Titolo esecutivo contro condominio

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Il titolo formatosi contro il condominio è valido, ai fini dell’azione esecutiva, contro i singoli condomini. Il creditore del condominio, che abbia ottenuto un titolo esecutivo nei confronti di quest’ultimo, e che intenda agire nei confronti dei singoli condomini per recuperare il proprio credito, non è tenuto ad instaurare e coltivare una serie di distinte procedure esecutive contro ciascun singolo condomino per la rispettiva quota di debito (quindi, in talune ipotesi, per importi irrisori), né è onerato della prova della misura della quota millesimale spettante a ciascuno di tali singoli condomini (onere peraltro di difficile attuazione anche alla luce della novella dell’art. 63 disp. att. c.c.). L’utilizzabilità del titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio per promuovere l’esecuzione forzata contro i singoli condomini implica di per sé esclusivamente l’onere, per il creditore procedente, di dimostrare la legittimazione passiva, sul piano esecutivo, dei condomini aggrediti, e cioè la loro qualità di condomini.

Tribunale|Reggio Calabria|Sezione 1|Civile|Sentenza|14 aprile 2020| n. 447

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA

Prima Sezione Civile, in persona del giudice unico dott. Tiziana Drago, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 3060 dell’anno 2016 R.G., riservata in decisione all’udienza del 20.11.2019, promossa

da

DA.GI. (C.F.: (…))

rappresentato e difeso dagli avv.ti An.La. e Fi.Mu.;

– opponente –

contro

SI.GI. (C.F.: (…)) n. q. di titolare dell’Impresa Edile Sa. (P.I.: (…)) rappresentato e difeso dall’avv. Pi.Ba.;

– opposta –

nonché

nei confronti di

CONDOMINIO GI. (C.F.: (…)) in persona del legale rappresentante pro-tempore;

– opposto contumace –

Oggetto: opposizione a precetto

All’udienza del 20 novembre 2019 la causa veniva riservata per la decisione sulle conclusioni ivi rassegnate dalle parti che devono intendersi qui integralmente trascritte.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Per quanto riguarda il completo svolgimento del processo, ai sensi del vigente art. 132 c.p.c., si fa rinvio agli atti delle parti ed ai verbali di causa.

L’opposizione è infondata e deve essere rigettata.

In via preliminare va respinta l’eccezione di improcedibilità per mancato esperimento del tentativo di conciliazione atteso che ai sensi dell’art. 5 comma 4 lett. d) D.Lgs. n. 28/2010 è esclusa l’applicazione della mediazione ai “procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione relativi all’esecuzione forzata.

Sempre in via preliminare va osservato che risulta ex actis che il titolo esecutivo azionato dal Si. è stato notificato al condomino opponente unitamente al precetto.

Ciò posto, in linea generale, occorre ricordare che, secondo la giurisprudenza di legittimità, l’obbligazione (contrattuale) del condominio grava pro parte sui singoli condomini, e non in solido per l’intero sugli stessi (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8530 del 27/09/1996, Rv. 499798 – 01; Sez. 2, Sentenza n. 5117 del 19/04/2000, Rv. 535867 – 01; Sez. U, Sentenza n. 9148 del 08/04/2008, Rv. 602479 – 01; Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 14530 del 09/06/2017).

Il titolo formatosi contro il condominio è valido, ai fini dell’azione esecutiva, contro i singoli condomini.

Il creditore del condominio, che abbia ottenuto un titolo esecutivo nei confronti di quest’ultimo, e che intenda agire nei confronti dei singoli condomini per recuperare il proprio credito, non è tenuto ad instaurare e coltivare una serie di distinte procedure esecutive contro ciascun singolo condomino per la rispettiva quota di debito (quindi, in talune ipotesi, per importi irrisori), né è onerato della prova della misura della quota millesimale spettante a ciascuno di tali singoli condomini (onere peraltro di difficile attuazione anche alla luce della novella dell’art. 63 disp. att. c.c.).

L’utilizzabilità del titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio per promuovere l’esecuzione forzata contro i singoli condomini implica di per sé esclusivamente l’onere, per il creditore procedente, di dimostrare la legittimazione passiva, sul piano esecutivo, dei condomini aggrediti, e cioè la loro qualità di condomini.

Il creditore che proceda all’esecuzione forzata nei confronti dei singoli condomini, sulla base di un titolo esecutivo ottenuto nei confronti dell’intero condominio, per obbligazioni negoziali contratte dall’amministratore, deve dimostrare la legittimazione passiva di ciascuno degli escussi, mentre per la affermazione delle rispettive quote millesimali si ammette la mera allegazione.

Se il creditore omette di specificare la quota di ciascun condomino, oppure procede per il totale dell’importo, il destinatario della richiesta potrebbe opporsi all’esecuzione deducendo di non essere affatto un condomino, oppure di esserlo per una quota inferiore a quella allegata dalla controparte.

