La responsabilità parziaria e/o solidale per le obbligazioni condominiali

• Avv. Umberto Davide
• Articoli, Condominio

Natura delle obbligazioni condominiali e responsabilità dei singoli condomini

Obbligazioni “contrattuali” del condominio e responsabilità dei singoli condomini

In merito alla natura delle obbligazioni assunte dal condominio, con specifico riguardo alle obbligazioni aventi ad oggetto le spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, le spese per le prestazioni dei servizi nell’interesse comune e le spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza prima dell’intervento chiarificatore delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione vi erano due orientamenti.

L’orientamento giurisprudenziale maggioritario, sosteneva che la responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dal condominio verso i terzi ha natura solidale, avuto riguardo al principio generale stabilito dall’art. 1294 c.c. [1] per l’ipotesi in cui più soggetti siano obbligati per la medesima prestazione, principio non derogato dall’art. 1123 c.c. [2], che si limita a ripartire gli oneri all’interno del condominio.

Per l’orientamento giurisprudenziale minoritario, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 [3] e 1295 [4] c.c. per le obbligazioni ereditarie, secondo cui al pagamento dei debiti ereditati i coeredi concorrono in proporzione alle loro quote e l’obbligazione in solido di uno dei condebitori si ripartisce tra gli eredi in proporzione alle quote ereditarie e quindi ne derivava che, la responsabilità dei condomini soggiaceva al criterio dalla parziarietà in proporzione alle rispettive quote, e quindi ai singoli partecipanti si imputavano le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio, relativamente alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

Tale contrasto, giurisprudenziale, è stato risolto, delle Sezioni Unite della Cassazione, con la Sentenza n. 9148/2008 secondo cui: “In riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi – in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un’obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l’amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio – la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbligazioni ereditarie.”

La sentenza in oggetto nello stabilire la parziarietà delle obbligazioni condominiali, si ancora ai  seguenti presupposti:

1. la solidarietà nelle obbligazioni non viene imposta da nessuna norma se non riguardo alle obbligazioni indivisibili e quindi in un’obbligazione divisibile, se la legge non predilige la comunanza, prevale la parziarietà;
2. quando ‘obbligazione è radicata alla res, ciascuno risponde pro quota come accade in ambito ereditario;
3. l’amministratore, rappresenta i condomini in virtù del mandato conferitogli, resta vincolato dalle quote di ciascun condomino e quindi in virtù del principio dell’inefficacia della rappresentanza senza poteri non può vincolare i condomini oltre a quella che è la loro quota.

Tale tesi, è bene sottolinearlo, ad oggi trova notevole riscontro (si veda da ultimo Cassazione n. 22856/2017)

A prescindere dalla condivisibilità o meno delle argomentazioni logico – giuridiche, il principio della parziarietà, da un unto di vista pratico, rende la posizione del creditore del condominio molto più gravosa e soprattutto toglie inevitabilmente quelle garanzie che prima in virtù della “solidarietà” gli erano accordate.

Ciò, posto, ed al fine di temperare il principio della parziarietà il legislatore ha previsto dei correttivi al detto principio, attraverso l’art. 63 disp. att. c.c., secondo il quale: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.”

Con tale norma, viene sostanzialmente temperato il principio della parziarietà, in quanto si riconosce al creditore parzialmente insoddisfatto il diritto di agire per il recupero dei propri crediti nei confronti condomini in regola con i pagamenti, ma solo dopo l’escussione (logicamente infruttuosa) degli  condomini morosi, e quindi in sostanza, con la norma in oggetto si stempera fortemente al principio della parziarietà.

Per approfondire il tema del recupero crediti nei confronti dei condomini morosi, si consiglia la lettura del seguente articolo: Recupero credito nei confronti del condomino moroso

Obbligazioni “extracontrattuali” del condominio e responsabilità dei singoli condomini

Le obbligazioni di cui al punto precedente, è bene specificarlo nuovamente, sono quelle aventi ad oggetto le spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, le spese per le prestazioni dei servizi nell’interesse comune e le spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza e cioè quelle obbligazioni di natura contrattuale che il condominio nei confronti dei terzi assume attraverso le deliberazioni dei proprio organi.

Ciò posto, ben può essere che le obbligazioni di cui un condominio è chiamato a rispondere possano avere natura extracontrattuale, si pensi ad esempio alle obbligazioni nascenti da fatto illecito (il cui caso classico in materia condominiale è dato dai danni da cosa in custodia di proprietà condominiale).

In materia di responsabilità per fatto illecito l’espressa previsione della solidarietà passiva è contenuta nell’art. 2055 c.c., comma 1, in base al quale se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.

Tale tipo di obbligazioni, implica la chiara natura extracontrattuale della responsabilità che genera quindi un’obbligazione risarcitoria che soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055 c.c., comma 1, norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota, e ciò anche quando il danneggiato sia un condomino (si veda Cassazione n. 1674/2015).

L’applicabilità dell’art. 2055 c.c. al condominio (che opera un rafforzamento del credito evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota) in caso di responsabilità da fatto illecito, trova conferma in altri precedenti della Giurisprudenza di legittimità (si veda Cassazione n. 6665/09)

Quindi in definitiva, accertata la responsabilità extracontrattuale derivante da fatto illecito, in ambito condominiale è applicabile l’art. 2055 c.c., comma 1 [5].

Come accennato in apertura, l’ipotesi classica di tale tipo di responsabilità che si verifica in ambito condominiale è quella derivante dalla custodia delle parti comuni dell’edificio, si pensi ad esempio ai danni derivanti dal cattivo stato di manutenzione del lastrico solare, o a quelli derivanti dal cattivo stato di manutenzione delle scale.

In tali casi, il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055 c.c., comma 1, norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori “pro quota”, anche quando il danneggiato sia – come ancora nella specie – un condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo danneggiato rispetto agli altri condomini, sicché i singoli condomini devono intendersi solidalmente responsabili rispetto ai danni derivanti dalla violazione dell’obbligo di custodia (da ultimo si vedano Cassazione n. 9449/2016 e Cassazione n. 12177/2017 ).

Per approfondire il tema del risarcimento danni derivanti dal cattivo stato di manutenzione del lastrico solare si consiglia la lettura del seguente articolo: Lastrico solare ad uso esclusivo regime giuridico e responsabilità

[1] Articolo 1294 – Solidarietà tra condebitori
I condebitori sono tenuti in solido se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente.

[2] Articolo 1123 – Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale , cortili, lastrici solari , opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

[3] Articolo 752 – Ripartizione dei debiti ereditari tra gli eredi
I coeredi contribuiscono tra loro al pagamento dei debiti e pesi ereditari in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto.

[4] Articolo 1295 – Divisibilità tra gli eredi
Salvo patto contrario, l’obbligazione si divide tra gli eredi di uno dei condebitori o di uno dei creditori in solido, in proporzione delle rispettive quote .

[5] Articolo 2055 – Responsabilità solidale
Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.
Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e dall’entità delle conseguenze che ne sono derivate.
Nel dubbio, le singole colpe si presumono uguali.