Vendita appartamenti condominiali e lavori deliberati

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in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ.

Tribunale|Roma|Sezione 5|Civile|Sentenza|20 aprile 2021| n. 6682

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI ROMA

SEZIONE V CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Sebastiano Lelio Amato, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa di I Grado iscritta al n. r.g. 25315/2019 promossa da:

(…) S.R.L., c.f. (…), in persona del legale rappresentante pro tempore,

con il patrocinio dell’avv.: DE.GI.

Parte attrice

contro

CONDOMINIO VIA (…), IN R., c.f. (…), in persona dell’amministratore legale rappresentante pro tempore,

con il patrocinio dell’avv.: MA.GI.

Parte convenuta

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione, ritualmente notificato, (…) S.R.L. evocava in giudizio il CONDOMINIO VIA (…) opponendosi al decreto n. 1443/2019 del 18/01/2019 emesso dal Tribunale di Roma a istanza del predetto Condominio, con il quale le era stato ingiunto di pagare la somma di Euro 7.833,26 (oltre interessi come da domanda e spese di procedura) a titolo di contributi in base al riparto annesso al “Bilancio consuntivo della gestione lavori di manutenzione”, approvato dall’assemblea del 1.2.17.

Il ricorrente, nel ricorso monitorio, riferiva che tali lavori straordinari erano stati inizialmente deliberati nel 2011 e che la (…) S.r.l., pur avendo acquistato l’immobile dal sig. (…) che rivestiva la qualità di condomino alla data di tale prima delibera, non aveva impugnato la successiva Delib. dell’01 febbraio 2017 nella quale era indicata la stessa (…) S.r.l. quale debitrice.

La (…) deduceva di non essere tenuta a pagare le somme ingiunte per i seguenti motivi:

1) Violazione dell’art. 63 Disp. Att. c.c. ultimo comma e carenza di legittimazione passiva, in ragione del fatto che i lavori erano stati deliberati prima che l’opponente avesse acquistato, dal sig. A.(…), la proprietà dell’immobile;

2) invalidità e/o inefficacia e/o non opponibilità della Delib. del 01 febbraio 2017 nei confronti della (…) S.r.l.;

3) intervenuta estinzione parziale dell’obbligazione per effetto dell’avvenuto pagamento, eseguito al Condominio da parte del sig. (…), dell’importo complessivo di Euro 3.326,54.

Ciò esposto, (…) S.R.L. chiedeva all’adito Tribunale di accogliere le seguenti conclusioni: “Piaccia all’Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, in accoglimento della proposta opposizione:

– In via preliminare disporre la chiamata in garanzia e manleva dell’Ing. A.(…) precedente proprietario, nonché legittimo ed unico debitore nei confronti del Condominio;

– Disporre, sempre preliminarmente, la sospensione dell’esecutorietà provvisoria ex art. 649 c.p.c. dell’opposto decreto ingiuntivo in ragione di quanto esposto in premessa;

– Accertare e dichiarare, nel merito, che le somme ingiunte alla società opponente con il decreto opposto non sono dovute dalla stessa per le considerazioni ed eccezioni tutte, in fatto ed in diritto, esposte in premessa e conseguentemente revocare il decreto ingiuntivo n.1443/19 del Tribunale di Roma emesso contro la (…) S.r.l. con ogni conseguente provvedimento;

– In via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale della debenza delle somme richieste dal Condominio, accertare e dichiarare che unico e legittimo debitore nei confronti del Condominio è l’Ing. (…), precedente proprietario, manlevando in ogni caso la società opponente da qualsivoglia pretesa nei suoi confronti da parte del Condominio.

Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa.”.

Si costituiva parte opposta, chiedendo “in via principale: respingersi ogni avversaria domanda, in quanto destituita di fondamento, per le ragioni esposte in narrativa e confermare il decreto ingiuntivo Trib. Roma n. 1443/2019;

in via subordinata: nella denegata ipotesi in cui l’Ill.mo Tribunale adito revochi/annulli (anche solo parzialmente) il decreto ingiuntivo opposto: accertato l’inadempimento della (…) S.r.l. all’obbligazione sorta dalla delibera condominiale del 1 febbraio 2017, di pagare l’importo di Euro 7.833,26 dichiarare che la (…) S.r.l. è tenuta a corrispondere al Condominio convenuto l’importo capitale di Euro 7.833,26 o altro veriore importo accertando in corso di causa, oltre interessi maturati e maturandi fino al saldo effettivo e respingere ogni avversa domanda.

Con vittoria di compenso professionale e spese del presente procedimento di opposizione, oltre rimborso forfettario, Cpa e Iva come per legge.”.

Sospesa la provvisoria esecuzione con ordinanza del 26.7.2019, con la quale veniva anche respinta l’istanza dell’opponente volta alla chiamata in causa del sig. (…), all’udienza successiva al deposito dei termini ex art. 183 co. 6 c.p.c. le parti chiedevano concordemente rinvio per precisazione delle conclusioni.

