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Tribunale La Spezia, civile Sentenza 25 gennaio 2018, n. 58
Nel procedimento per convalida di sfratto, l’opposizione dell’intimato ex art. 665 cod. proc. civ. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di un nuovo ed autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compreso, per il locatore, quella di proporre una domanda nuova ovvero di dedurre una nuova “causa petendi.
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Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.
Tribunale La Spezia, civile Sentenza 25 gennaio 2018, n. 58
Integrale
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DELLA SPEZIA
IL TRIBUNALE
In persona del giudice Ettore Di Roberto, all’udienza del 24.1.2018 ha pronunziato la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.)
nella causa iscritta al n. 1393/2016 R.G.A.C. promossa da:
(…) (C.F.: (…)), rappresentata dall’amministratore ad acta (…) (C.F. (…)), rappresentato e difeso dall’avv. M.Be., giusta delega in calce all’atto introduttivo che ha originato il procedimento di convalida dello sfratto.
PARTE RICORRENTE
CONTRO
(…) (C.F. (…)), rappresentata e difesa dagli avv.ti M.Fi. e A.Or., giusta delega in calce alla memoria integrativa e contestuale domanda riconvenzionale.
PARTE CONVENUTA
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Oggetto di causa è il contratto con cui l’odierna ricorrente ha concesso in locazione ad uso abitativo a (…) l’immobile sito in L. S. via (…).
(…) chiede di far dichiarare la risoluzione del contratto de quo per inadempimento della conduttrice.
La convenuta si è opposta eccependo preliminarmente la nullità del suddetto contratto, per asserita non autenticità della sottoscrizione di controparte.
L’eccezione è infondata.
(…) è, infatti, il soggetto indicato nel corpo della scrittura in esame e ha qui prodotto in giudizio l’atto, al fine di fondare la propria domanda.
Poiché nella specie è da escludere che (…), prima di tale produzione, abbia revocato il consenso all’epoca prestato, si ritiene che sussista piena prova della provenienza della relativa dichiarazione negoziale dalla locatrice e che quindi il negozio sia perfezionato sul piano sostanziale.
Possono al riguardo utilmente richiamarsi i principi affermati dalla costante giurisprudenza di legittimità (cfr., ex multis, Cass. 23669/2015) per il caso di mancata sottoscrizione contestuale di un contratto per cui la legge preveda la forma scritta ad substantiam.
Nella specie è, dunque, esclusa la possibilità di accertare la veridicità della sottoscrizione in questione, attraverso strumenti probatori quali la perizia grafologica.
Passando oltre, è di per se pacifico che (…) non ha corrisposto alla proprietà il canone pattuito (pari a 430 Euro mensili) a partire dal luglio 2015.
L’immobile di causa risulta essere stato rilasciato, a seguito dell’ordinanza ex art. 665 c.p.c. del 22.4.2016 emessa da questo Tribunale, in data 16.5.2016, sicché il credito spettante a tale titolo alla locatrice ammonta a 4.168,00 Euro (la stessa ricorrente avendo dedotto che (…) ha pagato 360,00 Euro con riferimento alla mensilità di aprile 2016).
Parte convenuta ha, peraltro, eccepito l’esistenza di vizi nell’immobile locato, deducendo il grave inadempimento di controparte ai propri obblighi contrattuali sul punto; ciò che varrebbe a giustificare (ex art. 1460 c.p.c.) l’omesso versamento dei canoni.
L’eccezione è infondata.
Secondo il costante insegnamento della Suprema Corte in materia (cfr., ex multis, Cass. 261/2008): “In tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio “inadimplenti non est adimplendum”, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede”.
Ebbene, nella specie la parte si è limitata a dedurre l’esistenza di muffe e incrostazioni da infiltrazioni alle pareti dell’appartamento, oltre che la presenza di impianti non a norma e lo ha fatto in modo eccessivamente generico e dunque sicuramente irrilevante ai presenti fini; tanto più considerato che (…) ha goduto dell’immobile per un periodo corrispondente a due successivi contratti e che alla stipula del secondo negozio, quello qui in oggetto, ella era evidentemente a conoscenza delle caratteristiche del bene (in tale prospettiva dovendo in particolare evidenziarsi il tenore delle clausole negoziali di cui ai punti 9 e 10).
