Risoluzione del contratto restituzione della caparra

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Nonostante gli attori non abbiano formulato domanda di condanna alla restituzione della sola caparra, bensì del doppio della stessa per inadempimento della controparte, la pronuncia di condanna dei convenuti alla restituzione della sola caparra non costituisce violazione di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, poiché agli attori viene attribuito un bene della vita omogeneo, ma ridimensionato rispetto a quello richiesto. La restituzione della caparra costituisce un effetto inevitabile della risoluzione, comunque motivata, del contratto preliminare in forza della quale essa era stata corrisposta, essendo divenuta sine titulo, sicché la pronuncia di condanna alla sua restituzione costituisce un minus rispetto alla domanda degli attori. È peraltro pacifico che non sussista più alcun diritto dei convenuti a trattenerla, avendone costoro già offerto formalmente la restituzione agli attori.

Tribunale|Bolzano|Sezione 1|Civile|Sentenza|25 gennaio 2020| n. 86

Data udienza 24 gennaio 2020

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE di BOLZANO – PRIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Cristina Longhi, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I grado iscritta al n. R.G. 4100/2017 promossa da parti attrici:

1) KO.WA. (c.f. (…)) e

2) GI.ST. (c.f. (…)),

rappresentati e difesi, giusta procura in calce all’atto di citazione dd. 21.09.2017, dagli avv.ti LU.MI. e DR.GI., con domicilio eletto presso lo studio dell’avv. LU. in 39100 Bolzano, via (…)

contro

parti convenute:

1) TR.RO. (c.f. (…)),

2) KO.MA. (c.f. (…)),

3) KO.CL. (c.f. (…)) e

4) KO.LA. (c.f. (…)),

rappresentati e difesi, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione dd. 21.12.2017, dagli avv.ti FA.FE. e BA.AN., con domicilio eletto presso il loro studio in Bolzano, via (…)

In punto: esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto ex art. 2932 c.c.

RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione dd. 21.09.2017, gli attori Ko.Wa. e Gi.St. agivano in giudizio chiedendo la pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c. per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto di compravendita, in forza del contratto preliminare stipulato in data 21.04.2006 con Ko.An., dante causa degli odierni convenuti; in via subordinata chiedevano la declaratoria di risoluzione di detto preliminare, con condanna dei convenuti alla restituzione del doppio della caparra ricevuta, oltre interessi e rivalutazione, nonché al risarcimento di tutti i danni subiti dagli attori, quantificati nella misura di Euro 70.000,00 o in quella maggiore o minore somma da accertarsi in corso di causa, compreso il danno da mancato guadagno per il venir meno dell’affare, oltre rivalutazione ed interessi.

Esponevano in fatto che in data 21.04.2006 il sig. Ko.An. aveva concluso contratto preliminare di compravendita con gli attori Ko.Wa. e Gi.St., obbligandosi a vendere la porzione di 1.000 mq di superficie delle pp.ff. 1349/4 e 1349/5 c.c. Appiano (doc. 1 di parte attrice) al prezzo di Euro 170.000,00, di cui Euro 50.000,00 corrisposti a titolo di caparra confirmatoria alla sottoscrizione del preliminare ed Euro 120.000,00 da pagarsi a saldo, alla stipula del definitivo. Deducevano inoltre che, a seguito del decesso del sig. Ko.An., la proprietà delle pp.ff. oggetto del preliminare erano divenute di proprietà dei convenuti Ko.Cl., Ko.La., Ko.Ma. e Tr.Ro. (come da certificato di eredità dd. 16.09.2011 sub doc. 2 degli attori), ma che essi non avevano adempiuto all’obbligo di conclusione del definitivo, anche a seguito di invio di atto di diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. (doc. 3 degli attori).

Affermavano che il preliminare si inseriva in un più complesso progetto, noto a tutta la famiglia, di trasferimento di cubatura sulle pp.ff. (…) e (…) di proprietà del sig. An.Ko.. A seguito del diniego, nel 2006, della concessione relativa al citato trasferimento di cubatura, gli attori instauravano giudizio dinnanzi al TRGA di Bolzano e poi al Consiglio di Stato, conclusosi con sentenza n. 377/2014, che decretava la legittimità della domanda di concessione edilizia all’epoca rigettata dall’amministrazione comunale. Deducevano altresì che, a seguito di tale pronuncia, gli stessi aventi causa di An.Ko. avevano sottoscritto la nuova domanda di concessione edilizia dd. 24.06.2014 (doc. 6 di parte attrice), affermando che con ciò i convenuti avrebbero manifestato il proprio attuale interesse alla realizzazione del progetto ed al trasferimento delle citate pp.ff. agli odierni attori.