All’udienza del 12.1.21 le parti precisavano le proprie conclusioni come da rispettive note di trattazione scritta ed erano assegnati i termini di legge per conclusionali e repliche.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va premesso che la società (…) s.r.l. risulta aver acquistato la proprietà dell’immobile, al quale si riferiscono i contributi, in data 3.12.15 dal sig. (…) (v. rogito all. 3 citaz.).

Giova premettere che la determinazione del momento di maturazione dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali ha rilievo essenziale sia con riferimento ai rapporti interni tra l’alienante e l’acquirente della singola unità immobiliare, sia ai rapporti esterni con il Condominio, in forza della puntuale disciplina dettata dall’art. 63 disp. att. c.c. (che, in quanto tale, prevale su quella generale in tema di comunione prevista dall’art. 1104 co. 3 c.c.: cfr. Cass. 18 agosto 2005, n. 16975).

Il citato art. 63 disp. att. c.c., comma 2 (in virtù del quale l’acquirente di un’unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto), esprime il principio di ambulatorietà passiva in ambito condominiale che opera nel rapporto tra il Condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare.

Detto principio anche nel rapporto tra quest’ultimi (v. Cass. 22 febbraio 2000, n. 1956). In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, vale il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se – in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva di tali obbligazioni – sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa.

Orbene, il menzionato art. 63 disp. att. c.c. (che individua un logico corollario della natura propter rem dell’obbligo di contribuire alle spese afferenti le cose e i servizi comuni) costituisce, per certi aspetti, un’applicazione specifica dell’art. 1104 comma 3 c.c., relativo alla comunione in generale, con la previsione della limitazione in base alla quale l’obbligazione del cessionario – caratterizzata dal vincolo di solidarietà con quella del condomino cedente – investe soltanto i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (intendendosi il riferimento all’anno come afferente all’annualità condominiale: v. Cass. 7395/2017).

Sul piano pratico, la giurisprudenza si è trovata di fronte al problema delle spese relative a lavori condominiali di manutenzione o ristrutturazione, o altri interventi equiparabili, dovendo individuare il soggetto, tra alienante ed acquirente dell’unità in proprietà esclusiva, che dovesse sopportarne pro quota il costo.

Il problema, ovviamente, non riguarda solo il rapporto tra alienante ed acquirente (che può essere opportunamente risolto mediante un accordo fra le parti contestuale alla vendita), ma anche il rapporto fra l’acquirente ed il Condominio.

Si tratta di individuare il momento determinante, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., per la concreta insorgenza dell’obbligo di pagare i relativi contributi.

Sulla questione si erano formati essenzialmente due contrapposti orientamenti: per l’uno (maggiormente risalente nel tempo), nel caso di alienazione di un appartamento ricompreso in condominio, obbligato al pagamento dei contributi condominiali deve ritenersi il proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata (cfr. Cass.

5 novembre 1992, n. 11981; Cass. 26 ottobre 1996, n. 9366, e Cass. 2 febbraio 1997, n. 4393).

Per l’altro (ribadito anche in tempi più recenti), l’obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell’assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un’unità immobiliare sita in edificio condominiale, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa stessa (cfr. la cit. Cass. 17 maggio 1997, n. 4393; Cass. 18 aprile 2003, n. 6323, e Cass. 1 luglio 2004, n. 12013).

Con la più recente sentenza n. 24654 del 2010 della S. Corte, è stata prospettata una soluzione della problematica più articolata e fondata su principi logici di ordine sistematico, che appare condivisibile.

Infatti, in quest’ultima sentenza, pur partendosi dalla natura “propter rem” delle obbligazioni condominiali, si è affermato che la risoluzione alla “quaestio iuris” risulta dipendente dalla diversa origine della spesa al quale il singolo condomino è tenuto a contribuire, dovendosi distinguere tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione.

Con riferimento alla prima ipotesi, si è rilevato che l’insorgenza dell’obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi, sul presupposto che l’erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale (ma soltanto l’approvazione in sede di consuntivo), trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all’amministratore in quanto tale (ai sensi dell’art. 1130 c.c., comma, n. 3) e non come esecutore delle delibere assembleari riguardanti l’approvazione del bilancio preventivo, che hanno valore meramente dichiarativo e non costitutivo (v., in questo senso, già Cass. 21 maggio 1964, n. 1251, nonché Cass. 26 gennaio 2000, n. 857, e Cass. 22 febbraio 2000, n. 1956).

Con riguardo alla seconda ipotesi, si è affermato che l’obbligo in capo ai singoli condomini non può essere ricollegato all’esercizio della funzione gestionale demandata all’amministratore in relazione alla somme indicate nel bilancio preventivo, ma deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini che l’adottano) con la quale siano disposti gli interventi di straordinaria amministrazione ovvero implicanti l’apporto di innovazioni condominiali.

