato originario (intestatario Ge.Li.) sia allo stato attuale (intestataria Bo.Al.).

La terza contestazione riguarda l’asserita non corretta rappresentazione dello stato attuale del piano interrato (C.T.U. all. 16), ma non è dato comprendere la rilevanza dell’omessa rappresentazione e quantificazione della superficie del vano adiacente, nonché dell’individuazione della porta di comunicazione esistente tra i due locali.

Infine, si contesta al C.T.U. di aver risposto erroneamente al quesito sul riscaldamento: come è noto, nei condomini con un sistema di riscaldamento centralizzato, al fine di ridurre gli sprechi energetici e le emissioni inquinanti, è stato introdotto l’obbligo di installare i sistemi di contabilizzazione e termoregolazione del calore per misurare e ridurre i consumi di energia nei singoli appartamenti (D. Lgs. 102/2014 attuativo della Direttiva Europea 2012/27 sull’efficienza energetica).

Dopo l’installazione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, quindi, le spese di riscaldamento vanno ripartite in base all’effettivo consumo registrato: i consumi, pertanto, sono ripartiti mediante un’apposita tabella, che deve essere adeguata a quanto previsto dalla norma tecnica Uni 10200 (art. 9 c. 5, lett. d, del D.Lgs. 102/2014): in estrema sintesi, la norma fa riferimento sia ai consumi volontari, misurati dai contabilizzatori (ossia, quanto effettivamente utilizzato dal proprietario) sia ai consumi involontari, calcolati secondo la tabella millesimale del riscaldamento (vale a dire le dispersioni della rete di distribuzione, le spese di conduzione e manutenzione ordinaria, le spese per la gestione del servizio di lettura di contabilizzazione).

Secondo Cass. 28282/2019, le spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, risultando perciò illegittima una suddivisione di tali oneri operata, sebbene in parte, alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari.

Dato che dalla produzione n. 18 degli attori risulta che il Condominio convenuto utilizza un sistema di contabilizzazione del calore che consente di ripartire i relativi oneri secondo l’effettivo consumo, i chiarimenti resi dal C.T.U. sono più che sufficienti.

Per quanto sopra, l’incarico peritale risulta espletato correttamente, nel rispetto dei principi del contraddittorio, della correttezza motivazionale e della completezza delle conclusioni, motivo per cui i relativi contenuti possono essere del tutto condivisi e non vi è alcuna necessità di rimettere la causa sul ruolo per la rinnovazione della C.T.U. ovvero sentire il Consulente a chiarimenti, come richiesto dagli attori.

Ne consegue che, non ricorrendo il presupposto relativo all’alterazione per più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino, la domanda di modificazione delle tabelle millesimali va respinta.

4. Gli attori, in via subordinata, hanno chiesto di emettere le disposizioni meglio viste per l’esecuzione delle delibere del Condominio (…) assunte nelle assemblee del 29/12/2009 e del 9/8/2010.

L’ultimo comma dell’art. 1105 Cod. Civ. dispone che “se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

In virtù dell’art. 1139 Cod. Civ. quanto disposto dall’art. 1105 Cod. Civ. è applicabile anche alla materia condominiale, ma trattandosi di provvedimento da adottare in camera di consiglio, la competenza è del Tribunale in composizione Collegiale ex art. 50 bis C.P.C.

Da ultimo, gli attori hanno chiesto il risarcimento di ogni danno a loro cagionato dal comportamento del Condominio, da liquidarsi secondo le risultanze di causa ed anche secondo il criterio dell’equità.

Come è noto, è principio pacifico e consolidato che il danno patrimoniale o non patrimoniale, anche nel caso di lesione di diritti inviolabili, non può mai ritenersi in re ipsa, ma va debitamente allegato e provato da chi lo invoca, anche attraverso il ricorso a presunzioni semplici (ex pluribus Cass. 7594/2017, 12225/2015, 24474/2014, 21865/2013, 7471/2012).

Non avendo gli attori né allegato né, tantomeno, provato i danni patiti, anche questa domanda deve essere respinta.

5. Le spese di lite seguono il criterio della soccombenza, motivo per cui gli attori, in solido, vanno condannati al rimborso a favore del Condominio convenuto in misura pari a 2/3, compensato il residuo terzo, atteso l’accoglimento di una sola delle domande proposte; per quanto riguarda gli altri rapporti processuali, devono essere interamente compensate, in ragione delle reciproche soccombenze; parimenti, i compensi del C.T.U. vanno posti a carico di tutte le parti in causa, in ragione di un terzo cadauna, nell’importo già liquidato in corso di causa.

Ai sensi del D.M. Giustizia 10/3/2014 n. 55, così come modificato dal D.M. 37/2018, tenendo conto delle caratteristiche, dell’urgenza e del pregio dell’attività prestata, dell’importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell’affare, delle condizioni soggettive, dei risultati conseguiti, del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate, nonché degli altri parametri di cui all’art. 4, comma 1, consegue che i compensi di lite vanno liquidati applicando i valori medi dello scaglione relativo a cause di valore indeterminabile – complessità media, pari a complessivi Euro (2/3 di 10.343,00 =) 6.895,33.

P.Q.M.

Il Tribunale di Imperia, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, respinta ogni altra domanda, istanza ed eccezione, per le ragioni indicate in motivazione:

1) in parziale accoglimento delle domande degli attori, annulla la deliberazione di cui al punto 4 dell’ordine del giorno dell’assemblea del Condominio (…), tenutasi il giorno 13/8/2013;

2) respinge tutte le altre domande proposte dagli attori;

3) condanna gli attori in solido al rimborso, a favore del Condominio convenuto, dei 2/3 delle spese di lite, pari ad Euro 6.895,33 compensato il residuo terzo; dichiara interamente compensate le spese di lite per ogni altro rapporto processuale; pone i compensi del C.T.U. a carico di tutte le parti in causa, in ragione di un terzo cadauna, nell’importo già liquidato in corso di causa.

Così deciso in Imperia il 17 aprile 2020.

Depositata in Cancelleria il 23 aprile 2020.

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Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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