Si costituivano in giudizio i convenuti, rilevando che il contratto di cui veniva chiesta l’esecuzione in forma specifica era sottoposto alla condizione sospensiva del trasferimento di cubatura ed al termine di quattro anni dalla sottoscrizione del contratto per l’avveramento di detta condizione, termine che i convenuti qualificano come essenziale, rilevando al contempo che entro tale termine la condizione pattuita non si fosse mai avverata e che nessuna delle parti avesse proceduto, nel termine di tre giorni ex art. 1457 c.c., ad eseguire la prestazione dandone notizia all’altra parte. Esponevano altresì di aver costituito in mora i convenuti con offerta di restituzione della caparra, che tuttavia non veniva accettata dagli attori (docc. 4 e 5 di parte convenuta). Eccepivano altresì la genericità ed indeterminatezza e comunque l’infondatezza della domanda subordinata di restituzione della caparra e di risarcimento del danno quantificato in Euro 70.000,00. Avanzavano infine domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto ex artt. 1184 e 1457 c.c. per mancato avveramento della condizione sospensiva nel termine di quattro anni dal giorno della sua sottoscrizione in data 21.04.2006.

A seguito del deposito delle memorie istruttorie e dell’infruttuoso esperimento di un tentativo di conciliazione tra le parti, ritenuta la causa matura in decisione, essa veniva trattenuta in decisione con assegnazione dei termini per il deposito di memorie conclusionali e di replica ex art. 190 c.p.c.

2.1. Va in primis rilevato che, non avendo le parti attrici riproposto la domanda ex art. 2932 c.c. in sede di precisazione delle conclusioni, essa va ritenuta rinunciata.

Ne consegue che la domanda attorea sulla quale occorre statuire è soltanto quella, originariamente avanzata in via subordinata, di risoluzione del contratto preliminare, con condanna dei convenuti alla restituzione del doppio della caparra, oltre al risarcimento dei danni patiti e del mancato guadagno.

2.2. La presente controversia implica la risoluzione della questione, fondamentale per le sorti delle domande proposte dalle parti, relativa alla qualificazione o meno come essenziale del termine apposto al contratto preliminare – “Ka.” dd. 21.04.2006 (doc. 1 di parte attrice).

Ed invero, se tale termine fosse ritenuto essenziale, il suo spirare senza che nel frattempo si fosse verificata la condizione sospensiva apposta al contratto avrebbe determinato la risoluzione ipso iure dello stesso, in mancanza di comunicazione, da parte di alcuna delle parti, di volere l’esecuzione della prestazione nonostante la scadenza del termine, secondo quanto previsto dall’art. 1457 c.c.

Giova premettere che il termine di adempimento della prestazione che sia ritenuto essenziale nell’interesse di una delle parti vale a fissare il momento in cui il creditore, pur essendo l’esecuzione della prestazione ancora astrattamente possibile, non ha più interesse ad ottenerne l’esecuzione.

La valutazione circa l’essenzialità o meno del termine, esclusa la valenza dirimente dell’utilizzo di formule sacramentali (quali espressioni “entro e non oltre'”), richiede di indagare quale sia stata la volontà delle parti, desumibile dalle espressioni da esse adoperate e dalla natura e dall’oggetto del contratto, onde valutare se esse abbiano inteso ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine (cfr. ex multis Cass. Civ., sez. II, 26.03.2018 n. 7540; Cass. Civ., sez. II, 16.03.2018 n. 6547; Cass. Civ., sez. III, 15.07.2016 n. 14426).

Nel caso in esame il contratto oggetto di causa, sottoscritto in data 21.04.2006 dagli attori Ko.Wa. e Gi.St. in qualità di promissari acquirenti e dal sig. An.Ko. quale promittente alienante (poi deceduto nel 2011), prevedeva l’acquisto della proprietà, da parte degli attori, di 1.000 mq di superficie delle pp.ff. (…) e (…) c.c. Appiano al prezzo di Euro 170.000,00, ma era sottoposto alla condizione sospensiva del trasferimento di cubatura esistente sulla p.ed. (…) c.c. Appiano (già di proprietà degli attori) nel termine di quattro anni dalla sottoscrizione dello stesso.

Risulta per tabulas che la richiesta di concessione edilizia presentata in data 12.05.2006 sia stata rigettata dal Comune di Appiano, cosicché gli attori impugnavano detto diniego prima dinnanzi al TRGA della Provincia Autonoma di Bolzano e poi dinnanzi al Consiglio di Stato che, con sentenza n. 377/2014 dd. 27.01.2014 (doc. 5 degli attori), statuiva nel senso della legittimità della domanda di concessione originariamente presentata.

