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Limitazioni imposte da clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale.
le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto.
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Tribunale Latina, Sezione 2 civile Sentenza 23 febbraio 2018, n. 525
Data udienza 20 febbraio 2018
Integrale
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
SEZIONE SECONDA
Il Tribunale, in persona del Giudice Unico, dott. ALFONSO PICCIALLI, ha emesso il seguente
Sentenza
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 1230 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell’anno 2011 e vertente
TRA
(…) (CF (…)), (…) (CF (…)), (…) (CF (…)) rappresentati e difesi dagli avv. Le.Pi., ed elettivamente domiciliato presso il suo studio legale sito in Latina, Località (…), Strada (…);
ATTORI
(…) (CF (…)), (…) (CF (…)) . rappresentati e difesa dall’avv. Na.Sa. e dall’avv. Se.Ba. come mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta ed elettivamente domiciliata in Latina, Via (…);
Convenuto
(…) srl ( P IVA (…)), (…) in persona del Presidente sig.ra (…) ((…)), rappresentati e difesi dall’avv. Lu.Ma. ed elett.te domiciliati presso il suo studio legale sito in Latina, via (…)
Terzo intervenuto
OGGETTO: art. 844 c.c. e risarcimento danni.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre premettere in punto di fatto che il thema decidendum della presente controversia ha ad oggetto la domanda risarcitoria proposta dagli odierni attori nei confronti di (…) e (…), rispettivamente usufruttuaria e nudo proprietario di in immobile uso commerciale sito nel Condominio di (…) di via (…), angolo via (…), concesso in locazione a far data dal 17.10.2010 alla (…) srl, a sua volta sublocataria in favore della sig.ra (…) titolare della “Enogastronomia (…)”.
Rappresentavano gli attori che l’attività commerciale in esame era fonte di continue immissioni di ceneri, fumi e cattivi odori, causa di grave disagio per tutti i condomini; la locazione dell’immobile in esame poi si poneva in contrasto con quanto previsto dall’art. 14 del regolamento condominiale che, secondo gli assunti attorei, vietava di concedere in locazione gli immobili condominiali per attività che potessero in qualsiasi modo turbare la tranquillità dei condomini; rappresentava inoltre la realizzazione a cura dei conduttori di cubature non autorizzate su spazi condominiali non consentiti, nonché la realizzazione di canne fumarie realizzate ad altezza inferiore rispetto a quella consentita.
Concludevano pertanto perché i convenuti fossero condannati in solido al risarcimento dei danni subiti sia di carattere non patrimoniale che patrimoniale derivanti dalle intollerabili immissioni provenienti dai locali gestiti dalla Subaffittuaria “(…)” nonché dalla realizzazione di cubature non autorizzate su area condominiale, con esecuzione delle opere necessarie al ripristino della stato dei luoghi.
Si costituivano i convenuti i quali resistevano alla domanda, eccepivano l’inapplicabilità nei loro confronti del regolamento condominiale, il loro difetto di legittimazione passiva, per essere al più i destinatari della pretesa risarcitoria di conduttori dell’immobile, in ogni caso, nel merito, chiedevano il rigetto della domanda.
Spiegavano intervento la (…) srl ed il (…) (rispettivamente conduttore e subconduttore) degli immobili oggetto di causa, 1 quali, qualificando il proprio intervento come adesivo dipendente, si limitavano sostanzialmente ad aderire alle istanze dei convenuti, associandosi alla richiesta di reiezione della domanda risarcitoria.
Con le prime memorie ex art. 183 sesto comma c.p.c. gli attori estendevano le loro domanda nei confronti dei terzi intervenuti.
La causa veniva istruita mediante CTU finalizzata ad accertare il superamento della normale tollerabilità delle immissioni provenienti dal ristorante gestito dai terzi intervenuti, mediante acquisizione delle produzioni documentali allegate e mediante prove orali.