Per giungere a tale conclusione, la cit. sentenza n. 24654 del 2010 ha valorizzato il coordinamento sistematico di una serie di indici normativi imprescindibili, quali:

– l’art. 1104 c.c., in base al quale, in materia di comunione in generale, gli obblighi dei partecipanti ad essa per le spese necessarie alla conservazione e al godimento del bene comune devono essere fondati sulle spese “deliberate” dalla maggioranza secondo le specifiche disposizioni;

– l’art. 1121 c.c., comma 2, per cui in caso di innovazioni gravose o voluttuarie, qualora l’utilizzazione separata non sia possibile, l’innovazione può ritenersi consentita a condizione che la maggioranza dei condomini che l’ha “deliberata” o accettata intenda sopportarne integralmente le spese;

– l’art. 1123 c.c., comma 1, in virtù del quale anche la ripartizione delle spese necessarie per le innovazioni (che i condomini devono sostenere in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno) deve avvenire in base alla deliberazione della maggioranza.

Alla stregua di queste argomentazioni, la sentenza in questione è approdata all’affermazione del seguente principio di diritto:

“in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ.”.

La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 7395 del 22 marzo 2017, ha ribadito che, per quanto riguarda le spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione delle parti comuni, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. civ. n. 24654/2010).

Questo momento, ha precisato la Corte, “rileva sia per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, sia per accertare l’inclusione del medesimo obbligo nel periodo biennale di responsabilità solidale di entrambi verso il Condominio”.

Orbene, dopo questa ampia, ma necessaria premessa, passando all’applicazione di tali concetti al caso concreto, deve considerarsi che le spese il cui addebito è stato contestato dall’opponente riguardano i lavori di restauro conservativo e adeguamenti funzionali dell’edificio condominiale, approvati con l’assemblea del 13.7.12, nella quale veniva approvato il preventivo della ditta (…) s.r.l. per l’importo di Euro 224.963 (ridotto, per l’esclusione di due “voci”, ad Euro 182.163).

La circostanza che l’appalto abbia avuto un’esecuzione travagliata, con strascichi contenziosi, e che vi siano state successive delibere in merito, non può comunque far obliterare il fatto che i lavori di ristrutturazione per i quali il Condominio ha agito nei confronti della (…) s.r.l. si ricollegano alla Delib. del 13 luglio 2012 nel corso della quale sono stati decisi; a tale data, proprietario dell’immobile era il sig. (…) e non (…) s.r.l., subentrata oltre 3 anni dopo.

Poiché, come si è detto, per i lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, il momento determinante per l’insorgenza dell’obbligo è quello della delibera che ne abbia disposto l’esecuzione, e poiché questo momento, nel caso che ci occupa, è anteriore rispetto allo spazio temporale entro il quale opera la solidarietà dell’acquirente verso il Condominio, (…) s.r.l. non è tenuta al pagamento della somma richiesta e il decreto ingiuntivo va, conseguentemente, revocato.

Non rileva, ai fini di una diversa decisione, la mancata impugnazione della Delib. del 1 febbraio 2017, posta a base dell’ingiunzione.

Una delibera non impugnata nel termine previsto dall’art. 1137 c.c. si consolida, infatti, in relazione ai vizi di annullabilità che eventualmente la affettano, ma non in relazione a quelli che ne determinano la nullità, perché tale più grave forma di invalidità può farsi valere in qualunque tempo.

Per l’appunto, una delibera che pone a carico dell’acquirente un pagamento che deve fare carico all’alienante è viziata non di mera annullabilità, ma di nullità, ed il vizio può essere dedotto anche in sede di opposizione, facendo venir meno il titolo su cui si è fondata l’ingiunzione ex art. 63 co. 1 disp. attuaz. c.c. (si veda Cass. Sez. 2, Sentenza n. 305 del 12/01/2016).

Come già ritenuto da questa V Sezione (Tribunale di Roma, n. 2265 del 7 febbraio 2017), in siffatti casi non si configura un mero errore nel riparto delle spese, che determinerebbe un’ipotesi di annullabilità, ma una violazione dei criteri stabiliti dalla legge in ordine all’imputazione delle spese in caso di subentro nei diritti di un condomino, prevista dall’art. 63, comma 4, disp. att. c.c., che comporta una lesione dei diritti del (nuovo) condomino, il quale non può essere tenuto al pagamento degli oneri condominiali pregressi se non alle condizioni ed entro i limiti previsti dal cit. articolo.

Per le ragioni sopra esposte, l’opposizione viene accolta.

Restano assorbite ulteriori questioni.

Le spese seguono la soccombenza processuale e vengono liquidate come da dispositivo. Non si reputano sussistenti i presupposti per una responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c..

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, il Tribunale, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, in accoglimento dell’opposizione, revoca il decreto n. 1443/2019 del 18/01/2019 emesso dal Tribunale di Roma e rigetta la domanda di pagamento azionata in via monitoria nei confronti di (…) S.R.L..

Condanna il CONDOMINIO VIA (…), IN R., alla refusione, in favore di (…) S.R.L., delle spese di lite, che liquida in Euro 145,50 per esborsi ed Euro 4.835,00 per compensi professionali, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali come per legge.

Così deciso in Roma il 19 aprile 2021.

Depositata in Cancelleria il 20 aprile 2021.

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Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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