A mente dell’art. 1362 co. 1 c.c., il contratto deve essere interpretato indagando “(…) quale sia stata la comune intenzione delle parti (…)”.

Rifuggendo letture “psicologiche” della disposizione citata, volte a ricercare la volontà soggettiva delle parti, dottrina e giurisprudenza si sono attestate su una preferibile tesi mediana dell’intenzione, che crea un necessario collegamento tra volontà e dichiarazione. Interpretando in questo senso le disposizioni codicistiche in tema di interpretazione del contratto, l’indagine di cui all’art. 1362 c.c. risulta finalizzata a ricercare la volontà delle parti così come oggettivata nella loro dichiarazione contrattuale.

Peraltro, qualora il testo contrattuale sia inequivocabile nella sua formulazione, si ritiene che non vi sia spazio per alcuna tipologia di interpretazione ulteriore, a patto che il significato letterale non si ponga in contrasto con il comportamento delle parti (cfr. Cass. civ., sez. III, 09/12/2014 n. 25840: “In tema di interpretazione del contratto, il principio “in claris non fit interpretatio” rende superfluo qualsiasi approfondimento interpretativo del testo contrattuale quando la comune intenzione dei contraenti sia chiara, non essendo a tal fine però sufficiente la chiarezza lessicale in sé e per sé considerata, sicché detto principio non trova applicazione nel caso in cui il testo negoziale sia chiaro, ma non coerente con ulteriori ed esterni indici rivelatori della volontà dei contraenti”).

Orbene, prendendo le mosse dal tenore letterale del contratto oggetto di causa, risulta che le parti abbiano espressamente pattuito la risoluzione di diritto (rectius la mancanza di efficacia del contratto ex tunc) nel caso in cui la condizione sospensiva del rilascio della concessione non si fosse avverata nel

termine di quattro anni dalla sottoscrizione dello stesso (cfr. pag. 2 del contratto sub doc. 1 di parte attrice: “Sollte diese Baukonzession innerhalb von 4 Jahren ab heutigem Datum nicht erteilt werden, so erlischt gegenständlicher Kaufvorvertrag mit allen Rechten und Pflichten und das Angeld von Euro 50.000 wird vom Verkäufer der kaufenden Partei zinslos zurückbezahlt”).

La circostanza che le parti abbiano indicato un termine particolarmente lungo costituisce, a parere di questo Tribunale, indizio della natura essenziale dello stesso.

Dalla previsione della condizione sospensiva oggetto di causa si desume che le parti fossero consapevoli delle possibili difficoltà che sarebbero emerse in sede amministrativa all’atto della richiesta di concessione relativa al pianificato trasferimento di cubatura, e che proprio per tale motivo avessero pattuito un termine abbastanza esteso.

Nel caso in cui la concessione fosse stata ottenuta prima, il contratto prevedeva che il definitivo sarebbe stato sottoscritto entro il mese successivo al rilascio della stessa (cfr. penultimo capoverso del contratto sub doc. 1 di parte attrice: “Wird die betreffende Baukonzession früher erteilt, so wird spätestens ein Monat nach Ausstellungsdatum der Baukonzession bzw. nach Löschung der angeführten grundbücherlichen Belastungen der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen”).

Non convince l’affermazione degli attori secondo la quale il termine quadriennale costituirebbe “termine generico di pratiche edilizie con eventuali varianti e successive sanatorie” (pag. 4 atto di citazione). Non pare superfluo osservare che in tal caso le parti avrebbero potuto pattuire un termine più breve, con espressa previsione della prorogabilità dello stesso nell’eventualità in cui si fossero rese necessarie varianti e/o sanatorie.

In ragione della consapevolezza delle difficoltà a livello urbanistico – amministrativo, la mancata previsione della prorogabilità del termine originariamente pattuito costituisce pertanto ulteriore indice della natura essenziale dello stesso. Peraltro, neppure nelle more del giudizio di impugnazione del diniego alla richiesta di concessione è mai stata pattuita alcuna proroga del termine, né, a seguito del decorso dello stesso, le parti hanno manifestato il proprio perdurante interesse all’affare mediante sottoscrizione di altro testo contrattuale.