Nella prima ipotesi, spetta al creditore procedente la prova della qualità di condomino, in mancanza della quale il precetto va dichiarato inefficace per l’intero. Nella seconda ipotesi, invece, la prova dell’effettiva misura della quota condominiale spetta all’opponente. Se tale dimostrazione viene fornita, l’atto di precetto deve essere dichiarato inefficace solo per l’eccedenza. In caso contrario, l’opposizione non viene accolta, e l’atto di precetto resta quindi efficace per l’intera quota di cui il creditore ha intimato il pagamento (così ex plurimis Cass. n. 22856/2017).

Quanto poi alla possibilità per il singolo condomino di contestare in sede di opposizione all’esecuzione la pretesa creditoria consacrata nel decreto ingiuntivo non opposto dal Condominio ritiene il giudicante che tale facoltà vada riconosciuta tutte le volte in cui l’amministratore non abbia reso noto all’assemblea dei condomini l’intervenuta emissione del decreto ingiuntivo e sottoposto alla stessa la possibilità di una sua impugnazione.

Nella specie non vi è prova che ciò sia avvenuto, sicché va riconosciuto al Da. la possibilità di contestare il credito consacrato nel titolo.

Venendo all’esame delle doglianze mosse al riguardo dall’opponente esse si appalesano infondate.

Il Da. deduce innanzitutto quale motivo di illegittimità del decreto la inidoneità della delibera assembleare del 02.12.2013 a fondare la pretesa di pagamento.

In particolare l’opponente rileva come la delibera in questione non contenga alcuna statuizione sui punti all’ordine del giorno indicati in “approvazione del saldo dei lavori effettuati e discussi ed eventuale approvazione del computo metrico per i lavori di completamento alla presenza dell’ing. Fr.Nu.”, essendosi limitata ad approvare l’offerta dell’impresa del Si. di Euro 85.000,00 per le opere di completamento, peraltro neppure identificate non essendo stato allegato il computo metrico. Rileva inoltre come non sia mai stato approvato il piano di riparto delle spese straordinarie. Eccepisce poi alcuni vizi di nullità della delibera in questione.

Ora quest’ultimo è un profilo che non può essere indagato in questa sede, atteso che, nell’opposizione a decreto ingiuntivo per oneri condominiali, rileva esclusivamente la perdurante efficacia della delibera, non anche la sua validità, che può essere sindacata solo in seno al giudizio di impugnazione, soggetto agli angusti limiti codicistici.

Quanto alle ulteriori doglianze deve rilevarsi come il Da. non contesti l’avvenuta conclusione da parte del Condominio dei contratti di appalto richiamati nel ricorso per decreto ingiuntivo. L’esecuzione dei lavori di cui ai predetti contratti risulta poi dal certificato di collaudo e dallo stato finale dei lavori anch’essi allegati al monitorio e non specificamente contestati dall’opponente.

Tali elementi appaiono assolutamente idonei a fondare la pretesa dell’impresa.

Per quanto riguarda poi il piano di riparto delle spese si evidenzia che esso rappresenta un provvedimento dell’amministratore (art. 1133 c.c.) obbligatorio per tutti i condòmini, senza necessità di passaggio dall’assemblea.

Nel caso in esame, dunque, il piano di riparto, allegato necessariamente al precetto e non al ricorso per decreto ingiuntivo atteso che esso serve ad individuare le quote gravanti sui singoli condomini morosi, non è stato contestato dal Da. se non sotto il profilo della sua mancata approvazione da parte dell’assemblea, approvazione non necessaria per quanto sopra affermato.

Da ultimo l’opponente contesta la tenutezza al pagamento delle somme in ragione dei vizi delle opere realizzate dall’impresa.

Sul punto il Si. ha eccepito la decadenza dell’azione ex art. 1667 c.c..

L’eccezione è fondata.

Per stessa ammissione del Da. la scoperta dei pretesi vizi è avvenuta in data 30.05.2013 e nel termine di sessanta giorni nessuna denuncia è stata rivolta all’appaltatore, denuncia non surrogabile dalle segnalazioni indirizzate all’amministratore del Condominio.

Conseguentemente anche la domanda di risarcimento danni avanzata nei confronti dell’impresa va respinta.

Parimenti infondata è la richiesta di risarcimento danni nei confronti del Condominio atteso che per quanto sopra ritenuto la pretesa del Si. è fondata.

Per tutte le considerazioni svolte l’opposizione deve essere rigettata.

Le spese processuali seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Reggio Calabria, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dr.ssa Tiziana Drago, definitivamente pronunziando sull’opposizione a precetto proposta da DA.GI. (C.F.: (…) nei confronti di SI.GI. (C.F.: (…)) n. q. di titolare dell’Impresa Edile Sa. (P.I.: (…) e di CONDOMINIO GI. (C.F.: (…) in persona del legale rappresentante pro-tempore, così provvede:

a) rigetta l’opposizione;

b) condanna l’opponente al pagamento, in favore di Si.Gi., delle spese processuali che liquida in complessivi Euro 2.738,00 per compensi, oltre rimborso spese generali 15%, iva e cpa, con distrazione in favore dell’avv. Pi.Ba. che ne ha fatto richiesta;

c) nulla sulle spese nei rapporti tra l’opponente e il Condominio.

Così deciso in Reggio Calabria il 12 aprile 2020.

Depositata in Cancelleria il 14 aprile 2020.

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Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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