Preliminarmente, in merito all’estensione della domanda da parte degli attori ai terzi chiamati, va osservato che con lo spiegato intervento l’interventore adesivo diventa comunque parte del giudizio, con la conseguenza che, nel rispetto delle preclusioni processuali, l’attore era legittimato all’estensione della domanda nei suoi confronti.
Peraltro, al di là del nomen iuris utilizzato, essendo i terzi intervenuti, secondo le prospettazioni attoree, gli autori materiali delle condotte immissive asseritamente illecite, ne consegue che il loro intervento non può essere qualificato come adesivo dipendente bensì come adesivo autonomo.
Sempre in via preliminare, va osservato che nella domanda introduttiva del giudizio, gli elementi costitutivi della pretesa risarcitoria sono rappresentati dalla ” violazione delle norme di legge poste in essere dall’affittuaria società (…) srl e propria subaffittuaria ” (…)”; condotte in relazione alle quali è stata domandata la condanna dei convenuti nella veste di proprietario e usufruttuario, in base all’assunto che sarebbero state poste in essere attraverso una locazione in contrasto con le previsioni del regolamento condominiale.
Il riferimento a condotte “pregresse” riconducibili alla gestione della società “(…) srl” operante all’interno dei locali fino al 30.06.2010, durante la quale erano emerse medesime problematiche di immissioni nocive, sembra essere stata finalizzata esclusivamente a evidenziare la consapevolezza della natura molesta delle condotte poste in essere dagli affittuari al fine di radicare la responsabilità, ex artt. 2043/2051 c.c. dei convenuti proprietario ed usufruttuaria del locale.
Ne consegue l’inammissibilità della successiva estensione della domanda da parte dell’attore in relazioni a segmenti di condotta riconducibili al periodo antecedente la gestione della (…) srl – Enogastronomia (…) al fine di recuperare la valenza probatoria delle rilevazioni eseguite dall'(…) nel periodo relativo a tale gestione; così come inammissibile è la mutatio libelli in relazione alle conclusioni di cui alla comparsa conclusionale.
Sempre in via preliminare, va dato atto che in relazione al capo di domanda relativa alla demolizione delle cubature realizzate su area condominiale ( capo 3), nelle memorie di replica gli attori davano atto che tali demolizioni avevano avuto esecuzione nell’agosto del 2016, a fronte dell’Ordinanza di demolizione n. 15372 del 9 ottobre 2012.
Ne consegue la cessazione della materia del contendere in relazione a tale capo di domanda, peraltro, non espressamente riproposta nella comparsa conclusionale.
Con riferimento all’eccezione di carenza legittimazione passiva proposta da parte convenuta (rectius di carenza di titolarità passiva dell’obbligazione risarcitoria) va osservato che in materia di immissioni intollerabili, allorché le stesse originino da un immobile condotto in locazione, la responsabilità ex art. 2043 cod. civ. per i danni da esse derivanti può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore dell’immobile, solo se il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, e non già per avere omesso di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi necessari ad impedire pregiudizi a carico di terzi (Cass. civ. 11125/2015).
A tal fine va rilevato che i giudici di legittimità hanno affermato, sia pure con riferimento alla fattispecie di cui all’art. 2051 c.c. un principio applicabile anche in tema di responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c. e cioè che il proprietario di un immobile concesso in locazione non può essere chiamato a rispondere dei danni a terzi causati da macchinari utilizzati dal conduttore, quando non abbia avuto alcuna possibilità concreta di controllo sull’uso di essi, non potendo detta responsabilità sorgere per il solo fatto che il proprietario medesimo ometta di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi del caso al fine di impedire il verificarsi di danni a terzi, giacché essi costituirebbero atti inidonei ad incidere sul funzionamento della cosa dannosa (nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata la quale aveva affermato la responsabilità del proprietario di un immobile adibito a ristorante, gestito dal conduttore dell’immobile stesso, per i danni causati all’appartamento sottostante, di proprietà di un terzo, dalle infiltrazioni d’acqua provocate dall’impianto di condensa dei frigoriferi e dall’idrante per la pulizia dei pavimenti in uso al gestore del ristorante medesimo) (Cass., 1 aprile 2010, n. 8006).Con riferimento alla sussunzione della responsabilità risarcitoria dei convenuti per aver concesso in locazione i locali oggetto di causa in violazione dell’art. 14 del regolamento condominiale, va osservato che in base a tale disposizione sarebbe fatto divieto ai condomini di destinare gli alloggia all’esercizio di “locanda, pensione, albergo… qualsivoglia altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all’igiene ed al decoro dell’edificio”.