Può, quindi, essere dichiarata la risoluzione del contratto oggetto di causa per grave inadempimento dell’odierna convenuta, con conferma dell’ordinanza emessa ex art. 665 c.p.c.
(…) va anche condannata al pagamento in favore di parte ricorrente dell’importo di 4.168,00 Euro.
Gli interessi di legge sulla suddetta somma decorrono dalla data del deposito del ricorso quanto ai canoni scaduti fino a marzo 2016; quanto alle mensilità successive, dalle singole scadenze.
Parte ricorrente ha dedotto inadempimenti di controparte ulteriori rispetto a quello relativo al canone e su tale base, con la propria memoria integrativa del 9.6.2016, ha svolto domanda risarcitoria.
Tale domanda è da ritenersi ammissibile, aderendosi al preferibile orientamento della Suprema Corte (cfr., ex multis, Cass. 8336/2004) secondo cui: “Nel procedimento per convalida di sfratto, l’opposizione dell’intimato ex art. 665 cod. proc. civ. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di un nuovo ed autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compreso, per il locatore, quella di proporre una domanda nuova ovvero di dedurre una nuova “causa petendi”.
Nel merito, però, tale domanda va rigettata.
(…) ha, in primo luogo, lamentato il fatto che la conduttrice, in violazione di quanto pattuito all’art. 4 di contratto, avrebbe consentito l’utilizzo a terzi dell’immobile locato.
Tale circostanza è stata, però, allegata in modo eccessivamente generico (anche sotto il profilo temporale), con conseguente inammissibilità della relativa offerta di prova.
Quanto, poi, ai danni che (…) avrebbe causato alla proprietà omettendo la manutenzione ordinaria del giardino pertinenziale alla casa (si tratterebbe, secondo tale prospettazione, della mancata potatura delle piante, della presenza di escrementi di cane, dell’annerimento di una porzione di pavimentazione esterna), di essi è mancata in atti adeguata prova; ciò considerati, da un lato, il limite generale fissato in materia dall’art. 1590 c.c., dall’altro, le risultanze dell’istruttoria orale svolta (potendosi richiamare, in particolare, le dichiarazioni dei testi (…), (…) e (…), non idonee a fornire adeguato e specifico riscontro alle allegazioni poste a fondamento della domanda).
La ricorrente ha, infine, lamentato il fatto che (…) abbia lasciato nell’appartamento alcuni mobili in cattivo stato.
Il già citato teste (…), nuova inquilina di (…), ha, però dichiarato di aver fatto smaltire tali beni da Acam, sicché non è dato rinvenire un qualche pregiudizio che la ricorrente possa aver patito a causa della suddetta condotta.
Passando, infine, ad esaminare la domanda risarcitoria formulata da parte convenuta, si tratta dei danni alla carrozzeria dell’auto di proprietà provocati dalla caduta, causata dal maltempo, di alcuni rami di un albero presente nelle pertinenze dell’abitazione.
Al riguardo va, anzitutto, osservato, sulla scorta del tenore della memoria integrativa di parte ricorrente, che, ai sensi dell’art. 115 c.p.c., il fatto storico in questione può ritenersi di per sé non in contestazione tra le parti.
La ricorrente sostiene, però, di non essere responsabile per l’evento, che avrebbe potuto essere evitato laddove la conduttrice avesse provveduto alla stagionale potatura delle piante presenti in giardino.
Il rilievo non può essere condiviso.
Nelle specie, infatti, tenuto conto della dimensione significativa dell’albero da cui sono caduti i rami in questione e di un analogo evento che si era già verificato in passato, per prevenire ogni problematica del genere sarebbe stato necessario procedere con una attività di consolidamento e messa in sicurezza delle piante presenti in loco, attività sicuramente rientrante tra quelle di straordinaria amministrazione a cui resta tenuta parte locatrice.