È noto che l’ordinamento esprime un tendenziale sfavor per i legami contrattuali troppo lunghi, che sacrificano eccessivamente la libertà contrattuale delle parti, prevedendo, proprio per tali ragioni, talune ipotesi di recesso legale. A ciò si aggiunga che il settore immobiliare è esposto a non irrilevanti oscillazioni di prezzo a fronte del trascorrere del tempo, ragione per cui un vincolo eccessivamente protratto negli anni appare anche contrario alle logiche di mercato proprie di tale settore.

Pertanto, oltre alla chiarezza del tenore letterale della clausola disciplinante il termine citato, anche l’interpretazione delle altre clausole contrattuali, secondo quanto previsto dall’art. 1363 c.c., porta a ritenere essenziale il termine apposto.

Neppure può ritenersi che il comportamento serbato dalle parti successivamente alla conclusione del contratto si ponga in contrasto con la sua formulazione letterale. Non risulta, infatti, che An.Kö., né i suoi eredi, odierni convenuti, abbiano mai manifestato la propria volontà di ritenere ancora valido ed efficace il preliminare, né che abbiano conferito agli attori l’incarico di coltivare il giudizio di impugnazione del diniego espresso dall’amministrazione comunale.

La mera sottoscrizione della richiesta di concessione a seguito dell’esito favorevole del giudizio amministrativo (doc. 6 di parte attrice) non è da sola sufficiente, in mancanza di altri elementi, a ritenere che i convenuti avessero ancora interesse alla conclusione del contratto definitivo.

Al contrario, la circostanza, riportata dagli stessi attori nel proprio atto introduttivo (pag. 6), che i convenuti avessero iscritto, già nel corso del 2013, diverse ipoteche sulle pp.ff. oggetto del preliminare dimostra la mancanza del loro interesse, a seguito del decorso del termine quadriennale, alla conclusione del definitivo, posto che, secondo quanto contrattualmente previsto, ai fini del rogito notarile avrebbero dovuto provvedere alla loro cancellazione (cfr. pag. 2 contratto sub doc. 1 di parte attrice: “(…) die Hypothek zugunsten (…) muss auf Kosten der Verkaufspartei gelöscht werden; (…)

Ebenso müssen alle anderen grundbücherlich noch behängenden Belastungen freigeschrieben werden”).

Stando alle tesi attoree, la parte promittente alienante (An.Ko. e, successivamente, i suoi eredi) avrebbe acconsentito tacitamente, senza che sia mai intervenuta alcuna pattuizione scritta in tal senso, a restare contrattualmente vincolata per quasi otto anni dalla sottoscrizione del preliminare (cfr. il periodo intercorrente tra il 21.04.2006, data di sottoscrizione del preliminare, ed il 19.04.2016, data di ricezione della diffida ad adempiere). Orbene, tale circostanza, oltre ad essere contraria sia alla formulazione letterale della clausola in oggetto (art. 1362 c.c.), sia al senso che risulta dal complesso dell’atto, prendendo in considerazione anche le altre clausole contrattuali (art. 1363 c.c.), si porrebbe altresì in contrasto con lo sfavor dimostrato dall’ordinamento per i vincoli contrattuali di eccessiva durata, con le logiche del mercato immobiliare e con il comportamento serbato dagli odierni convenuti. Alla luce di tali considerazioni, ritenuta la natura essenziale del termine apposto al contratto preliminare oggetto di causa, e considerato il mancato avveramento della condizione sospensiva entro tale termine, va accertata e dichiarata l’intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare dd. 21.04.2006.

A ciò consegue, quale obbligo restitutorio derivante dalla risoluzione di detto contratto, la restituzione, da parte dei convenuti, della caparra confirmatoria pari ad Euro 50.000,00, senza la corresponsione di interessi su tale somma, secondo quanto contrattualmente pattuito (“Sollte diese Baukonzession innerhalb von 4 Jahren ab heutigem Datum nicht erteilt werden, so erlischt gegenständlicher Kaufvorvertrag mit allen Rechten und Pflichten und das Angeld von Euro 50.000 wird vom Verkäufer der kaufenden Partei zinslos zurückbezahlt”).

La restituzione di quanto ricevuto a titolo di caparra è dovuta quale effetto della risoluzione stessa, in conseguenza della caducazione della causa giustificativa del contratto.