In merito all’applicazione del regolamento condominiale nei confronti dei convenuti, va osservato che le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass. civ.03/10523).
Nel caso di specie, nessuna prova è stata fornita in merito all’applicazione del citato regolamento condominiale nei confronti degli odierni convenuti, non indicati espressamente nel citato regolamento tra i condomini originari, né è stato allegato l’eventuale titolo di provenienza che possa aver richiamato il regolamento in questione.
Peraltro, lo stesso amministratore condominiale (…), escusso all’udienza del 16.04.2013 ha rappresentato che il regolamento allegato era in origine vincolante per tutti tranne che per (…) ed (…), “solo da circa due anni erano stati inseriti nel condominio sulla base di questo regolamento contrattuale, diciamo che c’è stato un ravvedimento dei condomini … c’è un verbale dove vengono riapplicati quei millesimi di quel regolamento”.
Tanto premesso la domanda nei confronti dei convenuti non può, nemmeno sotto questo profilo, trovare accoglimento non essendo questi, per le ragioni sopra esposte, titolari passivi dell’obbligazione risarcitoria.
Con riferimento alla domanda estesa nei confronti del terzi intervenuti (…) srl e (…), va osservato che nel corso del giudizio è stata espletata CTU, finalizzata ad accertare la natura e la presenza di immissioni nell’immobile di proprietà della sig.ra (…); l’elaborato tecnico, logico, congruamente motivato ed esaustivo dei quesiti posti da questo giudicante, ha potuto acclarare in seguito a molteplici ed approfondite rilevazioni cui integralmente si rimanda che, per quanto riguarda le lamentate immissioni acustiche, quest’ultime non superano i limiti della normale tollerabilità nei tempi di riferimento diurno e notturno, nonché a finestre aperte e a finestre chiuse ” … dal confronto si osserva che il rumore intrusivo LAF 95 è contenuto entro i 3 dB di maggiorazione del valore del rumore di fondo da cui la verifica della nomale tollerabilità delle emissioni delle sorgenti sonore esterne del ristorante (…)”.
L’ausiliario del giudice perviene a diverse conclusioni per quanto riguarda le emissioni di fuliggine nell’ambiente, atteso che, osserva il tecnico ” dalle prore effettuate se ne è riscontrata la presenta durante le fasi di accensione e spegnimento del forno per le pizze. Il fumo si dirige verso il fabbricato di parte attrice unicamente per l’effetto della spinta entalpica ed è confermato dalla presenza di particelle di fuliggine presenti sui tessuti di arredamento del terrazzo della signora (…), come riscontrato personalmente dal sottoscritto CTU.”
Il consulente evidenzia inoltre che per ovviare alle citate immissioni di fumo sarebbe consigliabile (con nota del 29.08.2016 ne rappresenta, invero, la “necessità”) “lo spostamento della canna fumaria a seguire un percorso verticale su una delle facciate dei fabbricati prospicienti al cortile suddetto, fino a raggiungere un metro dal colmo del tetto..”.
Questo giudicante ritiene di condividere la soluzione adottata in quanto conforme al contemperamento degli interessi di cui all’art. 844 secondo comma c.c. atteso che non comporta l’inibizione dell’attività commerciale ma sostanzialmente rappresenta un accorgimento tecnico idoneo a preservare la salute degli attori e la salubrità della loro abitazione, garantendo al contempo l’esercizio dell’attività d’impresa.