Possono richiamarsi sul punto le dichiarazioni del teste (…), vigile del fuoco che intervenne la sera del fatto, in data 5.3.2015, il quale, a conferma del rapporto in atti, ha ricordato come nell’occasione per via del maltempo si fosse spezzato un tronco di albero e fosse stato quindi necessario intervenire procedendo al relativo taglio con l’ausilio di motosega.
Parte ricorrente, poi, sempre opponendosi all’altrui domanda, ha evidenziato che la macchina al momento del fatto si trovava in giardino e che il contratto in essere tra le parti non consentiva l’utilizzo a parcheggio di tale bene pertinenziale.
Di contro, (…) ha sostenuto che la sua auto quella sera era parcheggiata sulla pubblica via, nei pressi dell’abitazione.
Sullo specifico punto è stata svolta istruttoria orale, all’esito della quale può ritenersi provata la seconda circostanza.
Si richiamano le dichiarazioni dei testi (…) e (…); ma anche (…) e (…), pure dedotti dalla difesa di parte ricorrente, hanno rilasciato testimonianze compatibili con l’allegazione della convenuta.
Del resto, se la macchina danneggiata fosse stata effettivamente in giardino, i vigili del fuoco, che in quel giardino quella sera operarono, nel già citato rapporto avrebbero verosimilmente evidenziato il fatto nell’apposita voce del modulo.
Venendo alla quantificazione del danno, sono da ritenersi irrilevanti i preventivi versati in atti, che la parte non ha peraltro neppure chiesto di far confermare per testimoni.
Può richiamarsi analogicamente il preferibile orientamento giurisprudenziale formatosi in materia di sinistro stradale (cfr. Cass. 26693/2013), secondo cui non ha, appunto, valore di prova il preventivo di riparazione redatto da un soggetto estraneo alla controversia che non sia corroborato da altri elementi quali il listino prezzi relativo ai pezzi di ricambio del veicolo danneggiato e, soprattutto, dalle fotografie dello stesso.
In assenza di ulteriori elementi in atti, può, dunque, procedersi a determinare tale danno sulla scorta della testimonianza di (…), a cui (…) riferì di aver speso 1.800,00 Euro per le riparazioni resesi necessarie a seguito dell’evento; si procede, pertanto, secondo liquidazione equitativa globale (cioè liquidando un’unica somma comprendente sia la prestazione c.d. principale, che la rivalutazione monetaria e gli interessi)
L’esito della lite giustifica a parere dello scrivente la compensazione per metà delle spese processuali, con condanna di parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice del restante 50%, liquidato come in dispositivo ai sensi del D.M. n. 55 del 2014, tenuto conto dello scaglione di riferimento e dell’attività processuale resasi necessari.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciandosi, respinta ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
– a conferma dell’ordinanza pronunciata in data 22.4.2016, dichiara la risoluzione del contratto locatizio in oggetto per grave inadempimento della convenuta e, per l’effetto, condanna (…) al rilascio in favore di parte ricorrente dell’immobile sito in (…) S. via (…), libero da persone e cose, entro e non oltre il 30.5.2016;
– condanna (…) al pagamento in favore di parte ricorrente, a titolo di canoni scaduti e non pagati, dell’importo di Euro 4.168,00, oltre interessi legali secondo quanto specificato in parte motiva;
– rigetta la domanda di risarcimento del danno proposta da parte ricorrente;
– condanna parte ricorrente, per le causali di cui in parte motiva, al pagamento in favore di parte attrice di 1.800,00 Euro, in via equitativa; oltre interessi di legge dalla sentenza al saldo;
– condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte ricorrente del 50% delle spese del presente giudizio, 50% liquidato in Euro 38,00 per esborsi ed Euro 1.400,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfetario, IVA e CPA; compensa il restante mezzo.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Così deciso in La Spezia il 24 gennaio 2018.
Depositata in Cancelleria il 25 gennaio 2018.