Nonostante gli attori non abbiano formulato domanda di condanna alla restituzione della sola caparra, bensì del doppio della stessa per inadempimento della controparte, la pronuncia di condanna dei convenuti alla restituzione della sola caparra non costituisce violazione di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, poiché agli attori viene attribuito un bene della vita omogeneo, ma ridimensionato rispetto a quello richiesto. La restituzione della caparra costituisce un effetto inevitabile della risoluzione, comunque motivata, del contratto preliminare in forza della quale essa era stata corrisposta, essendo divenuta sine titulo, sicché la pronuncia di condanna alla sua restituzione costituisce un minus rispetto alla domanda degli attori (cfr. Cass. civ., sez. II, 08.05.2018 n. 11012). È peraltro pacifico che non sussista più alcun diritto dei convenuti a trattenerla, avendone costoro già offerto formalmente la restituzione agli attori.

2.3. Gli attori hanno inoltre chiesto il risarcimento dei danni patiti, quantificati nella somma di Euro 70.000,00, pari agli esborsi sopportati per coprire le spese legali e tecniche necessarie per portare a compimento il progetto edilizio relativo al trasferimento di cubatura sul fondo oggetto del preliminare, nonché del mancato guadagno conseguente al venir meno dell’affare, nella misura da quantificarsi in giudizio.

Il diritto al risarcimento del danno consegue alla responsabilità contrattuale per inadempimento imputabile ad una delle parti e si sostituisce al dovere primario di prestazione rimasto inadempiuto, rappresentando un obbligo autonomo, di natura secondaria, con la funzione di restaurare il patrimonio del creditore, pregiudicato dal mancato adempimento.

Posto che nel caso in esame è stata esclusa la sussistenza di un inadempimento imputabile ai convenuti, ed essendosi il contratto risolto per decorso del termine quadriennale senza che la condizione sospensiva contrattualmente pattuita si sia medio tempore avverata, la domanda risarcitoria formulata dagli attori va rigettata in quanto infondata, sia in relazione al danno patrimoniale fatto valere, sia sotto il profilo del lamentato mancato guadagno.

Adabundantiam si rileva che le parti, consapevoli della necessità di presentare domanda di concessione ed “eventuali varianti e successive sanatorie ” (pag. 4 dell’atto di citazione), e dunque degli esborsi che sarebbero derivati ai promissari acquirenti, non hanno contrattualmente previsto alcunché in merito all’allocazione di tali spese, né alcun obbligo restitutorio in capo alla parte promittente alienante, così implicitamente confermando che tali esborsi sarebbero rimasti definitivamente a carico della parte che li sopportava. Valga infine un’ulteriore considerazione: nell’ipotesi in cui il ricorso in sede amministrativa fosse stato rigettato, il preliminare oggetto di causa sarebbe risultato inefficace ex tunc, per mancato avveramento della condizione sospensiva, e le spese sopportate dagli attori sarebbero rimaste a loro esclusivo carico.

3. In ragione del rigetto delle domande attoree e considerato che i convenuti hanno già formulato, prima dell’instaurazione del presente giudizio, offerta reale di restituzione della caparra (cfr. docc. 4 e 5 dei convenuti), alla luce del principio di causalità che regolamenta l’allocazione delle spese di lite (cfr. ex multis Cass. civ., sez. III, 30.03.2010 n. 7625: “In base al principio di causalità la parte soccombente va individuata in quella che, azionando una pretesa accertata come infondata o resistendo ad una pretesa fondata, abbia dato causa al processo o alla sua protrazione e che debba qualificarsi tale in relazione all’esito finale della controversia”), gli attori vanno condannati, in solido tra loro, alla rifusione in favore dei convenuti delle spese di lite del presente giudizio.

La liquidazione avviene in base ai parametri di cui al D.M. 55/14 (tab. n. 2, scaglione di valore da Euro 52.001,00 a Euro 260.000,00), secondo i valori medi per le fasi di studio, introduttiva e decisoria, e minimo per la fase istruttoria, considerata la limitata attività processuale che tale fase ha richiesto.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1) accerta e dichiara l’intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare dd. 21.04.2006 per mancato avveramento della condizione sospensiva nel termine di quattro anni dalla sottoscrizione;

2) condanna i convenuti Ko.Cl., Ko.La., Ko.Ma. e Tr.Ro., in solido tra loro, alla restituzione in favore degli attori dell’importo di Euro 50.000,00;

3) rigetta le domande formulate dagli attori;

4) condanna gli attori Ko.Wa. e Gi.St., in solido tra loro, a rimborsare ai convenuti le spese di lite del presente giudizio, che si liquidano nel seguente modo: Euro 11.810,00 per compenso di avvocato, Euro 545,00 per anticipazioni, oltre rimborso spese forfettarie in misura del 15%, oltre Iva e Cap come per legge, oltre spese successive necessarie.

Così deciso in Bolzano il 24 gennaio 2020.

Depositata in Cancelleria il 25 gennaio 2020.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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