Con riferimento alla liquidazione del danno in relazione al pregiudizio derivante dall’essere stati esposti gli attori alle immissioni di fumi a far data dal 17.10.2010 ( periodo di gestione della società (…) srl) provenienti dall’attività dalla citata attività commerciale, va osservato che, nella liquidazione si deve tener conto della natura e dell’entità delle immissioni, acclarate dal CTU e confermate dalle deposizioni testimoniali disposte – dalle quali è emerso univocamente l’impossibilità di cenare negli appartamenti interessati dal fenomeno, causa la presenza di fuliggine – nonché del pregiudizio alla salubrità ambientale che ne è conseguito, essendo stata accertato nelle prove effettuate dal CTU il deposito copioso di fuliggine sul terrazzo della (…).
In via equitativa ex art. 1226 c.c., tenuto conto dei citati elementi e delle conseguenti limitazioni al godimento del diritto di proprietà sui propri immobili, equa appare la liquidazione del danno in favore degli attori nella misura di Euro 4000,00 per ciascuna parte (somme già oggetto di rivalutazione).
In tal senso va difatti osservato che l’assenza di un danno biologico documentato non osta al risarcimento del danno non patrimoniale conseguente ad immissioni illecite, allorché siano stati lesi il diritto al normale svolgimento della vita familiare all’interno della propria abitazione ed il diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane, quali diritti costituzionalmente garantiti, nonché tutelati dall’art. 8 della Convenzione europea dei diritti dell’uomo, la prova del cui pregiudizio può essere fornita anche con presunzioni (Cass, SU civ. n. 2611/2017).
Ritiene questo giudicante che, diversamente, non è stato provato il danno patrimoniale, sotto il profilo della perdita di chance in relazione alla vendita degli immobili di cui sono proprietari gli attori, stante la genericità delle deposizioni testimoniali rese, non corroborate da alcun riscontro documentale attestante la ” serietà” di eventuali trattative per l’acquisto degli appartamenti; ancor più a monte, manca in atti qualsiasi prova che consenta di ritenere acclarata l’effettiva volontà degli attori di cedere a terzi gli immobili.
Le spese di causa, nei rapporti tra attori e convenuti ((…) e (…)), in ragione della controvertibilità delle questioni affrontate e della loro peculiarità meritano integrale compensazione.
Nei rapporti tra gli attori ed i terzi intervenuti, seguiranno la soccombenza e, liquidate come da dispositivo, sono interamente a carico di questi ultimi.
Analogamente, le spese di CTU graveranno sui terzi intervenuti
P.Q.M.
Il Tribunale di Latina, in persona del giudice unico dott. Alfonso Piccialli, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
Rigetta le domande proposte da parte attrice nei confronti dei convenuti (…) e (…);
In parziale accoglimento della domanda attorea proposta ed estesa nei confronti della (…) srl e del (…) in persona del Presidente sig.ra (…), condanna i terzi intervenuti al risarcimento del danno subito da parte degli attori a causa delle immissioni di cui alla parte motiva, danno quantificato nella somma di Euro 4000,00 per ciascuna parte oltre interessi dalla sentenza ad effettivo soddisfo;
Condanna i terzi chiamati a spostare la canna fumaria del proprio locale commerciale secondo le modalità descritte dal CTU alle pagg. 33 e 34 dell’elaborato peritale in atti;
Rigetta ogni altra domanda;
Compensa le spese di lite tra gli attori ed i convenuti;
Condanna i terzi chiamati al pagamento delle spese di causa di parte attrice che liquida in Euro 580,00 per esborsi documentati ed Euro 3500,00 per competenze, oltre accessori di legge;
Pone le spese di CTU a carico dei terzi intervenuti in solido
Così deciso in Latina il 20 febbraio 2018.
Depositata in Cancelleria il 23 febbraio 2018.